親から相続した土地が、袋地(ふくろち)･囲繞地(いにょうち)でなかなか売れない…
周囲を他人の土地に囲まれた土地を「袋地」といい、その袋地を取り囲む周囲の土地を「囲繞地」と呼びます。
袋地にも囲繞地にも言えることですが、賃貸するにも居住するにも不便で、なかなか買手がつかず、いつまで経っても売れません。
(袋地と囲繞地が売れづらい理由は、記事内で詳しくお伝えします。)
でも、ご安心ください！
不動産買取業者であれば、あなたの売れない土地も、ほぼ確実に買い取ってもらえます。
ただし、不動産買取業者と一口に言っても、得意不得意がありますから、袋地や囲繞地といった「訳あり物件」に強い専門の買取業者を選ぶようおすすめします。
というわけで、この記事では、袋地･囲繞地の基礎知識はもちろん、確実に買い取ってもらう方法について解説します。
なお、数多くの買取業者をご紹介してきた当サイトが、強く強くおすすめしたい訳あり物件買取業者は、「訳あり物件買取プロ(株式会社Albalink)」です。
年間3,000件に及ぶ相談実績があり、数多くの「訳あり物件」に携わってきた豊富なノウハウから、活用コストを最小限化して、その分高額で買い取ってもらえる傾向にあるからです。
訳あり物件の売却でお困りなら、以下のURLから一度相談してみてください。
目次
袋地、囲繞地の基礎知識
袋地、囲繞地とは
「袋地」とは、道路に接することなく、他の土地に囲まれている土地を指します。
そして、その袋地を取り囲んでいる土地を「囲繞地」と言います。
下図の場合、A.B.C.Dが囲繞地、Eが袋地となります。
このような土地が存在すること自体、信じられないことですが、実際に存在します。
それは、遺産相続などで大きな土地を複数の相続人で分筆した際、道路付けなどをあまり考えずに割ったようなケースです。
親戚同士なので、必要ならお互いの土地を自由に通ればいいといった感覚だったのでしょう。
過去にはこのように“なぁなぁ”で処理してしまう事も珍しくなく、それが世代を経ることで大きな問題になっているのです。
袋地の問題点
Eの袋地は道路に接していないため、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないため、再建築はできません。
つまり、地目が宅地であっても建物を建てられないため、土地の価値は著しく低下してしまいます。
ちなみに、袋地の場合「無道路地」という扱いになり、固定資産税も6掛け程度になると言われています。
また、袋地の場合、周囲を建物に取り囲まれているケースが多く、日当たりが悪い場合も多いはず。
さらに、住宅密集地は地震や火事の被害も大きくなる心配があります。
そのようなマイナス要因が、土地の評価を一層引き下げる可能性があるのです。
囲繞地の問題点
上の例の場合、A.B.C.Dの囲繞地はそれぞれ道路に接しているため、再建築不可にはなりません。
しかし、袋地の所有者に対しては「囲繞地通行権」という権利が認められています。
これは、袋地の住人が道路に出るための権利で、囲繞地の所有者は自分の土地にもかかわらず、通路確保の制約が生じるというわけです。
このため、何も制約がない土地に比べて売却しづらく、価格も相場よりも低くなるのが一般的です。
ちなみに、通行に必要な通路としては1m程度が一般的で、無料（昔から無料で通行していた場合など）もしくはいくらかの使用料で利用を認めることになります。
袋地、囲繞地を相続したら
貸し出す
袋地の場合、必要最低限の通行は認められているとは言え、接道義務を満たしていないことから、建物を建て直すことはできません。
しかし、リフォームやリノベーションは認められているので、借家などに改修して賃貸住宅として貸し出すことは可能です。
歩いて道路に出られる通路があるのであれば、場所と家賃によっては借り手が見つかる可能性はあります。
東京などではマイカー用の駐車場も自宅から離れた場所に確保するのは珍しくないので、あまり不自由に感じない方も多いと思われます。
ただし、これからは人口減少・家余り時代が加速して行きます。
従って「訳あり物件」が、いつまでも「掘り出し物」として重宝される保証はありません。
条件の良い物件から埋まって行き、訳あり物件は見向きもされない時代になる可能性があるからです。
あくまでも、賃貸住宅としての立地・環境に恵まれた土地でしか有効とは言えない方法と言えるかもしれません。
売却する
袋地と囲繞地はセットの関係です。
もしも、袋地と囲繞地をまとめて売りに出せれば、接道義務も一挙に解決し、土地の価値は相場に戻ります。
むしろ、角地の囲繞地と一体で売却できれば、すべての土地が「角地」扱いとなり、資産価値がさらに上がる可能性すらあります。
従って、袋地所有者と囲繞地所有者が足並みをそろえることができれば、売却によって大きな利益を手にする可能性はないとは言えません。
しかし、土地所有者は様々な考えや事情をかかえているもので、簡単にまとまることはないのが現実。
まとまれるものなら、とっくに売却できているはずで、いまだに袋地や囲繞地として存在していることを考えれば、何らかの困難が横たわっていると考えるべきでしょう。
買い取り業者の活用
訳あり物件に強い買い取り業者とは
小さな土地所有者から土地を買い集め、ひとつのまとまった土地にして売却する行為を「地上げ」と言います。
