【結論】少ない自己資金でも戸建て投資は可能！失敗を防ぐ6つの対策も解説

【更新日】2025/11/11

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「戸建て投資に興味はあるけど自己資金が少なくて本当に始められるのか」
「自己資金が少ないと、そもそも融資が通らないのでは…？」
このような不安を感じている方は多いのではないでしょうか。

実は、工夫次第で少ない自己資金でも戸建て投資をスタートさせることは可能です。

もちろん、自己資金が少ない場合にはリスクも伴い、事前に知っておくべき注意点が多くあります。

この記事では、以下のポイントを丁寧に解説していきます。

最後までお読みいただくことで、資金面の不安をクリアにしながら、戸建て投資を成功に近づける具体的な道筋が見えてきます。

そしてその一歩として、訳あり物件を活用した戸建て投資が、有効な選択肢のひとつとなります。

当社Albalink（アルバリンク）では、自己資金が少なくても始めやすい訳あり物件を多数取り扱っています。

弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。

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【結論】戸建て投資は少ない自己資金でも始められる

戸建て投資は、自己資金が多くなくても始められる不動産投資です。

その理由として、戸建てはアパートやマンションと比べて物件価格が抑えられる傾向がある点が挙げられます。
さらに、金融機関の融資を組み合わせることで、手持ち資金をすべて使わずとも物件を取得できる点もポイントです。

例えば、物件価格500万円の戸建てを購入し、自己資金75万円（物件価格の15％）を頭金として用意するケースを考えてみるとします。
この場合、残りは借入によってまかなうことになりますが、家賃収入が安定していれば、返済と維持費を差し引いても毎月手元にお金が残る可能性があります。

つまり、自己資金が少ないからといって戸建て投資を諦める必要はありません。
正しい準備を行うことで、無理のない範囲で資産形成を進めることができます。

なお、「戸建て投資はそもそも儲かるのか？」と考える人は、ぜひ以下の記事をお読みいただくことをおすすめします。

「戸建て投資は儲からない」は嘘！儲かる人の5つの共通点や失敗しないコツを解説

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2025.08.29

戸建て投資に必要な自己資金の目安は？

戸建て投資を検討する際は、どれくらいの資金を準備すべきかを理解しておくことが大切です。
必要な資金の目安を知ることで、現実的な計画を立てやすくなります。

この章では、戸建て物件価格の相場や、具体的な数字を用いた収支シミュレーション例をご紹介していきます。

物件価格の「15〜30％」が相場

戸建て投資に必要な自己資金は、目安として物件価格の15〜30％程度です。
この割合には、頭金と購入時に発生するさまざまな諸費用が含まれます。

なぜこの程度の割合が必要かというと、不動産購入には物件の購入代金のほかに以下のような費用が伴うためです。

さらに、物件が築古であれば、入居前に修繕が必要となることもあります。
これらの費用は、物件価格の約1〜3割程度に収まるケースが多い傾向があります。

例えば、500万円の戸建てを購入する場合を仮定すると、以下のような費用構成になります。

このように、物件価格に対して一定割合の資金が必要となるため、自己資金が少ない場合は、価格帯の選定が特に重要になります。

以下の記事では、戸建て投資における様々な経費の相場や費用を抑える方法について解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

戸建て投資の費用はいくら必要？内訳や費用を抑える方法を解説

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2025.09.24

シミュレーション例（自己資金15％の場合）

自己資金を物件価格の15％とした場合でも、返済計画が適切であればキャッシュフローをプラスで維持できる可能性があります。

少ない資金でも運用可能であることを理解するためには、実際に近い収支シミュレーションを確認するとイメージが掴みやすくなります。

具体例として、物件価格500万円のうち自己資金を75万円、残りを融資でまかなうケースを仮定します。
借入額425万円、金利1.8％、返済期間20年とすると、毎月の返済額は約2.1万円になります。
もしも、家賃を6万円に設定できるエリアであれば、管理費や予備費を考慮しても手元に残る資金が発生するでしょう。

