空き家投資のメリット・デメリットは？失敗パターンや8つの対策まで完全網羅！
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「将来のために空き家投資で副収入がほしいけれど、何から始めればいいのかわからない…」
「親から空き家を相続したけど、どう活用すればいいのか分からない…」
このような悩みを抱えていませんか？
たしかに、物件によってはリフォーム費用がかさんだり、入居者がなかなか決まらなかったりと、空き家投資には注意すべき点も存在します。
しかし、それらのリスクを事前に把握し、正しい知識と準備で臨めば、安定した収益源として十分に活用できます。
この記事では、空き家投資を始めるうえで知っておきたい以下のポイントを詳しく解説します。
最後まで読むことで、空き家投資のリスクや不安を解消し、堅実な収益を得るための判断力が身につきます。
そして何より、空き家という物件が持つ“隠れた価値”に気づくきっかけにもなるでしょう。
なお、当社Albalinkでは、収益性の高い空き家物件を厳選してご紹介しており、LINE登録いただくと最新情報をいち早くチェックできます。
これから投資を始めたい方も、すでに物件をお探しの方も、ぜひお気軽にご活用ください。
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目次
【前提】空き家投資とは？
空き家投資とは、使用されていない住宅を購入し、修繕やリノベーションを行ったうえで賃貸や売却によって利益を得る不動産投資の方法です。
注目されている理由として、日本全国で空き家の増加が社会問題となっており、自治体や国が補助金・税制優遇を通じて再活用を促していることが挙げられます。
総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年時点で全国の空き家は900万戸に上り、今後も増加が見込まれていることから、活用策の需要は高まっています。
仮に、地方都市で100万円の空き家を購入し、50万円をかけてリフォームした場合を想定しましょう。
月5万円で貸せば年間60万円の収入になり、単純計算で表面利回りは40％に達します。
修繕費を含めても、高い収益性が期待できる計算です。
このように、空き家投資は「社会貢献」と「資産形成」を両立できる新しい投資スタイルです。
正しい知識と準備を整えれば、初心者でも現実的に副収入を得ることができるでしょう。
以下の記事では、空き家投資で稼ぐ方法を徹底解説しています。
ぜひ、こちらも合わせてご覧ください。
空き家投資の5つのメリット
空き家投資には、少ない資金で始められるだけでなく、利回りや節税の面でも多くの利点があります。
ここでは主な5つのメリットを解説します。
少額から始められ初心者でも参入しやすい
空き家投資は、貯蓄の範囲でも挑戦しやすく、投資デビューとして適しています。
なぜなら、地方や郊外では築古物件が数十万〜数百万円で売り出されていることもあり、他の不動産投資と比べて初期費用が少なく済むからです。
また、固定資産税や維持費も比較的低く抑えられます。
たとえば、150万円の投資で月5万円の家賃収入を得られると仮定した場合、年間60万円の収入で表面利回りは40％になります。
大きな資金を必要としないため、失敗した際の損失リスクも限定的です。
このように、少額で始められる空き家投資は、サラリーマンや副業志向の方にも向いています。
無理のない範囲で経験を積みながら資産形成を進められる点が魅力でしょう。
ボロ戸建て再生で高利回りを実現できる
空き家投資では、ボロ戸建てを再生して高い利回りを得られる可能性があります。
その理由は、物件価格が低いため総投資額を抑えられるからです。
新築マンション投資の利回りが5％前後に留まるのに対し、再生空き家では10〜20％以上を目指せます。
たとえば、200万円で購入した戸建てを80万円で改修し、月6万円で貸すケースを想定しましょう。
年間72万円の収入が得られれば、表面利回りは約24％になります。
リフォームの工夫次第ではさらに収益性を向上させることも可能です。
再生ノウハウを身につければ、ボロ戸建ても資産価値を取り戻します。
工夫次第で利益を最大化できる点が、空き家投資ならではの魅力といえるでしょう。
ボロ戸建て投資に興味のある方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。
減価償却を活用して節税効果を得られる
空き家投資は、減価償却を利用することで節税効果を得られる点も大きなメリットです。
建物や設備などの長期間使う資産（固定資産）の購入費用を、使用する年数に応じて少しずつ経費として計上していく仕組みのことです。
その理由は、建物部分の価値を法定耐用年数に応じて経費計上できるためです。
木造住宅の耐用年数は22年ですが、築古物件なら短期間で減価償却が完了します。
実際に現金が出ていなくても「経費」として計上できるため、所得税や住民税を抑えられる仕組みです。
