不動産投資の返済比率60％は危険！40％や50％とのシミュレーション結果も掲載
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「ローンを活用して不動産投資をしたいけど、返済比率が60％になった。これってやっぱりリスクあるの？」
結論から言いますと、不動産投資において、返済比率60％で運用するとリスクが高くなります。
少しでも空室や突発的な修繕が発生すると、収支が悪化し、ローンの返済ができなくなる可能性があるからです。
ローンが返済できなくなれば、最悪の場合は「自己破産」につながります。
不動産投資で成功している人は、「返済比率（年間返済額÷年間家賃収入）」をしっかり管理し、安全な投資を実現しています。
そこで本記事では、以下のポイントを詳しく解説します。
最後まで読むことで、適切な返済比率で不動産投資ができるようになり、安全にあなたの資産を増やしていける確率が高まります。
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目次
【前提】不動産投資における「返済比率」とは？
不動産投資における「返済比率」とは、家賃収入に対してローンの返済額がどの程度を占めるかを示す割合のことです。
ここでは「返済比率」について、次のようなことを解説します。
返済比率については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
「返済比率」の計算式
返済比率の計算式は、「ローンの年間返済額 ÷ 家賃収入の年間総額 × 100」で求められます。
たとえば、年間返済額が120万円で家賃収入が240万円の場合、返済比率は50％です。
返済比率は、不動産投資における資金計画の健全性を判断する際に活用されます。
金融機関の審査でも返済比率が重視されており、一般的に50％以下がひとつの目安とされています。
返済比率の計算は、投資判断だけでなく、長期にわたる運用戦略や資金の余裕を見極めるための重要な指標です。
「DSCR」との違い
返済比率と混同されやすい指標に、「DSCR（債務償還余裕率）」があります。
返済比率は収入に対する返済額の割合を示すのに対し、DSCRは「営業純利益 ÷ 元利返済額」で算出され、キャッシュフローに基づいた返済能力を示します。
たとえば、DSCRが1.2であれば、返済に対して20％の余裕があるという意味になります。
返済比率は簡易的にリスクを把握するのに適しており、DSCRはより現実的な資金繰りの安全性を評価するものです。
「返済比率60％」の不動産投資はリスクが高い
返済比率60％の不動産投資は、一般的にリスクが高いとされています。
なぜなら、家賃収入の半分以上がローン返済に充てられ、突発的な出費や空室リスクに対応できる余裕が少なくなるからです。
ここでは、返済比率60％の不動産投資のリスクについて、次のようなことを解説します。
返済比率60％は“危険水準”
返済比率60％は、一般的に「危険水準」と見なされています。
たとえば、10部屋あり、家賃月6万円のアパートを満満室状態で貸している場合の収入は月60万円ですが、空室率が20%悪化すれば、毎月の家賃収入は48万円になってしまいます。
家賃収入が減ると、ローンの返済に収入の大半を使うことになります。
空室のリスクを考えると、家賃収入の6割が返済に消える状況は、余裕のある資産運用とはいいがたいでしょう。
金利が上昇した場合や修繕費が重なると、赤字に転落するリスクがさらに高くなります。
返済比率60％は慎重な検討が必要なラインであり、長期的な安定を考えるなら、より低い水準を目指すことが推奨されます。
不動産投資の返済比率の目安は「40〜50％」
不動産投資を安全に行うには、返済比率を40〜50％に抑えることが望ましいとされています。
返済比率を40～50%に抑えることで、月々のローンを返した後手元に残った資金で、修繕費や管理費を支払ったり、空室が発生したときの損失をカバーしたりしやすくなります。
また、手元資金に余裕が生まれ、将来的な設備投資や、物件の追加購入といった選択肢も広がります。
安定と成長のバランスを保ち、投資家として長期的に成功するために、返済比率を40～50%に保つことが大切です。
返済比率が投資成果を分ける理由
返済比率は、不動産投資の成否を大きく左右する重要な指標と言えます。
なぜなら、返済比率は収益性と安全性のバランスを表す指標だからです。
利回りが高く見える物件でも、返済比率が高すぎれば、キャッシュフローが圧迫され、実際の手取りは少なくなります。
突発的な修繕や退去など、想定外の出費が発生したときに手持ちの資金が不足すれば、赤字経営に陥るリスクが増大するでしょう。
収入に対する返済額の割合が小さいほど、毎月のキャッシュフローに余裕が生まれます。
購入前のシミュレーションや、資金計画の見直しを通じて、返済比率を最適なバランスに保ちましょう。
【比較】返済比率「40％・50％・60％」のシミュレーション
不動産投資において、返済比率の違いは、経営の安定性やリスクの度合いに直結します。
