不動産投資の返済比率60％は危険！40％や50％とのシミュレーション結果も掲載
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「ローンを活用して不動産投資をしたいけど、返済比率が60％になりそう。これってリスクが大きい？」
このようにお悩みの方もいるのではないでしょうか。
結論から言いますと、返済比率60％での運用は、不動産投資においてリスクが高いといえます。
なぜなら、わずかな空室発生や突発的な修繕費用の支払いで収支が悪化し、最悪の場合、ローン返済が滞る可能性があるためです。
ローンが返済できなくなれば、自己破産につながる恐れがあります。
不動産投資で成功している人は、「返済比率」を適切にコントロールし、安全な経営を行っています。
そこで本記事では、以下のポイントを詳しく解説します。
最後まで読むことで、適切な返済比率の目安がわかり、破綻リスクを避けて手堅く資産を増やせるようになるはずです。
なお、弊社アルバリンクでは、比較的安価で高利回りな物件情報を、LINE登録者限定で配信しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
安価で高利回りな物件を見つけることは、返済比率を下げられるだけでなく、ローンを活用しない不動産投資にもつながります。
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目次
【前提】不動産投資における「返済比率」とは？
不動産投資における「返済比率」とは、家賃収入に対してローンの返済額が占める割合です。
ここでは「返済比率」について、次のポイントを解説します。
返済比率については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
「返済比率」の計算式
返済比率は以下の計算式で求められます。
たとえば、家賃収入が240万円に対して、年間のローン返済額が120万円の場合の返済比率は次のとおりです。
・返済比率＝年間のローン返済額120万円÷年間家賃収入240万円×100＝50％
返済比率は、賃貸経営の健全性を測る指標です。
金融機関の融資審査でも重視されており、一般的には「50％以下」が安全圏の目安とされています。
物件の購入価格を判断するためでなく、長期的な資金繰りを確認するためにも、必ず試算するようにしましょう。
「DSCR」との違い
返済比率と似た指標として、「DSCR（債務償還余裕率）」があります。
返済比率は収入に対する返済額の割合を示すのに対し、DSCRは「手残りの利益（キャッシュフロー）」に対する返済額の割合を示すものです。
いわは、DSCRは、不動産から得られる収益によって、借入金の返済をどの程度カバーできるか？を示す指標です。
たとえば、年間200万円の営業純利益に対し、年間の返済額が140万円だった場合のDSCRは、次のようになります。
・DSCR＝営業純利益200万円÷年間返済額100万円＝約1.42
この場合、返済額に対して利益が42％上回っていることを意味します。
DSCRが大きいほど返済に余裕があるとみなされ金融機関からの融資を受けやすくなります。
DSCR[の理想的な目安は1.5以上、最低でも1.2以上が望ましいです。
「返済比率60％」の不動産投資はリスクが高い
返済比率60％の不動産投資は、一般的にリスクが高いといえます。
家賃収入の半分以上が返済に消えていく状態では、少しのトラブルで経営が破綻してしまうためです。
ここでは、返済比率60％のリスクと、目指すべき適正値について解説します。
返済比率60％は“危険水準”
返済比率60％は、資金がショートする状態と隣り合わせの「危険水準」です。
具体的な数字で見てみましょう。
たとえば、10部屋あり月収60万円（満室時）のアパートで返済比率が60％の場合、毎月のローン返済は36万円です（60万円×60%）。
もし空室が3部屋出て、収入が30%ダウンしたら家賃収入は42万円（60万円×0.7）となります。
このとき、ローン返済後に手元に残るのはわずか6万円（42万円－36万円）です。
ここから管理費や固定資産税を払えば、手残りはほぼなくなる、あるいはマイナスです。
さらに、金利上昇や突発的な修繕が発生すれば、即座に赤字（持ち出し）経営に転落します。
家賃の6割が返済に消える収支の構造は、賃貸経営として非常に脆弱であり、長期的な安定経営は難しいと言えるでしょう。
不動産投資の返済比率の目安は「40〜50％」
不動産投資を安全に行うための返済比率の目安は、40〜50％です。
返済比率をこの範囲に抑えておけば、家賃収入の半分以上が手元に残ります。
その資金をプールしておくことで、将来の大規模修繕や空室時の損失補填、さらには次の物件購入の頭金に充てることも可能になります。
攻めと守りの賃貸経営を両立させるには、まずは返済比率50％以下を目指して資金計画を立てることが重要です。
返済比率が投資成果を分ける理由
返済比率の低さは、投資の成果や成功確率に直結します。
なぜなら、返済比率が低いほど、毎月のキャッシュフロー（手取り額）が良くなるからです。