このように、初期費用を抑えながらもプラス収支を実現できる可能性があります。

つまり、自己資金15％でも、返済負担と家賃収入のバランスが取れていれば、無理のない運用が可能です。

戸建て投資は自己資金が少ないと難しい？【5つの理由】

自己資金が少ない状態で戸建て投資を始めると、資金繰りや返済計画に余裕がなくなり、運用が不安定になりやすい傾向があります。

ここでは、特に影響しやすい以下のポイントを順に紹介していきます。

融資が通りにくい

自己資金が少ない状態で戸建て投資を始めようとすると、融資審査でつまずきやすくなる傾向があります。

金融機関は「返済に無理がないか」「収益が安定する見込みがあるか」を特に慎重に見ます。

戸建て投資の場合、賃貸収入が入居者1組に依存するため、収益の安定性がアパートやマンションより低いと判断されやすいのが理由です。

ここでは、融資が通りにくいといわれる背景を3つに分けて整理します。

一方で、融資を受けやすい物件にはいくつかの特徴があります。
以下の記事では、どういった物件なら融資が通りやすいのかについて詳しく解説していますので、ぜひこちらも合わせてご覧ください。

不動産の銀行評価（担保積算方法）と融資を受けやすい物件の特徴

不動産投資の規模を効率よく拡大するためにも、融資を上手に利用したいものです。融資を受けて、つまり、レバレッジを効かせて収益物件を買い進めていくのと、現金決済で買い進めていくのとでは、そのスピードに大きな差が生まれるためです。 ...

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2017.12.05

住宅ローンは原則使えない

住宅ローンは「本人が住むこと」が前提の融資であり、投資目的で利用することはできません。

もし投資目的で住宅ローンを使用した場合、契約違反と判断され、残債の一括返済や金利の引き上げなど厳しい対応が求められることがあります。
そのため、不動産投資には「投資用ローン」または「事業用融資」を利用する必要があります。

しかし、投資用ローンは住宅ローンよりも審査がシビアで、物件の収益性や購入者の返済能力がより細かく見られるため、自己資金が少ない人には不利に働きやすいのです。

つまり、「住宅ローンで安く借りる」という選択肢は実質的に使えず、投資用融資に耐えうる計画性が必要になります。

戸建ては収益性評価が難しい

戸建ての投資物件は収益性の面で評価がしづらいと言われています。

アパートやマンションであれば1棟に複数戸があるため、1室空室が発生しても家賃収入が完全にゼロになるわけではありません。
しかし、戸建ては入居者が1組だけのため、空室になると収益がゼロになります。
この「収益が一気に途切れる可能性」が、金融機関にとってリスク要因として扱われるのです。

金融機関は返済が安定することを最重視するため、収益が変動しやすい戸建ては保守的に評価される傾向があります。

さらに、築古の戸建ては設備や構造の状態に個体差が大きく、長期的な維持コストも読みづらいため、「評価しづらい物件」と見なされやすいのです。

「借主の属性」や「金融機関との関係性」も影響する

融資審査では、物件の評価だけでなく、以下のような「属性」も重要な判断材料になります。

例えば、年収が安定していても勤続年数が短いと、返済が継続できる前提が弱いと判断されることがあります。
また、金融機関との日常的な取引状況も審査に影響します。
長く利用している口座がある、定期的に積立を続けているなど、「信用の積み上げ」があるとプラス評価になることがあります。

一方、カードローンの利用履歴が継続している、クレジット支払いの遅延がある、収入に対して借入が多いといった要素は審査に不利に働きます。

金利上昇で返済負担の増加する

金利が上がると返済額が増え、キャッシュフローが悪化しやすくなります。
特に変動金利で借入を行う場合は注意が必要です。

返済額は金利によって変化するため、金利上昇局面では家賃収入に余裕があっても負担が増える可能性があります。
資金に余裕が少なければ、その負担は直接的に手元資金を圧迫し、修繕費や予備費に回せなくなることもあります。

たとえば、425万円を金利1.5％・返済期間20年で借りた場合と、同条件で金利が2.5％に上がった場合を比較すると次のような差が生じます。

このように、金利がわずかに上がるだけでも、年間で見れば負担は大きくなります。

つまり、運用前に「金利が変わった場合の収支」まで確認しておくことが、安定運用のための備えになります。

なお、以下の記事内にて、金利を少しでも抑える方法をご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資ローンを受ける方法と注意点

アパート経営などの不動産投資を行う方のほとんどが、費用を用意して一括返済で物件購入をするのではなく、ローンを組み、何十年という運用計画を立てているかと思います。 しかし、昨今は低金利時代ではあるもののローンの審査は非常に厳しい...

