空き家投資でよくある12の失敗【3人の大家さんに聞いてみた】
高利回りの"未公開物件"を受け取る
「空き家投資の失敗が怖くて、なかなか最初の一歩が踏み出せない」
高収益を期待できると聞いて空き家投資に興味を持ってみたものの、失敗を恐れて二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。
確かに空き家投資では失敗がつきものですが、ポイントさえ押さえればリスクを最小化することも可能です。
空き家投資の失敗は法則的なので、傾向をつかみやすい性質があります。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 空き家投資で起こりがちな失敗パターン
- 失敗を防ぐための考え方や対策
- 先輩大家に対する失敗談インタビュー
失敗は将来的な成功の糧にもなるため、リスクを恐れずに空き家投資の第一歩を踏み出しましょう。
なお、弊社アルバリンクでは、LINEにご登録いただいた方に「未公開物件情報」を限定公開しています。
一般的な不動産ポータルサイトでは扱っていない高利回りの物件に出会えるのがメリットです。
無料で登録・閲覧できるのはもちろん、登録者限定の「2大特典」も用意しているので、ぜひこの機会にご登録ください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
空き家投資でよくある12の失敗
空き家投資では、物件選びからリフォーム、集客、運営管理まで、あらゆる工程に失敗のリスクが潜んでいます。
特によくある失敗例は次のとおりです。
それぞれの失敗の傾向をあらかじめ把握したうえで、適切な対策で危険を回避しましょう。
割高な物件をつかむ
空き家投資における最も致命的な失敗の一つは、「相場よりも割高な価格で物件を購入してしまう」ことです。
特に初心者のうちは、「見た目が綺麗」「周辺環境が良さそう」といった表面的な情報だけを見て物件を購入してしまうことも少なくありません。
このように、賃貸需要や相場などの定量データが欠けていると、割高な物件をつかむ可能性が高くなります。
空き家投資の収益性（実質利回り）は、「年間家賃収入 ÷（物件購入費 ＋ リフォーム費 ＋ 諸経費）× 100」の計算式から算出します。
つまり、物件が割高になる（＝物件購入費の割合が高くなる）ほど収益性が低下するということです。
また、購入価格が高くなればリフォーム費の予算が削られるため、適切な修繕ができず、クレームにつながる恐れもあるでしょう。
物件を探す際は、ポータルサイトでの比較や不動産会社へのヒアリングなどで、適正価格を見極めることが何よりも重要です。
また、弊社のような「未公開物件情報」を限定公開している不動産会社に相談するのも一案です。
弊社の場合、LINEにご登録いただくことで、「価格100万円以下」や「想定利回り30％以上」の物件情報を閲覧できるようになるので、ぜひご検討ください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
欠陥物件をつかむ
「思わぬ欠陥物件をつかんでしまう」ことも、空き家投資でよくある失敗の一つです。
欠陥物件には、シロアリ被害や雨漏りが発生している、あるいは近隣住民や権利関係の面でトラブルが発生しているような物件を指します。
このような問題は解決に多くのリソースを要し、予算超過や赤字への転落、物件としてのイメージ低下などに発展することも考えられます。
空き家は長期間放置されやすく、目に見えない部分で劣化が進んでいることも珍しくありません。
そのため、内覧時のチェックリストを作成したり、ホームインスペクションを活用したりと、事前に隠れたリスクを徹底的に洗い出すことが重要です。
建築士をはじめとする専門家に建物の欠陥や劣化状況を客観的に評価してもらうサービス。
また、隣人との境界線問題や揉め事の有無を確認しておくことも忘れてはいけません。
不動産会社を介してトラブル履歴を確認するほか、近隣へのヒアリングを実施するのも効果的です。
特殊物件をつかむ
空き家投資では、再建築不可物件や事故物件など、「特殊物件に手を出してしまう」こともあります。
法律上の観点から、その建物を取り壊したとしても、新たに家の建て替えができない物件のこと。
接道義務に反する、市街化調整区域に建てられているなど、一定の条件を満たす物件が該当します。
このような物件は、担保評価が著しく低く、金融機関から融資を受けにくい傾向にあります。
加えて、売却時に買い手が見つかりにくく、出口戦略を立てづらくなるのも難点です。
