区分マンションのヤドカリ戦略とは？

【更新日】2025/10/27

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不動産投資では動く金額が大きいため、できるだけリスクを抑えて取り組みたいものです。

特にローン返済ができなくなると、物件を手放すだけでなく、任意売却や自己破産に追い込まれる可能性もあり、今後の生活に大きな影響を及ぼします。

そこで、リスクを抑えながら資産を形成する手法のひとつとして注目されているのが、通称「ヤドカリ戦略」です。

本記事では、このヤドカリ戦略の仕組み・進め方やメリット、そして注意すべきリスクについて詳しく解説します。

ヤドカリ戦略とは

ヤドカリ戦略とは、住宅ローンを活用しながら、家を次々と買い替えていく不動産投資手法を指します。

ヤドカリが成長に合わせて新しい貝殻に住み替えていくように、自宅として購入した家のローンを完済した後、次の家へ住み替え、完済済みの家を賃貸物件として運用していくという考え方です。

たとえば、最初に小規模な区分マンションを購入し、住宅ローンの完済が見えてきた段階でそのマンションを賃貸に出すとします。

そのうえで次に戸建て住宅を購入すれば、自宅としての戸建てを所有しながら、区分マンションからの家賃収入も得られます。

さらに戸建ての住宅ローンを完済したら、より広い戸建てや大型マンションを購入し、既に所有する複数物件から安定的な家賃収入を得られるようになるという流れです。

ヤドカリ戦略のフロー

ヤドカリ戦略の流れを具体的に見ていきましょう。多くの人は、まず価格の安い小規模な物件からスタートします。

その理由は、ヤドカリ戦略が長期的な不動産投資であり、最初から高額な物件を購入してしまうと完済までに時間がかかってしまうからです。

特に若い世代では収入や頭金が限られているため、1,000万円前後の物件から始めるケースが一般的です。

単身用、または夫婦ふたりで暮らせる規模のマンションを購入する人が多いでしょう。

若いうちに始めるメリット

若いうちから物件を購入し、ヤドカリ戦略を実践することは将来的に大きなアドバンテージになります。

家を購入するタイミングとして、「子どもができてから」と考える人も多いですが、実は夫婦共働きで貯金ができる時期に家を購入する方が合理的です。

なぜなら、賃貸に住みながら住宅購入資金を貯めると、家賃と頭金のための貯蓄という形で二重の負担が発生するからです。

しかし、1,000万円程度の物件であれば、頭金が少なくても夫婦共働きの収入で住宅ローンを組むことが可能です。

早めに購入すれば、毎月の家賃を支払う必要がなくなり、これまでの貯蓄分をローン返済に充てることができます。

繰り上げ返済でローン返済を加速

たとえば、これまでの住居費が下記のような場合を考えてみましょう。

・家賃（8万円）+貯金（10万円）＝住居費関連支出18万円

この18万円をすべて住宅ローン返済に充てれば、わずか数年で区分マンションを自分の資産として取得できます。

繰り上げ返済を積極的に行うことで、返済スピードを倍加できるのです。

住み替えと収入拡大のサイクル

• 1件目：小規模な区分マンションを購入し完済後に賃貸へ
• 2件目：より広い住宅を購入し、1件目の家賃収入を返済資金に活用
• 3件目以降：複数物件の家賃収入を活用して次の物件の返済を加速

