草ボーボーの庭が賃貸投資に与える損失は？対策と出口戦略【完全ガイド】
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賃貸物件の庭がいつの間にか草ボーボーになり、景観や価値が下がってしまうのでは…と悩む投資家の方は少なくありません。
実は、この問題は事前の契約や管理方法次第でしっかり防ぐことができます。
とはいえ、入居者との管理義務の線引きがあいまいだったり、除草にかかる費用や手間を見誤ったりすると、トラブルや余計なコストを招くリスクもあるため注意が必要です。
この記事では、以下のポイントを中心に解説します。
最後までお読みいただくことで、草ボーボー問題による価値低下や近隣トラブルのリスクを抑えつつ、安定した運用につなげるヒントが見つかります。
なお、当社Albalinkでは、こうした課題を踏まえつつ、利回りの高い投資物件をご紹介しています。
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目次
賃貸物件の庭が草ボーボーになる理由と投資家の課題
賃貸物件の庭が草でボーボーになる原因を知り、その結果投資家がどのような損失やリスクを負うのか理解しておくことは重要です。
この章では、以下の2つのポイントについて詳しく解説します。
庭付き賃貸が人気になる背景と投資メリット
庭付きの賃貸は、特にペット飼育や小さな子供がいる家庭を中心に人気があります。
なぜなら専用の庭があることで、プライベート感や自由な使い方ができる住まいとして価値が高まるからです。
例えばアパートやマンションでペットを飼いたい場合、共用部分の制約が少なく、庭で遊ばせられる点は大きな魅力です。
また、植物を育てる趣味や家庭菜園のニーズにも応えられるため、住まい選びのランキングでも上位に挙げられることが少なくありません。
こうした入居者ニーズを満たすことで、家賃設定を高めにしても空室期間を短縮できるメリットがあります。
このように庭付き賃貸は適切に管理すれば、差別化要素として収益性の高い物件になる可能性が高いといえます。
草が生い茂り景観や価値を下げる
一方で、庭が雑草でボーボーの状態になると、物件の第一印象が悪くなり、入居希望者が部屋探しの候補から外してしまうケースが増えます。
景観が荒れた物件は、建物全体の管理状況に疑問を持たれやすく、結果的に家賃を下げざるを得なかったり、長期空室につながったりするリスクが高まります。
雑草は成長が早いため、定期的に草刈りや除草剤の散布、除草シートの敷設といった対策が必要です。
庭の手入れが行き届いているかどうかは、入居者にとって「オーナーや管理会社が信頼できるか」を測る重要な指標になります。
負担を抑えながらも見た目を維持する方法を考えることが大切です。
賃貸の庭の維持管理に関する3つの負担
庭の維持管理は賃貸経営において見落とされがちですが、実際は負担が大きい項目です。
ここでは、主に以下の3つの視点から負担を解説します。
入居者とオーナーの管理義務を確認する
賃貸物件の庭の管理義務は、契約内容によって異なります。
一般的に専用部分の庭であれば入居者に、共用部分であればオーナーや管理会社に管理義務があります。
しかし、契約書に具体的なエリアが明記されていないとトラブルの原因になります。
例えば「専用庭」と書かれていても、どの程度の手入れを入居者が行うのかが曖昧だと、「善管注意義務違反」としてオーナーに責任が発生するケースもあります。
ある立場にある人が、通常期待されるレベルの注意や管理を怠ったことによって、損害などの問題を引き起こすことを意味します。
正式には「善良なる管理者の注意義務に違反した状態」のことです。
管理会社や不動産屋との契約時には、草むしりや除草剤の散布など具体的な管理方法を契約書に記載しておくと安心です。
定期除草を怠ると原状回復費用が高額になる
庭の除草を怠った結果、退去時に高額な原状回復費用が発生するケースも珍しくありません。
雑草の成長が激しく、地面が覆われると撤去作業が困難になり、業者による草刈りや土壌改良が必要になる場合もあります。
例えば、2年以上放置された庭では、除草費用として10万円以上請求されるケースも少なくありません。
定期的に除草する場合は年間2万円程度で済むことが多いので、長い目で見れば早めの対応が経済的です。
このように「後でまとめて処理するよりも、定期的に草刈りや除草シートの施工をしておく方が費用対効果が高い」という点を押さえておきましょう。
除草業者に依頼する相場を知る
庭の除草を業者に依頼する場合の費用相場も把握しておくと安心です。
例えば、1坪（約3.3㎡）あたりの除草費用はおおむね500〜1,000円程度です。
以下は除草費用相場の一例です。
| 面積 | 除草費用（目安） |
| 10坪 | 5千円～1万円 |
| 20坪 | 1万円～2万円 |
| 30坪 | 1万5千円～3万円 |
