底地が売れない理由4選！売却方法・売却相場・注意点をプロが解説！

底地とは、賃貸契約を結んで人に貸している土地のことです。

売却しようとしてもなかなか買い手が付かず、お困りの方もいらっしゃるでしょう。

底地は一般の不動産会社に仲介を頼むのはあまり得策ではなく、いつまで断っても売れない原因となってしまいます。

底地の売却には、底地に強い専門の業者を選ぶのがおすすめです。

なぜ売れないのか原因を把握し、売るための対処を行わなければなりません。

この記事では、底地が売れない原因や売却方法、誰に売るかで変わる売却相場などを解説します。

売れない底地の売却にお役立てください。

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底地が売れない4つの原因

底地は特性上、ほかの土地に比べると売却が難しい土地です。

底地には制限やデメリットがあり、買い手が見つからないケースは珍しくありません。

底地が売れない原因は次の4つです。

 

それぞれの原因を詳しく解説します。

土地を自由に利活用できない

底地の所有者は自身の土地でありながら、賃貸契約が終わるまでは土地を自由に使えません。

借主は「借地権」という土地を借りる権利をもっています。

契約で決められた範囲内であれば借主は自由に土地を使う権利があり、底地に借主自身の家や事務所などを建てることが可能です。

借地契約の内容によっては、借主に有利な契約になっている場合があります。

例えば、契約満了期間がきても借主が契約更新をしたいと言えば、貸主に拒否する権利はありません。

また、契約終了時に借主の希望があれば、底地に建つ建物を貸主が買い取ることになります。

このような借主に有利な契約を「普通借地権」といい、貸主にとってはデメリットの多い契約です。

普通借地権のほかには定期借地権があり、定期借地権なら借主による一方的な契約更新は行われません。

代わりに、契約期間が50年以上と長く設定されています。

土地の賃貸は数十年単位の長期間で契約が行われており、その間の土地の活用ができないことが売却を困難にしています。

地代収入が低い

借主がいれば地代（土地の賃料）が入ってきますが、利益を得るための収入としては低いものとなります。

地代の相場は次のようになります。

 

普通借地権	住宅地として使用	固定資産税の3～5倍
	商業用として使用	固定資産税の5～8倍
定期借地権	住宅地として使用	土地価格の2～3％
	商業用として使用	土地価格の6％

 

