空き家を売却する方法は？費用や節税方法、注意点を紹介

「相続した実家には住む予定はないので空き家のまま。この先、どうしたら良いのだろう。」

「親が施設に入ってしまって、実家が空き家。ときどき様子を見に行っているが、忙しくてつい忘れてしまう。」

こんな悩みを持つ人も少なくありません。

忙しいからといって、空き家をそのままにしておいていいのでしょうか？

この記事では、空き家を放置しておくデメリットと、売却の注意点について説明します。

活用予定のない空き家は早期売却したほうがよい

この先活用する予定のない空き家は早く売却するに限ります。

その理由は以下の４つの点です。

固定資産税や管理費がかかり続ける

不動産の所有者には、住んでいなくても、空き家を売却しない限りこの先ずっと固定資産税が課税されます。

空き家の管理は想像以上に大変で、自分で通って家に空気の空気の入れ替えをするだけでも、遠方であれば交通費もかさみます。

庭があれば、庭の手入れ、植木の剪定も必要です。

このような空き家の管理にかかる費用も、この先ずっとかかるのです。

家屋の劣化が進む

家は空き家の状態だと劣化が早く進みます。

雨漏りなどの経年劣化にすぐに気づかないことや、利用していないせいで排水管が錆びついてしまうためです。

換気が行き届かないせいで、カビや害虫も発生するので、空き家はどんどん劣化します。

空き家が近隣の迷惑になる恐れがある

庭の雑草が伸び放題、庭木の手入れが行き届かなければ隣家に枝が越境してしまい迷惑をかけることになるでしょう。

また、夜間も家が暗く人気がないため、防犯上好ましくありません。

実際、空き家の敷地内に粗大ゴミが不法投棄される例もあります。

このような状態になると、近隣の人々は非常に不安を感じるでしょう。

「特定空き家」に指定されると固定資産税が６倍にもなる

管理が行き届かず、著しく近隣の迷惑になっているような空き家は、自治体が調査を行い、「特定空き家」に指定される可能性もあります。

その結果、「特定空き家」に指定されると、居住用住宅のための固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。

最悪の場合、固定資産税は現状の６倍になってしまいます

空き家を売却する方法2選

このように、すぐにでも売却した方がよい空き家ですが、空き家の売却には２つの方法があります。

不動産仲介で売却する

不動産仲介会社に仲介を依頼して、空き家の買手を探してもらい、売却する方法です。
メリットとしては、査定価格は周辺の土地の相場価格に準じるので、相場価格で売却できる可能性があることです。
デメリットは、すぐに買手がつかないこと。買手がついても最低3ヶ月程度手続きに時間がかかることです。
また、仲介手数料が発生します。

不動産仲介で売却する場合、さらに2つの方法があります。

空き家を現状のままで売却する

空き家を現状のまま、中古住宅あるいは、古家付きの土地として売却する方法です。

築年数が新しく、リフォームすれば住めるようならば、中古住宅として売却する方法もあります。

もし、買手がつけば、このケースが一番高値で売却できる可能性があります。

また、古家付き土地として売却する方法もあります。

中古住宅や更地よりも売値はやや少なくなりますが、仲介売却の場合、一番現実的かもしれません。

デメリットは、中古住宅として売却する場合、契約不適合責任が問われる可能性があることです。

契約不適合責任とは、売却後に土地や建物に不具合や問題が見つかった場合、その修理や賠償、場合によっては契約の破棄を買主は売主に問えるというものです。

中古住宅の売買では現実的なリスクといえます。

建物を解体して売却する

建物を解体して更地にして売却する方法です。

この場合、比較的買手はつきやすいでしょう。

ですが、通常、建物の解体費用は売主の負担となりますので、売値が妥当か、よく検討すべきです。

また、更地になってしまうと、固定資産税や都市計画税の減免措置の対象外となります。

なかなか売却できない場合は、税金の負担が心配です。

参照：総務省固定資産税の概要

不動産買取で売却する

不動産買取会社に現状のまま売却する方法です。

メリットは、面倒な手続きが不要で、早い場合は一週間以内、平均1ヶ月で現金化できることです。

デメリットは、買取価格は相場価格よりも安くなること。

これは業者が買い取った後の物件活用のための必要経費を差し引くためです。

ですが、買取では、買取業者が直接の買主なので、売れ残る心配がありません。

また、仲介手数料は発生しません。契約不適合責任も免除の場合がほとんどです。

空き家に家財道具があるままでも買取ってくれる場合が多く、片付けも掃除も不要です。

アルバリンクは空き家に強い専門の買取業者です。

築年数が古い・残置物があるといった空き家も現状のまま売却できます

空き家の売却にかかる税金・諸費

空き家の売却すると、不動産譲渡税ほか、税金がかかります。

また、仲介で売却を依頼した場合には仲介手数料などの諸費用がかかります。

以下、表にまとめてみました。

税金

参照：※1国税庁：譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) 
参照：※2国税庁：登録免許税の税額表
参照：※3国税庁：印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

諸費用

参照：※1 住宅リフォーム推進協議会
参照：※2 NPO法人空き家・空地管理センター

空き家を売却するときに使える特例・補助金

空き家の売却にはお金がかかります。

ですが、自治体によっては空き家の解体に補助金を交付する場合もあります。

また、譲渡所得税は特例による控除を受けることで節税することが可能です。

空き家解体の補助金

個人が空き家を解体する場合は、自治体が交付する空き家解体のための補助金を受けることが可能です。

申請の諸条件は自治体ごとに異なるので、空き家のある自治体の窓口に問い合わせてみましょう。

相続した空き家売却した場合の特例

通常、居住用不動産を譲渡売却した場合は、売却益から3000万円の特別控除が受けられます。

ですが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、所有者が住んでいなかった家でも相続した空き家であれば居住用不動産の売却の特例と同様の控除が受けられます。

参照：国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続財産を譲渡した場合の取得費に相続税が加算できる

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」では、一定の条件を満たすと、相続税の一部が取得費として加算できます。

参照　国税庁　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

空き家を売却するときの注意点3

空き家を売却することに決めたら、以下の３点に注意して準備を進めましょう

名義変更はできているか確認する

相続した空き家である場合、家や土地の名義が被相続人のままである場合もあります。

所有名義は自動的には変更されませんので、確認が必要です。

名義が変更されていない場合は、所有権移転登記を行いましょう。

空き家の状態を把握する

仲介で売却する場合は特にこの点は大切です。

家や土地に不具合や問題があった場合は、不動産仲介会社や買手にきちんと伝えておきましょう。

売主が知らなかった瑕疵でも契約不適合責任を問われる場合があります。

買取の場合は売却後の契約不適合責任は免責となる場合がほとんどです。

更地にするなら時期を選ぶ

更地にしてしまうと、土地の減税措置の対象外になってしまいます。

固定資産税は、毎年1月1日の不動産の状況で判断されます。

1月1日を過ぎてから更地にすると、その年の固定資産税を節税できます。

まとめ

将来活用する予定のない空き家は早急に売却することをおすすめします。

売却することを決めたら、面倒な手続きが一切なく、現状そのままで売却できる買取を検討してみてはいかがでしょうか？

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