不動産投資で激安物件の探し方は？安全・高利回りなお宝物件の特徴やおすすめサイトをご紹介
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「激安物件で不動産投資を始めたいけれど、そもそもどうやって探せばいいのか分からない」
「安すぎて逆に不安…」
このような悩みを抱えていませんか？
実は、安さの理由が明確で安全性にも優れた「お宝物件」は確かに存在します。
ただし、激安物件には「構造劣化による修繕費の増大」や「出口戦略の難しさ」といった注意点も確かにあります。
この記事では、以下のような観点から、激安物件の不動産投資について分かりやすく解説していきます。
最後まで読むことで、物件探しで陥りがちなリスクを回避しつつ、あなたに合った優良な激安物件を見つけるヒントが得られます。
そして、その解決策のひとつとして「訳あり物件」を活用した投資が選択肢になります。
当社AlbaLink（アルバリンク）では、事故物件や再建築不可など、通常の市場では見つけにくい高利回りの投資用物件を多数取り扱っています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
【前提】なぜ激安で売られている物件があるのか？
不動産投資で激安物件が市場に出る理由は、購入を避けるべき問題があるからとは限りません。
結論として、低価格の背景には売主側の事情や管理状況が関係していることが多く、理由を理解することで安全に検討できる物件か判断しやすくなります。
この章では、特に多い背景として以下の2点について整理します。
空き家の管理コストや維持負担が重い
激安物件として売られる理由のひとつは、空き家の維持負担が大きいことです。
その理由として、不動産は放置していても税金や修繕費が発生するからです。
年間を通して以下のような一定の費用が必要になり、収益を生まない物件は所有者の負担になりやすいのです。
- 固定資産税
- 火災保険
- 草刈り
- 整備維持 など
管理を怠れば劣化が加速し、結果的に修繕費用が大きく膨らむ可能性もあります。
年間に発生しやすい費用の目安は以下の通りです。
| 費用項目 | 年間目安 |
| 固定資産税 | 5万〜15万円 |
| 修繕・維持費 | 5万～50万円 |
| 草刈り・庭木整理 | 2万～10万円 |
| 火災保険 | 1万～5万円 |
仮に築30年以上の戸建てを相続した人が遠方に住んでいる場合、年10万円以上の管理コストが発生すると考えられます。
この場合、「維持するメリットがない」と判断し、相場の半額以下で売却されることが想定できます。
つまり、空き家の維持費負担は価格低下の大きな要因であり、必ずしも建物自体に問題があるとは限らないということです。
特定空き家に指定されるリスクから早期処分したい
もう一つの主な理由は、行政制度上のリスクを回避したい動きです。
その背景として、特定空き家に該当すると固定資産税の優遇措置が外れる仕組みがあります。
放置されて危険や周囲への悪影響が生じている空き家を、自治体が公式に問題物件として指定したものです。
参照元：住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省
住宅用地軽減が外れると税額が最大6倍になるケースがあり、長く放置するほど経済的負担が大きくなります。
また、行政指導や改善命令がかかる場合、修繕費や解体費が必要になることも考えられます。
例えば、老朽化が進み庭木が伸び放題の空き家が近隣トラブルの原因になっていた場合、特定空き家となる可能性があります。
その状態で維持するより、費用負担を避けるため相場以下で売却されるケースは多いのです。
このように、制度による税制負担や行政リスクが売却価格を押し下げるため、購入する側にとってはお得な検討候補になり得るということです。
不動産投資におけるお宝物件（激安＋高利回り＋安全）の特徴5選
不動産投資で成功を目指すなら、価格が安いだけではなく収益性と安全性のバランスが取れた物件を選ぶことが重要です。
ここでは、検討すべき5つの特徴を紹介していきます。
安い理由が明確で納得できる
安い理由がはっきり説明でき、かつ解決可能な内容であれば検討価値があります。
背景として、不動産の価格には以下のようなさまざまな要素が影響するためです。