いくら表面利回りが高い物件でも、返済比率が高すぎれば手元にお金は残りません。
逆に、多少利回りが低くても、頭金を多く入れて返済比率を下げれば、手元資金を確実に残すことも可能です。
手元資金が潤沢にあれば、突発的なトラブルにも動じず、精神的にも余裕を持って経営を続けられます。
返済比率は、単なる借り入れの割合を示す数字ではなく、経営の安全性そのものを表す指標といえます。
【比較】返済比率「40％・50％・60％」のシミュレーション
返済比率の違いは、経営の安定感にどれほどの差を生むのでしょうか。
ここでは、家賃収入300万円の物件を例に、「40％・50％・60％」の3パターンでシミュレーションします。
返済比率40％：余裕ある経営ができる
返済比率40％の場合のシミュレーションは以下のとおりです。
| 年間の家賃収入 | 300万円 |
|---|---|
| 年間の返済額 | 120万円 |
| 投資のしやすさ | 残りの180万円で修繕費・管理費・諸経費に対応しつつ、十分な利益を確保できる。 |
返済比率40％は、不動産投資における理想的な水準であり、安全性の高い経営が可能になります。
修繕費や税金を払っても十分な黒字を確保でき、次の投資資金も貯まりやすいと言えます。
この水準であれば、仮に空室率が30％程度（家賃収入210万円）になっても、ローンの返済自体は家賃収入だけで十分にカバーできる状況です。
初心者の方や堅実な資産形成を目指す方は、まずはこのラインを目指すと良いでしょう。
返済比率50％：標準的で安定性も見込める
返済比率50％の場合のシミュレーションは以下のとおりです。
| 年間の家賃収入 | 300万円 |
|---|---|
| 年間の返済額 | 150万円 |
| 投資のしやすさ | 残った150万円で経費や修繕費をまかないつつ、手元に一定の資金が残せる。 |
返済比率50％は、不動産投資における一般的な基準であり、適度なリスクを取りながらも安定した収支を実現することも可能な水準です。
経費を払っても手残りは出るため、標準的な運営が可能であり、多くの金融機関が融資審査の目安としています。
ただし、大規模修繕と空室が重なると一時的に資金繰りが厳しくなる可能性もあるため、日頃から修繕積立金を確保しておくことが大切です。
返済比率60％：空室や修繕で赤字転落の危険がある
返済比率60％の場合のシミュレーションは以下のとおりです。
| 年間の家賃収入 | 300万円 |
|---|---|
| 年間の返済額 | 180万円 |
| 投資のしやすさ | 残りの120万円ですべての経費をまかなうのは厳しい。利益を確保するのも困難になる水準。 |
返済比率60％は、家賃収入の半分以上が返済に充てられるため、少しの収支の変動でも赤字に転落するリスクが高まります。
固定資産税や管理費を引くと手残りはわずかとなり、トラブルがあれば即赤字経営に陥る可能性があります。
たとえば、空室が数ヶ月続いたり、エアコンや給湯器の故障が重なったりしただけで、手元のキャッシュが尽きる恐れがあります。
この比率での運用は、資金力のある上級者が「節税目的」や「短期売却前提」で行うケースを除き、避けるべきです。
不動産投資の返済比率が60％になる3つの要因
なぜ、危険とされる「返済比率60％」に陥ってしまうのでしょうか、その原因を知り、事前に対策を講じることが重要です。
主な要因として、以下の3つが挙げられます。
フルローンで投資している
フルローン（頭金なし）の利用は、返済比率を60％以上に押し上げる要因のひとつです。
- フルローン
- 頭金を入れず、物件の購入費用の全額を金融機関融から借り入れること
自己資金を使わずに不動産投資を始められるのは魅力ですが、その分毎月の返済額は膨れ上がります。
たとえば、頭金0円で3,000万円のアパートを購入した場合、金利2％・返済期間30年のローンを組んだ場合、毎月の返済は約11万円です。
このとき、毎月の家賃収入がおよそ18万円を下回ると返済比率は60％を超える水準になります。
フルローンは初期費用が抑えられる反面、物件の収益性によっては、キャッシュフローに余裕がなく、収支が赤字に転落するリスクと隣り合わせです。
安全に運用するためには、物件価格の1〜2割程度の頭金を用意し、借入額を適正範囲に抑えることを心掛けましょう。
低利回りの物件に投資している
利回りが低い物件を購入することも、返済比率が悪化する一つの要因です。
物件価格が高く、それに見合う家賃収入が得られない（低利回り）物件の場合、どうしても収入に対する返済の割合が大きくなります。
たとえば、都心の新築ワンルームマンションなどは物件価格が高騰しており、利回りが3〜4％程度になることも珍しくありません。
この利回りでローンを組むと、家賃収入のほとんどが返済に消え、返済比率が60％はおろか70％を超えるケースさえあります。
古い空き家投資でローンを使うときの活用法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ローン選びや金利交渉が不十分だった
