不動産投資初心者

はじめての空室対策

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大家さん必見!!誰でもできる空室対策とは?

古い物件=借手はいない?

「アパートを持っているけど、老朽化が進んだせいで、なかなか借手が付かないんだよね・・。」

神奈川県横須賀市内にアパートを持っている筆者の知り合いBが嘆いていました。

Bは、今から5年ほど前に、横須賀市内の某駅から徒歩15分程度、築40年、25平米程度の1DKルーム(家賃3万5000円)、が8部屋ある木造のアパートを親から引き継いだそうです。

築40年といえど、3年前にフルリフォームしたばかりの為、中は非常に綺麗です。

無料の駐車場も付いており、条件としてはかなりいい物件のように見受けられます。

 「やっぱり築40年だと、みんな最初から目を向けないんだよね。今はインターネットで物件を探す時代だがら。ほら、最初にインターネットで検索する時に、新しいことを重要視して、探す人が多いからさ・・。古い物件はそこで除外されてしまうんだよね・・。」

Bの言い分は、勿論ある意味正論です。

しかし、物件が古い=借手が一切いないという図式には絶対になりません。これは断言できます。

確かに、10人いたら5人~6人位の半分以上は、築年数を重視するかもしれません。

しかし、物件は1人でも気に入ってくれて、借手がつけばOKなんです。
空室対策

ちなみに、筆者の経験上、築年数よりも以下の点を重視する人も多いようです。

  1.  家賃が安い
  2. 初期費用が安い
  3. ペットOK
  4. 外国人OK

まあ「1」については、賃貸物件を探している人であれば、誰もが望むことかもしれません。しかし、家賃を安易に下げる行為は絶対に避けるべきです。(この理由は後述で詳しく記載します。)

「2」については、敷金、礼金を下げるもしくは1カ月~2か月家賃をタダにする「フリーレント」という方法を取ることが一般的です。

しかし、「2」の方法についても、実はまだ工夫できることが沢山あります。(工夫の具体的な内容も後述にて詳しく記載します)

「3」、「4」については、慎重に行なわないと失敗する可能性があります。後述でも記載しますが、実は、筆者も痛い目に合っています・・。

家賃は安易に下げるべきではない

「家賃さえ下げれば、借手はつくのかな?」諦めた感じで、Bが言っていました。

確かに、例えば、今の家賃を思い切って半額にしてしまえば、借手はつくでしょう。しかし、安易に家賃を下げる行為は避けるべきです。

何故なら、家賃の安さに惹かれて、借りる人ほど家賃を滞納する確率も増えるからです。

家賃滞納?

これは、筆者の経験上、確実に言えることです。

筆者は、4年前に母親が亡くなり、神奈川県逗子市内にあるワンルームマンションを相続しました。

相続した当時は、某大学病院に勤務するW先生(年収約1000万円)が借りてくれていましたが、家賃滞納の常習者で、いつも手を焼かされていました。

相続した時に聞かされましたが、W先生が借りる前は、この物件は、半年以上も空室の状態でした。

このままでは借手がつかないということで、私の母親は9万円だった家賃を6万円まで下げたという経緯があったそうです。

ちなみに周辺の同程度の広さおよび築年数のマンションの家賃相場は8万円~9万円程度です。6万円はかなり安いことが理解できると思います。

値下げしてから、約1カ月後に、このW先生が借りてくれたようですが、居住してから6カ月後位から家賃滞納が目立つようになりました。

家賃を滞納するたびに、母親はW先生の携帯電話に連絡をしていたようです。そのたびにW先生は、悪びれも無く「すぐに払うよ!!」と言い放っていたようです。

そして、とうとう1年経過したあたりから、連絡が付かない状態で2カ月以上も滞納するようになってきました。

勿論、母親からも本人の携帯電話に連絡も取っていたようですが、一切出なかったようです。

その為、その頃あたりから、母親は、W先生が物件を借りた時に利用した保証会社にも連絡を取っていたようです。

保証会社も、母親から連絡があるたびに、W先生に督促をかけていたようですが、中々、

支払ってくれなかったようでした。

この件について、賃貸仲介専門の不動産会社に勤務する友人Cに相談しました。

Cいわく、訳アリでもないのに周辺の家賃相場よりも安く設定されている「格安物件」は、格段に家賃滞納率が上がるとのことでした。

(ここでいう「訳アリ」とは事故物件、建物前に100段以上の階段がある等の客観的にみて、家賃を周辺相場よりも下げるのが妥当であろうというものです。築年数は該当しません

