【戸建て投資とは？】メリット・デメリット・失敗回避法などを完全ガイド
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「戸建て投資に興味があるけど、本当に自分にできるのだろうか…」
「空き家や古い戸建てを買っても、ちゃんと貸せるの？」
このような疑問や不安を抱えている方は多いでしょう。
実は、戸建て投資は比較的少額から始められ、工夫次第で安定収入も狙える不動産投資の方法です。
再建築不可物件のような訳あり物件でも、上手に活用することで、利回りの高い投資成果を得られる場合もあります。
ただし、すべての戸建て投資で成功できるわけではなく、物件選びや管理方法を間違えると、空室リスクや修繕費の増大が原因で失敗してしまうかもしれません。
そこで本記事では、以下のようなポイントを丁寧に解説します。
最後まで読むことで、「自分にとって戸建て投資が本当に向いているのか」「どんな物件を選べば失敗を避けられるのか」といった疑問を解消したうえで、戸建て投資に挑戦できるようになります。
TOKYO PRO Marketに上場している当社Albalink（アルバリンク）では、投資初心者の方でも安心して不動産投資ができるよう、厳選した戸建て物件の情報をLINEで配信しています。
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目次
戸建て投資に向いている人の3つの条件
戸建て投資は、不動産投資に初めて挑戦する人も取り組みやすいですが、全員に向いていると言い切るのが難しい投資手法です。
ここでは、戸建て投資に向いている人の条件を3つ紹介します。
戸建て投資で稼ぐ方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
時間の余裕がある
戸建て投資は、手間がかかる不動産投資の方法なので、時間の余裕がある人に向いています。
特に中古戸建ての場合は、次のような作業を自分で行うケースが多く、他の投資手法と比較して手間がかかる傾向があります。
- 物件の調査
- リフォームの手配
- 入居者募集
- 管理業務
戸建て投資は時間をかけて丁寧に物件を見極めたり、管理や修繕に対応したりできる人ほど、成功の可能性が高まります。
他の副業や事業と並行するには難易度が高いため、時間の余裕があり、長期的に安定した資産運用を目指す人に適しているといえるでしょう。
リスクを小さくして投資に取り組みたい
リスクを抑えながら資産運用を始めたい人にとって、戸建て投資は魅力的な選択肢です。
なぜなら、戸建ては一棟アパートやマンション投資と比較して、取得費用が比較的少額で済み、空室リスクも1戸のみであるため収支の管理がしやすいからです。
金融機関の融資が使えない場合でも、自分で用意した現金や少額ローンでの投資がしやすいのも、戸建て投資のメリットと言えるでしょう。
もちろん、戸建てには老朽化のようなリスクもありますが、事前にエリアの需要や建物の耐震性、修繕履歴などを丁寧に調査することで、想定外の問題を防げます。
安価で始めやすく、収益性も高い戸建て投資は、リスクを最小限に抑えながら不動産投資を始めたい人に適した方法といえるでしょう。
戸建て投資のデメリットを解消できる物件を選ぶ
戸建て投資を成功させるには、デメリットをカバーできる物件を選ぶことが重要です。
戸建てには「空室が出ると収益がゼロになる」「修繕費が高額になる」といったリスクがあるため、リスクを見越した物件選定が必要になります。
もし築年数が経過している戸建てでも、新耐震基準を満たしていたり、駐車場が付いていたりすると、ファミリー層からの需要を期待できます。
1981年6月1日に施行された、震度6強～7程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを目指した耐震基準のこと
また、リフォーム済みの物件や、DIYでメンテナンスがしやすい構造であれば、修繕にかかる費用や手間も抑えられるでしょう。
戸建て投資のデメリットを解消できる要素を持った物件を選ぶことは、安定した収益と資産形成に繋がります。
物件を選ぶときに「このデメリットはカバーできるか」を判断できる人は、戸建て投資に向いている人と言えるでしょう。
戸建て投資で得られる4つのメリット
戸建て投資は、うまく投資すれば高利回り・高収益を狙える投資方法です。
