築古物件を売却する方法とは？注意点やリフォームが不要な理由も解説

築年数が古い物件、いわゆる「築古物件」の売却を検討しているものの、なかなか買い手が見つからず困っている方もいるのではないでしょうか。築古物件は、新築物件に比べて売却が難しい傾向にありますが、適切な方法と注意点を押さえれば、売却の可能性を高めることができます。

本記事では、築古物件の売却を成功させるための方法や注意点、売却前にリフォームが不要な理由などを解説します。築古物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

築古物件売却と築年数との関係

築古物件とは、一般的に築20年以上経過した物件を指します。しかし、築年数と物件の価値は一概には言えず、建物の構造やメンテナンス状況、立地などによって大きく左右されます。

戸建ての場合

木造戸建て住宅の場合、一般的に築20年を超えると建物の資産価値は大きく下がると言われています。これは、木造住宅の寿命が一般的に30年程度と言われているためです。しかし、適切なメンテナンスが行われていれば、築30年を超えても十分な価値を持つ物件もあります。

中古戸建住宅成約状況（万円、㎡）

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

上記のように、物件の状態にも異なりますが、築年数が古くなるほど、土地面積・建物面積に関係なく価格が低下する傾向にあります。

それに加え、下記の要因などでも木造住宅の寿命は大きく左右されます。

などが挙げられます。これらの要因によって、定期的な点検やメンテナンスを行い、建物の状態を良好に保つことが、資産価値を維持するために重要です。現在の耐震基準を満たすように補強を行ったり、断熱材の追加や窓の交換などを行うことで、築古戸建ての魅力を高め、買い手が見つけやすくなるでしょう。

マンションの場合

マンションの場合、建物の構造が鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であるため、戸建て住宅に比べて寿命が長く、築年数が経過しても価値が下がりにくい傾向にあります。一般的に、築30年程度までは資産価値が安定していると言われています。

中古マンション成約状況（万円、㎡）

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

参考：マンションの売却は築年数によってどう変わる？高く売るポイントを解説！

しかし、マンションも戸建て住宅と同様に、メンテナンス状況や立地によって価値が大きく左右されます。定期的な大規模修繕が行われているか、駅からのアクセスが良いかなど、様々な要素が考慮されます。マンションの寿命の寿命を大きく左右する要因例は下記です。

などが挙げられます。これらの要因によって、マンションの寿命や価値は大きく左右されます。大規模修繕の実施状況や管理体制は、購入希望者が重視するポイントです。外壁塗装や防水工事、給排水管の更新などを行ったり、清掃や点検を徹底し、建物の状態を良好に保つことで、築古マンションの魅力を高め、買い手を見つけやすくなります。

築古物件の売却は、物件の状態や立地、市場動向など、様々な要素を考慮する必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、適切な売却戦略を立てることが重要です。

築古物件の売却は難しい

築古物件は、一般的に新築物件に比べて売却が難しい傾向にあります。

対新規登録成約率（％）

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

レインズの築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）によると、戸建て、マンションともに築25年以上になると物件の成約率が下がっていきます。

その理由としては、主に以下の点などが挙げられます。

これらの理由から、築古物件は購入希望者にとって魅力が低く、売却が難しくなる傾向にあります。

住宅ローンが借りにくい

金融機関は、住宅ローンを融資する際に、物件を担保として評価します。築年数が古い物件は、建物の耐用年数が短くなるため、担保としての価値が低く評価される傾向があります。特に、木造住宅は鉄筋コンクリート造のマンションに比べて、担保評価が低くなる傾向があるので、住宅ローンを借りたい場合はデメリットかもしません。

また、金融機関は、築古物件に対して、融資額を減額したり、金利を高く設定したりする場合もあります。それに加え、耐震基準適合証明書や住宅性能評価書の提出を求めるなど、融資条件を厳格化するケースもあるので注意が必要です。

住宅ローンが借りにくいことは、購入希望者の資金計画に大きな影響を与えます。自己資金が少ない購入希望者は、築古物件の購入を諦めざるを得なくなるでしょう。

耐震性や設備への不安

1981年以前に建築された物件は、旧耐震基準で建てられているため、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。購入希望者は、地震に対する安全性を懸念し、購入を躊躇する場合もあるでしょう。

また、老朽化の問題も挙げられます。築年数が古い物件は、給排水管や電気設備などが老朽化している場合があります。購入後に大規模な修繕が必要になる可能性があり、購入希望者の費用負担になるケースも懸念事項です。

