両親から土地を相続したけれど、不動産のままでは兄弟で分けられない…
兄弟間でトラブルなく売却するには、どうすればいいのだろうか…
売却のトラブルを避けるには、最低売却価格や税に関する話し合いを兄弟間でしておくとよいでしょう。
なぜなら、認識の違いや意見の食い違いが、後々大きなトラブルに発展する可能性があるからです。
そうならないため、事前に価格や税について兄弟間で話し合っておく必要があります。
この記事では、兄弟がもめずに土地を相続する方法や共有分割で土地を相続した場合の対処法、売却する際の注意点、トラブル回避のために生前にできることを紹介しています。
最後まで読んでいただければ、自分の状況にあわせて、トラブルなく遺産の土地を売却することができるでしょう。
目次
兄弟が揉めずに相続した土地を売却する方法3選
遺産分割の方法として、以下の4つがあげられます。
- 土地を分割して相続する
- 相続財産の差額分を現金で調整する
- 土地の売却金を分配する
- 共有名義で土地を相続する
これらの4つの分割方法のうち、共有分割は売却が難しくなるため、できるだけ避けたほうがよいでしょう。
なぜなら、売却するときに共有者全員の同意が必要となるからです。
ここでは、現物分割・代償分割・換価分割の3つの分割方法について解説します。
土地を分割して相続する
遺産相続した土地を、兄弟で分割して相続します。
相続した土地を活用するのも、売却するのも相続した人の自由であるため、各自の判断で対応できます。
ただし、土地の分割時には接道面積（道路に接している面積）、土地の形などに配慮しなければなりません。
土地は、面積さえ同じなら、価値も同じになるというわけではないからです。
兄弟間で納得できるよう、しっかり話し合う必要があります。
相続財産の差額分を現金で調整する
相続において、一人が土地を受け取り、他の相続人が現金や預貯金などを受け取る場合、その価値の差を現金で調整できます。
たとえば、評価額2,000万円の土地を兄が相続し、弟は預貯金1,000万円を相続する場合、兄は弟に差額分を支払うことで公平な遺産分割となります。
ただし、不動産は高額なため、支払う側の負担が大きくなる可能性があるため、分割払いなどの方法を事前に話し合っておくことが重要です。
土地の売却金を分配する
どの兄弟にとっても、相続した土地が不要である場合は、売却して現金で分割することができます。
売却するには、事前に相続登記をしなければなりません。
はじめに、遺産分割協議を行い、売却後に現金で分割することを決めておきましょう。
現金の分け方は遺産相続会議で決定します。
相続登記による土地の名義は一時的なものなので、相続人全員の共有名義でも、代表者1名の名義でも構いません。
共有名義で土地を相続した場合の対処法3選
共有名義で土地を相続した場合、先ほど紹介した3つの方法とは違った形で売却を進めなければなりません。
共有名義で売却する際の対処法は以下の3つです。
- 兄弟間で共有持分を売買する
- 共有物分割請求訴訟で分割する
- 共有持分のみを専門の買取業者に売却する
それぞれの内容を見てみましょう。
兄弟間で共有持分を売買する
共有名義で相続した土地に関して、兄弟間で共有持分を売買する方法があります。
たとえば、自分の持ち分を兄弟に買い取ってもらうことで土地を現金化することが可能です。
土地を売却したいと考えているが、兄弟が売却に同意しない場合などに有効な方法で、市場価格よりも高値で買い取ってもらえる可能性があります。
第三者との共有よりも兄弟間で単独名義にした方が、管理や将来の処分がスムーズになるからです。
また、買取業者への売却可能性を示すことで、兄弟の買取意欲を刺激できるかもしれないため、現金化の有力な選択肢となるでしょう。
共有物分割請求訴訟で分割する
相続人同士の話し合いがまとまらない場合、土地の分割方法について裁判で決着をつけるという方法があります。
裁判になると、当事者の意見や土地の状況などを考慮して分割方法が決められます。
判決には強制力があり、覆すことは困難です。
そのため、あくまでも裁判は最終手段と考え、裁判に訴える前に当事者同士で話し合うことが望ましいといえるでしょう。
共有持分のみを専門の買取業者に売却する
自分の共有持分のみを専門の買取業者に売却することで、不動産を現金化できます。
共有持分の売買は専門性が高いため、一般的な不動産会社では取り扱いが難しく、適切な価格で売却できないかもしれません。
しかし、専門買取業者なら、豊富なノウハウと実績を生かして、あなたの大切な資産をスピーディーに、そして高額で買い取ってくれます。
アルバリンクは共有持分に強い専門の買取業者です。
弁護士などの士業との連携があるので、すでにトラブルが発生している共有持分も問題なく買い取ることができます。
共有持分の買取は、アルバリンクにご相談ください。
相続した土地を売却して兄弟で分ける際の4つの注意点
土地を売却してから、売却したお金を兄弟で分ける際、トラブルを避けるために注意すべき点があります。
注意点は以下の4つです。
- 最低売却価格を決めておく
- 譲渡所得が生じた場合は税金を支払う
- 相続から3年を超えると特例が利用できない
