不動産投資で中古戸建てに投資する9つのリスク｜予防策と対処法も解説
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※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
「中古戸建てで不動産投資を始めたいけれど、リスクが不安…」という方は多いでしょう。
確かに、中古戸建て投資には多くのリスクがありますが、適切な対策を講じることで堅実に収益を得られます。
この記事では、中古戸建てへの投資のリスクについて、次のポイントを解説します。
最後まで読むことで、中古戸建て投資のリスクを把握したうえで、的確な対応を取りながら不動産投資に取り組めるようになるでしょう。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
物件に関する質問や相談も受け付けているので、ぜひこの機会にご登録ください。
目次
中古戸建ての不動産投資でよくある9つのリスク
中古戸建てへの不動産投資は、初期費用を抑えつつ高利回りを狙えるのが魅力ですが、同時にリスクも伴います。
代表的なリスクとして、以下の9つを紹介します。
中古戸建てへの投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ローン審査が厳しくなる場合がある
中古戸建て投資では、新築や区分マンションに比べてて、ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
特に「築年数が古い」「残存耐用年数が短い」といった物件は、金融機関の審査が難航しやすいため注意が必要です。
旧耐震基準の物件や再建築不可の土地は担保評価が低く、減額融資やローン否決の可能性もあります。
- 旧耐震基準
- 1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物。震度5強程度の地震に耐えることを目的とした基準のこと
- 再建築不可
- 建築基準法上の理由により、既存の建物を解体し更地にすると、新たに建物を建てることができない土地のこと
審査に通らないと、多額の自己資金が必要となり、資金計画の練り直しを余儀なくされるでしょう。
築年数が古く修繕やリフォーム費用が予測しづらい
中古戸建ては築年数が経過しているものも多く、修繕・リフォーム費が予想以上に膨らむリスクがあります。
契約後に劣化した箇所が発覚することもあり、事前に正確な費用を把握するのが難しいためです。
特に、水回りや屋根、外壁などは、部分的な改修でも費用が高額になりがちです。
修繕費やリフォーム費用のブレを防ぐには、ホームインスペクション（住宅診断）を活用し、専門家に現地調査を依頼するとよいでしょう。
専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を目視などで調査し、報告するサービスのこと
また、日頃から修繕積立金を用意しておくなどの備えも大切です。
リフォーム知識やDIYスキルが求められる場合がある
中古戸建て投資では、物件の状態によってリフォームやDIY対応が求められる場合があります。
賃貸需要を高めるためには、内装や設備を現代のニーズに合わせて整える必要があるためです。
しかし、必要な知識・技術がないままDIYやリフォームを行うと、施工ミスによる安全性低下や業者の施工不備を見落とすリスクがあります。
費用対効果や手間を考慮し、「どこまで自分で対応し、どこからプロに依頼するか」を適切に判断しましょう。
DIYを活用した不動産投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
老朽化による安全面や法令違反のリスクがある
老朽化に伴う安全性の低下や、法令違反のリスクも無視できません。
旧耐震基準の物件や、建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件は、倒壊・火災時の危険性が高まります。
- 建ぺい率
- 敷地面積に対する建築面積の割合
- 容積率
- 敷地面積に対する延べ床面積の割合
違法建築物は、ローン審査時や売却時の障害となりやすく、資産価値が大きく下がるおそれがあります。
リスクを回避するには、事前に耐震診断や基礎構造の確認を徹底しましょう。
必要に応じてリフォーム計画に、耐震補強を組み込むのも有効です。
空室が続いてキャッシュフローが悪化する
空室によるキャッシュフローの悪化も、よくあるリスクとして挙げられます。
家賃収入からローン返済、管理費、税金などの全ての支出を差し引いて、最終的に「手元に残る現金」のこと
特に、賃貸需要の少ないエリアでは、入居者が見つからず長期間収入が途絶える可能性があります。
家賃収入がゼロでも、ローン返済や税金の支払いなどは続くため、毎月の収支が赤字になりかねません。
対策としては、物件選定の段階で需要や競合を調査し、ターゲット層に合わせたリフォームや家賃設定を行うことが重要です。
入居者トラブルが発生しやすい
中古戸建て投資では、入居者とのトラブルが発生することもあります。
設備の老朽化や内装の損傷、入居ルールを原因とするクレームです。
- 給排水の故障・水濡れ
- 建具（ドア・窓）の不具合
- 近隣との騒音・ゴミ出し
対応を誤れば退去を招くだけでなく、ネットやSNSに悪い口コミを書かれ、次の入居募集に悪影響が出るおそれもあります。