ここでは、戸建て投資で得られるメリットとして、以下の4つを紹介します。
戸建て投資のメリットについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
少額で投資できる
戸建て投資は、不動産投資のなかでも比較的少額で始められるのが大きなメリットです。
特に中古戸建てであれば、数百万円台から購入でき、自己資金が限られている初心者も取り組みやすいでしょう。
さらに、戸建ては一棟アパートやマンション投資に比べて、初期費用や諸費用が抑えられるのも魅力のひとつです。
高額な投資が不安な方や、副業として不動産投資を検討している方にとって、戸建て投資は挑戦しやすい投資方法と言えるでしょう。
戸建て投資にかかる費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
利回りが高い傾向にある
戸建て投資は、他の不動産投資と比較して高利回りを期待できる傾向があります。
とくに築古の中古戸建てを安く仕入れ、リフォームして賃貸に出す手法は、表面利回りが20％近くになるケースも珍しくありません。
たとえば、築30年の物件を300万円で取得し、月額5万円の家賃収入を得られると仮定した場合、年間家賃収入は60万円です。
表面利回りは約20％で、同じ価格帯のマンションやアパートよりも収益性が高くなります。
戸建て投資で高利回りを実現できる背景には、戸建ての購入価格が安く、維持管理費や修繕費を抑えやすいことが挙げられます。
収益性を重視し、効率よく資産を増やしたいと考える投資家にとって、戸建てはとても魅力的な投資対象と言えるでしょう。
戸建て投資の利回りについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不利な立地条件でも賃貸需要が見込める
戸建ては、郊外や地方といった立地条件でも一定の賃貸需要が期待できます。
特にファミリー層をターゲットにした物件では、広めの間取りや駐車場の有無などが重視されるため、都心から離れていても一定のニーズが存在するのです。
また、近年はテレワークやリモートワークの普及により、「都心から離れていても生活環境の良い住宅」を選ぶ傾向が強まっており、戸建ての需要が高まっています。
不利な立地に建っている物件でも、条件次第で収益物件として活用できるのが戸建て投資の強みです。
入居期間が長く、安定収入が期待できる
戸建ては、入居期間が長く、安定した家賃収入を見込める傾向にあります。
なぜなら、戸建ては主にファミリー層がターゲットになり、子どもの学区や通勤・通学の都合で長期間の入居する家庭が多いからです。
投資家としては、入居期間が長ければ長いほど、安定的な収支計画が立てやすくなります。
戸建ては継続的な家賃収入を生み出すため、長期的な資産運用を目指す方にとって、安定した収益を見込める投資対象になり得ます。
戸建て投資の4つのデメリット
戸建て投資は小額から挑戦でき、高利回りが期待できますが、一方で管理の手間や需要の見極めの難しさといったデメリットがあります。
ここでは、戸建て投資のデメリットとして、以下の4つについて解説します。
修繕や管理の手間が大きい
戸建て投資には、修繕や管理にかかる手間が大きいというデメリットがあります。
アパートやマンションとは異なり、戸建て投資では一棟ごとの管理業務が必要なため、自己管理を選んだ場合は特に負担が大きくなる点に注意が必要です。
築年数が経過した戸建てを購入し、自分で管理する場合、次のような作業をすべて担当することになります。
- 外壁塗装
- 屋根の修理
- 水回り設備の交換
- 新しい破損箇所がないかの確認
- 草抜き
管理会社へ委託する方法もありますが、その分費用が発生するため、収支に影響します。
戸建て投資では、不動産経営に伴う「手間」も含めて対応することを考慮しなければなりません。
事前に物件の状態をチェックして、長期的なメンテナンス計画や管理計画を立てておきましょう。
物件の管理については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
リフォーム費用が高額になる場合がある
戸建て投資では、リフォーム費用が高額になるケースがあるのも、デメリットのひとつです。
特に築年数が経過している物件は、構造部分の補強や設備の交換が必要になるケースが多いため、想定以上のコストが発生するかもしれません。