市場で販売されている特殊物件は一般的に、相場より異様に価格が安く設定されています。
しかし、だからといって安易に手を出すと、安定した賃貸経営のハードルが飛躍的に高まってしまいます。
特に投資初心者のうちは、このような物件を避け、扱いやすい空き家からスタートするのが理想です。
以下の記事では、空き家を選ぶ際に初心者が避けるべき12個の条件を解説しています。
これらの条件を排除することで、取り扱いが容易で、かつ理想に適った物件のみに絞り込めます。
駐車場がない物件をつかむ
空き家を取得する地域によっては、「駐車場がない物件」も大きなリスクの一因になり得ます。
車社会の地方や郊外では、「駐車場が確保できない＝生活の利便性が大きく損なわれる」とみなされる傾向があります。
つまり、入居希望者を確保しにくくなる可能性が高まるということです。
弊社アルバリンクの「住まいを選ぶ際に駐車場を重視したか」というアンケート調査では、72.8％の人が「重視した」と回答しています。
もし敷地内に駐車場がなければ、近隣の月極駐車場を活用するのも一案です。
また、50万円前後のリフォーム費で、庭があるスペースに駐車場を造成することもできます。
地方物件を選ぶ際は、最低でも1台、できれば2台以上の駐車スペースを確保することが大切です。
賃貸需要がない物件をつかむ
空き家選びのもう一つの失敗として、「賃貸需要がない物件をつかむ」点にも注意しなければなりません。
建物の欠陥が少なく優良そうに見える物件でも、そもそもそのエリアに「住みたい」と思えるような魅力がなければ入居希望者は集まりません。
ここで大切なことは、「自分が住みたいか」ではなく、「客観的に見て借り手がいるか」を見極めることです。
例えば、次のような条件に該当する物件は賃貸需要が少ないといえます。
- 駅やスーパー、病院などの生活利便施設が近くにない
- 交通の便が悪く移動に時間がかかる
- 限界集落をはじめ人口減少があまりにも著しい
- 相場よりも高い家賃が設定されている
- 地震や台風など災害に巻き込まれるリスクが高い
その地域の賃貸需要を把握するには、SUUMOやLIFULL HOME’Sといった賃貸系の不動産ポータルサイトを活用するのがおすすめです。
実際に物件を検索して、「どのエリアで・どのような物件を・いくらで貸し出せるのか」といった実需を探れます。
また、可能であれば、その道のプロである賃貸仲介会社にヒアリングするのも一つの方法です。
リフォームにお金をかけすぎる
物件選び以外のフェーズでも、空き家投資ではさまざまな失敗に直面します。
特に、「リフォームにお金をかけすぎる」と、利回りを圧迫することになるので注意が必要です。
なかでも初心者のうちは、持ち家をリフォームする感覚で「自分本位」で進めてしまうことも珍しくありません。
「最新の設備を導入したい」「細かい箇所まで綺麗にしたい」と欲張ると、あっという間に費用は膨れ上がってしまいます。
しかし、リフォーム費が高額になっても、それに応じて家賃まで高くできるとは限りません。
家賃設定はその地域の相場に左右されることが多いからです。
例えば、年間家賃収入が50万円で、物件購入費とリフォーム費の総額が1,000万円にまで膨らめば、利回りは5％と極端に少なくなります。
それに伴い、初期投資の回収期間も20年近くに間延びし、純粋な不労所得を得るまでに長い時間を要するでしょう。
このような理由から、過度なリフォームを避けてコストを最適化する視点が求められます。
リフォーム費を抑えるコツや具体的な事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
安易にDIYをしてしまう
リフォーム費を最小限に抑えることは大切ですが、だからといって何もかもDIYで済ませれば良いとは限りません。
「専門知識が少ないにもかかわらず安易にDIYを実施する」と、思わぬトラブルや追加費用が発生する可能性があります。
最近では、YouTubeをはじめ、インターネット上にさまざまなDIY関連のノウハウが公開されています。
しかし、動画を観て実際に壁紙の貼り替えや外壁塗装にチャレンジするものの、想像以上に時間と体力がかかり、途中で挫折してしまうこともあります。
また、素人だからこそ仕上がりが悪くなり、結局専門会社に依頼することにもなりかねません。
このような事態を避けるには、「自分でも確実にできる範囲」と「プロに任せたほうが良い箇所」を事前に想定しておくことが重要です。
特に、電気や水道などのインフラ工事では専門的な資格が求められるため、DIYで済ませるのには無理があります。