入居前の点検・修繕を徹底するとともに、迅速に対応できる管理体制を整えておきましょう。
維持管理に手間や費用がかかる
中古戸建て投資では、物件の維持管理に予想以上の手間と費用がかかることがあります。
多くの中古戸建ては、構造や設備の老朽化が進んでおり、定期的な修繕・清掃・草刈りなどのメンテナンスが欠かせません。
また、外壁塗装や屋根の修繕といった大規模修繕が発生すると、管理費や修繕費が跳ね上がる可能性があります。
維持管理の負担を軽減するには、信頼できる管理会社やリフォーム業者に委託するのも一つの方法です。
資産価値が下落して出口戦略が困難になる
中古戸建て投資では、資産価値が下落して、出口戦略が難しくなるリスクも存在します。
特に、人口減少エリアや賃貸需要が下落傾向にある地域では、築年数の経過とともに価格が下がり、売りたくても売れない状況に陥ることがあります。
出口戦略に失敗すると、家賃収入が減るなかで買い手が見つからず、売却までに1年以上かかるケースも少なくありません。
物件を購入する前から将来的な需要動向や再開発計画を調査し、売却時にも流動性が期待できるエリアを選ぶことが重要です。
売却時の資産価値が想定よりも低くなる
いざ売却するとなった時に、資産価値が想定を下回る可能性がある点にも注意が必要です。
資産価値が低下する主な理由としては、次のものが考えられます。
- 建物の経年劣化（構造・設備・外観の古さ）
- 立地条件の変化による賃貸需要の減少
- 将来的に需要の増加が見込めない
- 周辺エリアの空き家増によるエリアの価値減少
資産価値の大幅な下落を防ぐには、物件を慎重に選ぶのに加え、売却前にメンテナンスや外観の整備を行うことが効果的です。
他の不動産投資と比べた中古戸建て投資のリスク
中古戸建て投資には、他の不動産投資とは異なる固有のリスクが存在します。
ここでは、区分マンション、ワンルーム、一棟アパートと比較した、中古戸建て投資リスクを解説します。
区分マンションとの比較：修繕管理が個人責任で手間がかかる
中古戸建て投資は、区分マンション投資と比べて、修繕や管理の手間がかかります。
区分マンションの場合、共用部分の維持管理は管理組合が主体となって行い、修繕積立金を使って計画的に行われる仕組みがあります。
一方、戸建ては、建物・敷地ともにオーナー自身がすべての責任を負うのが基本です。
たとえば、外壁や屋根の劣化が進んだ場合、業者選定から工事の立ち合い、費用に支払いまで、すべてオーナーが行わなければなりません。
この修繕管理に関する負担と責任は、中古戸建てならではのリスクと言えるでしょう。
区分マンションへの投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ワンルーム投資との比較：空室リスクの影響が大きい
中古戸建て投資は、ワンルーム投資と比べると、空室が発生した時の影響が大きくなる傾向にあります。
ワンルーム投資（複数戸保有）であれば、1部屋が空いても他の部屋の家賃でカバーし、リスクの分散が可能です。
一方戸建てでは単独の物件のため、空室が発生するとその間の家賃収入は完全にゼロになります。
家賃収入が途絶えると、次の入居者が決まるまでの間、ローン返済や固定費の支払いなどで資金繰りが圧迫されるおそれがあります。
対策として、需要のあるエリアを厳選する、魅力的な設備・間取りにリフォームするなど、入居付けを意識した物件作りが必要です。
ワンルーム投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
一棟アパート投資との比較：資産拡大に時間がかかる
中古戸建て投資は、一棟アパート投資と比べると、資産拡大に時間がかかる傾向にあります。
アパートは一度に複数の部屋から家賃収入を得られるため、一棟で大きな収益（キャッシュフロー）を生み出せます。
一方で、戸建ては1棟につき1契約の運用となるため、いかに利回りが良くても、急速に資産規模を拡大するのは難しいでしょう。
将来的に大きな資産形成を目指す場合は、目標達成までの期間と必要資金をシミュレーションし、慎重に投資計画を立てる必要があります。
一棟アパート投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【結論】建物の個体差や築年数の影響が大きく、判断が難しい
ここまでの比較を整理すると、以下のようになります。
| 投資対象 | リスク | 備考 |
|---|---|---|
| 中古戸建て | 個体差が激しく、修繕・空室リスクの予測が難しい | 利回りは高い傾向にある |
| 区分マンション | 管理の手間は少ないが、利回りが低くなりやすい | 管理費・修繕積立金が必要 |
| 一棟アパート | 投資規模が大きく、修繕費も高額になりやすい | スピーディな資産拡大が可能 |
中古戸建て投資の最大の難点は、建物ごとの個体差や築年数による状態の違いが大きく、収益予測やリスク評価が難しいことです。
同じ築年数でも、立地・建築構造・メンテナンス履歴によって、資産価値や将来かかる修繕費用は大きく異なります。
中古戸建ては、「一点モノ」であるため、表面的な価格や利回りだけでは投資すべきか判断できません。
事前に物件の状態や周辺環境を調査するほか、出口戦略を考えるなど、多角的な視点で慎重に選定することが大切です。