このサイクルを繰り返すことで、最初は小さな物件から始めても、年を重ねるごとに収益性と返済余力を拡大できます。

最初の返済が苦しくても、物件数が増えるほど家賃収入が安定し、ローン返済が楽になっていくのです。

そのため、ヤドカリ戦略はできるだけ若いうちに始めるほど有利な投資手法といえます。

シミュレーション例

たとえば、以下のように住み替えを行った場合を考えてみましょう。

このように、2つしか物件を所有しないとしても、投資開始から27年後には、毎月20万円ほどの家賃収入が得られます。

定年を60歳と想定すると、30代前半までにスタートするのが理想です。

ヤドカリ戦略の3つのメリット

ヤドカリ戦略が「リスクを抑えた不動産投資」といわれる理由は、空室リスクや過剰なローン負担を最小限にできる点にあります。

ここでは、ヤドカリ戦略の代表的なメリットを3つ紹介します。

ヤドカリ戦略は低リスクで自由な戦略が取れる

ヤドカリ戦略では、住宅ローンを完済した物件を賃貸に出すため、無理な借入を行わずに不動産投資を始められます。

1件目のローンを完済してから入居者を募集する流れになるため、いわゆる「空室が続いてローンが返せない」というリスクがほぼありません。

2件目・3件目も同様に、入居者が確定してから新居を購入することで、家賃収入を確保した状態で次の投資に移れます。

このように、「空室リスクを避けながら安定的に資産を増やせる」点が、ヤドカリ戦略の大きな魅力です。

さらに、賃貸に出す物件は住宅ローンを完済済みであるため、毎月の返済負担はなく、主な支出は固定資産税程度に抑えられます。

また、住宅ローンは二重融資が原則できないため、過剰な借入を防げるという利点もあります。

もし賃貸需要が低下した場合でも、ローン残債がないため、自由に売却して資金を回収できる柔軟さも魅力です。

ヤドカリ戦略は住宅ローンが利用できる

ヤドカリ戦略のもう一つの大きな利点は、住宅ローンが利用できる点です。

住宅ローンは、投資用のアパートローンよりもはるかに金利が低いため、同じ金額を借りても返済負担が少なく済みます。

現在は歴史的な低金利時代であり、変動金利型の住宅ローンでは0.5％前後の条件も珍しくありません。
一方で、アパートローンの場合は2.5〜5％程度が一般的です。

■2,000万円の融資を受けた場合の返済比較

住宅ローンを利用できれば返済期間を35年まで延ばすことも可能で、毎月の返済負担額を抑えつつ資産形成を進められます。

ヤドカリ戦略のメリット住宅ローン控除も利用できる

ヤドカリ戦略は、住宅ローンを利用できるため、新築や築浅物件を購入すれば「住宅ローン控除」の利用も可能です。

住宅ローン控除を使えば、毎年の所得税から最大で年35万円の控除を受けられます。

そのほかにも、新築物件であれば固定資産税の優遇措置もあるため、税制面のメリットを享受できます。

ヤドカリ戦略の3つのデメリット

ヤドカリ戦略はリスクを抑えられる堅実な投資手法ですが、その一方で即効性や拡張性に欠けるというデメリットもあります。

一般的に、リスクの低い投資ほどリターンも控えめです。

ここでは、ヤドカリ戦略を実践する際に注意すべき主なリスクとデメリットを解説します。

急激な資産拡大には向かない

ヤドカリ戦略は長期的にコツコツと資産を形成していく投資法です。

そのため、短期間で資産を拡大したい人には不向きです。

不動産投資で高い収益を狙う投資家の中には、所有物件を担保に融資を受け、レバレッジをかけて次々に物件を購入する手法を取る人もいます。

しかし、ヤドカリ戦略はそうした積極的な手法とは異なり、1件ずつローンを完済しながら進めるため、時間がかかるのが特徴です。

その結果、まとまった家賃収入を得られるまでに10〜15年以上を要することもあります。

したがって、ヤドカリ戦略は本業の収入があるサラリーマンや共働き世帯など、安定収入を持ちながら副業として不動産投資を行いたい人に向いているといえるでしょう。

融資面での手間とリスクがある

ヤドカリ戦略を実践する際は、複数の金融機関を使い分ける必要が生じることがあります。

1件目の物件を購入した金融機関と、2件目以降の融資先が異なるケースも多く、そのたびにローン審査や属性確認、資金計画の説明などが必要になります。

また、「1件目を完済した直後に2件目を購入したい」という場合、金融機関にその意図を丁寧に説明する必要があります。

融資の条件を有利にするためには、借り換えの検討や返済実績の提示も欠かせません。

ただし、審査基準を満たせない場合には、金利の高い金融機関や条件の悪いローンしか利用できない可能性もあります。

住宅ローンは物件の収益性よりも借り手本人の返済能力、つまり年収や勤務先、信用情報を重視して審査されるため、本業の収入を維持・向上させる努力も重要です。

さらに、1件目の返済が終わっていない状態で2件目の住宅ローンを組むと、既存ローンの繰上返済を求められたり、融資を断られたりするリスク（いわゆる「貸しはがし」）もあります。

