底地ってどういう意味？
「底地を持っているとどんなメリット・デメリットがあるの？」
そのような疑問をお持ちではありませんか？
結論を言えば、底地は地主が持っている土地であり、底地を他の人に課すことで利益が得られます。
しかし、底地は売却が難しく、権利関係が複雑になるというデメリットもあるのです。
この記事を読むことで、底地の意味や種類、評価額の決まり方、保有するメリット・デメリットについて知ることができます。
また、底地の売却方法についても紹介します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、数多くの訳あり物件を扱ってきた経験を有する買取業者です。
底地の買取ノウハウも有しています。
査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
目次
底地とは？
底地とは、借地権が設定されている土地のことを指します。
つまり、他人に貸すことで地代などの利益を得ている土地です。
例えば、ある人が土地を所有しており、そこに別の人が建物を建てて住んでいる場合、その土地が底地にあたります。
この時、土地の所有者を地主、土地を借りている人を借地人と呼びます。
底地を保有している地主は、借地人に土地を貸すことで、賃料として地代を得られるのです。
また、契約更新時には、借地人から更新料を受け取ることもあります。
借地との違い
底地と借地は、土地の所有権と利用権という点で異なります。
底地とは、土地の所有権を指し、地主は土地を自由に処分可能です。
一方、借地とは、地主から借りている土地であり、借地権を持つ人は、契約に基づきその土地を利用できます。
例えば、Aさんが所有する土地にBさんが家を建てる場合、Aさんの土地は底地、Bさんは借地権を得て家を建てます。
この場合、土地の所有者はAさんですが、Bさんは契約で定められた期間、その土地を利用できるのです。
底地は固定資産税の対象となる
底地は固定資産税の課税対象となります。
これは土地の所有者が納税義務を負うという原則があるためです。
住宅用地を他人に貸している地主は、その土地に対する固定資産税を支払う必要があります。
借地人が建物を立てている場合、建物の所有者である借地人は建物分の固定資産税を支払います。
しかし、借地人は土地に関する税金は支払いません。
底地の種類
底地は、設定されている借地権によって普通借地権の土地と定期借地権の土地の2種類に分けられます。
それぞれの内容について見てみましょう。
普通借地権が設定された底地
普通借地権が設定された土地は、借地人の権利が非常に強く保護された底地です。
その理由として、契約期間が最低30年間と長期に設定され、借地人が希望する場合には地主は原則として契約を更新しなければならないためです。
例えば、借地上に建てられたアパートの経営が順調で、借地人が契約更新を望む場合、地主は正当な理由なく更新を拒否することができません。
また、契約解除の際には借地人から建物の買取請求ができるなど、借地人を保護する制度が整っているため、一度設定されると地主の土地利用の自由度は大きく制限されます。
一般定期借地権が設定されている底地
一般定期借地権が設定されている底地は、契約期間満了時に確実に土地を返還してもらえるのが大きなメリットです。
契約期間は最低50年ですが、契約の更新はできず、契約期間延長も拒否できます。
地主が50年後に土地を別の用途で使用したいと考えている場合、一般定期借地権を設定することで、その計画を確実に実行に移すことができるでしょう。
正当事由も不要なので、期間満了となれば確実に土地を取り戻せる点が、地主にとって大きな魅力です。
底地の評価額の決まり方
底地の評価額は、相続税評価額（路線価）によって算出できます。
更地の価格から路線価で定められた借地権割合を引いた額が底地の評価額です。
借地権割合は、国税庁により30％から90％までの7段階（10％ごとに区分）で設定されています。
この割合は地域によって異なり、主要駅周辺や繁華街など、土地の利用価値が高い地域ほど、借地権割合も高くなる傾向があるのです。
底地の評価額の計算式は以下の通りです。
- 底地の評価額=更地価格×（100－路線価の借地権割合）
例えば、40Bと表記されていれば、1㎡あたりの更地価格が40万円で、借地権割合が80%となります。
したがって、底地の評価額は40×（100%-80%）=8万円です。
底地を所有するメリット
底地は不動産投資の対象として注目されています。
賃貸収入が得られ、管理の手間がかからず、相続税対策になるからです。
ここでは、4つのメリットを紹介します。
賃貸収入を得られる
底地を保有することで、安定的な賃貸収入を得ることができます。
その理由は、借地人から定期的に地代を受け取ることができるためです。
特に底地契約は長期にわたって継続されるため、安定した収入源となります。
例えば、月額5万円の地代収入がある場合、毎年60万円の収入が得られ、30年間の契約期間であれば1,800万円の収入が見込めるでしょう。
底地保有は、長期間にわたって安定的な収入を確保できる投資手法といえます。
管理する手間がほとんどかからない
底地は、地主にとって管理の手間がほとんどかからないという大きなメリットがあります。
なぜなら、土地の状況確認やメンテナンスといった管理は、借地人が行うことになるからです。
アパート経営の場合、建物や入居者の管理は全て借地人が責任を持って行います。
そのため、地主が入居者同士のトラブルやクレームに対応する必要もありません。
地主はただ、借地人から安定した地代を得るだけでよいのです。
相続税対策できる
底地を保有することは、効果的な相続税対策となります。
