戸建て投資の利回りとは？高利回りを実現するポイントやリスクも解説
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「戸建て投資に興味があるけど、本当に高利回りが狙えるの？」と疑問を感じている方もいるのではないでしょうか。
戸建て投資は、マンションやアパートに比べて高利回りを実現しやすく、初期費用も比較的抑えられることから、資金に限りがある投資家にも人気の手法です。
戸建てはファミリー層からの需要があり、長期入居による安定収入も期待できます。
一方で、修繕費や維持費などのランニングコスト、入居者トラブルや出口戦略の失敗などのリスクも存在します。
そこで本記事では、以下のようなポイントをわかりやすく解説します。
最後まで読むことで、戸建て投資のメリットだけでなく、見落としがちなリスクや対策も理解でき、利回りの高い物件を探しやすくなるでしょう。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、利回りの高い戸建て投資向きの物件の情報を、公式LINEで紹介しています。
物件に関する質問も受け付けているので、ぜひこの機会にご登録ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中！
目次
戸建て投資が利回り狙いの投資家に注目される3つの理由
戸建て投資は、利回りを重視する投資家の間で注目を集めています。
ここでは、戸建て投資が利回り狙いの投資家に注目される理由として、以下の3つを紹介します。
マンションやアパートより高利回りを実現しやすい
戸建て投資の大きな魅力は、高利回りを実現しやすいことです。
マンションやアパートと比べると物件の取得価格が低いため、家賃収入に対する利回りが高くなる傾向にあります。
たとえば、500万円程度の中古戸建てを購入し、月5万円で賃貸に出すと、年間家賃収入は60万円です。
表面利回りは12％に達します。
また、土地付きの戸建ては資産価値の下落が緩やかな場合も多く、出口戦略の柔軟性も備えています。
高収益を狙う不動産投資家にとって、戸建て投資は魅力的な選択肢と言えるでしょう。
初期費用を抑えやすい
戸建て投資は、初期費用の面でもメリットがあります。
中古の戸建て物件だと、新築や一棟アパートに比べて価格が安く、リフォームやDIYによる再生も可能なため、手持ちの資金が少なくても始められます。
物件によっては一括払いで購入でき、ローンを組まなくても良いため、ローン返済の不安を感じずに投資できるのも魅力です。
リスクを抑えつつ収益を得るチャンスのある方法として、戸建て投資の人気は高まっています。
戸建て物件は長期入居につながりやすく安定収入が期待できる
戸建て物件は、ファミリー層をターゲットとすることで、長期入居が期待できます。
特に、間取りが広く、駐車場や庭付きといった設備が整っている戸建ては、子育て世帯に人気です。
家庭によっては、子育てが落ち着くまでの十数年間は入居し続けるところもあるかもしれません。
安定した賃貸経営を実現したいときは、戸建て物件の活用を検討する価値は十分にあるでしょう。
戸建て投資で利回りに影響する3つのランニングコスト
戸建て投資で安定した家賃収入を得るには、利回りに直結するランニングコストの把握が欠かせません。
ここでは、戸建て投資で利回りに影響するランニングコストとして、以下の3つを紹介します。
想定外の修繕・リフォーム費用
戸建て投資では、想定外の修繕やリフォーム費用が利回りに大きく影響します。
特に築年数の経過した中古物件では、購入後に水回りや屋根、外壁などの修繕が必要になるケースが少なくありません。
戸建てを500万円で購入できても、100万円を超えるリフォームが発生した結果、当初の利回り計算が崩れることも起こり得ます。
リフォーム費の影響を抑えるには、物件を購入する前に不動産会社や専門業者による建物調査を依頼し、修繕費の見積もりや期間を事前に把握しておくことが重要です。
固定資産税や火災保険などの維持コスト
戸建て投資では、固定資産税や火災保険といった維持コストが発生します。
土地・建物の評価額に応じて毎年課せられる税金のこと。物件の立地や種類によって金額が異なる。
都市部の評価額が高い地域では、年間10万円以上の税金負担がかかるかもしれません。
また、火災保険や地震保険は、建物の構造や築年数に応じて保険料が高くなる傾向があるため、投資前に費用をシミュレーションする必要があります。
収益の目減りを防ぐため、収支計画を立てる際は維持コストも考慮しましょう。
管理委託費用・自主管理費用
物件の管理を不動産会社に委託する場合、家賃収入の5〜10％程度の委託費用がかかるのが一般的です。
自主管理を選択すればコストは抑えられるものの、入居者対応やクレーム処理、修繕の手配などに手間と時間がかかります。
遠方の物件を所有しているオーナーが自主管理を行った結果、トラブルの対応が遅れ、入居者の退去の原因になるかもしれません。
時間的・地理的な条件に応じて、最適な管理方法を選びましょう。
戸建て投資で利回りが低下する3つの要因