債務超過に陥る可能性がある

ヤドカリ戦略では、将来的に自宅を賃貸物件として活用するため、新築または築浅の物件を購入するケースが多くなります。

しかし、新築物件は購入直後から資産価値が1割以上下落することも珍しくなく、ローン残高が物件評価額を上回る債務超過状態になりやすいのが実情です。

たとえば、2,200万円の新築物件を2,000万円のローンで購入した場合、購入直後に評価額が1,900万円へ下がると、借入残高のほうが資産価値を上回る「逆ザヤ」の状態になります。

この状態で収入が減少したり、返済が滞ったりすると、任意売却や競売に追い込まれるリスクも否定できません。

したがって、初期段階では自己資金をある程度確保したうえで物件を購入し、債務超過にならないよう慎重に資金計画を立てることが大切です。

２物件目の融資（住宅ローン）を受けることは可能なのか

ヤドカリ戦略の最大の鍵は、住宅ローンをどこまで活用できるかにあります。

もし住宅ローンを二重に組むことができれば、投資のスピードと効率を大きく高めることが可能です。

しかし、現実的には「二重の住宅ローン」を組むのは簡単ではありません。

ここでは、２物件目以降の住宅ローン融資の可否や、代替手段として利用できるセカンドハウスローンについて解説します。

融資の可否は個人の属性に大きく左右される

住宅ローンは、融資を受ける本人の「属性（信用力）」に基づいて審査されます。

金融機関は、申込者の年収・勤務先・勤続年数・信用情報などを総合的に判断し、融資の可否を決定します。

金融機関への信用性を高めるには、次のような要素が重要です。

こうした条件を満たすことで、金融機関の信用を高めることができます。

たとえば、年収500万円の会社員であれば、約3,000万円前後の住宅ローンを組めるケースもあります。

ただし、２件目のローン審査は１件目よりも厳しく、「１件目の完済が近い」「安定した返済実績がある」などの条件を満たしていなければ、審査を通過するのは難しいでしょう。

セカンドハウスローンを組むことは可能

住宅ローン以外にも、セカンドハウスローンという融資商品を利用できる場合があります。

セカンドハウスローンは、別荘や転勤時の住まい、子どもの進学用住宅など、自分または家族が実際に居住する目的で利用されるローンです。

住宅金融支援機構の「フラット35」でも、セカンドハウスローンに対応した商品があり、固定金利で長期間安定した返済計画を立てることが可能です。

参照元：テキストセカンドハウスのお申込みについて｜住宅金融支援機構

ただし、セカンドハウスローンは賃貸を目的とした物件には使えません。

そのため、２物件目を購入する際は、「自分たちが新居に住み、１件目を賃貸に出す」という形で利用する必要があります。

この点を金融機関に明確に説明し、正しい目的で融資を申し込むことが重要です。

返済に余裕がないうちは、二重ローンを避けたほうがよい

セカンドハウスローンは便利な一方で、金利が高く条件が厳しいというデメリットもあります。

一般的に、住宅ローンの金利が1％前後なのに対し、セカンドハウスローンは3％以上に設定されることも多く、返済期間も短めに制限される傾向があります。

そのため、返済に余裕がない状態で二重ローンを組むと、資金繰りが厳しくなり、生活に支障をきたすリスクがあります。

特に、まだ１件目のローンが残っている段階では、新たな借入を急がず、完済を優先した方が安全です。

返済実績を積み、２〜３物件目の運用で安定した収入を得てから、改めて次の融資を検討するのが賢明です。

まとめ

ヤドカリ戦略は、自宅の購入と不動産投資を組み合わせて、段階的に資産を増やしていく堅実な投資手法です。

住宅ローンを活用し、完済した物件を賃貸に回すことで、無理のないペースで家賃収入を積み上げながら、将来的に複数の不動産を所有できるようになります。

この戦略を成功させるためには、三つのポイントを押さえることが大切です。

• できるだけ早いうちにスタートすること
• 一つの住宅ローンを完済して次の物件に進むという慎重な姿勢を保つ
• 安定した収入基盤を維持する

ヤドカリ戦略は、短期間で大きな利益を得る手法ではありません。10年・20年と時間をかけて確実に資産を形成できる点が最大の魅力です。

特に、本業を持ちながら副業として不動産投資を行いたい人にとっては、「リスクを抑えながら生活に余裕を生む」現実的な選択肢といえるでしょう。

この記事の監修者

河田憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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