空き家を購入する際の12の注意点【投資家の観点から解説】
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「空き家投資は、高額な修繕費や売却の困難さなど、何かとリスクが多い」
このような話を耳にして、空き家投資を始めるかどうか二の足を踏んでいる方もいらっしゃるかもしれません。
確かに空き家投資は、手順を誤ると保有物件が「負動産」に変わる危険性をはらんでいます。
建物の目に見えない部分に重大な欠陥が潜んでいたり、立地が悪く入居者が付かなかったりと、さまざまなトラブルが発生する可能性も考えられるでしょう。
しかし、このような失敗には法則があるため、事前にしっかりとした知識やノウハウを習得しておけば最適な対処が可能です。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 空き家を購入する際に意識しておくべき12の注意点
- 空き家投資を成功へ導くための具体的な対策
物件の選び方から契約時の注意点、税金や補助金といった資金面まで、購入前に確認すべきポイントがすべてわかります。
なお、空き家を探す際は、弊社アルバリンクの公式LINEアカウントに登録してみてはいかがでしょうか。
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目次
【注意点1】自分の力量に合った空き家を選ぶ
空き家投資を始める際、まず注意したいのが「自分の力量に合った物件を選ぶ」ことです。
賃貸経営やリフォームに関する知識レベルは人それぞれ異なります。
安易に低価格の物件を購入すれば、修繕費が高額になる、入居付けに時間がかかるなど、挫折の原因にもなりかねません。
特に初心者のうちは、次のような悪条件に該当する物件は避け、慎重に物件を選びましょう。
- 賃貸需要がない
- 駐車場がない
- 雨漏りしている
- 傾きがある
- 基礎に大きなヒビが入っている
- 擁壁がある
- 井戸水である
- 汲み取り便所である
- 土砂災害警戒区域である
- 事故物件である
- 再建築不可である
- 建ぺい率オーバーである
それぞれの条件については以下の記事で詳しく解説しています。
【注意点2】複数の空き家を比較しておく
空き家購入時の注意点として、「複数の物件を徹底的に比較する」ことも大切です。
一つの物件だけでは、「相場に対して価格が適正か」「立地などの条件が本当に優れているか」といった客観的な判断ができません。
自身にとって最適な空き家を見つけるには、事前に複数物件の長所と短所を見比べておきましょう。
そのためには、さまざまな手法を駆使して物件を探すのがおすすめです。
以下のような選択肢を活用して5～7種類ほどの物件情報を取得すると良いでしょう。
- ポータルサイト
- マッチングサイト
- 空き家バンク
- 不動産会社から未公開物件を紹介してもらう
- 空き家の持ち主を直接訪問する
- 親族、友人、知人等から無料で譲り受ける
各手法の仕組みや活用方法については以下の記事で詳しく解説しています。
空き家探しの注意点も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
【注意点3】悪徳業者を見極めて回避する
空き家投資では、「知識の浅い初心者を狙う悪徳業者の存在」にも注意が必要です。
一口に悪徳業者といっても、不自然に高額な価格で売りつけようとする業者や、瑕疵を隠したまま契約締結を急かせるような業者など、さまざまなタイプが存在します。
悪徳業者との接触を避けるには、自身で可能な限りの知識を身につけるのが有効です。
例えば、あらかじめ周辺地域の相場を徹底リサーチしておけば、提示された価格の妥当性を冷静に判断できるでしょう。
取引を行う前に口コミや評判を調べておくことも忘れてはいけません。
そのほか、国土交通省運営の「ネガティブ情報等検索サイト」を活用するのも方法の一つです。
事業者ごとに過去の行政処分や業務停止命令のデータを確認できるため、信頼性を客観的に評価できます。
不動産会社やリフォーム会社は空き家投資における重要なパートナーです。
だからこそ時間や手間を惜しまず、さまざまな手法を駆使して信頼できるパートナーを見つけましょう。
【注意点4】空き家になった理由を知っておく
空き家を購入する際に見落としやすいのが、「その物件が空き家になった理由を把握しておく」ことです。
単に「所有者が高齢で施設に入居した」「親から相続したものの遠方で管理が困難」といった理由であれば、特に問題はありません。
しかし、心理的瑕疵や周辺環境が原因の場合は注意が必要です。
次のようなケースに当てはまるなら、特別な事情がない限り手を出さないのが無難だといえます。
- 過去に事件や事故、孤独死などが発生した「事故物件」に該当する
- 物件の近くに騒音や悪臭の発生源が存在する
- 近隣にトラブルメーカーとなる住民がいる
これらの物件が問題になりやすいのは、入居者が決まりにくく、家賃を大幅に引き下げざるを得ないリスクがあるためです。
空き家になった理由に関しては、書面だけで把握しきれないことも珍しくありません。
