戸建て投資のリフォーム費用はいくら？金額の相場や成功のポイントを解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
戸建てを活用した不動産投資に興味はあるものの、「リフォームにいくらかかるのか分からない」「どこまでリフォームすればいいんだろう」と疑問を感じていませんか？
戸建て投資は、適切なリフォームを行うことで、物件の資産価値を高め、高利回りを狙えます。
特に、割安な戸建て物件を購入し、自らの判断でリフォームの範囲や費用をコントロールできる点が、大きな魅力といえるでしょう。
しかし、すべてのリフォームが利益に直結するわけではありません。
過剰な改修によって費用が膨らんだり、見えない部分の修繕が後から必要になるケースもあります。
そこで本記事では、以下のような重要なポイントを丁寧に解説します。
最後まで読むことで、リフォームにかかる費用やリスクを見極め、収益性の高い投資判断ができるようになるでしょう。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、リフォーム前提の訳あり戸建てや高利回りを狙える投資向きの物件を紹介しています。
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目次
戸建て投資におけるリフォームの費用対効果は？
戸建て投資において、リフォームの費用対効果はとても重要なポイントです。
なぜなら、適切なリフォームは家賃収入を高め、空室リスクを減らし、投資全体の収益性を大きく向上させられるからです。
ここでは、戸建て投資におけるリフォームの費用対効果について、以下のようなことを解説します。
リフォーム前提の戸建て投資が注目される理由
近年、リフォーム前提の戸建て投資が注目されている理由は、低価格で物件を取得し、高利回りを狙えるからです。
特に築年数が経過している空き家や中古の戸建ては、価格が比較的安く、少ない初期費用で投資を開始できるため、サラリーマンや不動産投資初心者にも人気があります。
一般的なマンション投資に比べて収益性が高くなる可能性がある点や、一棟単位の管理ができ、管理コストを抑えやすいのも戸建て投資の魅力です。
ただし、リフォームの範囲や費用、地域のニーズをしっかり見極めないと、失敗のリスクも高まります。
事前調査をしっかりと行い、綿密な計画を立てることが重要です。
どこまでリフォームすれば良いのか
戸建て投資で成功するには、「どこまでリフォームするか」の見極めが重要です。
なぜなら、過剰なリフォームは費用を圧迫し、利回りを下げる一因となるからです。
たとえば、壁紙の交換やトイレ・キッチンといった水回り設備の入れ替えは入居者の満足度を高めやすい傾向にあります。
一方、耐震補強や断熱工事などの高額な工事は、地域の家賃相場によっては費用対効果が見合わないかもしれません。
リフォームの範囲は、物件の状況、地域のニーズ、資金計画に応じて、必要な箇所に限定した改修を行うことをおすすめします。
投資する戸建てのリフォームをどこまですれば良いかは、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
「安く買って高利回り」の実現にはリフォームが不可欠
「安く買って高利回り」を実現するには、物件のリフォームは欠かせません。
なぜなら、中古の戸建ては低価格で取得できる一方、そのままでは入居者の募集に苦労する可能性が高いからです。
戸建てを300万円で購入し、100万円の改修を加えて月6万円で賃貸する場合、年間家賃収入72万円、表面利回りは18％を超えます。
初期費用を抑えつつ収益性を最大化するには、戦略的なリフォームが有効です。
特に、入居者のニーズに合った設備の整備や、洋室化、ドア・壁紙の更新など、最低限の工事で「選ばれる物件」に変える工夫が求められます。
戸建て投資のリフォームにかかる8つの主要な費用と相場
戸建て投資において、リフォーム費用の相場を把握することは、収益計画を立てるうえでとても重要です。
なぜなら、想定外の工事費用が発生すると、利回りや家賃収入に大きく影響し、投資の成功を左右する可能性があるからです。
ここでは、戸建て投資のリフォームにかかる8つの主要な費用と、それぞれの相場を紹介します。