たとえば、建物価格200万円の空き家を購入し、残存耐用年数を10年とした場合、年間20万円を経費に計上できます。
年収500万円・税率20％と仮定すると、年間4万円の節税効果が期待できる計算です。
つまり、減価償却を理解すれば、手取り収入を着実に増やせます。
税制を上手に活用することで、投資効率をさらに高めることができるでしょう。
以下の記事では、建物の減価償却費の計算方法についてわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
短期間で融資を受けられる可能性がある
空き家投資では、意外と早く融資を受けられるケースもあります。
その背景には、地域活性化や空き家対策を目的とした「小口融資プラン」の存在があります。
比較的少額の資金を必要とする個人や小規模事業者に対して行われる融資制度のことです。
借入金額が比較的少なく、審査期間も短いため、初心者でもチャレンジしやすい環境です。
補助金制度を組み合わせれば、さらに実質負担を軽減できます。
仮に300万円の融資を金利2％・10年返済で受けた場合、毎月の返済は約2万7,000円です。
もし家賃が5万円なら、返済後も毎月2万円前後の収益が手元に残るため、小規模ながら安定したキャッシュフローを構築できる仕組みです。
このように、資金調達面でのサポートが整っているため、資金の少ない人でも、適切な制度を選べば十分にスタートできるでしょう。
なお、当サイトでは、各金融機関への直接取材を基にした、不動産投資ローンの詳細を記事にしてご紹介していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
投資経験を積み重ねてノウハウを高められる
空き家投資は、実践を重ねながら学べる点が大きな魅力です。
なぜなら、実際に物件を購入し運用する中で、リフォーム費の相場感や管理のコツなどが自然と身につくからです。
たとえば、最初に購入した物件で修繕計画を甘く見積もり、思わぬ出費が発生した場合でも、次の物件では見積もり精度を高められるようになります。
このように、小さな経験の積み重ねが、将来のリスク管理力を育てるのです。
空き家投資は「学びながら成長できる投資」です。
実践経験を通して知識を体系化すれば、より収益性の高い投資家へステップアップできるでしょう。
空き家投資の4つのデメリット
空き家投資には魅力がある一方で、注意しておくべきデメリットも存在します。
失敗を防ぐためには、次の4つのリスクを把握しておくことが重要です。
賃貸需要が低いエリアが多く空室リスクが高い
空き家投資の代表的なリスクは、入居者が見つからず空室期間が長引く可能性が高いことです。
その理由として、日本では人口減少と都市集中化が進み、地方エリアでは賃貸ニーズが下がっている点が挙げられます。
特に郊外やバス便の少ない地域では、交通や生活環境の不便さが敬遠されやすい傾向があります。
仮に、最寄り駅から徒歩30分の戸建てを家賃4万円で募集した場合、入居が半年以上決まらない可能性もあります。
一方、駅徒歩10分以内や大学・工場が近いエリアであれば、同じ条件でも入居が早く決まる傾向にあります。
このように、空室リスクは立地によって大きく異なります。
事前に家賃相場や賃貸需要を調査して、安定収益を確保できる地域を選びましょう。
なお、弊社アルバリンクでは、収益性の高い投資物件の紹介はもちろん、その周辺の賃貸需要についても丁寧にお答えしています。
ぜひ公式LINEからお気軽にご相談ください。
大規模なリフォーム費用が発生する可能性がある
築古物件では、想定以上の修繕費が発生することがあります。
理由として、古い住宅は建築基準法改正前に建てられたものが多く、耐震性や断熱性能が不足している場合があるためです。
さらに、長期間放置されていた空き家では、雨漏りやシロアリ被害などが起きやすくなります。
たとえば、築40年の木造住宅を150万円で購入した場合、以下のような修繕費がかかることが考えられます。
| 工事項目 | 費用目安 |
| 屋根・外壁補修 | 50〜150万円 |
| 水回り交換 | 50〜150万円 |
| シロアリ防止処理 | 15〜30万円 |
DIYを活用しても、専門工事が必要な箇所は避けられず、合計すると200万円以上に達することもあります。
購入前にインスペクション（住宅診断）を実施し、修繕リスクを事前に把握することで、余計な出費を回避できるでしょう。
住宅の劣化や欠陥の有無、今後の修繕が必要な箇所を、建築士などの専門家が客観的に調査・評価することです。
以下の記事では、戸建て投資におけるリフォームに費用の目安をわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
売却が難しく出口戦略を立てづらい
空き家投資では、買い手が限られ、思ったように売却できないことが多いです。
その理由は、人口減少による地価下落や購入需要の低下が続いているからです。