固定資産税は毎年納める土地の税金であり、自治体によって決められているものです。

大都市よりも地方の方が安い傾向にあり、地域によっては固定資産税の額が年間5万円程度のところもあります。

年間5万円だとしたら、普通借地権で住宅用として使われている土地は、地代の相場が15〜35万円程度です。

固定資産税5万円の支払い義務は貸主にあるため、地代を得ても手元に残るのは10〜30万円程度となります。

固定資産税の低い地方では高い収入は望めません。

高い利益が得られないことを考えると、土地の購入代として大きな初期投資をする方はあまり現れないでしょう。

地代の高い主要都市の底地でない限り、大きな収入は期待できません。

地代収入の低さも底地が売れない原因の一つです。

買い手が住宅ローンを利用できない

底地の購入時は基本的には住宅ローンが組めません。

底地は地主が自由に使える土地ではないため、一般の土地よりも価値が低く担保として利用できないからです。

また、住宅ローンは住宅の購入や新築をする際に使うものなので、住宅の購入が伴わない底地には使えないことがほとんどです。

ローンを組むには、購入者が所有しているほかの不動産を担保にするか、無担保ローンの利用を検討しなければなりません。

不動産を担保にするには、現在担保に使われていない不動産を差し出す必要があり、そのような不動産をもっている方は少ないでしょう。

無担保ローンなら不動産担保なしで利用ができますが、審査が厳しいことと金利が高いことがデメリットとなります。

さらに、高額な団体信用保険への加入を必須条件としている金融機関も珍しくありません。

このように底地の購入でローンを組むのはハードルが高いため、購入を検討しても諦めてしまうこともあります。

借地人とトラブルになる可能性がある

底地を購入すれば、土地を借りている借地人との賃貸契約も引き継ぐことになります。

地主と借地人との間でトラブルが起こるのは、珍しいことではありません。

底地のトラブルでは、借地人が契約に違反する行為を行ったり、地代の滞納が続いたりするケースがあります。

地代の請求をしても支払ってもらえなければ、裁判所を通じて請求するなどの手間のかかる措置が必要となるでしょう。

契約解除を行いたくても借地人がすぐに立ち退かないなど、簡単に解決できない問題も生じます。

トラブルの可能性があり順調に収入が得られないリスクを考えると、底地の購入は避けられがちで売れない原因となります。

売れない底地を売る4つの方法

底地はさまざまな理由により買い手が付かず、売却が難しい土地です。

それでも手放したいと考えている方は、売るための対策を取らなければなりません。

底地を売るには以下の4つの方法が効果的です。

 