- 管理状況
- 所有者事情
- 再建築性
- 周辺需要
- 法制度 など
そのため、安さの裏側には複数の要因が絡んでいるケースがあり、調査や資料確認が欠かせません。
安さの要因として多い例は次の通りです。
- 相続で管理負担が大きく、早期処分したい
- 築年数が古いが構造自体に問題はない
- 室内残置物や修繕前提の売却
- 使われていない期間が長く劣化が進行 など
例えば、築40年の住宅が相場より30％安いとします。
建物診断の結果、設備交換すれば十分利用可能な状態であれば、物件価格の安さは売主事情が原因という仮定ができます。
この場合なら、リフォーム費用を加味した上で利回り計算が可能になります。
このように、理由を調べ「納得できる安さかどうか」を確認することが選定基準になります。
立地・需要が一定以上あり賃貸ニーズを確保できる
収益化を目指す場合、物件の立地と賃貸需要は最優先で確認すべきポイントです。
理由として、賃貸の需要は主に以下の影響を受けるため、需要がある地域では家賃下落や長期空室の可能性が低い傾向があります。
- 人口動態
- 交通アクセス
- 雇用状況
- 学校や商業施設の有無 など
また、便利な立地は再販性も高く、売却出口の選択肢が広がります。
判断基準として以下の項目を確認すると良いでしょう。
- 最寄り駅または主要道路までの距離
- 人口推移と年代構成
- 周辺の家賃相場と空室率
- 大型雇用企業や学校の有無
例えば、車移動が中心の郊外でも駐車場付きの戸建てが人気の地域では、賃貸需要が安定する可能性があります。
この場合、家賃相場を調べたうえで表面利回りを算出し、運用計画を立てることができます。
つまり、価格だけではなく需要を踏まえて判断することで、長期的な収益性が期待できるのです。
修繕で価値を上げられる
激安物件は修繕することで価値を高められる場合があります。
なぜかというと、老朽化した物件でも基礎や構造が健全であれば、内装や設備の改善だけで賃貸需要が上がるケースが多いからです。
また、修繕により利回りが向上するため、投資効率も改善します。
例えば、80万円で購入した物件に50万円の修繕を行い、月4万円で賃貸したと仮定します。
この場合、年間収益が48万円となり、総投資額130万円に対する利回りはおよそ36％となります。
つまり、修繕予算と収益見込みを比較し、費用対効果が高い場合は積極的に検討できます。
再建築可能・法的トラブルなしなど安全性が高い
再建築可能で権利関係が明確な物件は安全性が高く、運用しやすい傾向があります。
その理由は、不動産取引では建築基準法や権利関係が複雑に絡むことがあり、再建築不可や未登記部分がある場合、融資や売却が制限される可能性があるからです。
建物を解体したあとに新しく建物を建てられない土地のことです。
権利関係が整理されている物件ほど取引がスムーズになり、将来的な選択肢も広がります。
例えば、再建築不可の物件を購入した場合、将来的な売却希望者が限られて運用が難しくなる可能性があります。
一方、法的条件を満たした戸建てであれば、賃貸運用後の売却出口も確保しやすくなります。
したがって、法的安全性の確認は価格以上に重要な判断材料であると言えます。
再建築不可物件を選んでしまうリスクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
出口戦略が事前に描ける
購入前に売却や賃貸などの出口戦略を設計できる物件は、将来の判断に迷いにくく投資効率が高まります。
その理由は、不動産投資は購入後の運用方針によって利益構造が変わるため、出口が明確な物件ほどリスクを抑えやすくなるからです。
賃貸需要や売却需要を把握し、適切な運用計画を立てられる物件が理想です。
考えられる出口戦略の例は次の通りです。
- 賃貸運用でキャッシュフローを得る
- 修繕後に売却して差益を得る
- 一定期間賃貸後に市場状況を見て売却
例えば、購入価格150万円の物件を修繕後に賃貸し、数年後に200万円で売却できた場合、運用利益と売却益の両方を得られる可能性があります。
このように、出口戦略を考えた上で購入すれば、投資判断の軸が明確になります。
以下の記事では、不動産投資における出口戦略やそれぞれの特徴についてわかりやすく解説していますので、ぜひこちらも参考にしてください。