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2018.06.21

空室リスクに備えられない

自己資金が少ない場合、空室が発生したときの支払いに対応できないことがあります。
つまり、入居者がいない期間に備える余裕が不足しがちです。

空室があると家賃収入がゼロとなりますが、その間も返済や維持費は発生します。
ファミリー向け物件は長期入居につながりやすい傾向がありますが、立地や設備条件により入居期間が短くなる場合もあります。

例えば、家賃6万円の物件で1か月空室が続いた場合を考えます。
月の返済額が2万円で、維持費に1.5万円が必要だとすると、失われる家賃の6万円を加えて実質負担は9.5万円にものぼります。
空室が2〜3か月続けば、負担額はさらに大きくなるでしょう。

したがって、物件選びでは「需要がある地域かどうか」を慎重に見極めることが不可欠です。

想定外のリフォームに対応できない

自己資金が少ない場合、想定外のリフォーム費が発生したときに対応できず、資金繰りが苦しくなることがあります。

その理由は、築古の戸建て物件には、表面上は見えにくい劣化が潜んでいることが多いためです。
見た目が綺麗でも、時間の経過とともに劣化しやすい部分は少なくありません。

また、購入前の内見だけでは確認が難しいため、入居前の準備段階や入居中に修繕が必要になることがあります。

例えば、以下のような修繕が必要になる可能性があります。

このように、一つの修繕で数十万円規模の支出が発生する可能性があります。
自己資金が少ないと、この費用に耐えられず、運用が行き詰まる恐れがあります。

したがって、購入前にホームインスペクション（住宅診断）を実施し、修繕費を見越した予備費を確保しておくことが、安定運用のための重要な準備になります。

以下の記事では、戸建て投資を行う上で必要なリフォーム費用の目安をわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

戸建投資物件のリフォームはどこまで費用をかけるべきか

今回は、「戸建て投資」でどこまでリフォームをするのか？戸建て投資のリフォームと費用について解説していきます。 完成後物件の利回りからかけられる費用を逆算する 筆者は、ビル管理会社に正社員として勤務をしながら、戸建物件を中...

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2017.11.27

売却価格がローン残債を下回る

売却時に物件価格がローン残債を下回ると、差額を自己負担しなければならない可能性があります。

このリスクが生じるのは、戸建ての価格は立地や人口動態など地域の需給バランスに影響を受けやすいためです。
特に、人口減少が進む地域では、建物の資産価値が年々下がりやすい傾向があります。
さらに、自己資金が少ない状態で始めると、返済がなかなか進まず、売却タイミングによっては残債が大きく残る可能性もあります。

例えば、ローン残債350万円の物件を売却しようとした場合を想定します。

このように、出口戦略の有無で結果は大きく変わります。

つまり、自己資金が少ない人ほど、購入前から以下のような選択肢を持っておくことが大切です。

少ない自己資金で戸建て投資すると陥りやすい3つの失敗パターン

自己資金が少ないまま戸建て投資を始めると、資金面に余裕がなく、わずかな誤算でも収支が崩れやすくなります。
したがって、どのような場面でつまずきやすいのかを理解しておくことで、事前に対策が取りやすくなります。

ここでは、特に起こりやすい3つの失敗について順にご紹介していきます。

キャッシュフローが悪化する

少ない自己資金で始める場合、返済額が家賃収入に対して大きくなりやすく、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