ここでは、返済比率「40％・50％・60％」のシミュレーションの結果を紹介します。
返済比率40％：余裕ある経営ができる
返済比率40％は、不動産投資における理想的な水準とされ、経営に大きな余裕をもたらします。
なぜなら、毎月のキャッシュフローの割合が大きいぶん、突発的な支出にも柔軟に対応しやすいからです。
| 年間の家賃収入 | 300万円 |
|---|---|
| 年間の返済額 | 120万円 |
| 投資のしやすさ | 残りの180万円で修繕費・管理費・諸経費に対応しつつ、十分な利益を確保できる。 |
空室や修繕といったリスクが発生しても資金に余裕があるため、資産の維持管理が容易になるでしょう。
返済比率40％は、安全性と収益性のバランスが取れており、初心者からベテラン投資家まで幅広く推奨される数値です。
返済比率50％：標準的で安定性も見込める
返済比率50％は、不動産投資における一般的な基準であり、適度なリスクを取りながらも安定した収支バランスを実現できます。
| 年間の家賃収入 | 300万円 |
|---|---|
| 年間の返済額 | 150万円 |
| 投資のしやすさ | 残った150万円で経費や修繕費をまかないつつ、手元に一定の資金が残せる。 |
金融機関も返済比率50%をひとつの目安とし、融資の条件に組み込んでいるケースが多いため、審査にも通りやすいでしょう。
ただし、空室や退去、金利上昇が続くと手残りが急減するリスクもあるため、適切な空室対策や設備維持が重要です。
返済比率50%は、過度に安全性を求めすぎず、資金効率を高めたい投資家には現実的な水準です。
返済比率60％：空室や修繕で赤字転落の危険がある
返済比率60％は、家賃収入の半分以上が返済に充てられるため、少しの収入変動や出費でも赤字に転落する可能性が高まります。
| 年間の家賃収入 | 300万円 |
|---|---|
| 年間の返済額 | 180万円 |
| 投資のしやすさ | 残りの120万円ですべての経費をまかなうのは苦しくなってくる。利益を確保するのも大変。 |
空室が1ヶ月続いただけでも、手元資金が一気に不足し、赤字になるリスクが発生するかもしれません。
突発的な修繕費の発生や金利上昇が重なれば、早期の繰上げ返済や借り換えを検討せざるを得なくなる可能性もあります。
返済比率60％は、戦略的に対応できる中級〜上級者向けであるため、初心者や安定志向の投資家は避ける方が良いでしょう。
不動産投資の返済比率が60％になる3つの要因
返済比率が60％に達すると、不動産投資におけるキャッシュフローが圧迫され、突発的な出費や空室リスクへの対応力が大きく低下します。
返済比率が60%になる要因を把握し、それを避ける対策を講じることが大切です。
ここでは、不動産投資の返済比率が60％になる要因として、以下の3つを紹介します。
フルローンで投資している
フルローンの利用は、返済比率を60％以上に押し上げる要因のひとつです。
- フルローン
- 自己資金を用意することなく、物件の購入費用を全額、金融機関から借り入れるローンのこと
自己資金をほとんど投入せずに不動産投資を始めると、ローンの総額が膨らみ、返済額も大きくなります。
たとえば、頭金0円で3,000万円のアパートを購入し、金利2％・返済期間30年のローンを組んだ場合、毎月の返済は約11万円です。
このときの家賃収入が月18万円なら、返済比率は約61％になります。
フルローンは初期費用が抑えられる反面、キャッシュフローに余裕がなく、空室や退去が発生しただけで収支が赤字に転落するリスクを伴います。
ローンを組みときは、物件価格の2割程度を自己資金で用意して、返済比率を抑えることを心掛けましょう。
築古・低利回り物件に投資している
築古の物件や利回りが低い物件に投資すると、返済比率が高くなる傾向があります。
なぜなら、築古・低利回り物件は賃料が低く設定されやすく、家賃収入に対してローン返済額の割合が高くなるためです。
築30年以上のマンションの場合、賃料単価が周辺の新築と比べて20〜30％低いことも珍しくありません。
利回りが表面的に高く見えても、実際は空室率や経年劣化の影響を受けやすく、リスクも比例して増加しやすいのが、築古・低利回り物件のデメリットです。
物件を選ぶときはは、築年数や利回りだけでなく、今後の資産価値や空室リスク、修繕履歴なども考慮したうえで、慎重に判断しましょう。
古い空き家投資でローンを使うときの活用法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ローン選びや金利交渉が不十分だった
ローン選びや金利交渉の不備も、返済比率が上昇する要因のひとつです。
金利が高いローンを選ぶと、同じ融資額でも返済額が増え、結果として返済比率が高くなってしまいます。
たとえば、金利が1.0％のローンと2.5％のローンでは、借入金額3,000万円・返済期間30年で比べた場合、年間24万円、10年で240万円の差が発生します。
金融機関ごとに審査基準や金利の優遇制度が異なるため、複数行を比較・検討することが重要です。