不動産投資用の激安物件を探す5つの方法
激安で価値ある不動産を見つけるには、情報収集の幅を広げ、複数の探し方を組み合わせることが重要です。
この章では、激安なお宝物件を探すコツを5つご紹介します。
不動産投資向けポータルサイトを活用する
激安物件探しのスタートとして、不動産投資向けのポータルサイトを利用する方法があります。
エリアや利回りなど、多くの条件を一度に比較できるのはもちろん、AIレコメンドや新着通知機能があるサービスもあり、検索効率が高まります。
人気サイトでは掲載物件数も多く、市場全体像を把握しやすい点もメリットです。
例えば、検索条件を「価格300万円以下」「利回り15％以上」など細かく設定して新着登録すれば、希望に合う物件を見逃しにくくなります。
実際、通知機能を活用した場合、手動検索より効率的に候補物件を絞り込める可能性があります。
まず市場理解と候補掘り起こしという点で、ポータルサイトは活用価値が高い方法です。
空き家バンクなど自治体系の情報を調べる
自治体が公開している空き家バンクを調べる方法もおすすめです。
なぜなら、空き家バンクは自治体が地域の空き家利活用を促進する目的で運営されており、相場より安価なケースや条件付き引き渡し案件が見られるためです。
また、地元重視のため競争性が低い場合もあります。
参照元：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省
仮に掲載価格が100万円前後でもリフォーム費が必要となる場合、補助制度を併用すれば総投資額を抑えられます。
このように制度活用と組み合わせることで、投資効率が良くなる可能性があります。
このように、行政系情報は価格面と制度面でメリットがあり、候補範囲を広げる選択肢として有効です。
地元の不動産会社に相談する
激安なお宝物件を探したい場合、現地密着型の不動産会社へ相談する方法も有効です。
理由として、不動産会社は売主から直接依頼を受けている場合が多く、情報流通の順番としてネット掲載より先に来店者や登録者へ共有されるケースがあるためです。
また、地域需要や修繕相場を理解している担当者がいれば、判断材料が増えます。
相談する際には以下の点を確認しましょう。
- 賃貸需要があるか
- 修繕費の目安
- 交渉余地や売主希望条件
- 過去の成約傾向
例えば、担当者が「この地域は駐車場付き戸建てが人気」といった具体的な傾向を教えてくれれば、候補物件の判断がしやすくなるでしょう。
このように、現地に詳しい相談先を作ることで、情報収集の深度が高まります。
任意売却・競売物件をリサーチする
任意売却や競売情報を調べることで、条件次第で市場価格より大幅に安く購入できる可能性があります。
背景として、金融事情で売却が必要になった物件は市場価格より価格調整される傾向があります。
また、競売物件は市場で販売する場合と異なり、現況引き渡しや権利調整が必要となるため、購入者が限定されやすく、それが価格差につながるケースがあります。
仮に競売物件を落札する場合でも、修復費や権利調整後の価値を計算すれば、投資メリットが生まれる可能性があります。
難易度は高めですが、調査力と判断力がある人にはおすすめの選択肢です。
なお、以下の記事では、競売物件を買うメリットやリスクについて詳しく解説していますので、興味のある方はぜひご一読ください。
個人売買やマッチングサービスを活用する
最後にご紹介する方法は、売主と買主を直接つなぐ形式のサービスを活用することです。
おすすめする理由は、仲介会社を介さない個人売買では、売主の希望や背景を直接把握できるケースがあり、話し合いにより条件調整がしやすい場面があるからです。
例えば、売主が「急いで手放したい」という事情がある場合、希望価格より値下げ交渉できる可能性があります。
このように、仲介手数料を抑えたり交渉余地が生まれる場合があるため、価格交渉が得意な方に向いています。
不動産投資用の激安物件を探せるおすすめサイト9選
激安物件を効率よく見つけるためには、物件情報が集まりやすいサイトを知り、目的に応じて使い分けることが大切です。
そこでこの章では、激安なお宝物件を効率良く探すのに、おすすめの9サイトをご紹介していきます。
AlbaLink（アルバリンク）