戸建て投資に必要な費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
トイレ交換：10万～20万円
トイレ交換の費用相場は10万～20万円程度で、水回りの中でも比較的安価に改善できます。
家賃を5,000円アップできれば、1年で6万円、3年で18万円の家賃収入増となり、費用対効果は高くなります。
トイレの交換は、戸建て賃貸での入居者満足度を左右する重要な工事のひとつです。
古い便器や不衛生な印象のあるトイレは、内見時にマイナスな印象を与え、入居決定率を下げる要因になります。
物件の魅力を高めるうえで、トイレの交換はまず検討すべきリフォームといえるでしょう。
風呂交換：40万～80万円
風呂の交換費用の目安は、40万～80万円です。
80万円をかけて最新のユニットバスを導入する場合、月々の家賃を1万円アップすると、年間で12万円の家賃収入増を実現できます。
風呂は入居者にとって「毎日使う場所」であるため、快適さや清潔感が求められます。
古いタイプの浴槽やカビの目立つユニットバスは、入居者から敬遠されるでしょう。
風呂のリフォームは高額になりがちですが、入居率や収益の安定化に効果が期待できるため、一度検討してみることをおすすめします。
キッチン交換：30万～70万円
キッチンのリフォーム費用の相場は30万〜70万円で、導入するタイプや設備のグレードにより変動します。
日々の生活に欠かせない食事に影響を与える設備のため、キッチンの状態は入居者の満足度に直結する傾向にあります。
特にファミリー層や子育て世帯は料理をする機会が多く、内見時にも重視されやすいでしょう。
資金に余裕がある場合、キッチンの交換は優先的に検討すべき工事といえます。
クロス張り替え：6万～15万円（1室あたり）
クロス（壁紙）の張り替えの相場は、1室あたり6万～15万円が一般的な相場です。
DIYで対応すれば、さらにコストを削減できます。
内装の清潔感は、入居者が物件を選ぶ際の重要な判断基準です。
クロス（壁紙）の張り替えは、コストを抑えつつ物件の印象を大きく改善できるリフォームと言えるでしょう。
特に家賃5万円前後の賃貸住宅として戸建て投資する場合、過剰な工事よりも、クロスの張り替えのような手軽なリフォームがコストパフォーマンスに優れています。
和室から洋室化：10万～30万円
和室から洋室にリフォームする費用の相場は、床の張り替えや壁紙の変更を含め、10万～30万円です。
和室は古い印象を与えるリスクがあり、入居者層とのミスマッチにつながることもあるため、地域やターゲットに応じて洋室へのリフォームを検討しましょう。
とくに近年は、若年層やファミリー層を中心に「畳離れ」が進んでおり、フローリングの洋室に人気が集まりやすい傾向にあります。
現代の入居者ニーズに対応させたいときは、和室から洋室へ変更するのもひとつの方法です。
クッションフロア貼り：1,500円～3,000円/m²
クッションフロア貼りの相場は、1平方メートルあたり1,500円～3,000円です。
10平方メートル張り替える場合、1.5万円～3万円程度の出費になります。
フローリングに比べて施工費用が安く、水回りにも強いため、費用対効果が高いのがクッションフロアのメリットです。
また、賃貸住宅では清潔感や「きれいさ」が重視されるため、見た目が劣化した床材を放置することは収益減のリスクを高めます。
クッションフロアの張り替えは低コストで床の印象を刷新できるため、コスト管理の観点からもおすすめの手法です。
外壁塗装：80万～120万円
外壁塗装の一般的な相場は80万〜120万円です。
劣化した外壁は、管理不備と見なされ、入居希望者が見つかりにくくなる可能性があります。
また、建物の寿命を延ばすという意味でも、外壁の塗装は長期的な資産保全につながるでしょう。
金融機関の融資判断においても、外観の管理状況はチェックされやすいため、タイミングを見て工事することをおすすめします。
雨漏り補修：内容によって10万～50万円
雨漏りの補修は、軽度な補修で済む場合は10万円前後ですが、屋根全体の修繕や構造材の交換を要する場合には50万円以上かかることもあります。
雨漏りを放置すると、建物の構造までダメージが及び、修繕費が一気に跳ね上がるため、物件選びや購入前のチェック段階から注意してみてください。
後になってから雨漏りが発覚し、予定外の工事が発生すると、投資回収期間が大幅に伸びてしまいます。