そのため、プロに任せるべき部分は適切にお金を払って依頼することも必要です。
空き家投資におけるDIYの考え方やポイントを押さえたい方は、以下の記事を参考にしてください。
資金調達できない
空き家投資で失敗するパターンとして、「資金調達できない」ことも考えられます。
築古戸建てを扱うことが多い空き家投資では、法定耐用年数を超過していることがよくあります。
すると、担保価値が低いとみなされ、不動産投資ローンのような融資審査に通らない可能性が高まってしまうのです。
また、国や自治体の補助金が受け取れないケースも考えられます。
例えば、老朽・破損状態が基準値を超える、あるいは手続きに不備があるような場合、補助金受給の条件から外れることもあります。
そのため、このようなリスクを加味して、しっかりと自己資金を確保しておくことが大切です。
現金で空き家を購入する資金力がなければ、まずは潤沢な自己資金を貯めることから始めましょう。
また、「どこから・いくら資金を調達できるか」という道筋を立てておくことも欠かせません。
以下の記事では、空き家投資に必要な自己資金の目安や効率的な貯め方を解説しています。
相見積もりを取らない
空き家投資では、リフォームや残置物撤去などで見積もりを取る機会が自ずと多くなります。
その際、「相見積もりを取らない」ことは、大きな損失につながる恐れがあるので注意が必要です。
建築業界は発注先によって価格設定が大きく異なり、同じ工事内容でも数万～数十万円単位で金額に差が出ることもあります。
そのため、面倒だからといって相見積もりを怠れば、相場を遥かに超える金額で発注してしまい、余計なコストを支払うことにもなりかねません。
このような事態を防ぐためにも、少なくとも「3社以上」からは同時に見積もりを取りましょう。
工事範囲やそれぞれの項目の単価を比較することで、適正価格を把握しやすくなります。
また、見積もりと同時に、担当者の対応スピードや丁寧さを評価することもできます。
この過程で「信頼できるパートナー」を見つけておけば、その後のスムーズな手続きにもつながります。
収支計画を立てない
もう一つの失敗パターンは、「収支計画を立てずにどんぶり勘定で空き家を運用する」ことです。
空き家投資では、物件購入費やリフォーム費以外にも、不動産会社への仲介手数料や不動産取得税、固定資産税など、目に見えにくいさまざまなコストが発生します。
これらを正確に把握せずに進めると、「家賃は毎月入るのに手元にお金が残らない」といったキャッシュフローの悪化につながってしまいます。
家賃収入から諸経費を差し引いた、実際に手元に残るお金（手残り）のこと。
そのため、運用をスタートする前に詳細な収支計画を立てておきましょう。
具体的には、以下のような粒度で項目を設定することをおすすめします。
このような収支計画書を一から作成するのは手間や時間がかかります。
弊社のLINEにご登録いただくと、未公開物件情報の提供に加え、「収支計画書のテンプレート」を無料でプレゼントします。
以下のボタンから簡単に登録できるので、ぜひこの機会にお試しください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
家賃設定を間違えている
「家賃設定を間違える」ことも、空き家投資でよくある失敗の一つです。
例えば、相場とかけ離れた高い家賃を設定すると、なかなか入居者が決まらず、空室期間の損失だけが毎月膨らんでしまいます。
かといって家賃が低すぎても、収益性が悪化し投資としての旨味がありません。
適切な家賃を設定するには徹底した市場リサーチが不可欠です。
不動産ポータルサイトで類似物件を検索し、大まかな相場を調べておくと良いでしょう。
また、不動産会社や賃貸仲介会社から、「この物件・このエリアなら、いくらが妥当か」というプロのアドバイスを受けるのも一案です。
徐々に経験を積みながら、「高過ぎず・安過ぎない」絶妙なバランスの家賃を設定できる感覚を養いましょう。
物件の管理体制が整っていない
自主管理で空き家を運用する場合は、「物件の管理体制が整っていない」ことが失敗につながる恐れがあります。
管理会社に委託せず、オーナー自身で物件を管理すること。
これに対し、物件管理業務を管理会社に一任することを「管理委託」といいます。
賃貸経営は入居者が決まってからが本当のスタートで、設備の故障や水漏れ、家賃滞納といった予期せぬトラブルが必ず発生します。
このトラブルに迅速に対応できなければ、入居者の不満を招きます。
最悪の場合は、早期退去や悪い口コミによるイメージダウンなどにも発展しかねません。