特に、この上記の「格安物件」に該当する物件で、家賃6万円以下は、更に滞納率は2倍以上になるのでは?とのことでした。

家賃を下げる行為は、確かに借りてくれる可能性も高まります。しかし、家賃を下げるということは、支払能力が無い人もターゲットにしてしまうことにもなります。

また、ここで勘違いしてはいけない点が、支払能力が高い=収入が高いという訳では決してありません。

前述通り、W先生の年収は1000万円を超えています。

しかし、年収が高い人でも、家賃の支払いさえも滞るほどの異常な浪費癖がある人は世の中には沢山存在します。

安易に家賃を下げる=支払い能力(「意思」とも言えるかもしれません)が無い人もターゲットとなるということを認識するべきです。

末長く、大家業を続けるというのならば借手についても優良な顧客を選別するべきです。

ですので、借手がつかないからと言って、すぐに家賃を下げるという行為は絶対に避けるべきです。

次トピックスの記載している初期費用を安くする「手段」を参考にして、それでも空室率が下がらない時に、はじめて家賃を下げることを検討しても遅くはありません。

初期費用を格安にする

最近の賃貸物件を見ていると「フリーレント1カ月」、「敷金、礼金0物件」のタイプがものすごく増えています。

確かに初期費用を安くすれば、借りる側の負担も減る為、借り手は増えるでしょう。

しかし、「礼金」「敷金」については、安易に0にするべきでは無いと筆者は考えています。

何故なら、大家は仲介を決めてくれた不動産会社に対して「広告手数料」という名目で家賃の1か月程度のお礼金を支払うことが通常です。

(※「広告手数料」・・・大雑把に言ってしまうと、物件を決めてくれた「お礼」のようなものです。通常は1か月程度ですが、不動産会社によっては2カ月以上要求されることもあります)

礼金を0にしてしまうと、家賃1か月分程度が大家の持ち出しとなります。ですので、最低でも持ち出しにならない程度の礼金1カ月程度は取るべきです。

言い方を変えると「1か月程度の礼金を支払えない人に貸すべきではない」と言ったほうが適切かもしれません。

また、敷金についても、最低でも1カ月は取るべきです。これは、退去時に損傷部分を修繕する際の費用を確保する目的があるからです。
初期費用

では、借り手からみた「初期費用」はどこを安くするべきでしょうか?

筆者としては、礼金、敷金を1か月は確保する代わりに、居住する際に絶対に使うであろう「家電製品」、「家具」などをこちらで用意するという方法をとるのが一番良い方法だと思います。

これらを無償て提供するということも、立派な初期費用を安くする行為だと筆者は考えています。

設備

埼玉県羽生市で大家業を営んでいるかたで「鈴木ゆり子」さんという人がいます。

「鈴木ゆり子」さんは、埼玉県羽生市内にアパート、一軒家を20物件以上も保有しており、賃貸業を営んでいます。

保有している物件は、ほとんど築年数30年以上のものばかりですが、物件は全てほぼ満室状態らしいです。

鈴木ゆり子さんは、物件の内覧後に迷っている人に対して、次のような交渉をしているようです。

  • 賃貸契約を迷っている人に、交換条件として「ウォシュレット」、「エアコン」などを無償でつける
  • 北側にある物件の為、部屋が冷え込むので躊躇している→ホットカーペットを無償で提供

勿論、上記以外にもあるでしょうが、ここで大事なのは交渉の具体的な内容ではなく、ちょっとした投資が空室率を劇的に下げているという点です。

まあ、特に最近では「エアコン」、「ウォシュレット」が最初から付いている物件は珍しくありません。

ですので、「エアコン」、「ウォシュレット」以外で考えられる価値のある設備を付帯したほうが、近隣物件との差別化につながるかもしれません。

具体的には以下のものが挙げられます。

  • 食器洗浄機
  • ダイソン(自動掃除機)
  • モニター付きインターフォン
  • 無料のWI-FI
  • 冷蔵庫
  • 洗濯機
  • 乾燥機

特に最近は、入居者が決めてとしている点で「無料のWI-FI」があります。

やはり、現在はパソコン、スマートフォンなどでインターネットに接続するのは当たり前になってきていますので、無料でインターネット環境が使えるというのは、非常に重宝されるようですね。

ちなみに「WI-FI」工事の費用について、インターネット回線の導入工事をしている業者へ聞いたところ、IKのアパート8室程度であれば、初期費用は38万円前後、月額ランニング費用は1室あたり1125円程度で導入可能とのことです。

初期費用についても最大で72回まで分割が可能ですので、分割払いを利用した場合は月額5300円となります。

8部屋であれば、月額合計14000円程度でネット環境が無料で提供できます。これは導入する価値があると思います。
Wi-Fi

筆者の知り合いBは、上記のなかで、「冷蔵庫」、「食器洗浄機」「無料WI-FI」(冷蔵庫、食器洗浄機については、家電製品を扱うリサイクルショップで格安でまとめて仕入れたそうです)を取り入れたそうです。

そして、家賃を下げるのではなく、これまで設定したよりも15000円程値上げしたようですが、1か月程度で満室になったそうです。

Bが、借手に対して、物件を決めた理由を聞いたところ、1人用の「冷蔵庫」、「食器洗浄機」などは1人暮らしをしている間しか使えない為、これらのものが無料で付いているということは非常に有り難かったとのことでした。