仮に、250万円で購入した物件を5年後に売ろうとしても、買い手が見つからず100万円でも売れない場合があります。
こうしたケースでは、売却益どころか損失を被る可能性もあります。
そのため、売却以外にも複数の出口戦略を想定しておくと安心です。
| 戦略 | 内容 | メリット |
| 売却 | 市場価格で手放す | 資金化が早い |
| 賃貸 | 家賃収入で回収 | 長期安定収入 |
| 更地化 | 駐車場などに転用 | 維持費削減・利活用 |
このように、購入時から「手放す選択肢」を視野に入れるなど、出口を複数準備しておくことが大切です。
物件ごとに権利関係が複雑なケースがある
空き家投資では、権利関係の複雑さから取引や運用が難航する場合があります。
その理由は、所有者が複数いると意思決定に時間がかかり、売却やリフォーム契約を進めにくくなるためです。
さらに、登記簿が古いまま更新されていない場合、所有者の特定に時間を要することもあります。
たとえば、兄弟で相続した空き家を売却しようとしても、一人が同意しなければ契約が成立しません。
こうした状態では融資も下りにくく、管理が長期化します。
このようなトラブルを避けるには、法務局で登記情報を確認し、早めに司法書士へ相談しておくことが重要です。
空き家投資での失敗パターン6選
空き家投資は成功例が多い一方で、失敗例から学ぶことも大切です。
特に初心者が陥りやすい6つのケースを把握しておくと、リスクを回避しやすくなります。
リフォーム費用が予算を大きく超えた
空き家投資で多くの人が直面する失敗は、修繕費が想定より大幅にかかってしまうことです。
理由として、築年数が古い建物では構造材の腐食や配管の劣化など、目視できない部分に問題が潜んでいることが挙げられます。
たとえば、150万円で購入した戸建ての床下を開けてみたところ、シロアリ被害が見つかり追加で50万円の補修費が必要になった、というケースも考えられます。
さらに、水回りや屋根などの修繕を同時に行えば、合計で200万円を超えることも珍しくありません。
修繕費は甘く見積もらず、インスペクションを実施し、少なくとも購入金額の2〜3割を修繕費として予備計上しておくと安心でしょう。
入居者が見つからず長期空室に陥った
空き家投資で収益が安定しない最大の要因は、入居者が決まらないことです。
なぜこうした事態になるのかというと、需要を把握せずに物件を購入してしまうからです。
人口減少が進む地域では賃貸需要が限られ、周辺環境や交通の利便性が低い場所では入居者が集まりにくくなります。
たとえば、地方の駅から徒歩30分の場所にある戸建てを家賃4万円で募集した場合、半年以上入居者が決まらない可能性がありますが、駅徒歩10分圏内で同条件なら入居が決まりやすい傾向があります。
入居率を高めるには、物件選びの段階で「需要調査」を行うことが欠かせません。
家賃相場や交通の利便性をデータで確認し、入居者像を明確にしてから購入しましょう。
自然災害によって物件が被害を受けた
空き家投資では、自然災害の被害による損失にも注意が必要です。
理由として、日本は地震多発国であり、築古物件の多くが旧耐震基準で建てられているためです。
また、河川沿いや傾斜地にある物件は土砂災害や浸水の危険が高まります。
たとえば、築45年の住宅を所有していた場合、豪雨で屋根が破損し修繕費に80万円かかる可能性があります。
火災保険だけに加入していた場合、水災補償が対象外で自己負担となることもあるでしょう。
こうした損害を防ぐには、以下の点を確認しておくことが重要です。
- ハザードマップで立地の災害リスクを確認する
- 火災・地震・水災など包括的な保険に加入する
- 築年数に応じた耐震補強を検討する
自然災害を防ぐ術はありませんが、対策次第で被害を最小限に抑えることが可能です。
リスクを「事前に想定する力」が、長期運用を支える鍵となります。
不動産投資における地震リスクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
DIYに挑戦したが途中で断念した
空き家投資では、修繕費を節約しようとDIYに挑戦する人も多いですが、途中で挫折してしまうことがあります。
原因の一つは、専門知識や工具が不足していることです。
特に水回りや電気系統などの工事は資格が必要で、誤施工は漏電や漏水といった深刻なトラブルにつながる可能性があります。
たとえば、自分で壁紙の張り替えを試みたところ、接着がうまくいかず業者に再施工を依頼し、結果的に20万円以上の追加費用が発生する場合があります。
どの作業を自分で行い、どこからプロに任せるかを事前に区分することが重要です。
DIYは節約効果がある一方、無理をすればコスト増につながってしまうため、趣味の延長ではなく、事業としての冷静な判断を持つことが成功の鍵です。
以下の記事では、空き家をDIYで投資物件にするコツをご紹介していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