なぜそうなるかというと、自己資金が少ないほど借入額が大きくなり、結果として毎月の返済額が重くなるためです。
返済比率が高いと、少しの空室や修繕でも簡単に収支がマイナスに傾きます。
特に変動金利で借入を行っている場合は、金利が上がると返済額がさらに増え、負担が膨らむ可能性があります。

例えば、以下の表のケースで1か月の収支を見てみましょう。

この程度の余裕では、突発的な修繕や空室が1か月発生しただけで赤字になります。

したがって、返済比率は家賃収入の50％以下を目安に抑え、収益に余裕のある状態を維持することが重要です。

資金繰りが厳しくなる

予想以上の修繕費が発生すると、資金が一気に不足し、運用が難しくなることがあります。
特に築古物件では、目に見えない箇所に劣化が潜んでいることがあり、入居前や入居中に追加工事が必要になる場合があります。

その理由は、築年数が古い建物では配管や屋根など、外から判断できない部分が劣化している可能性が高いためです。
さらに、自己資金が少ないと修繕にあてる予備費も限られるため、突然の支出への耐性が弱くなります。

例えば、発生しやすい修繕と費用を整理すると次の通りです。

修繕費は1つ発生するだけで数十万円になることもあります。

そのため、購入前の物件調査と、最低でも30万〜50万円の予備費を確保しておくことが、安定した運用につながります。

売却が難しくなる

自己資金が少ないまま戸建て投資を始めると、売却時にローン残債が多く残り、出口戦略の選択肢が狭まることがあります。
つまり、売却したいタイミングで「売れない」「売れても持ち出しになる」という状況に陥りやすくなるということです。

これは、自己資金が少ない場合、借入額が大きくなるため返済が進みにくく、売却価格が想定より下がった際に残債とのギャップが生まれやすいことが原因です。
人口減少が進む地域や賃貸需要が弱いエリアでは、資産価値が下がりやすいため、より注意が必要です。

例えば、同じ300万円で売却したケースでも、購入時にどれだけ自己資金を入れていたかで結果は大きく変わります。

このように、同じ物件・同じ売却価格でも、頭金をどの程度入れたかで出口戦略の自由度が大きく変わります。
自己資金が少ないほど、売却価格の変動に影響を受けやすい構造になっているということです。

したがって、購入前の段階から「売却時に残債がどれくらいになるか」を想定しておくことが重要です。

なお、不動産投資における出口戦略については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

不動産投資の出口戦略とは

不動産投資が軌道に乗ってくると、1棟の経営では家賃収入に限界があるので複数棟の経営を行うことになってきます。 それぞれの物件のキャッシュフローを確認してみると、購入時には高利回りであったものが、築年数の経過とともに悪化している物件があ...

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2017.11.25

自己資金が少ない人が戸建て投資で失敗を防ぐ6つの対策

自己資金が少なくても、適切な対策を講じることでリスクを抑えながら戸建て投資を進めることができます。

以下のような対策を意識することで、安定した投資運用につながります。

低価格物件を選ぶ

自己資金が少ない場合は、低価格帯の築古物件や空き家から投資を始めることが現実的です。

築古物件は新築や築浅の物件に比べて取得価格が低い傾向があります。
加えて、戸建ては外観や内装を改善することで賃貸需要が戻ることも多く、リフォームによる価値向上の余地が残されている点が魅力です。
ただし、安いからといって条件を妥協するのではなく、賃貸需要のある地域かどうかを必ず確認する必要があります。

例えば、物件選びの際は以下の点を確認しましょう。

これらを押さえれば、賃貸付けがしやすく、安定した運用につながりやすい物件を見極められます。

したがって、低価格物件を選ぶ際は「安さ」だけでなく「継続的な需要」を重視することが成功の鍵となります。

なお、以下の記事では、安いボロ戸建て物件で不動産投資を行うメリットや、成功の方法についてもご紹介していますので、ぜひこちらもご一読ください。

ボロ戸建て投資のメリットとリスクを解説！失敗しない7つの戦略とは？

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2025.09.27

収益計画書を作る

自己資金が少ない場合ほど、収益計画書を用いて数字に基づいた説明をすることが重要です。

金融機関は返済可能性を重視するため、計画が明確であるほど融資に通りやすくなります。

収益計画書では、家賃収入や税金などの数字を具体的に記載し、キャッシュフローが安定することを示します。
また、近隣の家賃相場や需要の根拠も資料として添えると説得力が増すでしょう。