ローン金利の高さも、返済比率が上昇する要因のひとつです。
同じ借入金額でも、金利が数％違うだけで毎月の返済額は大きく違います。
具体的な例でみてみましょう。
【前提条件】
- 借入金額：3,000万円
- 返済期間：30年
- 借入金利：1.0％・2.5％
・適用金利1.0%：約96,491円/月
・適用金利2.5%：約118,536円/月差額：約22,045円/月（ 年間約26.5万円）
この差額はそのまま手残りの差となり、返済比率を押し上げる原因になります。
金融機関によって金利や審査基準は異なります。
提示された金利を鵜呑みにせず、複数の銀行を比較し、金利交渉を行うなど、少しでも低金利で借りる努力が必要です。
不動産投資の返済比率が60％になる5つのリスク
返済比率が60％に達すると、賃貸経営の安全性が低下します。
具体的にどのようなリスクが発生するのか、主な5つのリスクを紹介します。
空室により収支が悪化する
一つ目のリスクは、空室発生時にローンの返済額が家賃収入を上回り、持ち出し（赤字）が発生することです。
たとえば、満室時の家賃収入が30万円、返済額が18万円（返済比率60%）のアパートがあったとします。
ここで空室が出て、家賃収入が20万円に落ち込んだとしましょう。
手残りはわずか2万円となり、ここから管理費や税金・保険料などを支払えば、実質的な収支はマイナスの可能性が高まります。
返済比率が高いと、少しの空室でも経営が傾いてしまいます。
賃貸経営において空室リスクは避けられず、空室が出ても返済できる余裕を確保しておくことが大切です。
突発的な修繕費に対応できない
返済比率が高く手元資金が残らない状態では、急な修繕費に対応できなくなります。
たとえば、外壁や屋根の補修や設備交換などで数十万円〜百万円規模の修繕が発生しても、手元に現金がなければ対応できません。
建物の修繕や維持管理ができないと、入居者の満足度が低下し、退去・空室の増加につながる恐れがあります。
場合によっては、賃貸経営の継続すら難しくなるかもしれません。
特に、築年数が経過している物件は、突発的な修繕が発生する可能性が高いため、リスクが大きいと言えます。
収益改善に向けた追加投資ができない
手元資金が不足すると、物件の価値を高める追加投資ができず、攻めの投資ができなくなる可能性があります。
本来であれば、壁紙をリノベーションしたり、人気設備を導入したりして家賃アップを狙いたいところです。
しかし、返済比率が高すぎるとその資金が確保できず、現状維持で精一杯になってしまいます。
結果として、近隣の競合物件に負けてしまい競争力が低下していく恐れがあります。
長期的に家賃収入を維持・向上させるためにも、返済比率を抑えて再投資できる資金を常に確保しておくことが重要です。
追加融資が通らず次の物件が買えない
返済比率が高い状態（借入過多）とみなされると、次の物件を買いたくても銀行の追加融資が通りにくくなります。
これは、金融機関は融資審査の際、「既存のローン返済が収入に対して適正か」を厳しくチェックするためです。
返済比率60％の状態では「返済余力がない」と判断され、信用性を確保しにくく新規の貸し出しを断られる可能性が高くなります。
新たな融資を受けられないと、資産規模を拡大するスピードが鈍化してしまいます。
順調に資産を増やしている投資家は、返済比率を40～50%以下にコントロールし、銀行からの評価を維持し続けています。
延滞により信用情報が悪化する
返済比率が高すぎると、資金ショートによるローンの返済が遅れ、個人信用情報に傷がつくリスクも生じます。
クレジットカードやローンの契約内容・支払い状況をはじめ、クレジット取引に関する客観的な事実を登録した個人情報のこと
多くの個人信用機関では、延滞情報が記録され金融機関と情報を共有しています。
一度でも「延滞」の履歴がつくと、不動産投資はおろか、自身の住宅ローンや車のローン審査にも悪影響を及ぼします。
信用情報を健全に保つことは、投資家として長く活動するための基本です。
無理な返済比率での運用は、投資家自身の社会的信用そのものを毀損するリスクがあることを踏まえておきましょう。
不動産投資で返済比率を50％以下に抑える7つの対策
健全な不動産投資のために、返済比率の目安は50％以下に保つことが重要です。
ここでは、返済比率を50％以下に抑える方法として以下の7つを紹介します。
不動産投資ローンを受ける方法と注意点については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自己資金を増やして借入額を抑える
返済比率を抑える確実な方法は、自己資金を増やして借入額を減らすことです。
たとえば、物件価格3,000万円のうち600万円（20％）の自己資金を用意できれば、ローン総額は2,400万円に減らせ、返済比率を抑えることが可能です。
毎月の返済額を減らすことで月々のキャッシュフローに余裕が生まれます。
さらには、金融機関からの評価も高くなり、有利な条件で融資を受けやすくなるメリットもあります。
「手元の現金を減らしたくない」という心理も働きますが、まずは経営の安全性を確保することが重要です。
