戸建て投資の費用はいくら必要？内訳や費用を抑える方法を解説
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「戸建て投資に興味はあるけど、実際にいくら費用がかかるのか見当がつかず、不安…」という悩みを抱える方は少なくありません。
戸建て投資は、少額から始められる不動産投資として初心者にも人気のある投資方法です。
初期費用を抑えつつ高い利回りを狙える点は、大きな魅力といえるでしょう。
しかし、物件購入後の修繕費や空室リスク、運用中のランニングコストなど、費用面での落とし穴も存在します。
しっかりとした知識と事前準備がないと、「安く始めたつもりが予想以上にお金がかかった…」という事態にもなりかねません。
そこで本記事では、以下のようなポイントを丁寧に解説します。
この記事を読むことで、戸建て投資にかかる費用全体のイメージがつかめます。
数ある不動産投資のなかでも、訳あり物件の戸建て投資は、うまく運用すれば高利回りを実現できる投資方法のひとつです。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、空き家や訳あり物件など、通常の市場では出回りにくい投資向きの戸建て情報を多数取り扱っています。
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目次
戸建て投資の費用面の3つのメリット
戸建て投資とは、一戸建ての住宅を賃貸物件として貸し出して、家賃収入を得る投資方法です。
費用面では、以下の3つのようなメリットがあります。
戸建て投資が本当に儲かるかどうかは、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
初期費用が比較的少なく、少額から始められる
戸建て投資は、初期費用が比較的少なく、資金が限られている初心者でも挑戦しやすい不動産投資の方法です。
特に地方や郊外の中古物件は、購入価格を数百万円台に抑えられるケースもあり、ローンを組まずに一括で取得することも可能です。
物件によっては、リフォーム費用がかかっても、都心部の区分マンション投資の頭金にも満たない金額で投資を始められます。
比較的低コストでスタートできる戸建て投資は、サラリーマン投資家や不動産初心者にとって取り組みやすい投資方法です。
資金面のハードルが低いため、失敗リスクを抑えつつ不動産投資の基礎を学ぶことができます。
利回りの高さでコストパフォーマンスを最大化できる
戸建て投資は利回りが高く、コストパフォーマンスの面でも優れた不動産投資の方法です。
マンションやアパートと比べると購入価格が安く抑えられるぶん、同じ家賃収入でも利回りは高くなりやすく、実質的な収益性が向上します。
たとえば築30年の中古戸建てを300万円で取得し、月6万円の賃貸で運用する場合、表面利回りは24％に達します。
修繕費やランニングコストを考慮しても、十分に利益が出る計算です。
適切な物件選びとリフォームによって、収益性の高い不動産経営を実現できる可能性があります。
アパート・マンション投資よりも利益を得やすい
戸建て投資は、アパート投資やマンション投資に比べて運用の自由度が高く、利益を得やすいというメリットがあります。
戸建て投資は部屋ごとの空室リスクが存在せず、入居者を確保できれば収入が安定しやすいのが魅力です。
アパートでは複数の部屋が空室になると収入が大幅に減少する可能性がありますが、戸建ては単一の入居者に長く賃貸できるため、家賃収入の安定が期待できるのです。
また、多くの場合は管理費や修繕積立金などのランニングコストが発生しないため、経費を抑えられる点も、利益につながります。
戸建て投資は他の不動産投資と比較して、収益性の高い投資方法と言えるでしょう。
戸建て投資にかかる4つの初期費用の内訳と目安
戸建て投資では、物件の購入費以外にもさまざまな初期費用がかかります。
物件の購入費いがいで必要になる主な初期費用は、以下の4つです。
登記費用
戸建て投資では、登記費用が初期費用の一部として必ず発生します。
不動産の所有権やローンの抵当権などを登録するために必要な経費です。
- 登記
- 財産（特に不動産）の権利関係や、法人に関する情報といった重要な事項を、法務局の帳簿に記録・公開する制度のこと
- 抵当権
