底地で起こりがちなトラブル6選！解決方法・相談窓口・予防法を紹介

底地のトラブルは、様々な権利によって地主と借地人の間で発生しやすいです。本記事では、底地で起こりがちな6つのトラブル事例を紹介。トラブルの事例だけでなく、解決方法がわかります。

さらに問題が発生した際の相談窓口、トラブルの予防法も解説します。トラブルを予防するには、日頃のコミュニケーションが大切です。

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底地で起こりがちな6つのトラブル

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。底地の所有者が地主で、借りている人を借地人と言います。地主は借地人に土地を貸すことで、地代を受け取ることが可能です。

しかし、地主は自分で土地を自由にできません。底地は土地と建物の所有者が異なるので、トラブルが起きやすいです。今回は底地で起こりがちなトラブルと、解決方法について紹介します。

地代の滞納が生じている

地代の滞納は、地主と借地人の間でよく起こるトラブルです。経済状態が悪化したことで、借地人が地代を払えなくなる場合もあるでしょう。契約内容に、不満を持っていることも考えられます。滞納が長期になると、契約を解除することも可能です。

・解決方法
最初に電話や対面で、借地人と滞納について相談しましょう。地代の支払いをうっかり忘れている場合は、すぐに払ってくれる可能性が高いです。一時的な問題なのか、長期の問題なのかを見極めます。

滞納の理由がわかったら、分割方法など支払方法を提案してみましょう。話し合いで解決できないときは、期間内で契約解除の意思を内容証明郵便で伝えます。地代の滞納が半年以上続く場合は、契約解除できる可能性があるでしょう。

地代の値上げ交渉で揉めている

地代の契約が昭和の場合、現在の地価と比較してかなり安くなっている場合が多いです。そのため地主は、固定資産税を払うのが負担になります。しかし借地人も突然の地代の値上げは、家計に影響します。借地人に地代の値上げを頼んでも、承諾してくれないとトラブルになります。

・解決方法
まずは借地人と話し合い、値上げの理由を話すのがポイントです。話し合いの前に、契約書を確認しましょう。一定期間、値上げをしないという契約になっている可能性もあるでしょう。
土地の値上がりで、固定資産税を払うのがしんどいことを伝えます。

1度に大幅な値上げをするのではく、段階的に引き上げる提案をしましょう。話し合いがまとまらない場合は、底地の買取業者に売却も考えましょう。

更新料の支払いに応じてもらえない

底地の更新料は、法律で決まっていません。そのため、契約書に書いていない更新料の支払い義務はありません。借地人に相続が発生した場合、これまで支払ってもらっていたからと言われても応じてもらえないこともあります。

・解決方法
更新料が高額な場合、借地人が一括で払うのは難しいでしょう。借地人に更新料の分割や、地代に上乗せできないかを相談しましょう。また、話し合いの内容は必ず書面に残すことで、後々のトラブル防止につながります。

もし契約書に更新時の支払いの金額が書かれていれば、借地人が支払いに応じない場合、契約解除の理由になります。

借地権付き建物が無断で増改築されている

地主が土地を貸している場合、契約書の中に「借地人が無断で増改築ができない」と記載されているケースが多いです。そのため地主は借地人に、増改築について事前に相談してもらう必要があります。

借地人に許可を出す代わりに、承諾料をもらうのがこれまでの慣習でした。しかし借地人が無断で増改築をして、承諾料を払わない場合はトラブルになります。

・解決方法
まずは、契約書に増改築の記載がどのようになっているかを確認します。もし曖昧になっていれば、借地人と話し合ってルールを記載しておくと良いでしょう。

日頃からコミュニケーションをとって、増改築の意向を早めに知ることも大切です。契約書に無断で増改築ができないという記載があれば、承諾料について話し合いましょう。

借地権の譲渡をめぐり揉めている

借地権者が借地権を、他の人に譲渡する場合は地主の承諾が必要です。また、借地人は譲渡承諾料を地主に払うことが必要になります。金額については、当事者で話し合って決めることが多いです。契約書に金額など掲載されていないと、トラブルになるでしょう。

・解決方法
まずは契約書を見て、譲渡に関して記載されているかどうか確認します。記載がない場合、承諾料は周辺の相場や物件の価値を参考に金額を決めます。両社の認識が違う場合は、専門家に相談しましょう。下記は、承諾料の目安です。

共有者同士の意見が揃わない

底地を複数人で相続した場合、共有者同士の意見が違いトラブルになることがあります。
下記のようなトラブルです。

・解決方法
所有者で意見がまとまらない場合は、持っている土地の権利を整理することも考えましょう。
たとえば、代表者が人の持ち分を買い取るという方法です。土地の権利が一人になれば、運用がしやすくなるでしょう。底地を売却して、代金を共有者で分けることも可能です。

底地トラブルの相談窓口は2つある

ここでは、底地のトラブルで悩んでいる人に相談窓口を紹介します。

底地に強い弁護士

底地のトラブルを、相談できるのが弁護士です。なぜなら、借地借家法など法律が複雑に絡んでいるからです。弁護士が地主と借地人の間に入ることで、安全に交渉を進めることができます。そのため、感情的な摩擦が起こらずに解決できる可能性が高いでしょう。

底地に強い不動産会社

底地を手放したり整理したいという方は、底地に強い不動産会社に相談するのが良いでしょう。借地権や底地を専門とする不動産会社は、市場価値を熟知しています。相続を考えた底地の整理であれば、遺産分割や税金対策の相談も可能です。

不動産仲介業者に売却を依頼する

地主と借地人のトラブルがない場合は、不動産仲介業者で売却ができます。不動産仲介会社は、幅広いネットワークで買い手を探してくれます。

不動産買取業者に売却する

底地は、不動産買取会社に売却ができます。底地の買取の実績が多い不動産会社なら、トラブルの解決が得意です。

底地を不動産買取業者に売却するメリットは、煩わしい交渉を頼めることです。借地人との権利調整といった、精神的負担もありません。特に法律の専門家と提携している不動産会社なら、安心できるでしょう。

底地トラブルを予防するためには日頃のコミュニケーションが重要

底地トラブルを防ぐためには、借地人とコミュニケーションが大切です。挨拶や近況報告で、お互いの考えを共有しましょう。契約更新時期が近づいた際は、建物の修繕や相続の発生など情報交換が必要です。話だけでなく書面に残すことで、認識の違いによるトラブルを防止できます。

まとめ

今回は底地で起こりがちなトラブルや相談窓口・予防方法について紹介しました。トラブルの予防には、契約の内容・更新方法を確認し、土地の使い方のルールを一緒に決めておくことが大切です。

お互いの認識にずれがないように、書面に残しておきましょう。変更を希望する場合は、早めに話し合っておけばトラブルを防ぐことができるでしょう。底地の売却で相談したい場合は、実績がある不動産会社に依頼すると安心です。