築古物件は、断熱性や気密性が低い場合が多く、冬は寒く、夏は暑いなど、居住快適性が低いことがあるので、「長く快適に住みたい」という方にとっては、住みにくいかもしれません。

これらの要因が複合的に作用することで、築古物件の売却は難しくなります。しかし、これらの要因を理解し、適切な対策を講じることで、売却の可能性を高めることができます。

築古物件を売却する方法

築古物件を売却する方法は、大きく分けて以下の2つがあります。

そのままの状態で売却する

築古物件をそのままの状態で売却する方法は、リフォーム費用をかけずに売却できるため、費用を抑えたい方におすすめです。しかし、そのままの状態では売却価格が低くなる傾向があります。

売却活動を行う際は、築年数や物件の状態を正直に伝え、価格交渉にも柔軟に対応することが重要です。また、ホームインスペクション（住宅診断）を実施し、建物の状態を客観的に示すことで、購入希望者の不安を軽減することができます。

築古物件をリフォームせずにそのまま売却する方法は、「現状有姿売買」と呼ばれます。この方法は、売主にとって費用負担が少ないというメリットがありますが、売却価格が低くなる可能性があるというデメリットもあります。

売却の際は、不動産の専門用語なども出てきます。ご自身1人で進めるのが難しい場合、売却を効率よく進めるために、専門家に相談するのも良いでしょう。

不動産買取業者に売却する

不動産買取業者に売却する方法は、仲介での売却に比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、早期に現金化できるメリットがあります。また、買取業者は物件の状態を問わず買い取ってくれるため、売却を急いでいる場合や、状態の悪い物件を売りたい場合に有効です。

ただし、買取業者によって買取価格や条件が異なるため、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することが重要です。

買取業者のホームページや口コミサイトなどで、買取実績や評判を確認するのも手です。契約書の内容をよく確認し、不明な点は担当者に質問しましょう。

築古物件の売却は、売主にとって大きな決断です。それぞれの方法のメリット・デメリットを理解し、自身の状況や希望に合った方法を選択することが重要です。

築古物件を売却する際の注意点

築古物件を売却する際には、以下の点に注意する必要があります。

住宅ローン控除が使えない可能性がある

住宅ローン控除は、築年数によっては利用できない場合があります。例えば、中古戸建て住宅の場合、築25年以内であることが条件となります。築25年を超える物件の場合は、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税が控除される制度ですが、築年数や建物の種類によって適用条件が異なります。

一般的に、戸建ては築20年以内、マンションは築25年以内と定められていますが、例外もあるので詳しくは専門家に問い合わせてみることをおすすめします。

耐震診断を行う

築年数が古い物件は、耐震性が低いのではないかと購入希望者に不安を与えがちです。耐震診断を行い、結果を提示することで、購入希望者の不安を解消し、信頼性を高めることができます。

耐震診断の目的は、建物の耐震性を客観的に評価し、地震に対する安全性を確認し、耐震補強の必要性を判断して適切な対策を講じることです。購入希望者に安心感を与え、売却を促進できるでしょう。耐震診断の種類は下記があります。

耐震診断を行う際は、信頼できる耐震診断業者を選び、診断を依頼しましょう。また診断結果を分かりやすくまとめ、購入希望者に提示することも大事です。必要に応じて、耐震補強工事の実施の検討をする場合も出てくるでしょう。

築25年以上の物件は瑕疵担保保険を付ける

築25年以上の物件を売却する場合、瑕疵担保保険を付けることで、売却後のトラブルを回避することができます。「瑕疵担保保険」とは、売却後に物件の欠陥が見つかった場合に、補修費用などを補償する保険です。

築25年以上の物件は、売却後に建物の欠陥（瑕疵）が見つかるリスクが高まります。瑕疵担保保険に加入することで、売却後のトラブルを回避し、購入希望者に安心感を与えることができます。

瑕疵担保保険の目的は、売却後に発見された建物の欠陥による損害を補償し、売主の契約不適合責任を軽減することです。瑕疵担保保険は下記の種類があります。

瑕疵担保保険をお考えの方は、複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容や保険料を比較検討しましょう。また、保険の加入条件や免責事項も確認することが重要です。

売却を急がない

築古物件の売却は、時間がかかる場合があります。焦って売却してしまうと、安く買い叩かれてしまう可能性があります。売却時期に余裕を持ち、じっくりと買い手を探すことが重要です。

築古物件の売却は、時間がかかることを想定し、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。焦って売却すると、安く買い叩かれてしまう可能性があります。