不動産投資の返済比率が60％になる5つのリスク
返済比率が60％に達すると、不動産投資においてさまざまな経営リスクが発生します。
ここでは、不動産投資の返済比率が60％になると起こる主なリスクとして、以下の5つを紹介します。
空室により収支が悪化する
返済比率60％のリスクとして、空室が発生したときにローンの返済額が家賃収入を上回り、資金を圧迫することが挙げられます。
たとえば、10部屋のアパートの毎月の家賃収入が30万円・返済額が18万円の場合、2部屋が空室になれば、家賃が24万円に減少し、収支が悪化します。
返済比率が60%を超えると、収入状況が変動するリスクをカバーする余裕が少なくなるのです。
賃貸需要が少ないエリアで返済比率60%の不動産投資をすると、自己資金を追加で用意したり、さらに借入金額を増やしたりすることになり、経営の安定性が揺らいでしまいます。
初めから返済比率を抑えておき、空室が発生したときの収支の変動に強い体制を構築することが大切です。
突発的な修繕費に対応できない
返済比率が60％を超えると、修繕費が必要になったとき、必要な資金が確保できないリスクがあります。
たとえば、外壁工事や設備交換などで数十万円〜百万円規模の修繕が発生しても、手元に現金がなければ対応できず、場合によっては、賃貸経営の継続すら難しくなるかもしれません。
物件の修理ができないと、入居者の満足度低下による退去や空室の増加につながり、収益にも悪影響を及ぼします。
特に、築年数が経過している物件は、こまめな修繕が求められるものが多いため、予期せぬ出費に耐えられる力を持つことを心掛けましょう。
収益改善に向けた追加投資ができない
返済比率が高すぎると、収益改善に向けた追加投資ができず、スムーズに投資できなくなる可能性があります。
不動産投資では、リノベーションを施すことで賃料を上げたり、広告を出して入居者を探したりしますが、毎月のキャッシュフローがギリギリだと、販促活動が難しくなります。
販促活動ができないと、収益が増加するチャンスを逃すのに加え、競合物件との競争力が低下するかもしれません。
古い物件では、設備・内装の刷新が、家賃維持や入居率改善に直結するため、投資額を抑えることが収益悪化の悪循環を生む原因にもなります。
将来的な利益を確保するため、返済比率を抑えて柔軟な資金活用ができる体制を整えておくことが重要です。
追加融資が通らず次の物件が買えない
返済比率が高い状態では、次の物件を購入したくなったとき、追加のローンの借入の審査に通らなくなる可能性が高まります。
金融機関は、「既存のローン返済額が収入に対して大きい」と判断すれば、資金の貸し出しを制限する傾向があります。
ローンを借りられないと、良い物件が見つかっても融資を受けられず、資産形成のスピードが鈍化します。
中長期的に資産を拡大する戦略をとる場合は、現時点での返済比率を40～50%に抑えることが大切です。
延滞により信用情報が悪化する
返済比率が高すぎると、ローンの返済が遅れ、個人信用情報に傷がつくリスクも生じます。
クレジットカードやローンの契約内容・支払い状況をはじめ、クレジット取引に関する客観的な事実を登録した個人情報のこと
一度延滞が記録されると、今後の融資審査で不利になるほか、住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードの利用にも影響が及ぶかもしれません。
多くの個人信用機関では、延滞情報が記録され、金融機関と情報を共有しています。
信用情報を健全に保つことは、投資家として長く活動するための基本です。
無理のない返済計画を立て、延滞を未然に防ぐことが求められます。
不動産投資で返済比率を50％以下に抑える7つの対策
不動産投資において、返済比率を50％以下に保つことは、安全かつ安定した経営を行ううえでとても重要です。
なぜなら、ローンの返済額が家賃収入の半分以上になると、キャッシュフローが圧迫され、突発的なリスクに対応するのが難しくなるからです。
ここでは、不動産投資で返済比率を50％以下に抑える方法として、以下の7つを紹介します。
不動産投資ローンを受ける方法と注意点については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自己資金を増やして借入額を抑える
返済比率を抑える効果的な方法として、自己資金を増やして借入額を減らすことが挙げられます。
たとえば、物件価格3,000万円のうち600万円（20％）を自己資金で用意した場合、ローン総額は2,400万円に抑えられ、返済額も少なく済みます。
月々のキャッシュフローに余裕が生まれるのに加え、金融機関からの評価も高くなる傾向があるのが、自己資金を増やすメリットです。
短期的な利益を追うのではなく、初期投資でリスクを軽減することを心掛けましょう。
自己資金を活用した戸建て投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
金利の低い金融機関に借り換える
