不動産の売却

事故物件を買取してもらう方法と買取可能な業者リスト

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こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。

不動産を所有していると、思わぬ災難が降りかかることがあります。

所有する不動産で殺人や自殺、自然死が発生するような事態。

このような事件・事故が発生した不動産は借り手から敬遠されることから「事故物件」として大きなハンデを背負い込むことになります。

そのまま賃貸物件として運用する場合、臭いや痕跡を消すための大幅なリフォームが必要です。

一般的にはその費用は連帯保証人に請求できるはずですが、事件・事故の場合、それすらままならない事も多いもの。

そこまでしても、なかなか借り手は見つからず、家賃の大幅減額も避けられないのが現実

まさにオーナーにとっては踏んだり蹴ったりです。

あるいは、売却しようと考えても、買主に対しての告知義務や瑕疵担保責任があり、後で問題が発覚した場合には、契約解除や賠償責任を問われる可能性もあります。

不動産を所有する方なら誰でも巻き込まれる可能性がある事故物件ですが、いざ実際に事故物件を抱えてしまった場合にはどんな手立てがあるのでしょうか?

そこで今回は、所有する不動産が事故物件になった場合の対策や具体的な方法などについて学んで行きたいと思います。

事故物件とは

事故物件の定義

事故物件とは、過去に人が死ぬなどの忌まわしい事件・事故が起きた物件で、住むことに心理的抵抗を感じてしまう不動産を指します。

具体的には殺人事件や自殺、孤独死などが起きた物件で、あらゆる不動産で発生する可能性があります。

病気などで亡くなり(自然死)、発見が遅れて腐敗してしまうケースなどを含めれば、決してレアケースではないのです。

しかもこれからは、一人暮らしの高齢者や外国人労働者なども増えていくとみられるため、事故物件の発生件数は増加して行く懸念があります。

所有不動産が事故物件になったら…

賃貸するには

所有する不動産が事故物件になってしまった場合、次の借り手には事故の事実を告知する義務が生じます。

当然、事故があった場所で生活することに抵抗感を覚える人は多いので、家賃を下げてもなかなか契約は成立しません。

原則として、事故後一度入居すれば、それ以降の告知義務はないものの、最近は「大島てる」のような誰でもチェックできる事故物件検索サイトがあるので、事故の事実はいつまでもついて回ります。

また、近隣住民の口に戸を立てることはできないため、入居後に事実を知り、退去してしまうケースもあります。

アパートなら数部屋中の1部屋での事故なので影響は限定的ですが、一戸建てやマンションの一室なら影響は極めて甚大です。

売却するには

一方、事故物件を売却する場合も、次の2つの責任が生じます。

告知義務

これは賃貸の場合と同じで、購入者に対し、契約前に事故の事実を告知しなければなりません。

当然、なかなか契約は決まらず、価格交渉の面でも劣勢に立たされるのは言うまでもありません。

一般に事故物件は不動産鑑定士が鑑定したり、不動産一括査定サイトに依頼すると、相場価格、市場価格の7掛けから8掛け程度となります。

それも、事故の凄惨さや話題になった度合いによってはさらに減額せざるを得ない場合もあるようです。

瑕疵担保責任

売却の場合、売り主には「瑕疵担保責任」が課せられます。

瑕疵というのは欠陥のことで、白アリや耐震強度など物件自体に問題がある物は「物理的瑕疵」と呼び、事故物件は「心理的瑕疵」を抱えた物件という扱いになります。

このため、もしも事故物件だという事を告げずに契約を結んだ場合、買い手が後で事故物件だと知った時点で契約解除や損害賠償を請求されることになります。

通常は、売り主の瑕疵担保責任は売却後3カ月間までですが、事故物件だという事を告げないで結んだ契約は何年経過しようが無効となりかねないので、注意が必要です。

このように、一旦事故物件となったら、賃貸も売却も非常に困難になるのは間違いありません。

ただし、売却の場合には幾つか有効な方法があります。

順に見ていきましょう。

事故物件を売却する方法

数年たってから売る

事件や事故の記憶が生々しいほど、事故物件だという事を告げると、契約が流れることが多くなります。

しかし、記憶は年々風化して行きます。

大体、10年もすると事件・事故の記憶もかなり薄れ、相場からの値引き幅によっては契約が成立しやすくなります。

そこで、10年程度経過してから売却を試みるというのは、ある程度有効な方法です。

ただし、10年経過したからと言って事故を隠していいわけではありません。

50年前の事件でも説明責任を求められた判例もあるのです。

正々堂々と「事故物件なので、相場より値引きしたこの値段でお譲りしたい」という姿勢で臨むのが鉄則です。

更地にして売る

たとえ忌まわしい事件・事故があった土地でも、更地にしてしまえば、買い手の抵抗感は大きく低減できます。

忌まわしい記憶は古い建物とともに取り壊されているわけですから、何の痕跡も残っていません。

取り壊し費用はかかるものの、借り手も買い手も見つからないまま何年も固定資産税を払い続けるよりも、はるかに経済的メリットがある方法と言えるでしょう。

取り壊しが容易な一戸建て住宅などに有効な方法です。

買い取り業者に売る

買い手を見つける「仲介業者」ではなく、不動産会社が直接事故物件を買い取る「買い取り業者」も存在します。

事故物件の買い取り・売却に対するノウハウを蓄積し、不動産業者自身がリスクを取ってオーナーから事故物件を購入するのです。

当然、その分不動産査定価格額はシビアになりますが、契約がスムーズで短期間に現金化できるなど、メリットも多い方法です。

買い取り業者に売却するメリット

  •  契約がスムーズ
    事故物件の不動産売買契約に慣れているので契約がスムーズです。
    一般の方に売却する場合の不動産取引と違い、事故物件という前提での契約なので精神的瑕疵に対する不安も回避できます
  • 素早い現金化
    仲介と違い、事故物件の売却相場観を踏まえた現実的な不動産売却価格を提示してくれるため、無駄な駆け引き無しで素早く現金化できます。
  • 何度も現地に行く必要がない
    何人もの購入希望者を相手にするのではないため、何度も現地に入ったり、査定額の交渉の席に臨んだりといった面倒がありません。
    近隣住民の目に触れることも回避できます。