- 名義変更しないと売却できない
それぞれの内容について詳しく見てみましょう。
最低売却価格を決めておく
相続した土地を兄弟で分けるために売却する場合、兄弟間で話し合って最低売却価格を決める必要があります。
なぜなら、売却価格で意見が対立することがあるからです。
売却には、兄弟全員の同意が必要なため、トラブルを避けるには事前に最低売却価格を決めておくことが重要です。
最低売却価格は、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を参考にすると良いでしょう。
査定を依頼する場合は、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
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譲渡所得が生じた場合は税金を支払う
共有名義で相続した土地を売却し、利益が出た場合は注意が必要です。
土地を売却して得た利益は譲渡所得として扱われ、所得税の対象となります。
売却価格から購入時の費用や売却にかかった費用を差し引いた金額に対して課税される税金です。
所有期間は、相続した日ではなく、被相続人が取得した日を基準に計算されるため、注意しましょう。
相続から3年を超えると特例が利用できない
相続してから3年を超えてしまうと、譲渡所得が減税される特例を受けられなくなります。
なぜなら、特例を受ける条件は、3年以内に土地を売却することだからです。
3年以内に売却すると、相続時に納めた相続税が土地売却の経費とあつかわれるため、売却時の譲渡所得が低くできるため、ぜひとも活用したい制度です。
参考：国税庁
ただし、相続税は相続から10ヶ月以内に申告・納付する義務があるため、期日に注意しなければなりません。
名義変更しないと売却できない
相続した土地を売却するには、親の名義から相続人の名義に変更する相続登記の手続きが必要です。
相続登記を放置すると、土地売却不可や権利関係の複雑化などのトラブル発生の可能性があります。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと過料（10万円以下）が発生するようになりました。
参考：東京法務局
売却時に購入者名義に変更するとしても、相続による名義変更は省略できないため、相続税の申告と合わせて同時並行で名義の変更も行いましょう。
兄弟間の相続トラブルを回避するために生前にできる対策3選
土地を相続する際、考え方の違いなどから兄弟間でトラブルが発生する可能性があります。
どうすれば、相続トラブルを回避できるのでしょうか。
ここでは、トラブルを回避するために相続前の生前にできる3つの対策を解説します。
生前に土地を売却する
1つ目の対策として、生前に土地を売却することがあげられます。
不動産を現金化することで、将来的な相続争いの予防や相続税の納税資金の確保といったメリットがあります。
また、時間に余裕をもって売却できるため、高値で売却したり、有利な条件で売却できたりする可能性が上がるのもメリットです。
親が高齢である場合は、肉体的・精神的負担を軽減するため、書類の取り寄せなどのサポートをした方がよいでしょう。
生前贈与する
2つ目の対策として、生前贈与があります。
生前贈与のメリットは、相続をめぐるトラブルを回避できることや贈与をする人も贈与を受ける人も納得しやすいことです。
土地所有者の存命中に話し合いができるため、贈与の意図を説明できる点もメリットとなります。
また、贈与者の認知症リスクへの対策ともなります。
判断能力が低下してしまう前に贈与することで、相続する人が資産を有効活用しやすくなるでしょう。
ただし、必ずしも節税できるわけではない点や、不動産取得税や登記費用、税理士への報酬などの費用がかかる点に注意が必要です。
遺言書を作成する
3つ目の対策として、遺言書の作成があります。
遺言書の効力はかなり強力であるため、不動産をめぐる相続争いの防止にも役立ちます。
しかし、遺言書を書く際は形式を整えなければなりません。
また、遺言書の内容を確実に実行するには、遺言を実行する人（遺言執行者）を指名すると良いでしょう。
まとめ
この記事では、相続した土地をトラブルなく売却する方法をご説明しました。
記事内でお伝えした通り、兄弟が相続した土地をめぐってトラブルを起こさずに済む方法としては、土地の分割や差額分の支払い、土地の売却益の分配などの方法があります。
共有名義で相続してしまった場合でも、不動産業者に依頼することで共有持分だけを売却することが可能です。
経験豊富な業者ほど、希望に沿う形での売却ができるでしょう。
アルバリンクは、共有持分の売却に強い買取業者です。
弁護士などとも連携し、トラブルが発生している物件であっても問題なく買い取っています。
また、物件価値の査定についても強みがあるため、相続した不動産の鑑定を依頼してもよいでしょう。
トラブルを避けつつ、不動産を円滑に相続・売却したい方は、ぜひ一度、アルバリンクに相談してみてはいかがでしょうか。
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