古民家でも売却できる！売却方法・費用・節税方法もプロが解説

【更新日】2025/03/28

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この記事では、古民家の売却ば難しい理由、売却方法、税金や費用について、受けられる控除とその他の注意点をご説明します。

古民家の売却をお考えのあなた、こんなお悩みはありませんか？

費用をかけずに古民家を高額売却できたらうれしいですよね。

それでは詳しくみていきましょう。

古民家の売却が難しい理由3選

近年、「古民家」の魅力が見直されていますが、築年数の浅い住宅と比べて買い手が付きにくい理由が3つあります。

引用：一般社団法人全国古民家再生協会「『古民家』の定義について」

1. 建物の資産価値が低い
2. 耐震性に不安がある
3. 住宅ローンの審査に通りにくい

詳しくみていきましょう。

建物の資産価値が低い

古民家は築年数が経過しているため、市場における資産価値が低い傾向にあります。

特に木造住宅の法定耐用年数は22年とされ、それを超えると税法上の価値はほぼゼロとみなされます。

また、古い建物は経年劣化による不具合が生じやすく、そのままの状態では居住に適さないケースも少なくありません。

耐震性に不安がある

古民家は、建築当時の耐震基準に基づいて設計されているため、1981年6月1日以降に導入された新耐震基準を満たしていない物件が多いです。

特に1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震工事を施さないと安全面での懸念が残ります。

さらに、2000年には耐震基準が強化され、これ以前の住宅は耐震性の不足が指摘されることもあります。

住宅ローンの審査に通りにくい

住宅購入時には住宅ローンを利用するケースが一般的ですが、古民家は担保価値が低いため、審査が通りにくいことがあります。

金融機関は、融資額を回収できるかどうかを担保物件の価値で判断します。

築年数が古く、市場価値が低い古民家は、担保としての評価が低くなるため、ローン審査が厳しくなるのです。

古民家市場の実態（公益財団法人東日本不動産流通機構のデータ）

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、築50年以上の住宅の流通量は極めて少なく、築年数が古くなるほど成約価格が大幅に下落することが確認できます。

以下の表は、築年数ごとの取引状況を示したものです。

参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

このデータからも分かるように、築年数が古くなるほど市場での流通が難しくなり、価格は大幅に下落し、成約率も下がる傾向があります。

古民家を売却する際の工夫が重要

このような課題があるため、古民家をスムーズに売却するには工夫が必要です。

たとえば、耐震補強を行う、リノベーションして魅力を高める、補助金制度を活用するなどの方法が考えられます。

売却を検討する際は、現状の課題を把握し、適切な対策を講じることが成功のカギとなるでしょう。

古民家を売却する2つの方法

古民家の売却には、不動産仲介会社を通じて売却する方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

不動産仲介業者に売却を依頼する

不動産仲介会社に依頼することで、適切な買い手を見つけることが可能です。

この方法では、売却の仕方として「現状のまま売却」「リフォームして売却」「解体して売却」などの選択肢があります。

それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

古家付き土地として売却する

古民家をそのまま残した状態で売る方法です。

不動産広告では「古家付き土地」として掲載され、建物の資産価値が低いことを前提に取引されます。

一方で、売却前に大きなコストをかけずに済むため、負担を最小限に抑えられます。

また、購入者が自由にリノベーションや再建築できる点も魅力です。

しかし、築年数が古い物件は老朽化が進んでいることが多く、買い手が限られるため売却期間が長引く可能性があります。

その他にも、下記の点に注意しましょう。

• 買主が解体を希望する場合、値引きを求められる可能性がある
• 契約不適合責任のリスク（地中埋設物の存在など）
• ホームインスペクション（住宅診断）を受けておくと、売却時のトラブルを防げる