費用は草の種類や伸び具合、処理方法（草刈り・除草剤・熱湯散布など）によっても変わるので、管理会社や業者に相談して最適な方法を選びましょう。
定期的に依頼することで、見た目を維持しつつ負担を軽減できます。
草ボーボーの庭が賃貸物件の流動性を下げる2つの理由
庭が草ボーボーの状態になると、物件の魅力が大きく低下し、入居者や買い手が見つかりにくくなります。
この章では、その主な理由を2つ紹介します。
流動性を高めるために、これらのリスクを把握しておくことが大切です。
入居者募集の際にイメージを悪化させる
庭が荒れている物件は、内見時や募集写真で悪い印象を与えてしまい、成約率が下がる可能性があります。
特に、住まい探しでは第一印象が非常に重要で、見た目の管理が行き届いていないと「オーナーや管理会社の対応も悪いのでは」と感じる入居者も多いです。
入居者の心理としては、部屋はきれいでも外回りの手入れがされていないと管理の質に不安を感じるからです。
こうしたリスクを避けるためには、定期的に草むしりや除草剤の処理を行い、写真撮影のタイミングに合わせて管理するのが有効です。
近隣トラブルで空室リスクを高める
庭の雑草が伸び放題になると、隣地への越境や虫の発生、共用部分の見栄え悪化などを招き、近隣住民から苦情が寄せられるケースも少なくありません。
特にアパートやマンションの共用部分に隣接する庭では、トラブルが発生しやすい傾向にあります。
実際に、とある一戸建て賃貸で庭の管理を怠った結果、近隣住民から管理会社にクレームが入り、入居者が気まずくなって退去したという事例もあります。
こうしたトラブルが空室につながり、結果的に収益が落ちるリスクがあるのです。
管理責任を果たすためには、契約時に共用部分との関係性や注意点をしっかり伝え、管理計画を立てておくことが重要です。
草ボーボーの庭の賃貸物件で懸念されるトラブル3選
庭の雑草管理を怠ることで、さまざまなトラブルが発生します。
ここでは、特に注意したい3つの具体例を解説します。
管理義務をめぐり裁判になる
庭の管理義務が契約書で不明確な場合、トラブルが訴訟に発展する可能性があります。
例えば、善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）を果たさなかったとして、入居者がオーナーに損害賠償を請求するケースや、庭に雑草が生い茂り、害虫が発生して隣家に迷惑をかけたとして、オーナーの管理責任が問われるケースも考えられます。
こうした訴訟リスクを避けるためには、契約時に庭の管理範囲を明確にし、入居者への説明を徹底しておく必要があります。
退去時の原状回復費用で揉める
庭の手入れを怠ったまま退去する入居者に対して、原状回復費用を請求した際に「自分の義務ではない」と争いになるケースもあります。
実際、国土交通省のガイドラインによると、専用庭は「通常使用の範囲を超えた損耗」は入居者負担とされていますが、明確な取り決めがなければトラブルになります。
こうした揉め事を防ぐためには、契約書に「雑草管理や低木剪定は入居者負担」と明記し、入居時の説明時に写真を残しておくと安心です。
共用部と専用部の誤解で苦情を受ける
特にマンションやアパートでは、共用部分と専用部分の境界が曖昧な場合があります。
入居者が共用部分まで草むしりをしてしまったり、逆に専用部分を管理会社に依頼してトラブルになるケースもあります。
例えば「ここはどこまでが自分の庭か」という質問が寄せられることもありますので、現地で管理会社が立ち会いながら説明したり、図面で明示する工夫が必要です。
明確な管理区分がトラブル防止につながります。
賃貸物件の庭が草ボーボーになるのを防ぐ3つの対策
庭が草ボーボーになるのを防ぐには、事前にしっかりとした対策を講じることが重要です。ここでは、具体的かつ実践しやすい3つの方法をご紹介します。
こうした対策を組み合わせることで、負担を減らしつつ資産価値を維持できます。
契約書に管理範囲を明記する
最も基本的で効果的な対策は、庭の管理範囲や義務を契約書に明記することです。
これにより、入居者がどこまで手入れをすべきか明確になり、トラブルが減ります。
例えば、以下のような文言を契約書に記載すると効果的です。
「善管注意義務に基づき、定期的に雑草の除去および適切な管理を行うこと。」
このように契約書で明文化することで、退去時の原状回復費用の請求根拠にもなり、管理責任の所在が明確になります。
必要に応じて図面を添付し、共用部分との区分も示しておくとさらに安心です。
防草施工や低木で対策する
物理的な対策として、防草施工や植栽を工夫する方法があります。
防草シートを地面に敷設することで、雑草の発生を大幅に抑えられます。
特に、不織布タイプの防草シートは耐久性が高く、5年以上効果が持続するものもあります。
また、手入れが少なくて済む低木やグランドカバー植物を植えるのも効果的です。