費用を抑えるためにDIYで対応することもできますが、耐震性や安全性に関わる部分は専門業者に依頼する必要があり、結果的に高額になることも多いです。
また、金融機関からの融資が難しい場合は、リフォーム費用も自己資金で賄う必要がある点も考慮しなければなりません。
戸建て投資では、購入費用だけでなく、リフォームにかかるコストも含めて総額を把握し、資金計画を立てることが重要です。
戸建て投資のリフォーム費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
入居需要の見極めが難しい
賃貸需要の見極めが難しいのも、戸建て投資のデメリットのひとつです。
特に地方や郊外の物件では、人口減少やニーズの変化により、想定した通りに入居者が確保できないケースが少なくありません。
戸建ての場合、賃貸ターゲットがファミリー層に限定される傾向があり、単身者向けのアパートと比較すると需要が限られる傾向にあります。
需要の状況の見極めを誤ると、入居者がいない期間が長くなり、収支が赤字に転落するリスクが発生します。
戸建て投資をするときは、立地条件や周辺環境、通学区などを事前に調査することが大切です。
資産拡大のペースが遅い
戸建て投資は、資産拡大のペースが遅くなりやすい側面があります。
1件ごとの取得と運用に時間と手間がかかるため、一度に複数戸数を運用するアパート投資に比べると、収益効率が低くなりやすいのです。
たとえば、戸建て1戸で月6万円の家賃収入を得るには、それなりの資金や労力が必要です。
一方、一棟アパートなら複数の賃貸契約を同時に持てるため、収益性や資産形成のスピードに差が生まれるでしょう。
戸建て投資は、大規模な運用やポートフォリオの拡大を目指すには時間がかかるため、目標に応じて他の投資手法を柔軟に選択することが求められます。
戸建て投資でよくある3つの失敗パターン
戸建て投資に失敗する流れは、ある程度決まっています。
事前に失敗の流れを把握し、適切な対策を講じるときの参考にしましょう。
ここでは、戸建て投資でよくある失敗パターンとして、以下のを3つ紹介します。
戸建て投資の失敗パターンについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
想定以上の修繕費がかかりキャッシュフローが悪化する
戸建て投資における代表的な失敗は、想定以上修繕費が発生し、キャッシュフローが悪化することです。
とくに築年数が経過している物件は、初期費用が抑えられる一方、建物の状態によっては高額な修繕費が必要になるリスクがあります。
外観は綺麗でも、調査すると基礎部分の構造劣化やシロアリ被害が見つかり、予定外の工事が必要になるかもしれません。
修繕費は100万円を超える場合もあるため、結果として収支が大きく崩れ、赤字に転落する場合もあります。
修繕費の発生によるキャッシュフローの悪化を防ぐには、購入前に建物診断を実施し、修繕費の目安を事前に把握しておくことが重要です。
修繕が必要になったときに備えて、予備資金も確保しておきましょう。
不動産投資における収支計画書の作成手順については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
入居者が決まらず空室期間が長期化する
戸建て投資では、入居者がなかなか決まらず、空室期間が長期化することが失敗の原因になる場合があります。
郊外の物件を購入したものの、ファミリー層の転入が少ない地域だったため入居希望者が現れず、半年以上も空室が続くことがあるのです。
戸建て投資で入居希望者がいないと、収入が0円になり、維持管理費だけがかかる状況になってしまいます。
想定した収益が得られないと、資金繰りが悪化するでしょう。
入居者が見つからず空室期間が長期化するのを防ぐには、事前に周辺エリアの状況を確認し、ターゲット層に合う間取り・設備の物件に投資することが大切です。
再建築不可物件を購入した結果、売却が困難になる
再建築不可の戸建て物件を購入したことで、出口戦略が見つからず、売却が難しくなるのも、よくある失敗パターンのひとつです。
再建築不可物件は価格が安く、利回りが高く見えるため初心者投資家に人気ですが、流動性の低さが大きな問題点になり得ます。
建築基準法の道路に接道していないなどの理由で、将来的に建て替えができない物件のこと
再建築不可物件は、担保価値が低く、金融機関の融資対象にもなりにくいため、売却時にも価格がつかない可能性があります。