安心・安定した運用のためにも、雨漏り対策は優先順位の高い工事項目といえるでしょう。
戸建て投資のリフォーム費用を抑える5つのコツ
戸建てのリフォーム費用を抑える工夫は、不動産投資の収益性を高めるためにとても重要です。
過剰な工事や不要な出費を避けることで、初期費用を抑えながら利回りを向上させられます。
ここでは、戸建て投資のリフォーム費用を抑えるコツとして、以下の5つを紹介します。
複数業者から見積もりを取る
リフォーム費用を抑えるコツの1つ目は、複数の業者から見積もりを取ることです。
なぜなら、同じ内容の工事でも、業者ごとに価格や提案内容が大きく異なる場合があるからです。
もしかすると、複数社から見積もりを取ったところ、リフォームで使用する技術・材料や料金形態の違いにより、数十万円の違いが出るかもしれません。
単に価格だけでなく、内容や信頼性も含めて選定することで、コストを抑えつつリフォームできます。
納期や施工実績なども加味して、総合的にリフォームを依頼する業者を決定しましょう。
一括発注より分離発注でコストダウン
一括発注よりも、工事を分離発注することでリフォーム費用を大幅に下げられる場合があります。
なぜなら、管理会社やリフォーム業者を通す一括依頼は、間接的な手数料が加算される可能性があるからです。
リフォームを依頼するときは、次のような工事をそれぞれの専門業者に直接依頼することを検討してみましょう。
- 内装
- 電気
- 水道
分離発注は手間がかかる一方、コスト管理を自分で行えるメリットがあります。
時間に余裕があるときは、工事を分散して発注するのも良いでしょう。
原状回復＋α程度に抑える
戸建てのリフォームでは、「原状回復＋α」の視点で費用をコントロールするのが大切です。
なぜなら、過度なリフォームをすると、コストが増加し、家賃収入に見合わなくなる可能性があるからです。
基本的には、生活に直結する設備は新しくして、必要に応じて追加のリフォームを施すと良いでしょう。
地域の家賃相場や物件の立地条件を考慮し、「どの程度の改修が入居につながるか」を見極めることがポイントです。
再利用・再塗装を活用する
使えるものは再利用・再塗装することで、リフォーム費用を大きく削減できます。
なぜなら、設備をすべて交換するよりも、塗装やクリーニングをする方が安価にリフォームしやすいからです。
たとえば、建具やドア、キッチンの収納扉などを再塗装しただけで、室内の印象は大きく変わります。
傷んでいる戸建てでも、構造がしっかりしていれば外観を整えるだけで十分に見栄えが良くなり、入居を募集するときの印象も改善されます。
「使えるものを活かす」のも、戸建て投資でリフォームをするときは重要な視点です。
補助金や減税制度を活用する
リフォーム費用の一部を補助金や減税制度でカバーすることも、コストの削減に有効な方法です。
自治体によっては、空き家対策や断熱性能の向上を目的とした支援制度がたくさん用意されています。
たとえば、北海道木古内町では、町内の空き家をリフォームする人に対して、50万～100万円の補助金を給付しています。
参照元：北海道木古内町 移住・定住情報「空き家リフォーム助成事業」
また、省エネ改修による固定資産税の減税措置も存在します。
国や自治体の制度を活用することで、リフォーム費用を節約し、投資した金額の回収期間の短縮にもつながります。
地域や建物の状態によって適用範囲が異なるため、事前に金融機関や自治体の窓口と相談しましょう。
戸建て投資のリフォームの成功に繋がる4つのポイント
戸建て投資のリフォームでは、ただ見た目を整えるだけでは収益性が伴わず、利回りが下がるリスクがあります。
ここでは、戸建て投資のリフォームの成功に繋がるポイントとして、以下の4つを紹介します。
利回りから逆算してリフォーム費用を設定する
リフォーム費用の予算は、想定利回りから逆算して決めましょう。
たとえば、年間家賃収入が72万円を見込む場合、購入費用とリフォーム費用を合計して400万円以内に抑えれば、表面利回りは18％です。
しかし、購入費用とリフォーム費用が400万円を超えると、利回りが下がって投資効率が悪化します。
エリアの家賃相場や、投資費用と利回りのバランスを考慮し、リフォーム工事の内容を「必要最低限＋入居が決まるレベル」に抑えることが大切です。