あらかじめ不動産会社にヒアリングするほか、現地調査も念入りに行っておくことが大切です。
【注意点5】残置物の有無を把握しておく
もう一つの注意点は「残置物の有無を確認しておく」ことです。
空き家を購入する際は、買主側で残置物撤去を肩代わりすることで、売主が値下げ交渉に応じてくれることがあります。
しかし、残置物撤去には高額な費用が発生します。
3LDKの一般的な戸建てであれば、10～70万円ほどの外注費がかかるため、利回りが低下する一因にもなりかねません。
そのため、残置物を売主に撤去してもらうのか、それとも買主側で負担するのか、収支計画にもとづいた冷静な判断が求められます。
残置物がある場合は、まず内覧の際に部屋の荷物や設備を見せてもらいましょう。
全体像をしっかりと把握してから判断しても決して遅くはありません。
なお、残置物撤去の費用相場や業者を探す際のポイントについては、以下の記事で解説しています。
【注意点6】耐震基準を把握しておく
空き家を購入する際は、「建物の耐震基準を把握しておく」ことも忘れてはいけません。
1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震基準」が適用され、大地震発生時の倒壊リスクが高いとされています。
投資物件としても次のようなリスクが生まれるため、購入前に慎重な判断が必要です。
- 耐震補強工事を行う際に数百万円単位のリフォーム費用がかかる
- 木造の場合は法定耐用年数が超過しているので、都銀や地銀の融資対象から外れる
- 建物自体の担保価値がゼロに近く、物件を担保にした融資を受けるのが難しい
その代わり、旧耐震物件は、割安な価格で購入しやすいメリットもあります。
耐震補強工事を行わず、地震保険でリスクを緩和するなど、工夫次第で利回りを高めることも可能です。
このようなメリット・デメリットを踏まえ、費用対効果を慎重に見極めて購入可否を判断しましょう。
以下の記事では、耐震基準を調べる方法や旧耐震物件を扱う際の注意点を解説しています。
【注意点7】購入の流れを把握しておく
スムーズに空き家投資を進めるためには、物件探しから引き渡しまでの「購入の流れを正確に把握しておく」ことが不可欠です。
この流れを理解しないまま進めると、書類の準備に手間取ったり、ローン審査に間に合わなかったりと、優良な物件を買い逃す原因になりかねません。
一般的な購入の流れは次のとおりです。
- ポータルサイトや空き家バンクなどで物件情報を調べる
- 内覧や現地調査で物件の状態や周辺環境をチェックする
- 買付証明書を提出して購入の意思表示を行う
- 重要事項説明を受け売買契約を締結する
- 融資を受ける場合は審査経由後にローン契約を結ぶ
- 所有権移転登記の手続き完了後、物件が引き渡される
すべての手続きが完了するまで、3ヶ月～半年ほどの期間を想定しておくと良いでしょう。
事前に手続きの全体像を把握したうえで、スケジュールに余裕を持って行動することが大切です。
【注意点8】個人間売買でも契約書は結んでおく
空き家を購入する際は個人間取引も少なくないですが、「必ず契約書を交わす」ようにしましょう。
特に、空き家バンクやマッチングサイトといった売主と買主が直接やり取りできる媒体では、不動産会社が仲介に入りません。
仲介手数料を削減できる反面、個人間でトラブルが発生しやすい点には注意が必要です。
例えば、引き渡し後にシロアリ被害や雨漏りなどが発覚した際、売主と買主のどちらが責任を負うかで揉めることがあります。
そのほか、残置物撤去の負担を巡り、売主と買主との間で認識のズレが生じるケースも少なくありません。
このようなトラブルを防ぐには契約書が有効ですが、作成には専門的な知識が求められます。
そこで、契約書の作成や登記申請といった一部の手続きのみ、司法書士をはじめとする専門家に一任するのがおすすめです。
専門家が間に入ることで売買契約の安全性が飛躍的に高まります。
司法書士に依頼するメリットや費用相場に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
【注意点9】購入にかかる税金を把握しておく
空き家投資における注意点として、「購入時の税金の種類や仕組みを把握しておく」ことも重要です。
税金の負担を考慮せずに資金計画を立ててしまうと、予想外の出費により資金繰りが悪化する可能性があります。
基本的な税金は次のとおりです。
- 不動産取得税
- 土地や建物といった不動産を取得した際に一度だけ支払う必要がある地方税。「固定資産税評価額 × 3％（2027年4月以降は4％）」で算出します。
- 登録免許税
- 法務局の登記簿に土地や建物の所有権を記録する際におさめる税金のこと。「固定資産税評価額 × 2％」で算出します。
- 印紙税
- 売買契約書に貼付しておさめる税金。契約書に記載された契約金額によって税額が異なります。
- 贈与税
- 0円（無償譲渡）や1円など、低価格物件の購入は贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。
- 固定資産税