例えば、クラピアやリュウノヒゲなどの植物は成長が緩やかで、雑草の発生を防ぐメリットがあります。
地面を覆うために植えられる植物の総称です。
芝生や低木、つる性植物などが代表例で、庭や公園、斜面などの地表を緑で覆って景観や機能を整える目的で使われます。
こうした施工を検討することで、長期的に管理コストを抑えられます。
定期巡回や写真記録で管理する
定期的に現地を巡回し、状況をチェックすることも有効な管理方法です。
巡回頻度は月に1回程度が目安で、管理会社や業者に依頼する場合は1回5,000円前後が相場です。
巡回の際に写真を記録として残しておくと、入居者に状況を説明する際の証拠にもなります。
特に、退去時やトラブル発生時に「いつからこの状態だったのか」を確認する資料として役立ちます。
管理を委託する場合は、日時を決めて定期的に対応してもらえるプランもあり、大家さんの負担を減らしながら効果的に維持管理が可能です。
賃貸物件の庭の管理に関する契約の注意点
庭の管理に関する契約は、曖昧なままでは思わぬリスクを招きます。
契約時に以下のポイントを確認しておくことで、トラブルを防ぎ、安心して運用できます。
善管注意義務や判例を押さえる
善管注意義務とは、借主が借りた物件を善良な管理者として適切に使用する義務です。
この義務に基づき、入居者は専用庭の草刈りや清掃を怠らないよう求められます。
実際の判例でも、借主が適切に管理しなかったことで、退去時には庭に草が生い茂り、入居前からあった松の植栽を枯らしたとして、借主側に過失が認められた例があります。
参照元：庭修復費用請求事件｜最高裁判所
こうした背景を踏まえて、契約書に善管注意義務の具体的な内容を記載しておくと、万が一のトラブル時に対応しやすくなります。
特約の有無で負担を変える
特約を活用することで、庭の管理負担の所在を明確にし、オーナーのリスクを軽減できます。
例えば「専用庭の維持管理は借主の負担とする」「共用部分は管理会社が年〇回草刈りを行う」など、具体的な条項が有効です。
特約がない場合、原則としてオーナー側の負担と解釈されるケースもあるため、契約書の文言は重要です。
契約更新時に見直しを提案するなど、柔軟に対応する姿勢も必要でしょう。
草ボーボーの賃貸物件の3つの出口戦略
庭の管理が難しくなった場合や、長期的な運用が難しいと感じた場合は、出口戦略を検討するのも一つの選択肢です。
ここでは、代表的な3つの方法について解説します。
現状で売却しやすい条件を整える
まずは、最低限の整備だけ行い、現状で売却する方法です。
庭の草を刈り、見栄えを改善するだけでも印象が良くなり、買い手が見つかりやすくなります。
実際、不動産屋に相談すると「庭の除草だけでも査定価格が5〜10%上がるケースが多い」と言われることがあります。
庭がボーボーのままでは、買い手が追加の修繕費を想定して値下げ交渉してくる可能性が高いため、売却前に簡易な手入れをしておくのが望ましいです。
管理会社や業者に一時的に依頼し、見た目を整えるだけでも成約しやすくなるため、費用対効果の高い戦略といえます。
庭を改善して価値を上げて売る
もう一歩踏み込んで、庭をリフォームし、物件価値を高めてから売る方法もあります。
庭を整備してから売却することで、物件の付加価値を上げ、より高値で売ることができます。
これは、庭の見た目や管理状況が物件の評価に直結するためです。
数万円〜十数万円の庭整備が、数十万円〜百万円単位のリターンにつながることもあるため、投資として非常に効率的な戦略と言えるでしょう。
転用や再開発を検討する
最後に、物件全体の転用や再開発を視野に入れる戦略です。
例えば、庭を活用してペット可賃貸にリノベーションしたり、一戸建てを取り壊して駐車場や月極倉庫に転用するなどの事例があります。
特に、立地がよい場合は建物を解体して更地として売る方が高値が付くこともあります。
再開発についても、行政の補助制度や建築規制の緩和がある地域もあるため、専門家との相談が重要です。
将来の資産価値を見据え、柔軟な視点で活用を検討しましょう。
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まとめ
賃貸物件の庭が草でボーボーになる問題は、景観悪化や近隣トラブル、原状回復費用の増加など、投資家にとって悩ましい課題です。
庭付き賃貸は入居者に人気があり、適切に管理することで資産価値を維持しながら高い収益を得ることが可能です。
その一方で、管理を怠れば家賃の下落やトラブルの発生といったデメリットにつながります。
重要なのは、契約書で管理範囲を明確にし、防草施工や業者依頼など具体的な方法を活用して手間を最小限に抑えながら対応することです。
さらに、場合によっては売却や転用といった柔軟な出口戦略も検討することで、将来的なリスクに備えられます。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