中古戸建てへの不動産投資でリスクを避ける3つの予防策
中古戸建てへの投資には、築年数や設備の老朽化などのリスクが伴いますが、適切な対策を講じることで回避できます。
ここでは、リスクを避ける具体的な予防策を3つ紹介します。
ホームインスペクションで構造や設備を事前にチェックする
中古戸建て投資では、購入前のホームインスペクションを実施することが重要です。
専門家が建物の構造や設備の劣化状況を調査することで、購入後に必要なリフォームや修繕費用を具体的に算出できます。
事前に状態を把握しておけば、想定外のトラブルや修繕費の高騰を防げるでしょう。
費用はかかりますが、長期的に安定運用するための「必要経費」と考えれば、非常に費用対効果の高い対策です。
賃貸需要を見込めるエリアを選定する
中古戸建て投資で安定した家賃収入を得るには、賃貸需要の高いエリアを選定することが大切です。
空室リスクを抑えるには、ターゲットとなる入居者が集まりやすい立地を選ぶ必要があります。
たとえば、「ファミリー層が多い地域」や、「学校・商業施設・駅へのアクセスが良い住宅地」であれば、長期入居が見込めるでしょう。
建物の設備や性能などスペックだけでなく、地域全体の利便性・人口動向・家賃相場なども総合的に判断するのがポイントです。
購入時に修繕履歴・耐震基準の確認を徹底する
中古戸建てを購入するときは、建物の修繕履歴や耐震性の確認を徹底しましょう。
特に旧耐震基準の建物は、地震発生時の倒壊リスクが高く、資産価値や入居者の安全性に直結します。
耐震補強済みで、設備が適切にメンテナンスされている物件であれば、安心して賃貸経営を続けられ、結果的に利回りも安定するでしょう。
修繕履歴・耐震基準は、公的な書類を取り寄せたり、専門業者に調査を依頼したりすることで確認できます。
戸建てへの不動産投資で問題が起きたときの3つの対処法
どんなに準備しても、空室の発生や収益の悪化など、予期せぬ問題が発生することはあります。
ここでは、中古戸建て投資で問題が起きたときの対処法として、以下の3つを紹介します。
空室期間中は賃貸戦略や家賃設定を柔軟に見直す
空室が長引く場合は、賃貸戦略や家賃設定を柔軟に見直しましょう。
市場動向や入居者ニーズの変化に合わせて柔軟に対応することで、空室期間の短縮につながります。
家賃を適正価格まで下げたり、「ペット可」「DIY可」のような付加価値を加えたりすれば、早期に客づけできるかもしれません。
地域の不動産業者とも連携して、物件の特徴や立地に応じた差別化を行い、対策を講じましょう。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
キャッシュフローが悪化した時は節税や経費管理で補う
キャッシュフローが悪化しても、節税や経費の見直しで改善できることがあります。
たとえば、リフォーム費用を適切に経費計上し、確定申告で税金の負担を軽減するのも一つの手です。
また、管理費や火災保険の契約内容を見直し、固定費を削減するのも効果的です。
赤字を放置せず、節税や経費削減の余地がないか、税理士などの専門家に相談してみましょう。
保有が困難な場合は売却や買取を選択肢に入れる
運用の継続が困難な場合は、無理に投資を続けるのではなく、売却や買取もひとつの方法です。
築年数の経過、あるいはやエリアの需要変化などで収益性が低下した物件を持ち続けるより、思い切って手放すことで損失拡大を防げます。
早めに不動産業者へ相談すれば、より良い条件で売却できる可能性もあります。
適切なタイミングで売却し、現金化することで、次の優良物件への再投資も可能になります。
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中古戸建てへの投資には、修繕費の予想の難しさや、入居者トラブルなど、さまざまなリスクがあります。
しかし、事前のホームインスペクションや修繕履歴の確認など、適切な対策を講じればリスクは大幅に軽減できます。
リスクヘッジの基本は、高利回りの物件など「収益性の高い物件」を選ぶことです。
十分な収益が出せていれば資金をプールでき、突発的な修繕や空室にも余裕を持って対応できるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、高利回りを期待できる中古戸建ての情報を、LINEで配信中です。
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まとめ
中古戸建ての不動産投資は、比較的少ない初期費用で始められる一方、老朽化や空室の発生、突発的な修繕費など特有のリスクを伴います。
特に、築年数が経過した物件は、想定以上に修繕コストがかさんだり、入居者がなかなか決まらなかったりする可能性があるため、慎重な判断が必要です。
リスクを完全になくすのは難しいですが、事前にホームインスペクション受け、修繕履歴を確認することで、ある程度トラブルを未然に防ぐことな可能です。
また、リスク許容度を高めるためには、利回りの高い物件への投資が有効です。
高い収益性があれば、万が一の出費もカバーでき、賃貸経営全体の安定性が増します。
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この記事の監修者
吉満 博
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