- 住宅ローンを借りる際に、借り主が所有する不動産を担保として、金融機関などが設定する権利のこと
たとえば、戸建てを購入した後に所有権移転登記を行うときは、登録免許税や司法書士報酬が必要になります。
- 所有権移転登記
- 土地や建物などの不動産の所有者が変わった際に、新しい所有者の権利を法務局の登記簿に記録する手続きのこと
- 登録免許税
- 法律で定められた一定の手続きをするときに課せられる税金のこと
物件価格が1,000万円の場合、登記費用は20万～30万円が目安です。
融資を利用する場合は、抵当権設定登記も必要になるため、費用は加算されます。
住宅ローンなどの借入れの際に、金融機関や貸し手が、融資の担保とする不動産に抵当権を設定し、その権利を法務局の不動産登記簿に記録する手続きのこと
登記費用は自分で準備するだけでなく、場合によっては金融機関からの借入に組み込むことも可能です。
不動産会社や司法書士と連携し、事前に見積もりを出してもらい、計画的な投資を実現しましょう。
税金
戸建て投資において、税金も無視できない初期費用のひとつです。
代表的なものとしては、以下の3つが挙げられます。
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 都市計画税
不動産取得税は土地と建物の評価額に対して課税される税金で、購入から数か月以内に請求されます。
土地や家屋といった不動産を購入・建築などした際に、取得した方に対して課される税金のこと
固定資産税や都市計画税は所有後に毎年発生し、長期的な支出としても考慮することが大切です。
- 固定資産税
- 土地や家屋といった固定資産にかかる税金のこと
- 都市計画税
- 市街化区域内の土地や建物を所有している人に課せられる税金のこと
税金は利回りに影響を与えるため、物件を購入する前に正確な金額をシミュレーションしておきましょう。
手数料
戸建て投資では、次のような手数料が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 金融機関への保証料
仲介手数料は、購入した物件の価格によって請求される金額が異なり、1,000万円の物件なら約39万円かかります。
諸費用は見落とされがちですが、合計で数十万円になることもあります。
あらかじめ不動産会社から内訳をもらい、費用の全体像を正しく把握しておくことが、資金計画を立てるうえでとても重要です。
リフォーム・修繕費用
戸建て投資では、物件の購入価格だけでなく、リフォーム・修繕費用も重要な初期費用です。
とくに中古戸建ての場合、設備や外観の老朽化による修繕が必要になるケースが多くあります。
たとえば、築35年の中古戸建の場合、外壁の塗装や水回りの交換、床の張替えなどで総額250万円かかる場合があります。
リフォームは物件の価値を高めるだけでなく、長期間安定した経営を行うためにも欠かせません。
想定外の出費を防ぐためにも、事前に調査を行い、信頼できる業者に見積もりを依頼することが大切です。
築年数と構造（木造・鉄骨造）による違い
戸建ての築年数や構造によって、リフォームや修繕にかかる費用は大きく異なります。
特に木造住宅は劣化が早く、修繕の頻度や範囲が広くなる傾向があります。
たとえば、木造戸建てで築40年が経過すると、屋根の損傷やシロアリの被害、断熱材の劣化などの問題が発生しやすく、修繕費用が高額になるケースもあります。
一方、鉄骨造は構造の耐久性が高く、長期間大規模な修繕が不要な場合もありますが、その分購入価格が高くなりやすいです。
築年数と構造を考慮したうえで、どの程度の費用が必要かを想定しておくことで、より正確な収支計画が立てられます。
収支計画の立て方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
各設備の交換目安費用（キッチン・風呂・外壁など）
戸建て投資における設備の交換は、費用面でも収益性に大きく影響します。
戸建ての設備交換にかかる費用の目安は、以下のとおりです。
- システムキッチンの交換：50万円～80万円
- 浴室のリフォーム：60万円～100万円
- 外壁の塗装：80万円～150万円程度
築20年が経過した物件では、上記に加えてトイレや洗面所、給湯器などの交換も必要になる場合があります。