対策としては、あらかじめ万全の備えを構築しておくことが大切です。
例えば、緊急時の修繕工事を依頼できる施工会社を複数ピックアップしておけば、いざトラブルが起きたときでもスムーズに手続きを進められます。
そのほか、賃貸保証会社をうまく活用すれば、家賃滞納のリスクにも備えられます。
あらゆる事態を想定した防衛策や対応フローを構築することが、より安全な賃貸経営につながります。
空き家投資の失敗を回避する2つの方法
ここまでに紹介した空き家投資の失敗を回避する方法は非常に単純です。
これから賃貸経営を始める方が実践すべき2つの具体的な回避策について解説します。
勉強する
最も基本的なことですが、「空き家投資に関する徹底的な自己学習」は絶対に避けて通れません。
空き家投資は、建築や金融、法律、税務などの幅広い専門知識が求められる総合的な事業です。
知識やノウハウが少ない状態でスタートすれば、それだけ失敗のリスクも高くなります。
ただし、幸いにも最近では、自己学習をスムーズに進めるためのな数多くのコンテンツが存在します。
代表的な学習方法は次のとおりです。
- ブログやYouTubeでハウツー系のコンテンツを読み漁る
- XやFacebookなどのSNSで情報を集める
- 不動産投資に関する専門書籍を購入する
- セミナーに参加して実践的なノウハウを身につける
- 資格取得を通じて高度な知識や技術を習得する
例えば、同ブログ「不動産投資の森」には、空き家の探し方から選び方、リフォームに関するノウハウ、税金知識など、さまざまなコンテンツが掲載されています。
サイト内を回遊しているだけで、自然に空き家投資の体系的なノウハウが身につくでしょう。
そのほか、専門書籍も手ごろな価格で気軽に知識を習得でき、コストパフォーマンスに優れます。
以下の記事でおすすめの書籍を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家投資家から話を聞く
ブログや書籍などの座学に加え、「実際に投資を行っている人から話を聞く」ことも忘れてはいけません。
現場で活躍している空き家投資家から生の声を直接聞くことは、何よりも価値のある学びとなります。
特に重要なのは、成功体験ではなく失敗談です。
「どのような物件を買って失敗したか」「トラブルが起きたときにどうリカバリーしたか」といったリアルな失敗談を聞くことで、教科書には載っていない実践的な知恵を得られます。
空き家投資家との関係を構築するには、次のような手段が挙げられます。
- SNSのアカウントや公開メールアドレスに直接メッセージを送る
- その人物が登壇するセミナーやイベントに参加してコミュニケーションを図る
- その人物が主催するオンラインサロンやコミュニティに参加する
- 空き家投資家に知り合いがいる人に紹介してもらう
他人の失敗から学び、それを自身の糧として活かすことで、余計な回り道を避けて最短ルートで成功へと近づけるでしょう。
空き家投資家に3人に聞いた！実際にあった失敗事例
空き家投資家の体験談を聞くことは大変重要ですが、「なかなかつながりを持てない」というケースも多いものです。
そこで当ブログでは、3名の空き家投資家にインタビューを行い、実際にあった失敗事例を簡潔にまとめました。
ほかでも聞けない貴重な失敗談を参考にできるため、今後の物件選びやリフォーム時の参考にしてみてください。
坂本光さん
坂本光さんは、空き家を中心に30軒近くの不動産投資を行い、家賃収入だけで生活できる「FIRE」を実現した個人投資家です。
坂本さんは、初心者の頃に「確認不足」と「段取りの悪さ」で痛い目を見ています。
物件購入時、売主から「雨漏りはない」と聞いていたものの、後からよく確認すると明確な雨染みがありました。
そのほか、物件購入前は空いていた近隣の駐車場が、客付けの段階で埋まってしまったこともあったそうです。
このようなチェック漏れは、賃貸需要にも影響する致命的なトラブルを引き起こしかねません。
さらに大きな失敗として挙げたのが、リフォーム会社とのいざこざです。
坂本さんは、とある物件でコスト削減を目的に、壁紙の貼り替えのみを安いリフォーム会社に分離発注しました。
工事箇所ごとに別々の施工会社に作業を依頼すること。
反対に、ハウスメーカーやゼネコンなどにまとめて工事を依頼する手法は、「一括発注」と呼ばれます。
すると、壁紙箇所のみ先行して作業した結果、ほかの施工会社の段取りが崩れてしまったのです。
自身の知識不足が周囲を巻き込んだ失敗として、大きな反省につながったと本人は語っています。
坂本さんへのインタビューの全容は、以下の記事で紹介しています。