遠方の物件を管理できず放置してしまった
空き家を遠方で所有する場合、管理が行き届かず放置されてしまうリスクがあります。
理由として、物件の点検や入居者対応を自分で行うには時間とコストがかかることが挙げられます。
たとえば、首都圏在住のオーナーが九州の空き家を購入した場合、年に数回しか現地確認ができず、屋根の破損に気づかないまま放置した結果、100万円近い修繕費が必要になることがあります。
さらに、放置すると草木の繁茂や不法投棄などの問題が発生し、近隣トラブルに発展することもあります。
このような場合は、管理会社や定期巡回サービスの利用を検討しましょう。
費用はかかりますが、管理を委託することで時間的負担を軽減し、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
共有名義による権利トラブルで活用できなかった
相続で取得した空き家では、共有名義が原因で活用が進まないことがあります。
理由として、民法上、共有物の変更・処分には全員の同意が必要とされているためです。
参照元：e-Gov法令検索｜不動産登記法
ひとりでも反対すると契約が成立せず、結果的に固定資産税だけがかかり続ける状態になりかねません。
たとえば、兄弟3人で相続した実家の売却を検討しても、1人が反対すれば交渉は停滞します。
さらに、相続登記を放置すると所有者が増え、手続きが複雑化します。
このような場合には、司法書士を介して共有持分の整理や分割協議を進めるのが有効です。
空き家投資が失敗しないための8つのポイント
ここからは、前述の失敗例を踏まえ、空き家投資を成功させるための具体的な8つのポイントを紹介します。
需要調査で周辺の賃貸ニーズを確認する
空き家投資で失敗を避けるには、まず賃貸需要を正確に把握することが欠かせません。
その理由は、地域ごとに入居希望者の層や家賃相場が大きく異なるからです。
需要を見誤ると、利回りの計算自体が成り立たなくなってしまうのです。
たとえば、大学や工場がある地域では単身者向けの需要が高く、駅近であれば家賃設定も安定します。
一方で、人口が減少しているエリアでは、入居希望者自体が少ないため、競争が激化して家賃を下げざるを得ないケースもあります。
具体的には、以下のような項目をチェックしておくとよいでしょう。
- 周辺の家賃相場（同じ間取り・築年数で比較）
- 人口動態や世帯数の推移
- 商業施設・交通の利便性
- 空室率や新築供給の動向 など
これらを確認することで、需要のあるエリアを見極められます。
数字を根拠にした判断が、空室リスクを回避する最も確実な方法です。
利回り計算でリフォーム費用を含めて試算する
投資判断の際には、リフォーム費用を含めた「実質利回り」で収益性を判断することが重要です。
理由として、古い建物では修繕や管理にかかるコストが高くなる傾向があるためです。
固定資産税や管理委託費などを差し引くと、実際に手元に残る利益は想定より少なくなるケースが多いです。
たとえば、以下のケースで考えてみましょう。
| 購入費 | 200万円 |
|---|---|
| リフォーム費 | 100万円 |
| 年間家賃収入 | 60万円 |
| 年間経費 | 10万円 |
このとき、表面利回りは30％（60÷200）ですが、実質利回りは 約16.6％（(60−10)÷(200+100)）となります。
この差を理解していないと、「想定より儲からない」という落とし穴に陥りやすいのです。
初期投資と運用コストをすべて含めた収支計画を立てることで、確実な利益確保につながります。
以下の記事では、戸建て投資の利回りについて詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
契約内容を確認してリスクを把握する
空き家を購入する際は、契約書や重要事項説明書を丁寧に確認することが不可欠です。
理由として、建築基準法に基づく接道義務や再建築の可否などが投資判断に直結するからです。
- 接道義務
- 建物を建てる土地が、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという、建築基準法で定められたルールのことです。
- 再建築不可
- 今ある建物を取り壊したあとに、新しく建物を建てることができない土地のことを指します。
再建築不可物件や越境している土地を誤って購入すると、想定していた活用ができなくなる可能性があります。
たとえば、前面道路の幅が4m未満だった場合、再建築できない「再建築不可物件」となりこうした物件は融資が受けにくく、将来的な売却も難しくなります。
したがって、契約前に次の点を必ずチェックしておきましょう。
- 接道義務を満たしているか（道路に2m以上接しているか）
- 都市計画区域や用途地域の制限
- 登記簿上の抵当権や権利関係
- 建築確認済証や検査済証の有無 など
このように、契約の確認を怠らなければ、大きなトラブルを未然に防げるでしょう。
