東京ベイ信用金庫の不動産投資ローンについて最新情報を電話で聞いてみた

東京ベイ信用金庫について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。

その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。

東京ベイ信用金庫の詳細

電話調査の内容

不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。

1. 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
2. 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
3. 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
4. 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
5. 現金比率やフルローンの可能性
6. 新設法人への融資・個人の属性への考え方

不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア

Ｑ．東京ベイ信用金庫の不動産投資ローンの概略を教えて下さい

Ａ．東京ベイ信用金庫の不動産担保ローン (不動産関連資金)は賃貸不動産の購入・修繕・改築・ローンの借り換えなどが対象で、1億円以内・35年返済で融資を行っています。

ただし、賃貸用のマンション・アパートの一棟買いに対する投資は対象になりますが、現在、賃貸用ワンルームマンション1室に対する融資は行っていません。

Q.対象エリアはどこになりますか？

Ａ．基本的には支店の周辺エリアで主に東京都東部と千葉県西部となりますが、具体的には千葉県市川市・浦安市・船橋市・松戸市・我孫子市・柏市・流山市・野田市に加えて東京都江東区・江戸川区が基本となります。

Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？

Ａ．首都圏の不動産価格の上昇から融資姿勢が厳しくなっていることは否めません。

特に、物件評価に対する見方がシビアになっています。

Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？

Ａ.東京ベイ信用金庫に於いても影響が無い訳ではありません。

Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？

Ａ．信用金庫の場合は対象エリア外の物件には融資できません。

また、当信金を第1順位とする抵当権を設定できない物件には融資できません。

まとめ

東京ベイ信用金庫の不動産担保ローン (不動産関連資金)は賃貸用のマンション・アパートの一棟買いに対する融資が中心で、サラリーマンなどが投資する賃貸用ワンルームマンション1室に対する融資は行っていません。

また、修繕・改築・ローンの借り換えニーズには対応しています。

加えて不動産業者が行う賃貸用のマンション・アパートの一棟買いに対する融資も行っているということです。

金利や年数などの融資条件

Q.東京ベイ信用金庫の金利や年数などの融資条件を教えて下さい

Ａ．東京ベイ信用金庫の不動産担保ローンの適用金利は3.0%～6.0%となっていますが、多くの場合、3.0％に近い金利で35年返済が適用されています。

Q.耐用年数以上の借入はできますか？

Ａ．法定耐用年数は木造や軽量鉄骨22年・重量鉄骨34年・RC造SRC造47年に対して融資期間は原則耐用年数内となりますが、(株)セゾンファンデックスの保証が受けられる場合は耐用年数を超えた融資が出る可能性もあります。

まとめ

東京ベイ信用金庫では(株)セゾンファンデックスの保証が受けられた場合は有利な融資条件が準備されています。

また、(株)セゾンファンデックスの保証が受けられた場合は耐用年数を超えて融資が出る可能性もあるということです。

物件の積算評価の考え方（担保物件含め）

Ｑ．東京ベイ信用金庫の物件の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？

A.基本的に東京ベイ信用金庫では積算ベースで評価することが多くなっています。

Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？

A.東京都東部と千葉県西部など都市部に於いては、特に、値上りが顕著な物件は積算評価に加えて収益還元評価も取り入れています。

まとめ

東京ベイ信用金庫の物件の積算評価の考え方は他の金融機関と変わりありません。

再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢

Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？

Ａ．東京ベイ信用金庫では適法ではない物件への融資はできません。

特に、最近は法令順守に対する社内チェックが厳しくなっています。

また、エリア外の物件に対する融資も行っていません。

まとめ

東京ベイ信用金庫の適法ではない物件への融資姿勢は他の金融機関と変わりありません。

現金比率やフルローンの可能性

Q.東京ベイ信用金庫では自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？

Ａ.物件の利回りや自営業者の年収・属性などにもよりますが、基本的にキャッシュ比率が50％以上であれば3％～4％の金利で1億までの融資が可能です。

Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？

Ａ．やはり、属性と物件評価にもよりますがキャッシュ比率が10％以上であれば審査のテーブルに乗ります。

金利については3％前後の金利で1億円までの融資が可能です。

まとめ

東京ベイ信用金庫の現金比率や融資条件は他の金融機関とそれほど変わりありませんが、対象エリアに対する考え方はシビアです。

新設法人への融資・個人の属性への考え方

Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？

A.東京ベイ信用金庫の融資対象の物件であれば新設法人も既存の法人も条件は同じです。

Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？

Ａ．新設法人であろうと既存法人であろうと融資条件に差はありません。

また、法人の代表者・収入合算者および債務者以外の担保提供者は原則連帯保証人となります。

購入不動産または担保不動産に(株)セゾンファンデックスを抵当権者とする抵当権を設定します。

Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？

Ａ．個人 (個人事業主含む) は営業地区内に住所・居所または営業地区内の事業所に勤務あるいは事業を営み、原則満20歳以上満70歳以下かつ完済時年齢満80歳以下の方で(株)セゾンファンデックスの保証が受けられることが条件となります。

まとめ

東京ベイ信用金庫では営業地区内に住むか営業地区内に勤務あるいは事業を営むことが第一の条件ですが、加えて(株)セゾンファンデックスの保証が受けられることが条件となります。

また、物件も東京ベイ信用金庫の営業地区内にあることが求められます。

印象と総評

東京ベイ信用金庫の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。

東京ベイ信用金庫は昭和3年に有限責任市川信用組合として発足し、昭和48年に東葛信用組合との合併により名称を市川東葛信用金庫に変更、平成6年に城東信用金庫との合併により名称を東京ベイ信用金庫に変更し現在に至ります。

現在、東京ベイ信用金庫の営業エリアは東京都東部と千葉県西部で27店舗を展開していますが、今回の電話調査は西葛西支店の男性ベテラン融資担当者に対して行われました。

男性ベテラン融資担当者は不動産市況や金融情勢を熟知しており、現在の状況と東京ベイ信用金庫のスタンスを解り易く説明してくれました。

現在、東京ベイ信用金庫の不動産担保ローン (不動産関連資金)に於いては、賃貸用のマンション・アパートの一棟買いに対する融資は行っていますが、サラリーマンなどの賃貸用ワンルームマンション1室に対する融資は行っていません。

融資を受けるポイントとしては東京ベイ信用金庫の営業エリア内に住むか勤務していることと、(株)セゾンファンデックスの保証が受けられることが求められます。

したがって、それらの条件を満たす場合は、東京ベイ信用金庫は極めて柔軟に対応することも多いので話を聞いてみる価値はありそうです。

ただ、昨年2月に東京ベイ信用金庫は酒井正平理事長名で、「不祥事件発生のお知らせとお詫びについて」をリリースしています。

我孫子支店・関宿支店の元職員が融資を申込ませてその資金を借入する方法や、顧客から直接、借入する方法により6,000万円弱の資金を自己の借入金返済や遊興費に使っていたということです。

参考資料として最後に付け加えておきます。

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