失敗談に加え、具体的な投資戦略やFIREへの道のりなども紹介しているので、空き家投資を始める際の参考にしてください。
モフ蔵さん
モフ蔵さんは、わずか2年半でFIREを達成した、YouTuberとしても活動する築古戸建て投資家です。
戸建てとアパートの計60戸以上を運用しており、家賃年収は3,000万円を超えます。
モフ蔵さんは、不動産投資スクール「DIY大家塾MOF」を運営するなど、DIYに対して強いこだわりを持っています。
一方で初心者時代には、「気力と体力任せ」のDIYで大きな回り道をしてしまったそうです。
例えば、木の根を抜く庭の抜根では、適切な機材を使えば10分程度で終わる作業を、スコップ1本で2～3時間かけて行い、体を痛めてしまいました。
また、外壁塗装でも、足場を組まずに非効率かつ危険な作業を強行し、膨大な時間を浪費したといいます。
「知識を付けて適切なツールを使用していれば、より効率的かつスピーディーに規模を拡大できたはず」と、当時の失敗を振り返りました。
これは、「知らないことがいかに労力と時間の無駄を生むか」がわかる、大変価値のある失敗談だといえるでしょう。
モフ蔵さんへのインタビュー内容は、以下の記事で全容をまとめています。
物件選びやDIY戦略など、具体的かつ詳細な体験談を聞けるため、投資初心者の方は必見です。
柳本幸大さん
柳本幸大さんは、「不動産投資の森」のライターも務める、投資歴5年の現役個人投資家です。
柳本さんは、奈良県の郊外で築42年の空き家を購入しました。
売出価格は320万円でしたが、残置物撤去を自ら引き受ける条件で250万円での指値交渉に成功しています。
物件購入費を安く抑えたことで、実質利回り18.1％という好成績を実現できたことがポイントです。
しかし、数字だけ見れば成功のように思えるこの空き家投資ですが、実は大きな失敗も経験しています。
それが、「残置物撤去にかかる手間」です。
本来はコストを抑えるために引き受けたものの、大量の不用品の分別と搬出に週末の時間を丸ごと奪われ、肉体的にも精神的にも大きく疲弊しました。
「これなら多少のお金を払ってでも外部に委託すべきだった」と、タイムパフォーマンスを見誤ったことを反省しているそうです。
空き家投資で失敗は必ずする！地道な改善が重要！
空き家投資に慣れないうちは、どれだけ勉強して注意を払っていても、必ず何らかの失敗を経験します。
しかし、重要なのは「失敗しないこと」ではありません。
「致命傷は避けつつ、失敗から学んで次に活かすこと」が空き家投資の成功につながります。
ここまでに紹介した先輩投資家たちも皆、さまざまな失敗を乗り越えてきました。
そして、試行錯誤を繰り返して独自のノウハウを蓄積し、現在の安定した収益を築き上げています。
だからこそ地道に改善を重ねて経験値に変えていきましょう。
一つひとつの案件で経験を重ねるたびに、物件の見極め方やトラブルへの対応力が養われます。
その結果、より効率的で着実な空き家運用へと結びつくはずです。
まとめ
物件選びや内覧、リフォームなど、さまざまな工程を経由する空き家投資では失敗がつきものです。
本記事では、空き家投資でよくある失敗を12個のパターンに分けて紹介しました。
- 割高な物件をつかむ
- 欠陥物件をつかむ
- 特殊物件をつかむ
- 駐車場がない物件をつかむ
- 賃貸需要がない物件をつかむ
- リフォームにお金をかけすぎる
- 安易にDIYをしてしまう
- 資金調達できない
- 相見積もりを取らない
- 収支計画を立てない
- 家賃設定を間違えている
- 物件の管理体制が整っていない
事前にどのようなリスクがあるのかを把握し、綿密な学習や情報収集を行うことで、これらの失敗の多くは未然に防ぐことが可能です。
とはいえ、特に初心者のうちは、過度に失敗を恐れることはありません。
空き家投資は失敗から学ぶことも多く、地道に経験を積んで改善を繰り返していくことが、安定して資産を増やす強力な武器になります。
今回の記事や事例で学んだ教訓を胸に刻み、さっそく空き家投資の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
なお、弊社のLINEにご登録いただくと、限定で「未公開物件情報」を取得できます。
「想定利回り30％以上」や「購入価格100万円以下」など、一般的なポータルサイトでは見つけにくい物件に出会えるのがメリットです。
以下のボタンをクリックするだけで登録が完了するので、ぜひ気軽な気持ちでお試しください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