地上げと言えば、バブルの頃のイメージからダーティな仕事という先入観を持っている方も思います。
しかし本来は、土地の有効活用を目的とした、都市開発上とても意義の大きな仕事です。
現在では、権利関係の整理や立ち退き交渉など、地道な活動によるトラブル回避や、開発力や提案力などの専門性が求められる仕事と考えられています。
そのままでは有効活用されないまま”塩漬け“になってしまいがちな袋地・囲繞地を買い取り、有効活用することを目的に事業展開する不動産会社が存在し、一般には「買い取り業者」と言われています。
インターネットで「訳あり物件」「買い取り」などと検索すると、そのままでは売りにくい様々な物件を買い取ってくれる業者がヒットしてきますので、相談してみるのも一つの方法です。
訳あり物件買い取り業者の一例
対応エリア：東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県をはじめ、全国対応！
「事業を通じて未来をつなぐ」をコンセプトに不動産の買取再販業を行う。
空き家・古屋
借地・底地
再建築不可
共有持分
事故物件
収益物件
| 会社名 | 株式会社Alba Link(アルバリンク) |
|---|---|
| 免許番号 | 国土交通大臣（1）第10112号 |
| 設立 | 平成23年（2011年）1月 |
| ＩＲ | 2023年11月29日 東京証券取引所 TOKYO PRO Marketへ上場 |
| 資本金 | 2400万円（資本準備金含む） |
| 所在地 | 本社：東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F 千葉支店：千葉県千葉市中央区新町22-18イトイビル 6F つくば支店：茨城県つくば市天久保1-5-5 大宮支店：埼玉県さいたま市大宮区宮町2-77-1マル星第一ビル4階 横浜支店：神奈川県横浜市港北区新横浜2-12-16 遠藤ビル2F A号室 名古屋支店：名古屋市中村区名駅4丁目2-12 松陽ビル8階 大阪支店：（2023年 開設予定） |
| 電話番号 |
フリーダイヤルで無料査定。 本社：0120-547-374千葉支店：0120-672-052 つくば支店：0120-301-746 大宮支店：0120-742-640 横浜支店：0120-742-612 名古屋支店：052-414-4006 |
| 運営サイト | 訳アリ物件買取プロ・空き家買取隊・再建築不可物件買取PRO・共有持分買取PRO・底地買取PRO など |
| 営業時間 | 10:00～20:00 |
| 本社地図 |
AlbaLinkは再建築不可物件の買取業者で、高価買取の実績が豊富な不動産会社です。
独自のネットワークと販路を駆使して、空き家・ゴミ屋敷、事故物件など、どんな不動産でも買取することができます。
年間600件以上の売買実績（※）を元に正確に査定算出が可能です。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
買取実績
- 年間相談実績：3000件超
- お客様満足度：97.2%
- 案件着手率：98.5%
| 地域 | 種別 | 土地 | 構造 | 年数 | 買取価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 千葉県 | 事故物件 | 40坪 | 木造 | 築50年 | 600万円 |
| 東京都 | 再建築不物件 | 45坪 | 木造 | 築40年 | 500万円 |
| 神奈川県 | 違法建築 | 15坪 | 木造 | 築15年 | 1000万円 |
| 東京都 | ゴミ屋敷 | 35坪 | 木造 | 築50年 | 4000万円 |
対応エリアは日本全国、24時間年中無休でお問い合わせが可能です。
無料で査定することができるので、訳あり物件やトラブル物件を抱えている方は、お気軽に相談してみましょう。
- アウトレット不動産
住所：東京都品川区大崎5-8-5 グリーンプラザ五反田第2-105号
電話番号： 03-6421-7990
東京、神奈川、千葉、埼玉の事故物件の取り扱いをしています。
メディアでも多数紹介されている信頼できる店舗として、数多くの事故物件の対応をしています。どんな訳あり物件にも対応可能となっていますので、お気軽にご相談ください。 - ワケあり物件買取センター
住所：東京都中央区日本橋室町3-3-1 ETS室町ビル5F
電話番号：03-5542-1253
他社よりも1円でも高い査定額だった場合には、ご相談に応じます。様々な訳あり物件をどこよりも高く買取しています。査定や相談は無料となっていますから、まずはご相談ください。
- 不動産買取SOS.com
住所：東京都板橋区大山東町19-3
電話番号：0120-4949-18
8つの買い取り業者を集めた不動産買い取り業者として運営しており、訳あり物件のスムーズな買取が可能となっています。
買取専門スタッフが対応しますので、物件の適正価格でのお取引が可能となります。 - 株式会社マーキュリー
住所：東京都港区高輪2-19-17 高輪交陽ハイツ
電話番号：03-6277-4484