将来的に建て替えができないため、購入希望者が見つからず、空き家のまま放置することになるかもしれません。
戸建て投資をするときは、目先の利回りだけで判断せず、将来的な売却や相続なども見据えて、再建築可否や土地の条件を必ずチェックしましょう。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
戸建て投資に向いている物件を見つける3つのチェックポイント
外観がきれいな物件や、設備が最新の物件でも、必ず成功するとは言い切れないのが、戸建て投資の難しいところです。
戸建て投資に向いている物件には、ある程度共通の条件があるため、よく確認したうえで投資先を選びましょう。
ここでは、戸建て投資に向いている物件を見つけるチェックポイントとして、以下の3つを解説します。
新耐震基準（1981年6月以降）の物件を選ぶ
戸建て投資では、新耐震基準（1981年6月以降に建築確認を受けた物件）に適合した住宅を選ぶことがとても重要です。
新耐震基準の物件を選ぶと、地震に対する耐久性が大きく向上し、将来的な倒壊リスクを抑えることができます。
もし旧耐震基準の戸建てを購入すると、地震被害を受けた結果、数百万円の修繕費用が追加でかかるかもしれません。
1981年5月31日以前の建築確認に適用された耐震基準のこと。震度5強程度の地震で倒壊しないことを目的としている。
また、入居者にとっても「安全性の高い建物」という点は魅力であり、賃貸需要を高める要素になります。特にファミリー層にとっては、耐震性は住宅選びの重要な条件です。
戸建て投資における物件選びでは、耐震基準をクリアしているかを確認すると良いでしょう。
新耐震基準・旧耐震基準については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
業者が売主で安全性に問題のない物件を選ぶ
戸建て投資では、売主が業者である物件を選ぶことが、安全性の確保やトラブル回避において有効です。
なぜなら、業者が売主になっている物件は、宅建業法に基づく瑕疵担保責任が義務付けられており、万が一の欠陥にも一定期間対応してもらえるからです。
もし個人が売主の築古物件を購入すると、雨漏りや構造上の問題が発覚したものの、売却後の対応が一切受けられず、修繕費が自己負担になる可能性があります。
また、業者が所有している物件のなかには、リフォーム済みで、購入したらすぐに賃貸できるものも多く、初期費用や手間の削減にもつながるでしょう。
特に不動産投資初心者の場合は、価格や立地だけでなく、安心感のある取引も意識することをおすすめします。
駐車場付きで郊外でも需要を確保する
戸建て投資において、駐車場付きの物件は、特に郊外エリアで高い賃貸需要が期待できます。
なぜなら、地方や郊外ではマイカー所有が一般的であり、駐車スペースの有無が物件選びに大きく影響するからです。
とくに、ファミリー世帯とっては「駐車場付き」は必須条件といえるでしょう。
また、敷地に余裕がある戸建ては駐車場の確保がしやすく、土地の活用価値という面でもメリットがあります。
敷地の広さは賃料に反映できるため、収益性の向上に繋がるかもしれません。
郊外や地方での戸建て投資をするときは、駐車場付きの物件を探してみてください。
戸建て投資の失敗を避ける5つの対処法
修繕費の発生によるキャッシュフローの悪化をはじめ、さまざまなリスクがある戸建て投資ですが、適切に対処することで、事前に失敗を防ぐことができます。
ここでは、戸建て投資の失敗を避ける対処法として、以下の5つを解説します。
地域の賃貸需要と将来性を徹底的にリサーチする
戸建て投資で失敗を避けるには、投資対象となる地域の賃貸需要と将来性を徹底的に調査することが重要です。
賃貸ニーズのないエリアでは、どれだけ家賃を低く設定したり、リフォームに力を入れたりしても、空室リスクが高く、収益が安定しません。
たとえば、人口が減少傾向にある郊外エリアで物件を取得しても、入居者が決まらず長期間空室になりやすいため、家賃収入を得るのは難しいでしょう。
地域の賃貸需要を調査するときは、次のようなことを総合的に把握することが大切です。
- 入居者の傾向
- 過去の人口推移
- 交通アクセス
- 賃料相場
- 不動産会社の意見
事前に集めた情報をもとにニーズを見極め、投資リスクを軽減しましょう。
ホームインスペクションを活用して建物の状態をチェックする