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訳あり物件の専門サイトとして、再建築不可や事故物件など、一般の不動産会社では扱われづらいジャンルを得意としています。
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激安かつ高利回りを狙える物件を探したい場合は、専門領域に特化したサイトこそ、掘り出し物に出会える近道です。
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アットホーム 空き家バンク
低予算で投資用物件を探すなら、アットホーム空き家バンクは強い味方になります。
引用元：アットホーム 空き家バンク
自治体と連携し、空き家情報をまとめて掲載しているため、他サイトでは出会えない物件にアクセスできる点が魅力です。
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サイトから地域を選択すると、リフォーム支援制度や移住支援金などの情報もまとめて確認できます。
自治体・提携業者が対応窓口となるため、初めての不動産取引でも比較的安心して利用できます。
他サイトでなかなか希望に合う情報が見つからなかった場合でも、ここでは思わぬ選択肢に出会えることがあります。
情報収集の幅を広げたい方は、一度はチェックしておきたいサイトです。
不動産ジャパン
信頼性の高い不動産情報を幅広く集めたい方には、不動産ジャパンがおすすめです。
引用元：不動産ジャパン
公益性のある運営体制により、提供される情報の信頼度が高い点が最大の特徴です。
物件情報だけでなく、不動産の基礎知識や専門用語の解説まで網羅されています。
全国の住宅や土地などを、細かな条件で検索でき、初心者でも比較検討しやすい構成になっています。
また、相談窓口の案内や、トラブル時の対応方法なども確認できるため、不動産取引に慣れていない方でも理解しやすいでしょう。
基礎知識から物件探しまで一貫して活用できる総合サイトとして、情報収集の起点に適したサービスです。
空家ベース
空家ベースは、一般流通しない激安空き家に特化したユニークなサイトです。
引用元：空家ベース
市場価格では考えられない低価格物件が掲載されることがあり、中には数百円〜数千円の物件が登場することもあります。
修繕前提の物件が多いですが、その分価格メリットは非常に大きくなります。
リノベーションやDIYで価値を引き上げたい方にとって、挑戦しがいのある案件が多く、使い方次第で高利回りを目指せるケースもあります。
空き家活用のノウハウも提供されているため、初めてでも情報を整理しやすい点も魅力です。
リスクを理解しながら価値を生み出す投資スタイルを考えている方にとって、刺激的な選択肢となるでしょう。
家いちば
家いちばは、一般市場では出回らない物件を探したい方にぴったりのサービスです。
引用元：家いちば
再建築不可や特殊立地など、投資家ならでは目線で狙える物件が揃っています。
掲載価格は総じて低く、初めての物件取得にも挑戦しやすいラインナップです。
取引は売主と直接交渉する形式が多く、仲介手数料の節約につながる可能性があります。
購入までの進め方や判断基準は自身で整理する必要がありますが、事前に専門家へ相談することでリスクを抑えながら検討できるでしょう。
独自性のある物件を求める方にとって、候補の幅を広げられるサイトです。
田舎ねっと
地方物件に興味がある方には、田舎ねっとが役立ちます。
引用元：田舎ねっと
都市圏と比べて価格が大きく下がる地方市場では、建物付きの物件が数百万円台で掲載されていることも珍しくありません。
古民家やログハウスなど多様な物件が並び、活用方法を自由に構想しやすい点も魅力です。
自治体の移住支援制度や改修補助制度と組み合わせれば、実質負担額をさらに抑えることも期待できます。
民泊や店舗化など複数の運用方法を比較したい方に向いたサイトです。
物件の条件だけでなく、地域性や用途まで検討できるプラットフォームとして有効です。
空き家ゲートウェイ
インパクトのある価格帯の空き家を探すなら、空き家ゲートウェイは外せません。
引用元：空き家ゲートウェイ
掲載物件の多くが100円〜100万円という破格設定で、初期コストを抑える投資と相性が良い仕組みとなっています。