ローンとのバランスや利回りへの影響を予想するため、交換費用がかかりそうな部分は事前に算出しておきましょう。
DIYによるリフォームと業者依頼の違い
リフォーム費用を抑えるため、DIYで修復しようと考えている方もいるでしょう。
DIYでは、内装のクロス張り替えやフローリングの補修などを自分で行うことで、数十万円単位のコストを削減できます。
ただし、DIYは費用を抑える手法として有効ですが、仕上がりや工期の面でリスクも伴います。
水回りや電気工事など、専門的な技術が必要な部分は業者に依頼した方が確実です。
物件の状態や入居予定時期を考慮して、DIYと業者依頼をバランスよく組み合わせることを心掛けましょう。
戸建て投資にかかる5つの運用費用
戸建て投資を開始してからも、さまざまな費用がかかります。
戸建て投資にかかる主な運用費用は、以下の5つです。
修繕積立
戸建て投資では、将来的な修繕に備えて、資金の積立を計画的に行うことが求められます。
戸建て投資はアパートやマンションと違い、修繕積立金のような徴収制度はないため、オーナー自身が管理しなければなりません。
たとえば、築20年以上の中古戸建てを所有する場合、屋根や外壁、水回り設備の経年劣化により、10年ごとに100万円以上の修繕費が必要になるケースがあります。
修繕費の発生に備えて毎月1万円程度の積立をしておくと、想定外の支出にも柔軟に対応することが可能です。
保険料
火災や自然災害に備える保険料も、戸建て投資における重要なコストのひとつです。
特に木造住宅は火災リスクが高く、保険料も高めになる傾向があります。
たとえば、年間の火災保険料は建物の構造や築年数、立地によって異なりますが、木造住宅であれば年間2万円〜4万円程度が相場です。
加えて、地震保険の加入も検討すると良いでしょう。
地震保険をセットにすると費用はさらに上がりますが、災害による損失を最小限に抑えられます。
保険への加入はコストというより、「経営リスクへの備え」と捉えるのがポイントです。
想定外の損害から資産を守る手段として、必要経費と割り切り、しっかり備えましょう。
管理費
戸建て投資でも、管理費が発生する場合があります。
特に、不動産会社や管理会社に物件管理を委託する場合は要チェックです。
戸建ての管理費は家賃の5〜10％程度が一般的な水準で、月々の家賃収入から差し引かれる形で発生します。
たとえば月6万円の家賃であれば、管理費は3,000〜6,000円です。
空室時でも基本管理費が必要なケースもあり、契約内容の確認が重要です。
自主管理によってコストを削減する方法もありますが、遠方の物件や複数戸を所有している場合は、対応の手間やトラブル対応の負担が増えてしまいます。
安定した賃貸経営を行うため、管理委託とのバランスを検討し、管理体制を整備しましょう。
空室期間中のランニングコスト
戸建て投資では、入居者がいない間も次のようなランニングコストがかかり続けるため、想定外の収支悪化に注意が必要です。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- 管理費
- 水道・電気・ガスの基本料金
- 草刈り・清掃等の維持費用
仮に家賃収入がゼロでも、年間数万円〜十数万円の出費はあると考える必要があります。
空室リスクに備えて、空室想定期間を含めた資金計画を立てましょう。
想定外の修繕の発生
戸建て投資では、設備故障や自然災害などによる、想定外の修繕が発生する場合があります。
想定外の修繕の例としては、次のようなものが挙げられます。
- 水道管の破裂
- 給湯器の故障
- シロアリ被害
築年数が経過している物件ほど、修繕が発生するリスクが高く、購入後1年以内に雨漏りが発生して約50万円の修繕費がかかるケースがあります。
突発的な支出に備えるためには、日頃から修繕金を積み立てるだけでなく、物件を購入する前に建物調査を実施することが重要です。
戸建て投資における費用シミュレーションの4つのポイント
資金計画を立てずに投資をすると赤字になるリスクがあるため、実際に投資を始める前に、運用コストや利回りなどの費用のシミュレーションを行うのが一般的です。
費用シミュレーションをするときのポイントは、以下の4つです。
利回りから逆算して許容できる投資額を決める
戸建て投資では、利回りから逆算して「いくらまで投資してもよいか」を判断することがとても重要です。