具体的にどのような方法を取れば売れる可能性が高まるのか、詳しく解説します。

借地人に売却する

底地を売り出してもなかなか売れないときは、借地人に買取の意思がないか確認してみましょう。

借地人は底地に、家や商業用の建物などを建てて使っているはずです。

もし借地人が契約終了後も土地を使い続けたいと考えているなら、底地を自身のものにできるのは悪い話ではありません。

底地買取の話をすれば前向きに考えてくれる可能性があります。

底地の購入時はローンが組めないケースが多いと先述しましたが、借地人が底地を買い取る際にはローンの利用が可能です。

借地人が買い取ることによって借主のいる土地ではなくなり、所有者自身が自由に使える土地となるからです。

借地権のない土地なら価値が低く見られることはなくなり、担保として利用可能で金融機関からの融資が受けられます。

借地人が買い取れば底地としてのデメリットを受けることもなく、一般向けに売り出すよりは買い取ってくれる可能性が高まります。

まずは、借地人に買取の意向がないかを聞いてみましょう。

底地・借地権をセットで売却する

底地は制限やデメリットがあり売却が困難ですが、底地と借地権をセットで売却すれば制限もデメリットも解消されます。

ただし、セットで売却するには借地権者の協力が必要です。

借地権を売りに出してしまえば土地を借りる権利が購入者に移ってしまい、元の借地権者は土地を使えなくなってしまいます。

借地権者に土地を継続利用する意思がないことが大前提で、地主からの交渉が必要です。

借地権が売却できれば借地権者には売却代金が入るので、代金を元手に新しい場所に移り住むこともできるでしょう。

購入者から見れば底地と借地権の両方が同時に手に入るため、一般的な土地を買うのと変わりはありません。

底地と借地権が手に入ることで、借地権が付いていない普通の土地として自由に利用できます。

2つをセットで売り出す方法は、底地の売却を成功させる効果的な手段です。

底地と借地権を等価交換して売却する

等価交換とは、価値が等しいものを互いに交換することです。

不動産でも等価交換が行われ、土地と土地、建物と土地といったように同等の価値のものを交換することがあります。

借地権者と地主の両者の同意が必要ですが、底地と借地権も等価交換が可能です。

交換前の状態では底地の所有権は100％地主にあり、借地権は100％借主にあります。

2つの所有権を50％ずつ交換すると、底地の所有権は地主が50％と借主が50％、借地権もそれぞれ50％ずつの所有です。

底地の所有権も借地権もお互いが50％ずつ保有するため、借地権のない土地を半分ずつ分けたのと同じことになります。

土地の広さは1/2となりますが借地契約が消滅し、それぞれの土地が完全に別々の所有者のものとなります。

借地権のない土地になれば購入者が自由に活用できるため、デメリットが解消して売却がしやすくなるでしょう。

等価交換を行うことも、売れない底地を売る方法の一つです。

底地に強い不動産買取業者に売却する

底地を売りたいなら、訳あり物件のように特殊な物件を取り扱う業者に依頼をするのがおすすめです。

不動産の売却には仲介業者に買い手を見つけてもらう方法と、買取業者に直接買い取ってもらう方法があります。

底地は買い手が見つかりにくいため、仲介による売却ではなかなか売れないケースが多いでしょう。

仲介をする不動産会社によっては、底地のように売れにくい土地は積極的に営業をしてくれないこともあります。

仲介は買取よりも売却額が高いのが魅力なので、売れる保証がなくても高値での売却に望みをかけたい方にはよいでしょう。

一方で、買取なら業者が底地を買い取るので買い手を探す必要がなく、すぐにでも売却が可能です。

多くの不動産会社では仲介と買取の両方を取り扱っていますが、一般的な物件を取り扱う会社では底地の買取を積極的に行おうとしません。

買い取っても売れる見込みが少なく、売れても高値での売却は期待できないからです。

不動産会社の利益を考えると仕方のないことですが、極端に安い価格で買取を行ったり、買取を断られたりするケースもあります。

底地を適正価格で買い取ってほしいなら、訳あり物件の取り扱いを得意とする業者を選びましょう。

株式会社アルバリンクは、訳あり物件を専門に買い取る不動産会社です。

底地の買取にも強く、他社が断るような物件でも積極的に買取を行っています。

全国エリアに対応しているので、まずは無料査定だけでも試してみましょう。

底地の買取価格の相場は「誰に売るか」で変わる

底地を高く売りたいと考えるなら、誰にいつ売るのかに注目しましょう。

底地は売却先とタイミングにより売却額が変わります。

売却先ごとの相場は以下のとおりです。

 

相場について詳しく見ていきましょう。

借地人の買取相場は更地価格の30～50％程度

底地を借地人に売却をすると、相場は更地価格の30〜50％程度となります。

相場は借地権割合によって決まるのが一般的で、借地権割合が30％なら買取価格は更地の30％が相場です。

ほとんどの借地権割合が30〜50％で設定されているため、借地人による買取も同じ割合が相場となります。

ただしこれば普通借地権での相場となり、定期借地権で借地人が買取を行う場合には別の割合が適用されます。

定期借地契約なら、更地価格の80〜100％が買取相場です。

しかし、定期借地権は地主にとってデメリットが少ないため、借地人に売却されるケースはあまりありません。

そのため、借地人が買取を行う場合は更地価格の30〜50％が相場と考えてよいでしょう。

個人の買取相場は更地価格の10％前後

借地人以外の第三者に底地を売却する場合には、更地価格の10％前後が相場です。

契約方法が普通借地権か定期借地権かによっても相場は変わります。

普通借地権は借主の意思による契約更新を地主が拒否できないため、いつから土地が自由に使えるのか目処が立ちません。

自由に使える目処が立たない土地を買おうとする方はほとんどおらず、買取相場はかなり安いものとなります。

定期借地権であれば契約更新が行われないため、わずかでも買取額は高くなるでしょう。

個人への売却は更地価格の10％前後が相場であり、売却先のなかでも最も安い買取額となる可能性があります。

底地に強い不動産買取業者の買取相場は更地価格の10～15％程度

買取業者に底地を買い取ってもらう場合の相場は、10〜15％程度です。

借地権者に売却するケースに次いで高い買取額となります。

普通借地権が設定された底地は価値が低く、低価格になることが多いようです。

しかし、定期借地権であれば契約満了日が決まっており、いずれ土地を自由に使える目処が立つので価値を高く見てもらえます。

契約満了日に近いほど価値が上がり、それにあわせて買取価格も高くなります。

定期借地権付きの底地は地代の収入があり、契約満了とともに更地に戻して返還されるため、業者は高く買い取る傾向にあるようです。

契約満了まで5年以下であれば、更地価格の70〜85％程度で買い取ってもらえることもあります。

しかし、契約期間の終了間際に売ろうとする方は少ないので、70％以上の価格で買取が成立するケースも少ないでしょう。

多くの場合は10～15％程度が業者に買い取ってもらえる価格の相場となります。

売れない底地を売る4つのメリット

底地を売ろうか悩んでいるようなら、底地を売却するメリットにも目を向けてみましょう。

底地の売却には以下の4つのメリットがあります。

 