再建築不可物件や訳あり物件の買取を行っています。過去10年間の実績と知識、ノウハウを活かして、訳あり物件の運用が可能となっていますから、まずはご相談ください。 - 東京土地開発株式会社
住所：東京都豊島区南池袋2-12-5 第三中野ビル7F
電話番号：03-5904-8255
一般的な不動産業者では買取不可となる袋地などの訳あり物件でも高価買取を行っています。
すぐにでも売却をしたいと考えている人にも対応可能となっていますので、一度お問い合わせください。 - 株式会社ＨｏｍｅＷａｙ
住所：東京都渋谷区渋谷二丁目4番6
電話番号：03-6427-4177
袋地などの訳あり物件は、デメリットが多く、売却しにくいのですが、ＨｏｍｅＷａｙであれば、最短1週間での即現金にて買取を行っていますから、少しでも早く売却したい場合には、ご相談ください。 - 株式会社クランピーリアルエステート
住所：東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル9F
電話番号：0120-543-191
囲繞地・袋地などの売却しにくい土地は、是非ご相談ください。自分自身で何とか活用法を考えるよりも、たとえ安値での売却する方が良い場合がほとんどです。クランピーリアルエステートであれば、スピーディーにトラブルなく売却可能です。 - 株式会社中央プロパティー
住所：東京都中央区八重洲1丁目7-7
電話番号：0120-224-021
売却相談を無料で行っています。
東京、神奈川、千葉、埼玉を中心に全国規模で買取可能です。 - 株式会社木の家専門店 谷口工務店
住所：滋賀県大津市御幸町1-56
電話番号：0120-48-8082
滋賀県で買取実績ナンバー1の実績を誇る不動産専門店です。袋地・囲繞地の売却のためのサポートを行っています。買取保証もついていますから、安心してご依頼いただけます。 - 有限会社 アムズ
住所：北九州市小倉北区井堀中井4丁目1番11号
電話番号：093-583-6562
アムズでは、袋地の物件も多数保有しています。
袋地の物件をお持ちの方は、一度ご相談ください。
仲介や買取など、サポート可能です。
もちろん、ホームページだけで判断するのではなく、実際に事務所まで足を運んで自分の目で判断することが鉄則です。
中には、乱暴な営業スタイルを引きずっている業者がいないとも限りません。
売り主であっても、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性はゼロではないので、怪しい業者とは極力付き合わない事が肝心です。
袋地・囲繞地への投資はアリか
袋地物件を改修して賃貸経営
袋地物件は相場よりも安く購入できます。
建物をリノベーションし、賃貸住宅に改修することで収益性を狙う方法は有効なのでしょうか？
答えは、立地環境によっては有効と言えます。
リノベーション技術も進化していますので、新築よりも建築費を抑えることもでき、土地・建物ともにコストを抑えることが可能です。
つまり、少ない投資で高い利回りが期待できるため、自己資金に限りがある方にもチャンスがあります。
囲繞地を買って、袋地の売却を待つ
袋地を売却する場合、囲繞地所有者に売却するのが一般的です。
袋地のままではなかなか買い手が見つからないのに対し、囲繞地所有者が袋地を手に入れれば、袋地ではなくなるので売りやすくなります。
しかも、再建築不可などの制約がなくなることで、土地の価値も跳ね上がるからです。
従って、まずは袋地に隣接する囲繞地を買って賃貸経営を続けていき、やがて袋地所有者が土地の購入を申し出てきたら買い取るという方法が考えられます。
こうすれば格安に袋地を手に入れられ、将来売却する際も、ひとつのまとまった土地として有利に売却できる可能性があります。
もちろん、袋地所有者が必ず土地を手放すとは限らないし、それがいつになるかもわかりません。
それでも単なる土地よりも「楽しみ」があるのも事実です。
囲繞地が売りに出ていたら、検討してみる価値はあるでしょう。
まとめ
袋地は再建築が不可なので、売却は簡単ではありません。
ただし、リノベーションは可能なため、賃貸住宅に改修して賃貸収入を獲得して行く方法はあります。
一方、囲繞地は、袋地居住者の通行権を奪うことは許されないため、自分の土地の通行を認めなければなりません。
このような制約があることから、袋地や囲繞地は、一般の土地よりも売りにくく、不動産業者もあまり仲介したがらない土地と言われます。
ただし、そのままでは利用価値が低い土地を買い取り、有効活用する不動産買い取り業者も存在し、そのような業者に相談すれば短期間に売却・現金化することも可能です。
また、袋地や囲繞地の物件は、投資対象としても面白みのある物件です。
袋地の物件はリノベーションによる賃貸経営、囲繞地の物件は袋地所有者からの買い取りにより、まとまった土地にして売却益を狙える可能性があります。
不動産投資家を目指すなら、袋地・囲繞地物件情報にはアンテナを張っておきたいところです。
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地域情報ライター
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