戸建て投資は高利回りを狙える手法として注目されていますが、実際に運用すると、利回りが大幅に低下するケースもあります。
ここでは、戸建て投資で利回りが低下する要因として、以下の3つを解説します。
DIYでコスト削減を狙ったが施工不備で損失が拡大する
費用を抑えるために、DIYでリフォームを行う投資家は多いですが、技術不足による施工不備が後のトラブルにつながることがあります。
たとえば、内装や水回りの修繕を自己判断で行った結果、入居後に漏水トラブルが発生し、修繕費が再発生する可能性があるのです。
追加の修繕費が発生すると、実質的な利回りが大きく下がってしまいます。
リフォーム費用を節約すること自体は有効な手段ですが、住宅としての基本的な安全性や快適性を損なうと、空室リスクにも直結します。
結果的に、安定した賃貸経営が難しくなるため、必要に応じて専門業者に依頼する判断も重要です。
DIYによるリフォームについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
利回り重視で再建築不可物件を購入して売却できなくなる
高利回りを追求するあまり、再建築不可の戸建て物件に手を出してしまうと、将来的な売却が困難になるリスクがあります。
都市計画法や建築基準法の条件を満たしていないため、新たに建物を建て直すことができない物件のこと
物件の購入価格が安いため、表面利回りは高く見えるものの、出口戦略の選択肢が極端に狭く、結果的に資産価値が下落するケースが多く見られます。
投資する戸建てを探すときは、物件の価格や利回りだけでなく、将来的な資産価値と売却可能性も総合的に評価することが必要です。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
入居者トラブルにより想定利回りが大幅に悪化する
入居者トラブルも、戸建て投資で利回りが低下する要因のひとつです。
家賃の滞納や近隣との問題により、退去・修繕・訴訟などの費用が発生し、想定していた収益を大きく下回ることがあります。
入居者トラブルを防ぐには、ルールを明確にして入居時に説明したり、審査をしっかり実施したりすることが大切です。
入居審査や契約内容を徹底するほか、管理会社との連携を強化しましょう。
戸建て投資で利回りを重視し過ぎると発生しうる3つのリスク
戸建て投資では、利回りの高さに惹かれて物件を選ぶ投資家も多いですが、利回りだけを重視すると、大きなリスクに直面する可能性があります。
見た目の表面利回りが高くても、建築条件やエリアの特性によっては売却が困難になり、収益性や資産価値が著しく下がるケースがあるのです。
ここでは、戸建て投資で利回りを重視し過ぎると発生しうるリスクを3つ紹介します。
購入した戸建てが再建築不可物件・違法建築だった
利回りが高い戸建て物件のなかには、再建築不可や違法建築といった法的リスクを抱えたものも存在します。
取得価格が相場より安いため、一見すると高利回りを狙えそうに見えますが、建て替えや大規模リフォームができないため、長期的に見ると資産価値が大きく下落する傾向にあります。
また、建物が法律の基準を満たしていないことで、金融機関から融資を受けられず、投資計画を見直すことになるかもしれません。
物件を購入する前に、不動産登記簿や建築確認書類を確認し、必要であれば専門家による調査を依頼して、法的なリスクを徹底的にチェックしましょう。
建ぺい率・容積率オーバーで売却できない
表面利回りの高い物件には、建ぺい率や容積率をオーバーして建てられた住宅も少なくありません。
- 建ぺい率
- 敷地面積に対する建築面積の割合のこと
- 容積率
- 敷地面積に対する建物の床の延べ面積の割合のこと
建ぺい率・容積率をオーバーした住宅は違法建築に分類される場合があり、将来的に建て替えや増改築ができなかったり、売却時に買い手が見つからなかったりします。
物件を購入する前に、投資対象の建物が建築基準を満たしているか調査しましょう。
売却時に買い手がつかないエリアに物件がある
利回りだけで物件を選ぶと、需要が低く流動性の低い地域に投資してしまうリスクもあります。
特に、人口減少が進む地方やアクセスの悪いエリアでは、家賃収入は確保できても売却時に買い手が見つからない可能性があります。
もしかすると、買い手が見つからず、値下げを繰り返した結果、収支がマイナスになるかもしれません。
物件を探すときは、利回りだけでなく、地域の将来性や市場動向、周辺環境なども加味した上で、慎重に選びましょう。
高利回りな戸建て投資を実現するための6つのポイント
戸建て投資で高利回りを実現するには、「安く買って高く貸す」だけでは不十分な場合があります。
ここでは、高利回りな戸建て投資を実現するポイントとして、以下の6つを解説します。
利回り試算は「実質ベース」で計算する
利回りの計算は、表面利回りではなく「実質利回り」で行うことが大切です。
表面利回りは、年間の家賃収入を購入価格で割った単純な数値で、修繕費や管理費、固定資産税などの経費が含まれていません。