ご自身にもあてはまるメリットがあれば、売却を前向きに考えてもよいでしょう。

内容を詳しく解説します。

税金や管理費の支払いから解放される

底地を売却すると固定資産税や管理費の支払い義務がなくなり、底地にかかる固定費がゼロになります。

固定資産税や管理費は将来的に値上げされる可能性もあり、支払い額が増えれば地代収入があってもほとんど利益は出なくなるでしょう。

支払いの負担が増えた分は地代を値上げすることで補えますが、借主が快く応じてくれるとは限りません。

状況を説明しても値上げに同意してもらえず、関係性が悪化する可能性もあるでしょう。

底地は収益性が低いことに加えて、将来的に固定資産税や管理費が値上げされるリスクがあります。

売却を行えば支払い義務やリスクから開放されます。

借地人と揉めるリスクがなくなる

借地契約では、地主と借地人の間で揉めごとが起こるリスクがあります。

契約では建物の建て替えには許可が必要だったり、借地権者以外の名義で建物を建てるのは禁止されていたりと、決められたルールがあります。

しかし、借地権者が契約内容をよく把握しておらず、ルールを無視した底地の利用を行うこともあるでしょう。

地代を滞納し続けて支払いを行わないなどのトラブルも見られます。

違反を犯したことや滞納による立ち退きを要求しても、借地権者が素直に要求に応じるとは限りません。

揉め事が本格的になれば調停や裁判に発展することもあります。

それでも思い通りの解決ができる保証はなく、労力や時間を消費し、精神的にも疲れるでしょう。

借地人と地主との間で揉めごとが起こるのは、けっして珍しいケースではありません。

揉めるリスクを避けたいなら、売却して権利関係を断ち切ると安心です。

子どもや孫が相続トラブルに巻き込まれなくなる

不動産が相続トラブルの原因となるケースは多く見られます。

一つの不動産を複数の相続人で平等に分けあうには、共有名義にする方法がありますがあまりおすすめはできません。

共有名義は売却も活用も名義人全員の同意が必要となり、自由な売却や活用が行えず所有しても使えない土地となってしまいます。

揉めごとを避けるためには誰か一人の名義にしなければなりませんが、誰が不動産を引き継ぐかで相続トラブルが起こる可能性があります。

今まで円満な関係だった子どもたちが、相続をきっかけに仲が悪くなってしまうかもしれません。

相続トラブルを起こさないためには、原因となる不動産を売却しておくのが賢い方法です。

底地を現金化しておけば、事前にトラブルの芽を摘めて安心できるでしょう。

​​相続税の負担が軽減される

底地を生前に売却しておけば、相続税の軽減に役立ちます。

底地を相続する際には、底地の価値に応じた相続税がかかります。

残された主な資産が不動産のみで現金がほとんどない状態だと、底地の相続税は相続人にとって大きな負担となるでしょう。

実際に、不動産の相続税が支払えずに売却を行う相続人もいます。

相続税を払うために売却するので、売却額の何割かは相続税の支払いに当てられることになります。

また、売るためには底地を相続人の名義に変更してからでないと売れないため、名義変更を専門家に依頼する費用が10万円前後は必要です。

底地の売却額は高値を期待できないので、せっかく売却をしても相続税や名義変更の費用で手元に残る金額は少なくなるでしょう。

相続してから底地を売却すると、多額の支払いと相続人の手間がかかります。

相続人の負担が心配なら、相続前に底地を売却しておくことをおすすめします。

底地のデメリットは売れにくいこと

底地を売る際の大きなデメリットは、売却が難しいことです。

借地権が付いた底地は購入しても自由に使えないため、一般の土地に比べて需要が低く買い手が簡単には見つかりません。

購入してもらうには底地と借地権をセットにして売りに出したり、等価交換をしてから売りに出したりと、対策が必要です。

ただし、どちらの方法も借地権者に交渉を行い、同意を得ることが不可欠です。

不動産のプロでも専門家でもない一般の方が交渉を行うのはハードルが高く、あまり現実的な方法とはいえないでしょう。