たとえば、家賃収入の予想が年間72万円（6万円/月）の場合、表面利回り10％を基準とするなら、購入費用（本体＋諸費用＋リフォーム費用）は720万円以内に抑える必要があります。
シミュレーションを通じて、「物件価格が高すぎて収支が合わない」という失敗を未然に防げます。
利回りは家賃相場や立地条件、リフォームの規模などによって異なるため、事前に収益計算を徹底しましょう。
利回りの計算については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
物件購入前に必ずリフォーム費用の見積もりを行う
戸建て投資では、購入前にリフォーム費用の見積もりを取ることがとても重要です。
修繕や設備の交換にかかるコストは、初期費用の中でも大きな割合を占めるため、見積もりをせずに自分で判断することはかなり危険です。
例えば築30年の中古戸建を購入する場合、外壁補修・水回り交換・内装リノベーションにかかる費用が合計で250万円を超えるケースがあります。
事前に建物の状態を調査して、複数のリフォーム業者から費用を見積もることで、想定外の出費を防ぐことができます。
可能であれば複数のリフォーム業者から見積もりを取り、相場を把握したうえで、納得できる業者と契約しましょう。
地域の賃料相場と投資効率を事前に調査する
戸建て投資では、地域の賃料相場と物件価格のバランスや、投資効率の調査がかなり重要です。
たとえば、同じ購入価格でも「家賃8万円が見込めるエリア」と「家賃5万円が見込めるエリア」では、利回りが大きく異なり、長期的には収益に大きな差が出ます。
相場を把握することは、空室リスクや入居者ニーズの予測、地域性の理解にもつながります。
不動産会社・賃貸サイト・近隣物件の募集情報などを確認して、収支予想を計算しましょう。
運用開始後に経費・税金を含めた手取り収入を見直す
戸建て投資では、運用開始後も定期的に手取り収入を見直すことが大切です。
特に経費や税金を正確に反映させることで、実質的な収益を把握しやすくなります。
たとえば、家賃収入が年間72万円でも、固定資産税や都市計画税、管理費、保険料、修繕費などを差し引くと、実質的な手取りは60万円を下回るケースもあります。
経費や税金を含めた「実質利回り」の把握は、次の投資計画や出口戦略の検討にも役立ちます。
経費や税金を含めた手取り収入を見直すことで、長期的に安定した不動産経営を実現できるでしょう。
戸建て投資にかかる費用を抑える2つの方法
戸建て投資には、物件の購入費やリフォーム費用など、さまざまな費用がかかります。
費用が高額なときは、次の2つの方法を実践して、必要な資金を減らせないか検討してみると良いでしょう。
自治体の空き家活用補助金・助成制度を使う
戸建て投資の初期費用を抑える手段として、自治体の空き家活用補助金や助成制度を活用する方法が挙げられます。
特に地方の空き家を活用した投資では、補助金を利用することで、実質的な取得費用やリフォーム費用を軽減できます。
たとえば、石川県金沢市には「金沢まちなか空き家リフォーム費補助金」という制度があり、最大50万円（若年者は100万円）を補助しています。
参照元：金沢市「(中古住宅リフォーム)要綱・申請書類ダウンロード(R6.10.1~)」
制度によっては、耐震補強やシロアリ対策も補助対象になるものもあり、建物の価値の向上を図れます。
補助制度は各自治体ごとに内容が異なるため、不動産会社や自治体の窓口に相談すると良いでしょう。
空き家投資の費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
減価償却・損益通算・相続税対策などの税制優遇を活用する
戸建て投資における費用を抑える方法として、減価償却や損益通算、相続税対策などの税制上の優遇措置を活用することも挙げられます。
- 減価償却
- 建物や車両といった、時間の経過や使用によって価値が減少する固定資産の取得費用を、その資産を使用できる期間（耐用年数）にわたって分割し、少しずつ費用として計上する会計処理のこと
- 損益通算
- 1年間の所得の中で、ある所得で生じた損失（赤字）を、他の所得で生じた利益（黒字）と相殺すること
減価償却を活用すると、所得税や住民税の金額を削減でき、実質的な利益を向上させることが可能です。
