中古のアパートや築古戸建てなどは修繕がかかる・・・それに最近は中古相場があがっているので、それなら新築物件を建てる方が良いのでは？と最近は新築アパートなどを建築する投資家が増えています。
しかし、新築投資にもメリットやデメリットがあり、両面を理解せずに参入すると失敗してしまいます。
まずは、新築アパートのメリットデメリットを解説します。
目次
新築アパート投資のメリット
新築アパート投資の方法として、建物を住宅メーカーなどが建築して土地とセットで販売している場合と空き地を所有していてその上に住宅メーカーなどに頼んでアパートを建築する方法に分かれます。
自分で住宅メーカーなどに依頼して新しく建てる場合は、好きな条件の物件を建築することができますが、中古物件の場合は既存アパートの為、設備や環境を選択できません。
自分自身で好条件の空き地を見つけてきた場合には、中古物件にはない好条件の立地となることから利用者を安定して確保できるというメリットもあります。
それ以外にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
客付けしやすい
新築物件には中古物件よりも魅力的な部分が多く、その分客付けがしやすいというメリットがあります。
その魅力的な部分をピックアップしてみましょう。
設備が最新
立地条件にもよりますが基本的には新築物件の方がオートロックや浴室乾燥機などの設備面が最新であることから、中古物件よりも興味を持ちやすい環境が整っています。
現代の生活スタイルに合わせている
昔は家屋には畳が絶対にあるのが当たり前でしたが、現在ではじゅうたん張りの家庭すら少なくほとんどがフローリングで新居に和室を備えていません。
キッチンも自分自身でコンロや収納設備を準備しなければならないアパートも多かったのですが、今では収納設備がある程度充実していたりコンロも備え付けられています。
よほどの中古物件でない限り家賃相場は新築とはあまり変わらないことから、中古物件よりも新築物件に魅力を感じる人が多いと言えるでしょう。
しばらく修繕不要
一般的なクロスの張替えなどの専有部分の修繕費は敷金などで補充を行いますが、共用部分に関する修繕は家賃収入から拠出していくため、家賃収入を減らす原因となってしまいます。
修繕費が発生する目安となる耐用年数は以下の通りです。
| 修繕箇所 | 耐用年数 |
| 屋根・屋上などの防水 | 約10年 |
| 外壁補修 | 約10年 |
| 鉄部などの防錆 | 約5年 |
| 給排水管の補修や交換 | 約15～20年 |
| 機械設備等 | 約15～20年 |
このように共用部における耐用年数はほとんどが10年以上となっていることから、新築物件の場合には10年程度は修繕費による大きな支出を気にせず運用を行うことができます。
利回りのいい中古物件を購入しても、修繕が行われていない場合には家賃収入の大半を修繕費として拠出しなければならなくなるため、新築物件の方が安心して運用できると言えるでしょう。
融資がつけやすい
昔の物件と比較すると現在の物件の方が建築技術の向上や資材の質が上がっていることから、全体的な物件の耐用年数が向上しています。
金融機関は中古物件に対する融資はよほどの担保があるか自己資金割合を多く締めない限りは融資をしなくなっており、そういった点では新築物件は融資を受けやすい状況が整っていると言えるでしょう。
出口戦略を取りやすい
新築物件の場合は、様々な出口戦略を練ることができます。
想定される出口戦略は以下の通りです。
すぐに売却する
出口戦略を行う理由はリスクを最小限に抑えることです。
特に新築物件として所有する場合には初期投資が大きくなりやすいことからリスクが大きくなりやすいため、長期運用という選択肢以外にも、すぐに売却して少しの利益で手を打つということも大切と言えるでしょう。
ある程度運用し、修繕費が発生しそうなタイミングで売却を行う
ある程度運用を行って利益を得てから売却を行うという方法になります。
売却予定の物件の運用実績がある程度はっきりしてくるので、購入を検討する取引相手も安心して取引に臨むことができると言えるでしょう。