不動産投資の利回りについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
法律・条例・建築基準などの法律面でのリスクを把握する
戸建てをリフォームするときは、法律面でのリスクを把握することが重要です。
なぜなら、建築基準法や都市計画法などに違反すると、工事が中止になったり、売却できなくなったりする可能性があるからです。
たとえば、再建築不可物件で誤って構造部分をリフォームした場合、金融機関の融資が下りず、運用が難しくなるかもしれません。
現在の建物を解体して更地にすると、建築基準法の接道義務を満たしていない等の理由で、新しく建物を建築できない物件のこと
また、地方では独自の条例でリフォームに制限を設けているエリアも存在します。
参照元：京都市「京の景観ガイドライン」
法的な条件や規制を理解しないまま工事を進めると、後から想定外の手間や費用がかかるリスクがあります。
専門家に相談し、法律・条例・建築基準などを事前にチェックしておきましょう。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
運営コストや税金などのランニングコストを考慮する
リフォームの計画を立てるとき、工事費用だけでなく、将来的な運営コストや税金などのランニングコストも考慮する必要があります。
なぜなら、表面利回りが高くても、維持費が高ければ実質的な利益は減ってしまうからです。
築年数の古い木造戸建てでは、数年ごとに外壁や水回りの修繕が必要になることが多く、年間10〜20万円の維持費が発生することもあります。
加えて、固定資産税や火災保険、管理会社への委託費用も含めて、年間の支出を正確に想定しておくことが重要です。
土地や家屋などの固定資産を所有している人に課せられる税金のこと
戸建て投資をするときは「目に見えにくい費用」を把握し、投資費用全体を考慮した資金計画を立てましょう。
不動産投資における収支計算書の作り方は、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産会社や専門家に相談しながら計画を進める
戸建て投資のリフォームを成功させるには、不動産会社や建築士などの専門家に相談しながら計画を進めるのも効果的です。
なぜなら、投資家が1人で判断すると、法的な問題や地域の特性を見落としてしまうリスクがあるからです。
「すべて1人でやろう！」と思って戸建て投資をした結果、立地に合わない間取りの変更や過剰な設備導入をしてしまい、家賃が見合わず空室が続くかもしれません。
プロに相談することで、需要のある賃貸タイプや費用対効果の高い改修方法を提案してもらえるため、より収益性の高い投資を実現しやすくなるでしょう。
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戸建てをリフォームするには、トイレの交換費や外壁の塗装費など、さまざまな費用がかかります。
リフォーム費の合計が100万円を超える可能性もあるため、計画的に資金計画を立て、リフォームする範囲を決定することが大切です。
「リフォーム費用を加味して投資計画を立てるのは難しそう」と感じたときは、初めから高利回りを期待できる物件を探すのも良いでしょう。
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まとめ
戸建て投資において、リフォームは物件の価値を高め、高利回りを実現するための重要な施策です。
特に築年数の古い物件を安く購入し、自らの手で価値を高める投資スタイルは、近年注目を集めています。
とはいえ、どこまでリフォームすべきか、どの項目にどれだけ費用をかけるべきかの判断は難しく、費用対効果を見誤ると収益性が大きく損なわれるリスクがあります。
また、予想以上にコストが膨らんだり、法的な制限により予定通りの改修ができなかったりする可能性もあるため、慎重な計画が必要です。
こうしたリスクを避けるには、初期の段階から「利回りの高い物件」を見極め、必要最小限のリフォームで最大限の効果が得られる物件を選ぶことがポイントです。
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この記事の監修者
河田憲二
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