実質ベースでの計算では、諸経費を考慮したうえで収益性を算出するため、より現実的な経営判断ができます。
たとえば、表面利回りが10％でも、年間の維持コストが50万円発生すれば、実質利回りは大きく下がるでしょう。
戸建て投資ではシミュレーションを徹底し、収支の計画を精密に立てることが重要です。
利回りの計算については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
周辺エリアの賃貸需要と空室率を確認する
高利回りを目指すには、「賃貸需要の高いエリア」を選ぶことも重要なポイントです。
どんなに安く物件を取得しても、入居者が決まらなければ、家賃収入は得られません。
たとえば、周辺に大学や工場がある地域では一定の需要が期待できるますが、過疎化の進むエリアでは空室リスクが高くなります。
地域の不動産会社から入居状況の情報を得たり、自治体の人口動態や賃貸相場を調査したりして、安定収入を得られる可能性の高いエリアを見極めましょう。
高利回りを狙える物件の探し方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
建物の状態と修繕の履歴を確認する
物件の購入費が安くても、後から高額な修繕費が発生すれば、利回りは大きく下がります。
そのため、事前に建物の劣化の状況や過去の修繕履歴を確認することは重要です。
たとえば、外壁・屋根・水回りの設備などに問題があれば、入居後のトラブルや追加費用につながり、収支計画が崩れるリスクがあります。
築年数だけで判断せず、現地での内覧や専門業者による診断を活用することで、修繕費を事前に見積もり、リスクを最小限に抑えることが可能です。
出口戦略として売却のシミュレーションもしておく
戸建て投資では、将来的な「出口戦略」を考慮しておくことが成功のポイントです。
利回りを重視して、再建築不可や立地の悪い物件を選ぶと、リフォームの内容に制限がかかったり、売却したくても購入希望者が見つからなかったりするかもしれません。
不動産の価値は年数が経過するごとに低下するため、購入希望者が見つかるまでに物件の価格が下落し、収支が赤字になることもあるでしょう。
投資する戸建てを探すときは、不動産会社に相場や需要を調査してもらい、購入前に将来の売却価格や期間の想定をしておくことが大切です。
空き家に関する補助金制度を活用する
高利回りを目指すなら、空き家再生に活用できる補助金制度の存在も見逃せません。
多くの自治体では、空き家のリフォームや活用を支援する制度が用意されており、数十万円単位での助成が受けられる場合があります。
たとえば、宮城県栗原市では、一定の条件を満たした空き家のリフォームに対して最大70万円の補助を実施しています。
参照元：きてみらいん くらしたい栗原「住まいる栗原 空き家リフォーム助成事業」
補助金制度の内容は自治体によって異なるため、自治体の窓口やホームページで確認し、計画的に活用してみてください。
空き家バンクで投資する物件を探す
「空き家バンク」は、自治体が運営する空き家情報のデータベースです。
一般の不動産市場では出回らない低価格の住宅が掲載されており、上手く活用すれば初期費用を大幅に削減でき、利回りの向上が期待できます。
ただし、自治体は空き家の情報を紹介するだけで、実際の取引では売主と買主が直接やり取りする必要があるケースが多い点には注意が必要です。
自治体のサポートが充実していたり、ある程度不動産投資に慣れていたりするときは、空き家バンクを活用するのも良いでしょう。
利回りが良い戸建て投資向きの物件情報をLINEで配信中！
戸建て投資は、うまく運用するとマンションやアパートよりも高利回りが狙える投資方法です。
ただし、ランニングコストやリスクなどを考える必要があるため、不動産投資に慣れていない間は難しく感じる場面もあるでしょう。
戸建て投資を成功させるには、将来的にも需要が期待でき、法律面での制限を受けていない物件を選ぶことが重要です。
訳あり物件の買取専門業者であるAlbaLink（アルバリンク）では、戸建て投資に向いている物件の情報をLINEで紹介しています。
どのような物件があるか気になる方は、ぜひお気軽に登録してみてください。
まとめ
戸建て投資は、マンションやアパートと比べると高利回りを狙いやすく、初期費用も抑えられることから、多くの投資家に注目されています。
一方で、修繕費用や固定資産税などのランニングコスト、再建築不可物件の購入、入居者トラブルなど、利回りが低下するリスクも無視できません。
リスクを避けるには、事前の情報収集や実質利回りでのシミュレーション、出口戦略の検討など、慎重な判断が求められます。
訳あり物件の買取専門業者であるAlbaLink（アルバリンク）では、高利回りで投資向きの戸建ての物件情報をLINEで配信しています。
物件に関する質問も受け付けているので、ぜひお気軽にご登録ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
河田憲二
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