また物件価格が家賃収入を基準に算定されることから、限りなく好条件で物件の売却を行うことができることになります。
新築アパート投資のデメリット
最新の設備を備えて現在の生活スタイルにマッチした新築アパートは、中古物件と比較しても圧倒的に安定した需要が期待できますが、デメリットはあるのでしょうか？
唯一のデメリットは過去の運用実績がないことから建築しても入居者が必ずしも集まるとは限らないということが考えられます。
それ以外にはどのようなデメリットがあるのでしょうか？
利益が出るまでに時間がかかる
不動産会社に管理を委託して最初の入居者が見つかったとしても、入居者を探している間の広告費として2ヶ月分の家賃を徴収されることが多いため、利益が発生するのは入居が始まってから3ヶ月後になります。
それ以外にも、新築物件の場合は購入価格に建物と土地の価格がしっかりと含まれているため、出資した分を回収するまでに時間がかかるというデメリットがあると言えるでしょう。
中古物件の場合には減価償却によって建物の価値がほとんどなくなってくることと、購入した側に建て替えや修繕費の負担が発生してくることから物件価格が控えめに設定され、回収までの時間が短くなっています。
高利回りは狙いにくい
新築物件の場合は購入価格に建物と土地の価格がしっかりと含まれているため、賃料設定を上げない限り利回りが比較的低くなってしまいます。
だいたい不動産会社から送られてくる新築物件を見ていてもだいたい利回り5～7％あたり利回りが多いことを考えると、高利回りの中古物件を運用するよりはリスクが高くなっていると言えるでしょう。
中古物件の場合には、高利回りの物件であれば利回りが10％前後でリスクが低そうですが、修繕費などが多く発生してしまうと利回りはあまり変わらなくなってしまいます。
入居者確保まではCF（キャッシュフロー）がマイナス（返済が始まる）
物件の建築や購入を行う際は、必ずしも現金で購入する訳でなく融資を受けながら不動産投資を開始する人の方が多いでしょう。
不動産会社に管理を委託して最初の入居者が見つかったとしても、入居者を探している間の広告費として2ヶ月分の家賃を徴収されることが多いため、利益が発生するのは入居が始まってから3ヶ月後になります。
入居者が見つかればいいですが、入居者が見つからない場合にはさらに家賃収入の入金が先送りされてしまうことから、最初から返済計画が厳しくなりCFがマイナスで始まってしまうでしょう。
例えば以下のような条件の新築物件のシミュレーションをしてみます。
- 新築利回り6％で5000万円の物件
- 5000万円のうち1000万円は自己資金で4000万円は公庫で1.5%の融資（193,018円／月）
- 募集と同時に満室（家賃25万円／月）
募集直後に満室になったとしても、家賃収入が実際に生じるのが3ヶ月後になるためCFがマイナスでスタートすることになってしまいます。
この物件の場合には年間を通した収支も9ヵ月目になってようやくプラス転換となることを考えてみれば、不動産投資のシミュレーションがいかに大切かがわかるでしょう。
返済開始時は金利だけ返済する交渉をする、返済開始タイミングを遅らせるなど金融機関との相談が大切になってきます。
新築時がMAXで家賃は下落する
一部の例外を除いて、家賃の価格は新築時をピークに年々下落に転じていきます。
需要や周辺との価格相場との兼ね合いから一期目の入居者が退去した場合に家賃を上げることがありますが、元々の設定がそのあたりを考慮に入れて決定されているためほぼ期待できません。
不動産の情報をいろいろと調べてみると、家賃は1年1％ずつ下落していくという意見が多く見られますが、実際はどのような状況なのでしょうか？
三井住友トラスト基礎研究所が発表した2013年に発表したデータを参考にグラフを作成してみると以下のようになります。
上記のグラフにおけるシングルタイプとは18㎡以上30㎡未満、コンパクトタイプとは30㎡以上60㎡未満となります。
三井住友トラストによると経年劣化による家賃の変動には三段階あると考えられており、それぞれにおける段階をまとめてみましょう。
第一段階（築3年～築10年）
最初の2年間で家賃の適正価格が適用された後の最初の減額スタートの時期になります。
