こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。
所有している不動産が、実は「違法物件」に当たるという事は、意外に少なくありません。
つまり、現行の法律に違反している状態の不動産という事で、それをそのまま売買・賃貸した場合には、後で大きなペナルティを受ける場合があります。
たとえ、売買や賃貸の際に、違法物件に当たることを知らなかったとしても、責任を問われることになります。
売り手・貸し手の責任として「違法物件だとは知らなかった」では決して済まないのです。
今回は、所有する不動産が違法物件に当たる場合の事例や対策について、学んで行きたいと思います。
目次
違法物件の基礎知識
違法物件とは
建物を建てる場合、建築基準法や都市計画法、消防法、自治体の条例など、様々なルールにのっとる事が必要です。
これらのルールを一部でも守っていない物件が「違法物件」となります。
たとえば、容積率や建蔽率をオーバーしている物件も違法物件にあたり、このような物件をそのまま売却した場合、買い手から買い戻しや損害賠償請求を受けることがあるので、注意が必要です。
違法物件と判断される事例
違法物件にはいくつもの種類があります。具体的に見ていきましょう。
- 初めから容積率をオーバーして建てた
建築確認の時点では壁で閉じておき、建築確認が済んでから壁をぶち抜くといった手法で、定められた容積率よりも広い床面積にしているケース
- 増改築での容積率・建蔽率違反
無届けで増改築を行い、定められた容積率や建蔽率をオーバーしているケース
- 家を建ててから法令が変わった
家が建った後で、用途地域が変更になったり、新しい法令（高さ制限、防火指定、日影規制、耐震基準、接道義務など）が施行されたりしたことで、現状では違法となっているケース
このように、違法物件には意図的にルールをすり抜けた違法物件と、後から法令が変わったことで不可抗力的に違法状態になってしまっている物件があるのがわかります。
前者を「違反建築物」、後者を「既存不適格建築物」と言います。
既存不適格建築物と違反建築物
既存不適格建築物とは、建築した時点では合法だったものの、その後の法改正などで法令に適合しなくなったものを指します。
この場合「法の不遡及」の原則に従い、すでに建っている建築物については新しい法令を適用しないという扱いになります。
つまり、強制的に改築や取り壊しを命ずることはせず「次に建て替えるときは新しい法令にのっとってくださいね」という緩やかなスタンスを取るという事です。
接道義務を満たしていない物件や、市街化調整区域内などに見られる「再建築不可物件」というのもこれに当たります。
一方、違反建築物は建築時点で法令に適合していない物件や、増改築で不適合になったものを指します。
悪質度はこちらの方が高く、今、世間を騒がせているアパート大手の違法建築問題もこれに当たります。
この場合、市町村長や都道府県知事は、違法建築の建築主又は工事の請負人、現場監督者、所有者等に対し、工事の停止、建築物の撤去、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限などを命じることができるとされています。
たとえオーナーが違反建築物だと認識していなかったとしても、上記のような命令を受ける場合があります。
耐震や防火性能などは、生命に直結しかねない問題なので、直ちに改善する必要があるからです。
違法物件の売却や賃貸は可能か
それでは、所有する不動産が違法物件だとわかった場合、どのような対策が考えられるのでしょうか。
順に見ていきましょう。
改築して売却
たとえば容積率オーバーの物件なら、減築して床面積を規制内に収めれば、何ら問題なく売却できるようになります。
ロフトに天井を貼り、高さを抑えて居室ではなくしてしまう、居室のひとつをガレージに改築するといった方法なら、工事費も抑えられるかもしれません。
ただし、高さ制限や建蔽率などを規制内に収めるには、比較的規模の大きな増改築になります。
そのコストによっては、むしろ何も手を加えずに売却した方が有利なケースも多いと思われます。
実は、違法物件のままでも売買は可能なのです。
そのまま売却
違法物件は、法令に違反しているとは言うものの、売買自体を禁止する法律はありません。
従って、何も手を加えず、違法物件のまま売却することも可能なのです。
ただし、違法物件の売却の際には、売り主は買い手に対し、違法物件（瑕疵物件）だという事を告知する義務が生じます。
それを告知しない（重要事項説明書に記載しない）まま売却した場合、売り主は買い戻しや損害賠償請求されることがあるのです。
また、違法物件は住宅ローンを利用できない可能性がある点にも注意が必要です。
法令に適合していない住宅は融資対象ではないため、買い手が住宅ローンで購入しようとしている場合、資金調達ができずに流れてしまう可能性も生じてきます。
賃貸物件への活用
賃貸事業の場合も、違法物件だからといって賃貸行為を禁止する法律はありません。
従って、違法物件を賃貸物件として活用する事自体は可能です。
しかしオーナーには「貸し手責任」が問われるので、注意が必要です。例えば…
- 地震や火事で被害が生じたら…
地震や火災が発生した場合、オーナーに責任が問われる場合があります。
賃借人の生命・財産が失われた場合は巨額の賠償が発生する可能性があり、違法建築物が原因だった場合には、より大きな責任問題に発展する危険性もあります。
- 行政処分を受けたら…
度々の指導や勧告に応じないなど、いい加減な対応を繰り返したりすると、物件の使用停止や排除命令を受ける場合もあります。
この場合、賃借人の損害まで請求される可能性が高く、立退料、営業保証料などを求められたりする事態も考えられます。
このように、賃貸物件として活用する以上、オーナーには永遠に貸し手責任が付いて回るので、違法物件のまま貸し出すのは、少々リスクの高い行為と言えます。
違法物件は貧乏神か？
視点を変えれば「掘り出し物」
違法物件の内、後から用途地域が変わるなどして容積率や建蔽率がオーバーしてしまっている物件というのは、“その地域では認められない広さの家”という事になります。
つまり、同じ敷地面積でも、周囲よりも広い建坪と床面積を持った家であるわけです。
このような家は今後決して建てられないわけですから、希少価値の高い家ということもできます。
買い手によっては、その利点を重視し、違法物件だという事を承知の上で購入する方もいます。
そういう意味では違法物件は必ずしも、デメリットだけの貧乏神ではない点も押さえておきましょう。
買い取り業者の活用
違法物件の売買や賃貸は、法的な問題が絡んでくるため、専門知識とノウハウを持った買い取り業者に相談するのが賢明です。
違反建築物、既存不適格建築物は、東京などの都市部に多いことから営業エリアが限られている買い取り業者が多いものの、複数の業者に相談し、比較検討してみると良いでしょう。
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まとめ
違法物件には、建築時点で法に適合していない「違反建築物」と、建築後違法状態になった「既存不適格建築物」の2つがあります。
2つとも法令に適合していないのは事実ながら、現実的には是正を求められることは殆どありません。
ただし、違反建築物の内、地震や火災などで大きな危険性を内包しているものについては、建物の改修や撤去を命じられることもあるので注意が必要です。
違法物件は、売買も賃貸も可能です。
売買の場合は、改修して現在の法令に適合させれば問題はすべて解消できます。
ただし、改修コストによっては何も手を加えないまま売却した方が良いケースが多いかもしれません。
賃貸の場合は、貸し手責任がついて回り、違法物件だったことが責任を大きくしてしまう恐れもあるので、あまり得策とは言えないでしょう。
安全性に問題のない既存不適格建築物は、視点を変えれば「掘り出しもの」でもあるので、必ずしも売りにくい物件とは言えません。
違法物件でも買い取ってくれる買い取り業者も存在するので、複数の業者に相談してみるのも有効な方法です。
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