- 土地や建物といった不動産に対して毎年徴収される税金。「固定資産税評価額 × 1.4％（原則）」で算出します。
このような税金は物件の取得時だけでなく、運用時に継続して発生するものもあります。
そのため、イニシャルコストとランニングコストの両面から適正な費用をシミュレーションしておくことが大切です。
【注意点10】リフォーム費用を把握しておく
「物件購入前にリフォーム費用を把握しておく」ことは、空き家投資の成否を大きく左右します。
空き家は長期間放置されることも多いからこそ、目に見えない部分が激しく劣化しているケースも多いものです。
雨漏りや建物の傾き、基礎部分のヒビ割れなど、構造的な欠陥が潜んでいることもあります。
たとえ物件価格が安くても、リフォームに高額な費用がかかれば、利回りの低下にもつながりかねません。
正確なリフォーム費用を把握するには、内覧時に物件の状態を細かくチェックしましょう。
特に水回りや構造部分、外装は重大な欠陥が見つかりやすい箇所なので、徹底的な確認が不可欠です。
また、過剰な改装や設備投資は利回りを低下させる原因になり得ます。
ターゲット層のニーズを正確に把握したうえで、「最低限必要な箇所」のみにリフォームを絞り込むことも、空き家投資を成功させる一つの鍵です。
以下の記事では、空き家投資におけるリフォーム費用の目安や事例、コストを抑えるポイントなどを解説しています。
【注意点11】住宅ローン控除が使えるか確認しておく
自身の居住用として空き家を購入する場合は、「住宅ローン控除の適用可否」も確認しておきましょう。
割賦償還方式で償還期間10年以上の住宅ローンを契約している場合に、ローン残高の一定額分を所得税から差し引ける（控除）制度。
空き家であれば最長13年間、年末時点におけるローン残高の0.7％分の控除が可能です。
結果として、その年におさめる所得税額が軽減されるため、節税対策として効果を発揮します。
参照元：No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
注意点としては、「耐震性能に関する条件が定められている」ことが挙げられます。
1982年以降に建築された物件は「新耐震基準に適合している」とみなされ、証明書不要で住宅ローン控除が適用されます。
一方、1981年以前に建築された物件の場合、耐震基準適合証明書をはじめとする書類の提出が必要です。
購入予定の空き家が控除の要件を満たしているか、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
【注意点12】空き家購入で使える補助金を把握しておく
最後に、「国や自治体が提供する補助金に関する情報を収集」しておきましょう。
補助金制度では、空き家の購入費やリフォーム費用、残置物の撤去費用などを支給してもらえます。
数十万円から100万円以上のコスト削減につながる可能性もあり、利回りを向上させるための有効な手段になり得ます。
代表的な補助金制度には次のような種類があります。
- 住宅セーフティネット制度（国土交通省）
- セーフティネット専用住宅や居住サポート住宅へと改修する際の費用を支給。最大62万円/戸の補助金を受け取れます。
- 既存住宅の断熱リフォーム支援事業（環境省）
- 断熱性向上を目的としてリフォームを行う際の費用を支給。戸建て物件であれば、最大120万円/戸の補助金を受け取れます。
- 空き家バンクの登録物件補助金（熊本県宇土市）
- 宇土市の空き家バンクを経由して物件を取得した際、その購入費や改修費などを補助。売買契約の場合は、対象地区に応じて最大50～100万円が支給されます。
このような支援を受けるには、「着工前に申請が必要」「自治体が指定する業者を利用する」といった条件が定められていることがほとんどです。
スムーズに手続きを進められるよう、国や自治体のホームページで詳細な情報を調べておくと良いでしょう。
以下の記事では、空き家投資で活用できる補助金の種類や事例、申請時の注意点などを詳しく解説しています。
まとめ
低資金で始められ、高い利回りを狙えるのが空き家投資の魅力ですが、投資である以上、注意すべきポイントが多いことも事実です。
特に今回紹介した以下の12のポイントに関しては、投資をスタートする前にしっかりと情報を調べ、綿密な計画を立てておく必要があるでしょう。
- 自分の力量に合った空き家を選ぶ
- 複数の空き家を比較しておく
- 悪徳業者を見極めて回避する
- 空き家になった理由を知っておく
- 残置物の有無を把握しておく
- 耐震基準を把握しておく
- 購入の流れを把握しておく
- 個人間売買でも契約書は結んでおく
- 購入にかかる税金を把握しておく
- リフォーム費用を把握しておく
- 住宅ローン控除が使えるか確認しておく
- 空き家購入で使える補助金を把握しておく
リスクをうまくコントロールしつつ、さっそく空き家投資の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
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