周囲の家賃設定や空き部屋の状況などを考慮に入れながら築年数の経過とともに減額の検討を行いますが、新築物件がどんどん増えてくることから下落率が最も激しいのがこの時期と言えるでしょう。
そのためシングルタイプで約1.7%、コンパクトタイプで約2.2%の下落という結果となっており、10年間で約2割の減額が生じていることがわかります。
第二段階（築11年～築20年）
最初の10年間の下落幅が大きかったことと、新築物件というジャンルではなくなってくることから家賃が少しずつ安定する時期になってきます。
大きな減額は見られませんが周囲との兼ね合いや運用の状況による多少の減額による安定した運用を目指す期間と言えるでしょう。
この時期になるとシングルタイプで約0.6%、コンパクトタイプで約0.9%の下落という結果になっており、第一段階と比較すると半分以下の下落で済んでいます。
第三段階（築21年～）
この時期になってくると新築物件と比較すると家賃に2割以上の差が生じていることから、中古物件として安定したポジションが確保されてきます。
そのため需要もある程度回復してくることから、家賃の減額に歯止めがかかってくる時期と言えるでしょう。
東京23区では、単身赴任などのシングルタイプの需要が多くファミリー向けのコンパクトタイプの需要が少ないためか、第三段階になってもコンパクトタイプに関しては家賃が下落するという結果でした。
実際の物件運用からわかること
私自身も再開発の関係で駅徒歩5分の角地に土地をいただけることになり、いろんなご縁があって30年一括借り上げの物件を運用することになりましたが、新築は様々なことに挑戦できるという面白さがあると思います。
元々は来るべき時が来たらアパートを建築しようと考えていたのですが、とある住宅メーカーから「元々借りていた物件の契約の期限が来てしまったのでどうにかなりませんか？」という相談から始まりました。
テナント併設の物件は同じ大きさの部屋を住居として貸すよりも価格が高くなるため高利回りになる反面、景気によって左右されやすく現代ではなかなか好条件の物件でない限り借り手が見つかりません。
そんな中で1Fを住宅メーカーがテナントの借り手となり、2Fと3Fを住宅メーカーの一括借り上げによる運営を提案されたとなると複合用途の物件になることから高利回りになります。
土地の取得単価を除くと利回りが8～9％の設定でしたが、何としても10％に到達させたいという思いから、当時は買い取り価格が最も高かった太陽光パネルを設置し収益のアップを図りました。
太陽光に関しては、売電価格が呼応家であったことから発電によって生じた電機は全て売電しており、共用部分の電気代は普通に電力会社に使用料を払うという仕組みを採用しています。
現在は設置しても買い取り単価が下がってきていることから、共用部分のランニングコスト削減程度にしかならないかもしれません。
結果的にはこれが功を奏し、現在では利回り10％をキープしながら運用5年目を迎えています。
家賃の価格変動に関しては、駅前という立地条件が幸いしてか空きが生じてもすぐに埋まり問い合わせが多いことから入居者が変わった部屋から家賃を引き上げるという対策が行われました。
現在もその家賃設定を維持できていることを考えると、三井住友トラストのような第一段階における年1％の家賃の下落というのは物件ごとの差が大きいと思われます。
新築物件はどうしても初期投資がかかってしまいますが、部屋のレイアウトから設置する設備まで全てのことを自分自身で選べるという楽しさが醍醐味と言えるでしょう。
不動産投資は最初の物件選びと出口戦略を間違えさえしなければ、副業の中では最も安定収入を確保できると考えます。
しっかりと不動産の知識を身に着け、専門家の不動産会社や不動産投資家の話を参考にするなどイメージをしっかりと持ちながら不動産投資に臨むようにしましょう。
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もりお＠不動産投資の森編集部
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