掲載される物件は、そのまま利用できるものばかりではありませんが、修繕や再生を前提とすることで利回りを高める余地があります。
DIYで手間を楽しむスタイルや、素材として購入し価値をつけるスタイルにも適しています。
「掲載物件を見るだけでも楽しい」と思えるほど、ユニークな選択肢が並ぶサイトです。
空き家のURI・KAI
空き家のURI・KAIは、一般市場に出にくい空き家や訳あり物件を、直接やり取りできるマッチング形式で紹介するサイトです。
引用元：空き家のURI・KAI
中でも「売却困難物件」がまとまって掲載されている点が、ほかのサイトとの大きな違いです。
再建築不可や残置物ありなど、条件付き物件が中心ですが、その分価格が手頃で、改善余地がある物件を探す投資家には魅力的です。
直接やりとりできるため、コストを抑えながら交渉し、納得する形で進めやすいことも利点です。
物件の状態を理解しつつ、再生投資に挑戦したい方に向いているサービスです。
激安物件の不動産投資で起こりやすいトラブル3選
激安物件は購入価格が魅力的ですが、取引後に思わぬ困りごとが発生するケースもあります。
ここでは、特に起きやすい代表的な3つのトラブルを紹介します。
構造劣化や設備不良で予想外の修繕費がかかる
激安物件の落とし穴になりやすいのが、購入後に修繕費が大幅に発生するケースです。
その背景には、築年数の経過や長期間使用されなかったことによる設備トラブルがあります。
水回りや電気設備は劣化が目に見えにくく、修繕費が高額になりやすい傾向があります。
例えば、購入価格が80万円の戸建てでも、給水管交換や防水工事が必要になれば、総費用が200万円前後になる可能性があります。
ただし、購入前に建物調査を行い修繕計画を立てておけば、投資判断として整理しやすくなります。
したがって、激安物件ほど「建物状態」と「修繕費の想定」を確認したうえで検討すると安心です。
なお、リフォーム費用の目安については、以下の記事が参考になるかと思いますので、ぜひ合わせてご覧ください。
近隣との関係悪化や地域トラブルにつながる
激安物件では、周辺住民との関係に注意が必要です。
理由として、空き家期間が長かった物件は、雑草や害虫などが原因で、近隣住民に不満が蓄積しているケースがあります。
また、地域独自の生活ルールや自治会活動がある場合、賃貸運用時に入居者と地域住民のトラブルにつながる可能性があります。
例えば、地域の暗黙ルールを事前共有せずに賃貸募集をした場合、入居者と近隣住民の意見が衝突し、退去につながることがあるかもしれません。
購入前に管理会社や地域住民に法律範囲内で確認しておけば、問題を未然に防げる可能性が高まります。
つまり、建物と同じくらい地域との相性を確認することが、安定した運用への近道となります。
再販や賃貸が難しくなる
激安物件の中には、後から売却や賃貸が思うように進まないケースがあります。
その理由は、築年数や人口動態などによって需要に差が生じるためです。
需要の少ない地域では、入居者が見つかりにくく、空室期間が長引くことも珍しくありません。
さらに、売却しようとしても買手が限定される可能性があります。
たとえば郊外でも、駐車場付き戸建てなら賃貸需要があり再販も比較的容易ですが、山間部やアクセス困難な物件は借り手も買い手も限られます。
したがって、購入前に「貸せるか・売れるか」の視点で市場を確認しておけば、将来の悩みを減らしやすくなります。
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まとめ
不動産投資において「激安物件」は魅力的であり、安さの理由が明確で、安全性や出口戦略まで見通せる物件であれば、「お宝物件」として高い利回りが期待できます。
ただし、安さの裏には空き家の管理負担や法的リスクなど、売り手側の事情があることも多く、購入には注意が必要です。
そのうえで、利回りの高い優良物件を効率的に見つけるには、専門性のある業者を活用するのが効果的です。
弊社アルバリンクは訳あり物件の買取に特化した専門業者であり、投資向けに高利回りな未公開物件を紹介しています。
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この記事の監修者
河田 憲二
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