「購入を検討している物件が旧耐震基準だが大丈夫なのだろうか」
「旧耐震基準について知りたい」
「旧耐震基準の家はリフォームできるの」
今回は、昭和56年の旧耐震基準について解説します。
旧耐震基準の家は震度5強の揺れに対して強いため、現在の大地震を考えると不安が残ります。
そのため、旧耐震基準の家に住む場合は耐震性能を上げたほうがいいかもしれません。
本記事の内容は、以下についてです。
- 耐震基準とは地震に耐える力の基準のこと
- 耐震基準を調べる方法
- 耐震診断と耐震補強
- 旧耐震基準の物件における補強対策
最後まで読めば、耐震基準を調べる方法や効果的な補強対策を理解できます。
なお、弊社（株式会社 AlbaLink ）は不動産に強い専門業者です。
ご相談くだされば、金額や日程なども含め、住宅の耐震基準についてサポートいたします。
目次
耐震基準とは地震に耐える力の基準のこと
地震に耐える建物の構造基準を耐震基準といいます。
耐震基準が優れているほど地震に対して強いということです。
耐震基準は、いつ建築確認（規定に適合するかの確認）をしたかで以下の2つに分かれます。
- 旧耐震基準
- 新耐震基準
それぞれ解説するのでご覧ください。
旧耐震基準
1950年から1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認で適用された基準が旧耐震基準です。
震度5強の揺れに対して倒壊・崩壊しない基準であるため、それ以上の強さの地震に対しては不安が残りました。
1968年の十勝沖地震を踏まえて鉄筋コンクリート構造の帯筋基準が強化されましたが、1978年の宮城県沖地震を踏まえて、次の新耐震基準に見直されました。
新耐震基準
1981年（昭和56年）6月1日から適用されている基準が、新耐震基準です。
新耐震基準は震度6強から7程度の揺れに対して倒壊・崩壊しない基準であるため、旧耐震基準よりも地震に対して大きく強くなっています。
実際に、1995年に起きた阪神淡路大震災において新耐震基準で建てられた建物の7割以上が軽傷もしくは無被害でした。
旧耐震基準よりも耐震性に対する規定が厳格化されているため、地震被害を抑えることにつながったのです。
近年の大震災の震度
近年は以下のように多くの地震が起きています。
- 阪神淡路大震災（1995年）
- 東日本大震災（2011年）
- 熊本地震（2016年）
- 能登半島地震（2024年）
いずれの地震も6強から7程度の震度が確認されています。
東日本大震災は4県36市町村で震度6強を観測した大きな地震で、沿岸で発生したこともあり津波による大きな被害を及ぼしました。
2016年に発生した熊本地震でも死者・負傷者を多数出し、耐震基準が大きく見直される要因になっています。
近年、大地震が頻発しているためより耐震性に優れた住宅に住むほうが安心できます。
耐震基準を調べる方法
1981年5月31日までに建築確認された基準が旧耐震基準で、それ以降に確認された基準が新耐震基準です。
つまり、建築確認された日付を調べれば、旧耐震基準か新耐震基準かわかります。
建物が完成した日ではないことに注意が必要です。
建物を完成させるには複数回検査する必要があり、建築確認はそのうちの1つです。
建物検査は以下の順序でおこないます。
- 建築確認
- 中間検査
- 完了検査
建築確認の時点で確認できた基準がその建物の耐震基準ということです。
建築確認による耐震基準の結果は確認済証によって判断できます。
耐震診断と耐震補強
これから耐震診断や費用について説明します。
耐震診断とは
耐震診断とは
旧耐震基準で建築された建物の耐震性を新耐震基準で評価すること。
耐震診断で地震に対する強さを確認し、耐震性を高めることが目的です。
耐震診断は以下の3つに分かれ、数字が大きいほど計算の難易度が高いです。
| 診断名 | 特徴 |
| 第1次診断 | 柱や壁の断面積から耐震性能を評価する |
| 第2次診断 | 梁に十分な強度があると仮定して、柱・壁の耐力から耐震性能を評価する |
| 第3次診断 | 柱・壁に加えて梁の影響も考慮して、建物保有水平耐力を求める |
耐震診断によって補強すべきかや、補強にどれくらいの費用がかかるかがわかります。
参照元：日本建設業連合会｜耐震診断とは
費用
耐震診断は構造によって以下の費用がかかります。
| 構造 | 費用 |
| 木造 | 40〜50万円程度（1棟あたり） |
| 鉄筋コンクリート造 | 2,000円以上（1㎡あたり） |
| 鉄骨造 | 2,500円以上（1㎡あたり） |
※1㎡あたりの費用は延床面積が1,000㎡以下の建物の場合
なお、耐震診断できる建物や費用は自治体によって異なるため注意が必要です。
また、診断費用を援助する自治体もあるので、お住まいの市町村に問い合わせてみましょう。
旧耐震基準の物件における補強対策
旧耐震基準物件の補強対策として、以下の3つがあります。
- 耐震補強：揺れに耐えるよう建物を補強する
- 制振補強：揺れを吸収するよう建物を補強する
- 免震補強：揺れが伝わらないよう建物を補強する
耐震補強・制振補強は軽度の補強が可能で、免震補強は大きく耐震性能を上げられます。
そのため、「特に地震に強い家」をつくりたい場合は、免震補強を選ぶのがおすすめです。
また、耐震診断の結果を参考にすれば「どのくらい耐震性を上げるべきか」を判断できるため、効果的に地震に強い家を建てられます。
旧耐震基準の物件を購入する場合の注意点
旧耐震基準の物件を購入する場合、以下の3つに注意しましょう。
- 希望する住宅ローンを利用できるかどうか
- 住宅ローン減税に影響がある
- 耐震補強工事が必要かどうか
詳細に解説するのでご覧ください。
希望する住宅ローンを利用できるかどうか
旧耐震基準の建物は、住宅ローンのフラット35の利用が難しいです。
フラット35を利用するには、新耐震基準の建物であることが前提だからです。
もし、旧耐震基準でフラット35を利用する場合、耐震基準適合証明書を取得していなければいけません。
しかし、耐震基準適合証明書は専門家による調査が必要で必ず取得できるわけではないため、フラット35で旧耐震基準物件を購入しようと思っている方は注意が必要です。
住宅ローン減税に影響がある
住宅ローン減税は大幅な節税効果がありますが、原則築20〜25年以内の建物であることが条件。
そのため、旧耐基準の建物は減税を受ける築年数制限を大幅に超えているため、利用が難しいです。
住宅ローン減税も耐震基準適合証明書を取得していれば、旧耐震基準物件でも住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
旧耐震基準物件で住宅ローンや減税を受けるには、耐震基準適合証明書を取得するのがおすすめです。
耐震補強工事が必要かどうか
旧耐震基準物件では、地震に対する強さで不安が残ります。
そのため、入居する前に耐震補強工事が必要なのか確認しましょう。
工事が必要な場合、住宅取得資金のほかに耐震工事費を考えて住宅を購入しなければいけません。
耐震工事の可能性も考慮して予算を組むことが大切です。
まとめ
本記事では、耐震基準についてご説明しました。
旧耐震基準は大地震で見直される前の基準であるため、耐震性に不安が残ります。
耐震性能を効果的に上げるには耐震診断を行い、どこの部位の耐震性を上げるべきか確かめる必要があります。
どこを補強すべきかがわかれば、住宅の耐震性能を効果的に上げられるでしょう。
なお、弊社(株式会社AlbaLink)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。
ひとつの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。
お気軽にご連絡ください。
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