借地権者の合意が得られなければ対策も行えず、売れにくい状態のまま買い手が付くのを待つことになります。

買い手が現れたとしても、期待どおりの価格での売却は難しいでしょう。

底地は売りたくても売れないところがデメリットといえます。

売れない底地を売るときの5つの注意点

底地は借地権が付いている土地であるため、売却の際には一般の土地とは違ったところに気を付けなければなりません。

売る前に以下の5つの点に注意しましょう。

 

それぞれの注意点を詳しく解説します。

借地人に売却する旨を伝えておく

底地を売るなら、事前に売却することを借地人に伝えておきましょう。

法的には事前に借地人に伝える義務はありませんが、先に知らせておくことで借地人も心構えができ、余計なトラブルを防げます。

借地人に売却の意思を伝えれば、借地人自らが買取を検討してくれる可能性もあります。

先述したように、借地人による買取はほかの第三者に売るよりも高額となるため、買取が成立すれば地主にとってもよい結果となるでしょう。

事前に知らせておいて損はないので、借地人に伝えておくのが賢明です。

名義人を確認しておく

底地の売却に臨む前に、誰が名義人なのかを正確に把握しておきましょう。

もし複数人の共有名義となっていれば、売却には名義人全員の合意が必要です。

売却時に名義人全員の実印が必要となるため、合意をごまかすことはできません。

いざ売りに出して名義人が一人だけでなかったとなると、売却が叶わなくなってしまいます。

事前に底地の名義人を確認しておきましょう。

土地賃貸契約書を用意する

土地賃貸契約書は借地権の契約を行った際に作られるものですが、長い間保管していると見つけ出せなくなってしまうことがあります。

契約書がなくても売却は可能ですが、契約内容が不明な状態では新しい地主の方も不安になるでしょう。

底地を購入しても契約書がなければ、借地人との万一のトラブルの際に対処ができません。

正式な契約書がないことは売却時のマイナス要素にもなり得ます。

どうしても見つからない場合は借地権者に契約書を見せてもらい、同じ内容で正式な契約書を作り直しましょう。

底地に精通している不動産会社を選定する

底地のような特殊な不動産を売るには、底地の買取に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。

多くの不動産会社は、権利関係が複雑で売却が難しい底地を進んで取り扱おうとはしません。

売れ残りを防ぐため、必要以上に低い価格で買取を行うのが一般的です。

底地の取り扱いに慣れている不動産会社なら、独自の活用方法や売却ルートがあり、極端に低い価格での買取は避けられるでしょう。

底地の買取が得意な不動産会社を選ぶことで、底地であっても適正価格での売却が可能です。

売却益に対しては譲渡所得税が発生する

底地を売って売却益が出れば、譲渡所得税の納税義務が発生します。

譲渡所得税とは、購入額よりも売却額の方が高く、売買により利益が出た場合に発生する税金です。

利益額によって譲渡所得税の額も変動し、もし購入額よりも売却額の方が低ければ発生しません。

底地の所有期間が5年以上であれば譲渡所得の15％が税額となり、5年未満なら30％となります。

譲渡所得が100万円だった場合を例にあげると、所有期間5年以上で15万円、5年未満で3万円の税額です。

諸経費として発生することを把握しておけば、後から戸惑うこともないでしょう。

まとめ

この記事では、底地が売れない原因や売却をするための対処法、価格相場などを解説しました。

売れない底地を売るには借地人への交渉が必要ですが、交渉力のある方でなければ難しい手段でしょう。

うまく交渉ができない場合は、底地の買取に強い業者へ依頼することがおすすめです。

株式会社アルバリンクは、底地の買取に精通した不動産会社です。

売却の難しい訳あり物件を専門に取り扱うため、適正価格での買取が期待できます。

全国エリアに対応可能で査定は無料です。

まずは、査定額を見てから売却を検討するとよいでしょう。