相続税は財産の評価額が高くなるほど税率が上昇しますが、底地は借地権割合により土地の評価額を大幅に抑えることができるためです。
例えば、市場価値1億円の土地であっても、借地権割合が60%であれば、4,000万円と評価されます。
さらに、賃貸中の底地であれば「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の適用を受けることができれば、さらに評価額を減額可能です。
底地を保有することで相続財産の評価額を抑え、相続税の負担を大幅に軽減することができます。
底地を所有するデメリット
底地を所有することは、不動産投資の一つの選択肢として考えられますが、デメリットも存在します。
ここでは、4つのデメリットを紹介します。
売却が難しい
底地を借地人以外の第三者に売却することも容易ではありません。
借地人以外の第三者にとって、用途が限定されている底地を購入するメリットがほとんどないためです。
一度底地として貸してしまった土地は、簡単に手元に戻ってくることはありません。
土地の売却を考えているのであれば、安易に土地を貸出して底地にしないほうがよいでしょう。
賃貸収入の滞納リスクがある
底地を貸す際には地代の滞納リスクが大きな懸念事項となります。
地主にとって地代は重要な収入源であり、滞納が発生すると生活に直接的な影響を及ぼすためです。
例えば、地代月額20万円の底地を貸している地主が、借地人の経営悪化により6か月間地代を滞納された場合、120万円もの損失を被ることになります。
そうなれば、地主自ら督促や回収の手続きをしなければならず、大きな負担を強いられることになるのです。
権利関係が複雑になる可能性がある
底地を第三者に貸すと、権利関係が複雑になり、後々のトラブルにつながる可能性があります。
底地には借地権や地上権といった複数の権利が存在するためで、相続が絡むとさらに事態が複雑化します。
例えば、底地所有者が亡くなり、相続が発生すると、相続人間での権利調整が必要となるため、権利が複雑化してしまうでしょう。
加えて、借地人側でも相続が発生すれば、借地権も相続されるため、より一層関係が複雑になります。
底地の売却方法3選
地主として底地を売却する場合、主に3つの方法があります。
所有する土地の状況や売却後のビジョンによって、最適な方法は異なるため、よく考えて選択する必要があるのです。
ここでは、代表的な3つの売却方法を解説します。
借地人に売却する
借地人に売却することは、底地売却の有力な選択肢です。
既に土地を利用している借地人に買取の意思があれば、新たに買い手を探す手間が省け、スムーズな取引が期待できます。
例えば、借地人が長年事業を営んでおり、その土地への愛着が強い場合は、相場に近い価格で購入してくれる可能性もあります。
ただし、この方法は借地人に買取の意思がなければ成立しない点に注意が必要です。
底地と借地を同時に売却する
底地と借地を同時に売却できれば、底地だけを売却する場合と比べて買い手がつきやすくなります。
例えば、広い一戸建てを希望する購入者にとって、更地の状態から建築するよりも、既に建物が建っている状態で購入できる方が魅力的でしょう。
ただし、借地人が同意しなければ同時の売却はできません。
そのため、事前に借地人とよく話し合い、合意を得ることが重要になります。
底地権のみを売却する
底地権のみを売却する場合、土地の所有権は買主に移りますが、借地人の持つ借地権はそのまま残ります。
例えば、あなたが所有する土地にアパートが建っており、その土地の底地権を売却した場合、アパートを建てる権利を持つ借地人の権利はそのままで、底地の所有権が買主に移ります。
底地は安定収入が見込めるため、投資家が魅力を感じれば取引を成立させることができます。
収益性が高く、将来的な利益が大きいと判断されれば、底地権だけでも売却できるでしょう。
また、底地の売買に精通した専門業者に買い取ってもらうのも有効な手段です。
弊社 AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件の買取に豊富な実績がある不動産会社であり、 借地権付きの土地（底地）の取引にも精通しています。
ぜひ一度、ご検討ください。
まとめ
今回は、底地について解説しました。
底地は、土地を貸している地主が保有する権利です。
借地人から地代を得られるというメリットがありますが、売却が難しいというメリットを抱えている土地です。
加えて、底地の保有者は固定資産税など土地にかかる税を負担する義務があるため、地代によってはほとんど収益が出ない可能性があるのです。
底地を売却する際は、借地人に売却したり、底地と借地をセットで売却するといった方法が考えられます。
しかし、底地を売却するのは決して簡単ではありません。
そこで活用していただきたいのが、底地の取引に精通した専門の不動産会社です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件の買取を数多く手がけてきた実績を持つ不動産会社であり、借地権付きの土地（底地）の取引においても豊富な知識と経験を有しております。
査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
Writer
最新記事 by Writer (全て見る)
- 市街化調整区域にはマイホームは建てられる？購入する場合の注意点も解説 - 2024年11月22日
- 残置物撤去費用の相場はいくら？業者を選ぶポイントや安くする方法も解説 - 2024年11月22日
- 底地とは？メリット・デメリットや売却方法も解説 - 2024年11月22日
相談・査定はこちら