リフォームやリノベーションをして売却する

老朽化した部分を修繕し、物件の魅力を高めたうえで売却する方法です。

内装や設備を新しくすることで、購入希望者の関心を引きやすくなり、高額売却が期待できます。

ただし、リフォームやリノベーションにはまとまった費用が必要となり、改修費用の全額を売却価格に上乗せできるとは限りません。

そのため、投資対効果を慎重に見極める必要があります。

すべてを改修するのではなく、水回りなど需要の高い部分に絞るのも有効です。

更地にして売却する

建物を取り壊し、更地にして売却する方法です。

土地の用途が広がり、戸建てやアパート建築を検討する買い手をターゲットにできます。

特に、建物が老朽化していて再利用が難しい場合は、更地のほうが売却しやすいでしょう。

しかし、解体費用は数百万円かかるケースが多く、土地の立地や需要によっては解体費用を回収できない可能性があるため、慎重に判断する必要があります。

その他にも下記の点に注意が必要です。

• 解体費用が高額（数百万円かかることも）
• アスベストが使用されていると解体費用が増加
• 更地にすると固定資産税が上がる可能性がある

不動産買取業者に売却する

不動産会社に直接買取を依頼する方法もあります。

この方法では、物件を購入した不動産会社がリノベーションや建て替えを行い、再販して利益を得ることを目的としています。

そのため、個人の買い手を見つけるのが難しい物件でも、スムーズに売却できる可能性があります。

不動産買取のメリット

• 販売活動が不要で、短期間で売却が可能
• 買い手探しの手間がかからない
• 物件の状態を問わず、買取対象になるケースが多い

不動産買取のデメリット

• 仲介売却よりも価格が低くなる傾向
• 買取価格は不動産会社の査定次第

不動産会社によっては、古民家の買取に特化した業者も存在します。

たとえば、リノベーションや再利用のノウハウを持つ専門業者であれば、適正な価格での買取が期待できるでしょう。

AlbaLink（アルバリンク）はあらゆる訳あり物件の買取業者で、高価買取の実績が豊富な不動産会社です。

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古民家の売却にかかる費用と税金

古民家を売却する際に発生する税金と費用は、売却方法や条件によって金額が異なるため、事前によく確認しておきましょう。

税金

古民家売却時に発生する税金には、主に「印紙税」と「譲渡所得税」の2種類があります。

印紙税

譲渡所得税

譲渡所得税は、売却によって得た利益にかかる税金で、所有期間によって税率が異なります。

その他の費用

税金以外に発生する主な費用は以下の通りです。

抵当権抹消費用は、住宅ローンを完済し、担保権を解除する際に必要になります。

古民家を売却する前に、これらの費用を把握しておくことが重要です。

古民家の売却で使える税金の控除

古民家を売却する際、適用できる税制優遇措置を活用すると、譲渡所得税を軽減または免除できる可能性があります。

特に、自分が所有する土地や相続した土地を売却する際に適用できる控除制度には、以下のようなものがあります。

たとえば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用することで税負担をゼロにすることができます。

このような税制優遇措置を活用し、売却後の手取り額を最大化しましょう。

古民家を売却するときの注意点4選

古民家を円滑に売却し、できるだけ高値で取引を成立させるためには、4つの注意点を押さえておくことが重要です。

事前にしっかり準備を行い、スムーズな取引を目指しましょう。

以下4ポイントに注意が必要です。

1. 解体・リフォームのコストを事前に確認する

売却を有利に進めるために、古民家の解体やリフォームを検討することがあります。

しかし、これらの工事には多額の費用がかかるため、慎重に判断する必要があります。

事前に不動産査定を受け、現状の価格と改修後の価格を比較することが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、最適な売却方法を検討しましょう。

2. 残置物の撤去を忘れずに

古民家を売却する際には、不要な家具や家電などの残置物を処分しておく必要があります。

残置物が残った状態では、売却や解体作業に支障をきたすことがあります。

特に、自治体の回収スケジュールを確認し、余裕をもって処分を進めることが重要です。

3. 建物の不具合を正確に伝える

古民家を現状のまま売却する場合は、建物の瑕疵（欠陥）を正直に開示することが求められます。

契約後に瑕疵が発覚すると、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。

事前にホームインスペクション（住宅診断）を受け、物件の状態を確認しておくと安心です。

4. 補助金・助成金の活用を検討する

国や自治体は、空き家の有効活用を促進するためにさまざまな補助金や助成金を提供しています。

自治体ごとに制度が異なるため、事前に問い合わせて適用可能な補助金を確認しましょう。

まとめ

• 古民家は、建物の資産価値が低く、耐震性に不安があり、住宅ローンの審査に通りにくい理由で売れにくい
• 不動産仲介会社を通じて売却する方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があり、買取専門業者であれば、適正な価格での買取が期待できる！
• 税金には、主に「印紙税」と「譲渡所得税」の2種類があり、そのほかの費用は売却方法により異なる
• 居住用財産の3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例などで税負担を軽減できる可能性がある
• リフォームや残置物処理に必要性、建物の瑕疵状態、国の補助金や助成金も確認しておくべきである

古民家の売却の難しさ、売却方法に工夫が必要で費用がかさみ安価になりがちであること、販売方法や税金控除、国の助成金を利用して有利に売却できる方法を解説しました。

不動産買取であれば、手間や費用をかけずに古民家を売却できるかもしれません。

記事を参考に、一度専門家の無料査定を行ってみましょう。

この記事の監修者

株式会社AlbaLink　代表取締役　河田 憲二

株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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