売却期間の目安は、築古物件の場合、売却までに数ヶ月から半年程度かかることがあります。物件の状態や市場動向によって、売却期間は変動するので、詳しくは不動産の専門家に相談するのもおすすめです。

売却時期に余裕を持ち、じっくりと買い手を探しましょう。

マンションは大規模修繕後に売却する

マンションの場合、大規模修繕後に売却することで、売却価格を上げられる可能性があります。大規模修繕が行われているマンションは、購入希望者に安心感を与えることができます。

マンションの場合、大規模修繕の実施状況は、購入希望者が重視するポイントの一つです。大規模修繕後に売却することで、物件の資産価値を高め、他の物件との差別化を図ることができます。

大規模修繕の目的は、建物の耐久性を向上させ、資産価値を維持し、居住者の快適性や安全性を確保することです。マンション全体の美観を維持できるでしょう。

これらの注意点を踏まえ、慎重に売却活動を進めることで、築古物件でも満足のいく売却を実現できる可能性が高まります。

築古物件の売却前にリフォームが不要な理由

築古物件を売却する際、リフォームをした方が良いと考える方もいるかもしれません。しかし、築古物件の場合、リフォームが必ずしも売却に有利に働くとは限りません。その理由としては、主に以下の点が挙げられます。

費用を回収できない可能性がある

築古物件の場合、リフォーム費用をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限りません。特に、大規模なリフォームを行った場合、費用を回収できない可能性が高くなります。

築古物件のリフォーム費用は、新築物件に比べて高額になる傾向があります。これは、築年数が古いほど建物の劣化が進んでおり、修繕箇所が多くなるためです。

大規模リフォームのリスク

間取りの変更や水回り設備の交換など、大規模なリフォームを行うと、数百万円から数千万円の費用がかかることがあります。

これらの費用を売却価格に上乗せしようとしても、購入希望者がその価格を受け入れるとは限りません。

結果として、リフォーム費用を回収できず、損をしてしまう可能性があります。

部分的なリフォームのリスク

壁紙の張り替えや床の張り替えなど、部分的なリフォームでも、数十万円から数百万円の費用がかかることがあります。

これらのリフォームが購入希望者のニーズに合致すれば、売却に有利に働く可能性があります。

しかし、ニーズに合致しない場合や、他の部分の劣化が目立つ場合は、効果が限定的になる可能性があります。

これらのリスクを避けるために、周辺の築古物件の売却事例を調査し、リフォーム費用の回収可能性を検討することが重要です。不動産会社に相談し、リフォームによる売却価格の上昇幅を予測してもらうことで解消できる可能性もあります。リフォーム費用と売却価格のバランスを考慮し、費用対効果の高いリフォームを選択しましょう。

リフォームしても売れるとは限らない

リフォームは、あくまで物件の見た目を良くするためのものです。リフォームを行ったからといって、必ず売れるとは限りません。購入希望者は、物件の立地や間取り、周辺環境など、様々な要素を考慮して購入を判断します。

築古物件には、新築物件にはない魅力があります。古民家風の趣のある物件や、眺望の良い高台の物件などは、リフォームせずにそのまま売却した方が高く売れる可能性があるのでアピールポイントを整理しながら売却するのをおすすめします。

リフォームに時間がかかる

リフォームには、時間と手間がかかります。売却を急いでいる場合、リフォームに時間をかける余裕はないかもしれません。

これらの理由から、築古物件の売却前にリフォームを行うことは、必ずしも得策とは言えません。リフォームを行うかどうかは、物件の状態や売却時期、予算などを考慮して慎重に判断する必要があります。

リフォーム工事中に予期せぬ問題が発生し、工期が遅延することがありますし、売却時期が遅れると、購入希望者が他の物件に流れてしまう可能性があります。リフォーム期間中は、売却益が得られないだけでなく、固定資産税や管理費などの維持費も発生します。

売却時期を優先する場合やこれらの費用負担も考慮する際は、リフォームせずに売却することも検討しましょう。

築古物件の売却前にリフォームを行うかどうかは、物件の状態や売却時期、予算などを総合的に判断する必要があります。リフォームが売却に有利に働くとは限らないことを理解し、慎重に検討することが大切です。

まとめ

築古物件の売却は、新築物件に比べて難しい傾向にありますが、適切な方法と注意点を押さえれば、売却の可能性を高めることができます。

知識がなく、専門家ではないからどのように進めたら良いか不安を抱えている場合は、不動産のプロに相談するのも手です。お客様ごとの状況に応じた、最適な提案をしてくれるでしょう。

本記事で解説した内容を参考に、築古物件の売却を成功させましょう。