計画書に盛り込むべき項目の一例を以下の表でご紹介します。

たとえ自己資金が少なくても、計画が明確であれば「返済できる」と判断される可能性があります。

つまり、数字で説明できる準備こそ融資を受けるための最大の武器になります。

収支計画書の詳しい作成方法については、以下の記事内でご紹介しています。
すぐに使えるテンプレートも無料でダウンロードできますので、ぜひご活用ください。

不動産投資における収支計画書の作成手順【無料テンプレートあり】

近年、相続税対策を目的としたアパート建設に厳しい目が向けられています。 地域の需要や実態からかけ離れた甘い収支計画書を作成して、相続税に悩む大地主にアパート建設を奨めてきた問題です。 サブリースと呼ばれる「実際の入居状況に関係な...

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2018.12.12

公的融資制度を活用する

日本政策金融公庫などの公的融資制度は、自己資金が少ない人にとって心強い資金調達手段です。

参照元：日本政策金融公庫

日本政策金融公庫では、返済能力を「将来の収益性」や「計画性」から判断することが多く、経験が少ない段階でも融資が受けられる可能性があります。
金利が低めに設定されていることも多く、返済負担の軽減につながります。

例えば、物件価格500万円、自己資金70万円、残りを公庫で借入する想定では、返済額が抑えられ、開始時のキャッシュフローに余裕が生まれます。

公庫と民間金融機関の違いを比較すると以下の通りです。

つまり、自己資金が少なくても、公庫を活用すれば投資のスタートラインに立ちやすくなります。

諸費用を節約する

自己資金が少ない場合は、物件購入後の諸費用やリフォーム費を抑える工夫が欠かせません。

その理由は、物件購入には取得費用だけでなく、以下のような複数の支払いが発生するためです。

とくにリフォーム費は工事の内容次第で金額が大きく変動しやすく、業者によっても見積りの差が出ます。
事前に比較せずに進めると、必要以上に費用が膨らんでしまう恐れがあります。

例えば、壁紙の張り替えを業者に依頼すると6万円程度かかる場合でも、自分で行えば1万円以内に抑えられることがあります。
また、リサイクル品の設備を取り入れることで、キッチンや洗面台の交換が半額以下になることもあります。

したがって、必要な部分だけに費用をかけ、改善の目的を見失わないことが、少ない資金での運用ではとても重要です。

DIYのスキルを身につける

DIYを活用することで、修繕費を抑えながら物件の価値を高めることができます。

なぜ有効かというと、入居募集の際に影響するのは「清潔感」と「使いやすさ」であり、必ずしも高額な設備や高級な内装が必要というわけではないためです。

たとえば、クロスの張り替えや塗装、フローリング補修などの軽作業は、初めてでも学びながら対応できます。
これらを複数の箇所で行えば、数万円〜数十万円の節約になります。
また、DIYに慣れることで、物件の劣化に気づく力も養われ、管理能力の向上にもつながります。

つまり、DIYは「費用の節約」と「物件理解」の両方を満たす、コスト効率の良い改善手段であると言えます。

以下の記事では、ボロ戸建てなどの築古物件を、DIYで再生させるメリットや注意点について詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