また、無料の「WI-FI」も決め手となったようです。

最近の賃貸物件をインターネットで閲覧すると、無料でインターネット環境が使える物件というのは、まだ珍しいようですので、空室を埋める為の有効な手段かもしれません。

賃貸物件のペット可能にするのであれば「定期借家」にするべき

最近のペットブームにより「ペット」可能物件が非常に増えてきました。

中にはワニ、トカゲなどの爬虫類も堂々とOKしている物件もあるぐらいです。(脱走対策をきちんと立てる必要がありますが)

勿論、物件をペット可能とするのは、立派な空家対策の一つでしょう。しかし、短期で解約される恐れもあることを忘れてはいけません。
ペット

筆者は、横浜市内にある一軒家をペット可能にして、室内犬および猫を飼っている一家に貸したことがあります。

しかし、入居からわずか1年程度で「他に安い物件が見つかった」ことを理由に、退去されました。

この退去後の室内の状況に驚きました。

柱の全てにかじり跡およびひっかき傷があり、和室にあった畳についても全てペットの異臭が染みついている状態でした。

結局、全ての原状回復にかかった費用については、預かっていた2か月分の敷金だけでは足りない状況でとなりました。

そこで、追加費用を借主に対して求めたところ「最初からこうなることは分かっていなんだから払うわけないでしょう!!」と突っぱねられました。

(弁護士にも相談をしましたが、どうやらこのケースの場合は、借主が保護される立場になる為、敷金以外の追加費用を取るのは難しいようです)

結局、敷金以外に、原状回復に対して20万円以上も持ち出しとなってしまいました。ペット可にするリスクを思い知らされましたね・・。

ですので、ペット可能物件にする場合は、基本的には中途解約が不可な「定期借家契約」を結ぶべきです。

定期借家とは、最初に大家、借主と取り決めをした期間については、基本的には解約が不可の契約です。

借主が基本的には保護される「借家法」の中で唯一、大家側にとって有利な法律となっています。

(但し、200平方メートル以下の物件の場合、借主の転勤、親族の介護、療養などのやむを得ない事情については、定期借家契約でも中途解約は可能です)

この「定期借家契約」を2年位で締結することで、中途解約されるリスクを避けることができます。

ですので、物件をペット可能にするのであれば、敷金を2カ月以上は確保して、借主と「定期借家契約」を結ぶのが一番良いでしょう。

言い換えれば、上記の条件を受け入れない借主とは、契約を結ぶべきではありません。

外国人の借主は現状は避けるべき

外国人

最近は、外国人向けの物件も増えているようです。

しかし、やはり日本人と比べると様々なトラブルがあるようです。

トラブルの具体的内容は以下の通りです。

  • 家賃未払いのまま夜逃げ
  • 近隣住民から苦情が来るほどの騒音を出す
  • ゴミ捨てのルールを守らない
  • 異臭などで近隣に迷惑をかけるほど部屋を衛生的に保てない

よくインターネットを見ていると「外国人と賃貸契約を結ぶ際は、保証会社を利用するなどで事前にトラブルを回避するべき・・」といったことが記載されています。

しかし、実は、保証会社は、決して万全では無いということを知っておくべきです。

例えば、家賃を6カ月以上滞納していた状態で、母国に夜逃げしたとします。

外国に逃げ帰ってしまった場合は、保証会社は基本的には追ってくれないでしょう。

また、保証会社が借主より徴収する「保証金」についても、1か月の家賃の50%未満であることが多いです。

家賃を滞納した際は、保証金だけでは全てカバーしきれないことが多いです。

また、家賃滞納だけではなく、外国人との賃貸契約は、非常にトラブル事例が多いことも考慮するべきです。

不動産仲介会社の担当者に聞いたところによると、ゴミ捨てのルール(燃えるゴミなどの分別)を理解できない、部屋をありえない位に不衛生な状態にする、夜中に近所迷惑なるぐらいの騒音を出す・・、外国人のトラブル事例を挙げたらキリが無いようです。

ですので、筆者としては外国人に対しての賃貸契約は、現状は避けるべきだと思っています。

今後、外国人と賃貸契約を結ぶに当たって、大家側にとって有利な法律(外国人の場合は敷金以外に保証金を2ヵ月以上徴収することをOKとする、家賃滞納時点で即退去扱いにするなど)が出来たときに、外国人向けの賃貸も視野に入れるといいかもしれません。

まとめ

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サンタマリア

サンタマリア

ビル管理会社で勤務しており、副業として賃貸経営も行っています。現在神奈川県横浜市内に中古住宅を2軒、鎌倉市内に事務所用戸建てを1軒、逗子市内にワンルームの区分マンションを1室、千葉県市原市に中古住宅1軒を保有しています。 2017年12月に宅建取引士を取得。2年後位を目途に不動産業として独立開業を計画しています。

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