自己資金を活用した戸建て投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
金利の低い金融機関に借り換える
すでに高金利で借りている場合は、より金利の低い金融機関への「借り換え」を検討しましょう。
たとえば、借入金3,000万円（期間20年）を借り換えた場合、次のようになります。
・借り換え後（金利1.0％の場合）：毎月の返済額140,661円（年間約168万円）毎月の家賃収入が30万円（年間360万円）の場合の返済比率は以下のようになります。・借り換え前（金利2.5％の場合）：約52.7％
・借り換え後（金利1.0％の場合）：約46.6％
金利を下げるだけで、毎月の返済額を数万円単位で圧縮し返済比率を改善できる可能性があります。
特に、過去に高い金利で融資を受けたまま放置している方は、現在の低金利環境を活かして借り換えシミュレーションを行ってみる価値はあるでしょう。
返済期間を長く設定する
返済期間を延ばすことで月々の返済負担が軽くなり、返済比率を下げることができます。
たとえば、借入金額3,000万円（適用金利1.5％）で返済期間の違いによる返済額を見てみましょう。
【前提条件】
- 返済期間25年：毎月の返済額は約12万円
- 返済期間35年：毎月の返済額は約9万2,000円
期間を延ばすと支払う利息総額は増えますが、毎月のキャッシュフローは改善します。
特に、法定耐用年数が残っている新築・築浅物件や、RC造の物件であれば、融資期間の延長交渉がしやすい傾向にあります。
繰上返済でローン残高を減らす
手元資金に余裕がある場合は、繰上返済でローン残高を減らすのも一つの方法です。
繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」がありますが、返済比率を改善したい場合は「返済額軽減型」を選んでください。
残りの借入期間を変えずに、毎月の返済額を引き下げることができます。
可能であれば、早い段階で元本を減らすことで、将来支払うはずだった利息をカットできるメリットもあります。
繰上返済については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
安価で高利回りな物件に投資する
物件の収益性を見直し、安価で高利回りな物件に投資することも重要です。
たとえば、同じ物件価格（借入金額）で利回り4％の都市型マンションから、利回り8％の地方の築古アパートに買い替えることを考えてみてください。
同じ返済額でも家賃収入が倍近くになるため、返済比率は大幅に下がります。
築古物件はリスクがあると思われる方もいますが、返済比率を低くして手元に現金を残せる体制を作れれば、修繕リスクにも十分対応できます。
築古物件で高利回りな不動産投資を目指す方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
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税理士や不動産コンサルタントに相談する
返済比率の改善に行き詰まったときは、税理士や不動産コンサルタントなど専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
専門家は、投資家一人ひとりの状況に応じて、金融機関との交渉方法、資産の組み換え、税務面での最適化などの具体策を提案してくれます。
たとえば、資産管理法人を活用した返済比率の圧縮や、金利交渉のシナリオづくりなど、自分では気づけなかった選択肢を提示してもらえることもあるでしょう。
自分一人で悩まず、専門家のネットワークを活用することで、打開策が見つかるケースも多々あります。
返済比率の改善が難しいなら売却も検討する
あらゆる対策を講じても返済比率が改善しないときは、思い切って「売却」や「不動産買取」を検討してみると良いでしょう。
収益生まない物件を持ち続けて損失を広げるよりも、早めに損切りして現金化し、より収益性の高い物件へ再投資する方が、トータルでの資産形成にはプラスになります。
近年は不動産買取業者によるスピード売却や収益物件の査定サービスも充実しており、早期の売却がしやすくなっています。
物件を保有し続けることに固執せず、状況に応じた選択をすることが大切です。
まとめ
返済比率は60%に達している場合、空室や突発的な修繕が発生すると、収益が赤字になるリスクが高まります。
長期的に安定した投資を継続するには、返済比率を40～50％以下に抑えるのが理想です。
そのためには、頭金をしっかり入れることはもちろんですが、「そもそもの利回りが高い物件」を選ぶことが近道です。
「高利回りの物件なんて、そう簡単に見つからない」 そう思われているかもしれません。
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この記事の監修者
金子賢司
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