ボロ戸建て×DIYリフォームで資産形成！失敗しない7つの極意

「ボロ戸建て×DIYリフォーム」が注目される理由やリスク、失敗事例と対策、成功のコツまでを徹底解説！今すぐチェック！

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2025.10.01

事前に出口戦略を考える

出口戦略を持っておくことで、予期せぬ状況の変化にも柔軟に対応でき、損失を抑えた運用が可能になります。

市場動向や入居状況は時間とともに変わるため、投資開始時点で「出口の選択肢」を持っておくことが重要なのです。

代表的な出口戦略を整理します。

例えば、家族構成や地域需要が変わることで、ファミリー賃貸から単身者向け短期利用に切り替えると収益が安定するケースもあります。

このように、出口戦略は「最初に決めておく」ことで、思わぬ状況にも冷静に対応でき、長期的な資産形成を支える柱となります。

戸建て投資で自己資金が少ない場合の増やし方3選

自己資金が少ない状況でも、日常の工夫や資産の整理により、投資に回せる資金を増やすことは十分可能です。
大切なのは「無理なく続けられる方法」を選び、少しずつ投資準備を進めることです。

以下では、再現性が高く、多くの人が実践できる3つの資金形成方法を紹介します。

生活費を見直して節約する

生活費の見直しは、最も取り組みやすく、効果が継続しやすい資金形成の方法です。

なぜ効果的かというと、生活費には「習慣で続けている支出」や「実際には必要性が低い支出」が含まれていることが多いためです。
それらを見直すだけで、毎月の余剰資金が生まれ、投資資金の準備がスムーズになります。
また、支出管理の習慣がつくため、投資後のキャッシュフロー管理にも役立ちます。

例えば、以下の項目を見直すと節約効果が得られます。

もし「月2万円」削減できれば、1年間で 24万円 貯まります。

生活の質を落とすのではなく、「今の支出を整える」ことで、無理なく自己資金を増やせます。

不要な資産を売却する

投資を早くスタートしたい場合は、使っていない資産を手放して自己資金にする方法も有効です。

これは、資産の中には維持費がかかるものや、使っていないことで価値が活かされていないものがあるためです。
それらを整理することで、投資の初期資金を一度に確保できる可能性があります。

例として、売却対象となりやすい資産を整理すると次の通りです。

たとえば、使用していない車を売却して得た30万円を頭金に充てることで、返済額を抑え、運用に余裕を持たせることができます。

したがって、保有しているだけでは収益を生まない資産を「働く資産」に変えるという視点が重要です。

ボーナスや退職金を活用する

ボーナスや退職金など、まとまった収入の一部を投資資金に充てることで、自己資金を短期間で増やすことができます。

この方法がなぜ効果的かというと、頭金が増えると借入額を抑えられ、毎月の返済負担が軽くなるためです。
返済比率が下がれば、家賃収入から手元に残るお金が増え、運用の安定性が高まります。

例として、頭金の違いによる返済額の差を比較すると次のようになります。

この差は年間で 約5万円 以上の負担差になることもあります。

つまり、特別収入を「消費」ではなく「資産づくり」に回すことが、未来の安定につながります。

少ない自己資金で戸建て投資を始めたいなら弊社LINEの活用を！

自己資金が多くない状態で戸建て投資を始めようとすると、「この物件は本当に賃貸付けできるのか」「そもそも今の資金で始めていいのか」といった迷いがつきものです。
情報は集められても、自分のケースに照らし合わせて判断するのは簡単ではありません。

そんな時に役立つのが、弊社アルバリンクの公式LINEです。

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まとめ

戸建て投資は、自己資金が少なくても始めることが可能ですが、資金に余裕がない状態でスタートすると、融資が通りづらい、突発的な支出に対応できないなど、さまざまなリスクが伴います。

こうしたリスクを避けるためには、低価格の物件を選ぶことや、融資審査を通過するための収益計画をしっかり立てるなどの工夫が必要です。
それでも、想定外の出費や資金ショートといった落とし穴はゼロではありません。

そこで重要になるのが、「利回りの高い物件」を選ぶという視点です。

高利回り物件であれば、収益性が高く、返済負担や空室リスクに対しても余裕を持った運営が可能になります。
とはいえ、初心者が自力でそうした物件を見つけるのは簡単ではありません。

そこで、弊社アルバリンクでは、市場には出回りにくい高利回りの戸建て物件を多数取り扱っており、自己資金が少ない方でも始めやすいように、紹介した物件に関する「無料相談」も行っています。

【未公開物件の例】

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この記事の監修者

河田憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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