現地を訪問して写真だけで判断しない
空き家投資では、ネット上の写真だけを見て購入を決めてしまわないようにしましょう。
その理由は、写真が撮影時点での表面的な状態しか反映しておらず、匂いや傾きといった感覚的な情報は伝わらないからです。
特に築年数が古い住宅では、見えない部分に劣化が進んでいることがあります。
たとえば、写真では綺麗に見えた壁の裏で雨漏りが進行していた場合、購入後すぐに補修費がかかる可能性があります。
現地では、以下のような点を確認しましょう。
- 屋根や外壁のひび割れ、基礎の沈下
- 床下の湿気やカビの有無
- 水回り設備の腐食や配管の錆
- 周辺環境や騒音の状況 など
写真や資料だけで判断せず、実際に足を運ぶことで、修繕費の精度も上がり、リスクを最小限に抑えられるでしょう。
空き家投資で成功している人の話を参考にする
経験者の成功事例を参考にすることは、空き家投資を理解するうえでも有効です。
理由は、現場で得た知見には「成功の再現性」があるからです。
理論だけではわからないトラブル対応や費用感を、経験者の話から具体的に把握できます。
例として、不動産投資家の脇田雄太氏の経歴をご紹介しましょう。
脇田氏は、現在大阪を拠点に長崎で複数の物件を運用しています。
15年以上にわたり、安価な空き家を購入し、自己資金で再生してきた結果、近年の利回りは10〜15％を維持しています。
かつては最低限のリフォームで利回りを追求していましたが、現在は初期段階でしっかり修繕することで、長期的な利益を最大化しているそうです。
参照元：脇田雄太事務所
このような成功事例や、経験者の行動を分析し、自身の戦略に取り入れることで、投資成功の確率を高められるでしょう。
以下の記事では、こちらでご紹介した脇田氏の著書を含む、おすすめの空き家投資本を10冊ご紹介しています。
ぜひ合わせてご覧ください。
遠隔管理業者やIoT監視システムを導入する
遠方の物件を所有する場合、管理を専門業者やIoT機器に委ねることでトラブルを防げます。
その理由は、定期巡回や入居者対応を自分で行うのは時間的にも労力的にも負担が大きく、管理を委託することで、空き家の状態を安定的に維持できるからです。
たとえば、管理会社に月5,000円程度で依頼すれば、草刈りや点検を定期的に行ってもらえます。
また、IoTカメラを設置すれば、スマホで遠隔から状況を確認することも可能です。
遠隔管理を仕組み化することで、遠方の物件でも安定的に運用が可能になるため、費用はかかっても、安心を買う投資と考えるとよいでしょう。
想定外の出費に備えて予備費を用意する
空き家投資では、不測の支出に備えてあらかじめ予備費を確保しておくことが不可欠です。
理由は、老朽化物件では給湯器や配管などの設備トラブルが起きやすく、修繕が発生するタイミングを予測できないからです。
たとえば、築35年の住宅で給湯器が突然故障した場合、交換費用に10万円以上かかる可能性があります。
屋根の修繕や外壁塗装を同時に行うと、さらに数十万円の出費になることもあるでしょう。
資金に余裕がなければ、支払いが滞って経営が行き詰まるおそれもあります。
こうしたリスクに備えるためにも、購入価格の20〜30％程度を予備費として確保しておきましょう。
出口戦略を見据えた収支シミュレーションを行う
空き家投資では、購入時点で出口戦略を明確にしておくことが成功の鍵です。
その理由は、物件の価値や市場環境は時間とともに変化するからです。
出口を考えずに購入すると、売るタイミングを逃し、資金が滞るリスクが高まります。
たとえば、300万円で購入した物件を10年間賃貸運用してから200万円で売却する場合、総収益はプラスになる可能性があります。
一方で、売却を急ぎすぎると値下げを余儀なくされ、利益を失うこともあります。
| 戦略 | 特徴 | メリット |
| 賃貸運用 | 家賃収入を継続 | 長期安定収益 |
| 売却 | 資金回収が早い | 再投資が容易 |
| 転用（駐車場・店舗） | 新用途で再生 | 維持費削減 |
このように、出口戦略を複数用意し、シミュレーションをしておけば、状況の変化にも柔軟に対応できます。
収支シミュレーションを行う際には、ぜひ以下の記事を参考に収支計画書を作成することをおすすめします。
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まとめ
空き家投資は、少額から始められる手軽さや高利回りを狙える魅力がある一方で、空室リスクやリフォーム費用の増加といったデメリットも存在します。
こうしたリスクを避けるためには、事前のリサーチや収支シミュレーションの徹底が不可欠ですが、もう一つの有効な手段として「利回りの高い物件を選ぶこと」が挙げられます。
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この記事の監修者
河田憲二
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