マンションの一室のような「賃貸は難しく、更地にすることもできない」といった物件の場合は、買い取り業者に相談するのが得策かも知れません。

買い取り業者を探す方法

インターネットで探す

事故物件を扱う不動産会社は、決して多くはありません。

賃貸・売買ともに、なかなか契約に至らない上、成約しても値下げしている分仲介手数料も安くなるためです。

それでも事故物件を購入してくれる買い取り業者はいくつか存在します。

インターネットで「事故物件」「買い取り」などと入力して検索すると、複数の会社が現れます。

事故物件買い取り会社の例

  1. 事故物件買取センター
    住所:東京都中央区日本橋室町3-3-1 E.T.S.室町ビル5階
    電話番号:0120-954-426
    事故物件、再建築不可物件、訳あり物件の買取を行っています。
    スピード査定により、最短1日での即金での買取が可能です。日本全国どこでも対応可能となっています。
  2. フレキシブル
    住所:東京都台東区上野5-18-5 ダイヤモンドビル1F
    電話番号:03-3832-7077
    全国的に買取を行っています。買取をした物件は自社運用にて活用致します。
    買取のプロが査定を行い、10億円までであれば、翌日決済が可能です。
  3. 訳アリ物件売却相談所
    住所:兵庫県尼崎市富松町3-39-22
    電話番号:0120-449-549
    訳あり物件、事故物件、心理的瑕疵物件など、どんな物件でも買取可能となっています。
    他社で断られてしまった物件でも対応可能となっています。全国どこでも対応可能です。
  4. kassy
    住所:東京都杉並区下井草3-39-17
    電話番号:03-5311-4949
    30年以上の実績を誇り、再建築不可物件や、事故物件などの買取を行っています。
    早急に現金化したい場合にも対応可能となっています。様々な物件の買取が可能となっていますので、お気軽にお問い合わせください。
  5. 株式会社Home Way
    住所:東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5階
    電話番号:03-6427-4177
    事故物件、心理的瑕疵物件、再建築不可物件など、様々な物件の買取を行っています。
    最短1週間での現金化が可能です。
    積極的な高価買取を行っています。
  6. パシフィックホーム株式会社
    住所:東京都世田谷区北沢1-32-5
    電話番号:0120-880-106
    わけあり不動産でも対応可能です。
    売れるかどうかわからない物件、事情が複雑な物件など、売却が難しいと思われている物件でもご相談に応じますのでお気軽にご相談ください。
  7. 一般財団法人 住宅再生支援協会
    住所:東京都港区虎ノ門1-1-21 新虎ノ門実業会館5階
    電話番号:0120-537-110
    事故物件、訳あり物件についての相談を行っています。
    24時間365日相談を受け付けています。
    メディアにも多数紹介されているため、安心して相談していただくことが可能です。
  8. MIO・PRECIOUS株式会社
    住所:東京都世田谷区三宿2丁目25−3
    電話番号:03-3411-8383
    最短48時間の直接高価買取を行っています。
    供養や除霊などもお受けしています。
    様々な訳あり物件に対応可能となっています。
  9. フクマネ不動産
    住所:大阪市浪速区敷津西2-1-12 YKビル2F
    電話番号:06-6630-3300
    事故物件の買取相談を行っています。
    直接買取を行うことで、瑕疵担保責任が生じる事なく、スムーズな取引が可能となりますので、まずはご相談ください。
  10. 株式会社ホームスタッフ
    住所:神奈川県横浜市港北区日吉本町 1丁目6-17
    電話番号:0120-97-2139
    全国対応にて不動産の買取を行っています。
    一番高く売るための方法を熟知していますので少しでも高く事故物件を売却したい場合にはご相談ください。

また、「ヒカカク!」というサイトでは、事故物件買い取り業者数十社を比較できるカテゴリーもあります。

いずれにしても、インターネットから探す場合、ホームページの印象だけで判断してはいけません。

必ず「評判」などもチェックし、実際に複数の会社に出向くのが鉄則

冷静に比較検討した上で、最も信頼できる会社に依頼することが大切です。

まとめ

所有する不動産が「事故物件」になるリスクは、あらゆる不動産オーナーが等しく抱えています。

特にこれからは、独居老人や外国人労働者も増えるとみられ、事故物件の件数はさらに増える懸念さえあります。

事故物件を抱えた場合は、賃貸経営を行うにしろ、売却するにしろ、大きなハンデを背負うことになります。

アパートなどの数部屋の内の1部屋が事故物件になったのであれば被害は限定的ですが、一戸建てや所有しているマンション売却の場合には被害は甚大となります。

事故物件の売却にはいくつか方法があり、

  • 数年後に売る
  • 更地にして売る
  • 買い取り業者に売る

といった方法はある程度有効です。

特に買い取り業者の場合、買い取り価格はシビアになるものの、契約が手軽で現金化が早いといったメリットがあります

マンションの1室のような「賃貸も、更地にすることも困難」な物件の場合には、買い取り業者に相談するのも良いでしょう。

インターネットで探せば、買い取り業者が見つかります。

ただし、ホームページの印象だけで判断するのではなく、実際に複数の会社に足を運び、信頼できる業者に依頼することが重要です。

 

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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