金利の低い金融機関に借り換えるのも、不動産投資で返済比率を50％以下に抑える方法のひとつです。
たとえば、借入金3,000万円を金利2.5％で借りる場合の毎月の返済額は約159,300円ですが、1.2％に変更すると約141,000円まで減らせます。
家賃収入に対する返済割合が下がると、手元資金に余裕が生まれ、修繕費を積み立てたり、広告を増やしたりできるようになります。
近年は、ネット銀行やノンバンクを含め、低金利商品を提供している金融機関が増えており、借り換えの選択肢も多様化しています。
返済比率が高止まりしている場合は、借り換えの可能性をシミュレーションしてみると良いでしょう。
返済期間を長く設定する
返済期間を延ばすことで、月々の返済負担が軽くなり、返済比率を下げることができます。
たとえば、3,000万円のローンを25年で返済する場合の毎月の返済額は約119,700円ですが、35年返済に変更すると約92,900円になります。
もちろん、返済期間が長くなることで利息の総額は増えますが、毎月のキャッシュフローが安定し、突発的な支出にも対応しやすくなります。
特に、新築や築浅の物件に投資する方や、資金繰りに悩んでいる方は、返済期間を見直すことをおすすめします。
繰上返済でローン残高を減らす
手元の資金に余裕がある場合は、繰上返済でローン残高を減らすのも良いでしょう。
一部を繰上げ返済することで、ローン残高が減少し、月々の返済額も下がります。
これにより、家賃収入に対する返済割合が低下し、キャッシュフローが改善されます。
特に、ローンの返済が開始した初めのうちに繰上返済を行えば、金利負担の軽減効果も大きくなるでしょう。
金融機関によっては、インターネットバンキングを使えば、少ない手数料で繰上返済をすることが可能です。
繰上返済については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
安価で高利回りな物件に投資する
安価で高利回りな物件に投資することで、返済比率を50％以下に抑えやすくなります。
たとえば、利回り4％の都市型マンションから、利回り8％の地方の築古アパートに買い替えることで、同じ返済額でも家賃収入が倍近くになり、返済比率は大幅に下がります。
空室率やエリアの需要動向などを考慮する必要がありますが、収益性の高い物件を選ぶことで、長期的に安定した不動産投資を実現しやすくなります。
投資先の見直しとシミュレーションを定期的に行い、資産の最適化を図りましょう。
築古物件で高利回りな不動産投資を目指す方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
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税理士や不動産コンサルタントに相談する
返済比率の改善に行き詰まったときは、税理士や不動産コンサルタントなど専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
専門家は、投資家一人ひとりの状況に応じて、金融機関との交渉方法、資産の組み換え、税務面での最適化などの具体策を提案してくれます。
資産管理法人を活用した返済比率の圧縮や、金利交渉のシナリオづくりをはじめ、自分だけでは気づけなかった選択肢を提示してもらえることもあるでしょう。
積極的に専門家に相談し、より多くの情報や選択肢を持つことで、長期的に安定した不動産投資を実現できます。
返済比率の改善が難しいなら売却も検討する
返済比率の改善が難しいときは、物件の「売却」や「不動産買取」を検討してみると良いでしょう。
家賃が下落しており、修繕費が嵩んでいる物件を保有し続けるよりも、早めに売却して資金を確保し、より良い物件に再投資する方が、収益性の改善につながる可能性があります。
近年は不動産買取業者によるスピード売却サービスや、収益物件の査定サービスも充実しており、早期の売却が実現しやすくなっています。
物件を保有し続けることに固執せず、状況に応じた柔軟な選択をすることが大切です。
まとめ
返済比率は60%に達している場合、空室や突発的な修繕が発生すると、収益が赤字になるリスクが高まります。
安全に投資をするには、返済比率を40～50％以下に抑えるのが理想です。
ただし、返済比率を下げるために無理に借入額を減らすと、自己資金の負担が増えるなど別のリスクも生じます。
返済比率の上昇による投資の失敗を回避するには、利回りの高い物件を見極めて投資すると良いでしょう。
とはいえ、高利回りの物件に投資することはそう簡単ではありませんよね。
だからこそ、返済比率の問題に悩んでいるのだと思います。
しかし、物件の条件を「築古」かつ「地方」に変えれば、安価で高利回りな投資物件に出会える可能性を高められます。
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この記事の監修者
河田憲二
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