建物の状態を正確に把握するためには、ホームインスペクションの活用がとても効果的です。
専門家が建物の劣化状況や不具合を、第三者の立場から客観的に診断する「住宅診断」のこと
特に築古物件では、外観だけでは判断できない欠陥や劣化が存在する可能性があるため、専門家による診断は、失敗の回避に直結します。
ホームインスペクションでは、一定の調査費用がかかりますが、長期的には「見えないリスク」への対策として、コストパフォーマンスに優れた方法です。
想定外の修繕費の発生を防ぎ、収益計画を安定させるため、積極的にホームインスペクションを活用しましょう。
複数物件を比較して投資に適している物件を選ぶ
投資する物件を選ぶときは、複数の物件を比較してから判断することが、失敗を防ぐうえで重要なポイントです。
次のような項目を明確にしたうえで比較することで、収益性の高い物件を選ぶことができます。
- 価格
- 立地
- 利回り
- 築年数
- 設備の状態
- 修繕の必要性
1件目に内見した物件を「条件が良い」と感じて即決してしまい、後からもっと安くて状態の良い物件が見つかって後悔した、という話は珍しくありません。
不動産会社から提示される資料だけでなく、自分で現地に足を運び、周辺環境や近隣の賃貸物件とも比較することが大切です。
物件の管理・運用を専門の業者に委託する
戸建て投資では、物件の管理や入居者対応を専門業者に委託することで、手間やトラブルを大幅に軽減できます。
とくに本業が忙しい方や遠方に物件を所有する場合、自主管理では対応が難しくなる傾向にあります。
もし入居者から修繕の相談が寄せられても、対応が遅れると、入居者トラブルに発展してしまうかもしれません。
管理会社に委託していれば、突発的なトラブルにも迅速かつ適切に対応してもらえるため、経営の安定につながります。
管理委託には手数料が発生しますが、長期間の入居や家賃滞納の回避、空室対策などの面で考えれば、費用以上の価値があるでしょう。
自主管理が難しいときは、物件の管理・運用を専門の業者に委託することを検討してみてください。
専門家の意見を取り入れる
戸建て投資では、建築や法律、税金など、幅広い分野の知識が求められます。
自分1人の判断に頼るのではなく、専門家の意見を取り入れるのもポイントです。
もし自己判断だけで戸建て投資を進めると、後から再建築不可であることが判明し、「資産として活用できない土地」を抱えてしまうかもしれません。
不動産投資は多角的な視点と判断が必要とされる投資方法です。
ローンの組み方、節税の方法、出口戦略の立て方など、各分野の専門家と連携することで、知識不足によるリスクを最小限に抑えましょう。
戸建て投資をするときにおすすめの本については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
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戸建て投資は、手持ちの資金が少なくても挑戦しやすく、高利回りを狙える投資方法です。
一方で、修繕費が予想以上にかかったり、賃貸需要の有無を見誤ったりすると、収支が悪化する恐れがあります。
戸建て投資をするときは、新耐震基準で建てられており、業者が販売している物件を選ぶことがポイントです。
訳あり物件専門の買取再販業者AlbaLink（アルバリンク）では、戸建て投資に向いている物件の情報をLINEで配信しています。
物件に関する質問も受け付けているので、ぜひこの機会にご登録ください。
まとめ
戸建て投資は、少額から始められて、高利回りを期待できる魅力的な投資手法です。
一方で、物件選びや管理面での判断を誤ると、高額な修繕費の発生や空室リスクに悩まされることもあります。
リスクを最小限に抑えながら、安定した収益を得るには、「高利回りを期待できる物件」を見極める力が欠かせません。
しかし、投資初心者が自力で投資に適した物件を見つけるのは簡単ではなく、再建築不可物件や需要のない立地の物件を選んでしまうと、売却や入居探しに苦労するリスクがあります。
そこで役立つのが、訳あり物件専門の買取再販業者AlbaLink（アルバリンク）です。
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この記事の監修者
河田憲二
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