また、本業の給与所得と戸建て投資の収益の損益通算を行うことで、節税できる場合があります。
税理士をはじめとした専門家と連携し、正確にシミュレーションをしたうえで、税制優遇措置を活用しましょう。
戸建て投資でよくある費用面での失敗パターン3選
戸建て投資では、資金不足や予想外の出費などが原因で、失敗する場合があります。
よくある費用面での失敗パターンは、以下の3つです。
リフォーム費用が予想以上に膨らんだ
戸建て投資で多い失敗のひとつが、リフォーム費用の見積もりが甘く、予想以上に出費が膨らむケースです。
特に中古物件に投資する場合、修繕が必要な箇所が見落とすことが多く、後から高額な出費が発生するリスクがあります。
たとえば、当初のリフォーム予定額は150万円だったのに、解体中にシロアリ被害や水道管の劣化が見つかり、最終的に250万円を超える費用がかかることがあるのです。
リフォーム費用が予想外に膨らむ原因としては、物件の状態を目に見える部分だけで判断することが挙げられます。
事前に複数のリフォーム業者から見積もりを取得し、建物全体の状況をプロに調査してもらうことが重要です。
また、想定外の出費に備えて、初期費用に余裕を持たせる資金計画を立てると良いでしょう。
空室が長期化して赤字に陥る
戸建て投資では、空室が長期化することで家賃収入がなくなり、経営状況が赤字に転落するのも、よくある失敗パターンです。
特に地方や郊外では、人口減少や需要の低下により、入居者がなかなか見つからないケースがあります。
入居者がおらず、家賃収入は発生しなくても、戸建てには固定資産税・管理費・火災保険などのランニングコストは発生します。
空室の長期化をを防ぐには、事前に賃料の相場や、需要のあるターゲット層（ファミリー層・高齢者など）をしっかり調査することが大切です。
収益性ばかりを追うのではなく、「安定した入居者確保」を重視しましょう。
購入後に追加修繕が必要になる
購入後に思いがけない修繕が発生するのも、戸建て投資でよくある失敗のひとつです。
築年数が経過している住宅では、外から見えない部分に問題を抱えている場合が多く、購入後に給排水管の破損や、屋根の雨漏りなどが判明するケースがあります。
戸建てを購入した後すぐに入居者が決まっても、建物の不具合が発覚すると追加の修繕費がかかり、キャッシュフローが一気に悪化してしまいます。
修繕の発生による失敗を減らすには、売買契約を結ぶ前にホームインスペクションを依頼し、修繕が必要な個所を把握することが重要です。
住宅の劣化や欠陥の有無などを専門家が調査し、診断結果やアドバイスを提供すること
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戸建て投資は、初期費用が比較的少なく、初めて不動産投資をする方でも取り組みやすい投資方法です。
しかし、費用が予想以上に膨らんだり、空室の期間が長く続いたりすると、赤字に転落して投資に失敗するリスクがあります。
失敗を防ぐには、資金計画を事前にしっかりと立て、収益を得やすい物件に投資することが大切です。
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まとめ
戸建て投資は、初期費用が抑えられるうえに、高利回りが期待できる魅力的な投資手法です。
アパートやマンションと比べて、少額からスタートしやすく、収益性も高いため、不動産投資初心者にも人気があります。
しかし、費用面には注意が必要です。
リフォームや修繕にかかるコストが想定以上に膨らんだり、空室が長引くことで収支が悪化するケースも少なくありません。
失敗を回避するには、物件を購入する前に費用のシミュレーションをするほか、地域の賃料相場・補助制度を確認することが大切です。
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物件への質問も受け付けているので、戸建て投資に向いている物件を探している方は、ぜひAlbalink（アルバリンク）のLINEを登録してみてください。
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この記事の監修者
河田憲二
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