融資情報

政策金融公庫の二段階融資について

投稿日:2016年8月3日 更新日:

先月に見に行った物件で、売値と土地評価額が近く、ハウスメーカー施工という良物件があったので公庫にて融資付けをお願いしようと申請しました。すると、帰ってきた返答は「二段階融資」

ん?はじめて聞いた融資方法でしたので少し困惑しましたが、内容を聞いて見送ることに。今回はその詳細について書いてみます。

政策金融公庫の二段階融資について

二段階融資とは

二段階融資とは、購入予定の物件評価額で足りない部分を一度現金にて支払い、抵当の設定をしたあとで現金を返すという融資方法です。

ちょっとわかりにくいので、今回の物件を具体例にして書いてみます。

横浜市某区の一棟アパート

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今回購入しようと思ったこちらの物件ですが、簡単な詳細が下記のとおり。

・売値:3000万
・利回り10%
・路線価:2600万
・軽量鉄骨耐用切れ

こんな感じです。

で、公庫を利用しての融資となると、2000万の無担保枠を超える部分については一度現金を投入してくれという事でした。

つまり、売値が3000万なので残りの1000万部分と諸費用約240万くらいです。合計すると1240万を一度持ち出して、決済と抵当権設定が完了したあとに1000万円を返金?するようなイメージです。

まぁ、それでも良かったといえば良かったのですが今回はキャッシュに余裕がなかったので敬遠しておきました。二段階融資という方法自体初めて聞いたので戸惑った部分もあります。

不動産屋や支店によって異なる融資方法

で、大切なのはここから先ですが、実は今回の物件は2つの不動産屋さんに話を振っていました。今回はA不動産で融資付けをお願いしようと思い話をしていたのですが、B不動産にあとで聞いてみるとそちらからであれば公庫で二段階ではない普通の融資ができるとのこと。

Aからの買付をキャンセルしてBから入れなおすという手もありましたが、ちょっとマナー的にどうかなという事で見送りました。

問題は、同じ公庫でも持っていく不動産屋や支店によって条件が大きく異なるということです。

金利や融資期間に多少の差は出ると思ってましたが、二段階か普通の融資では一時的とはいえ持ち出す現金の桁は違いすぎるorz

今回の物件にしても、本来240万円の持ち出しでOKなところ、1240万ではまったく話が違います。しかも若干の容積オーバー物件だったので、銀行融資は期待できない。

つまりノンバンクが公庫しか出口がない中で1000万以上キャッシュを持っている人が対象の物件。それなのに10%の利回り?はいくら土地値が出ている物件とはいえ、やはり見送りで良かったかな、と。

ちょっと話が散らかりましたが、公庫だと二段階融資という方法もあるという話でした。

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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