築古戸建て投資の魅力とは？11のリスクと失敗回避法を解説！
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「築古戸建て投資に興味はあるけれど、古すぎて修繕費がかかりそう」
「そもそも売れるのか不安」
このような悩みを抱えていませんか？
結論から言うと、築古戸建ては“クセ”があるぶん、準備の仕方で結果が変わりやすい投資です。
きちんと下調べをして、費用とリスクを織り込んだ計画を立てれば、初心者でも堅実な収益につながる可能性があります。
ただし、リフォーム費用の見積もり違いや、耐震性、インフラの老朽化といった思わぬ落とし穴には注意が必要です。
この記事では、以下のようなポイントを中心に詳しく解説していきます
最後まで読むことで、「どんな物件に注意すべきか」「どんな準備をすれば成功に近づけるのか」といった不安を解消し、築古戸建て投資の一歩を安心して踏み出せるようになります。
そして、訳あり不動産の中でも、低コストで高利回りを狙いやすい「築古戸建て」は、投資初心者にとっても有力な選択肢のひとつです。
私たちAlbalinkでは、利回り重視の築古戸建て物件や、再生可能な訳あり物件の情報をLINEでお届けしています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
築古戸建て投資の3つの魅力
築古戸建て投資は、不動産投資を検討している人にとって参入しやすい選択肢です。
この章では、築古戸建て投資が注目される3つの理由を解説します。
少額で投資を始められる
築古戸建て投資の魅力のひとつは、まとまった資金がなくても参入できる点です。
新築マンションが数千万円規模であるのに対し、築古物件なら数百万円台から購入可能なケースも少なくありません。
この価格差があるだけで、投資のハードルはぐっと下がるでしょう。
たとえば、300万円前後の戸建てを現金で取得できれば、即座に家賃収入を得られる可能性があります。
もちろん立地や状態によって話は変わりますが、少なくとも「融資が通らないと何もできない」という状況にはなりにくいでしょう。
このように、築古戸建て投資は、初めて投資を行う人にとって資金面の不安を抑えながら実践に移しやすい選択肢だと言えます。
以下の記事では、不動産投資ビギナーの方へ向けて、不動産投資の始め方を丁寧に解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
高利回りを狙える
築古戸建ては、取得費用が低いため収益性の高さが際立ちます。
新築や築浅のマンションの利回りが4〜6％程度であるのに対し、築古物件では10％を超える水準も珍しくありません。
たとえば、500万円で購入した物件を月6万円で貸し出した場合、年間収入は72万円になり、表面利回りは14％を超えます。
もちろん、修繕費や空室を考慮すれば実質利回りは低下しますが、それでも十分に魅力的といえるでしょう。
このように、適切な運営ができれば築古戸建ては高利回りを実現できる可能性が高い投資方法であると言えます。
なお、弊社アルバリンクでは、築古戸建て物件を含む高利回り物件の情報を、随時公開しています。
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リフォームで資産価値を高めやすい
築古戸建ては、リフォームをすることで資産価値を高められる可能性を秘めています。
築年数が古いことで見劣りする部分があっても、工事によって清潔感や快適性をアップできれば、入居希望者からの印象を大きく変えられるからです。
たとえば、水回りを中心に100万円程度かけて改装するだけでも、家賃を数千円引き上げられる場合もあります。
築古であることをマイナスではなく「再生可能な余地」と捉えることで、投資をより魅力的に展開できるでしょう。
築古戸建て投資の11のリスクと対処法
築古戸建て投資は魅力的な一方で、さまざまなリスクが潜んでいます。
これらを軽視すると、収益が伸び悩んだり、資産価値が下落する危険性があります。
ここでは、代表的な11のリスクとその解決策を紹介します。
リフォーム費用が高額になる
築古戸建て投資では、修繕やリフォームに多額の費用がかかるリスクがあります。
古い建物ほど連鎖的に劣化しやすいため、結果的に物件購入費以上の修繕費がかかってしまうケースが多いのです。
たとえば「屋根の雨漏りを直したのに、次は床下の腐食、その次は外壁のひび割れと、次々に不具合が見つかり都度補修が必要になってしまった」というパターンです。
特に水回りは快適な暮らしに直結するため、交換や修繕が避けられないでしょう。
修繕費用の目安は以下の通りです。
| 修繕箇所 | 費用の目安 |
| 屋根補修 | 70万〜250万円 |
| 外壁塗装 | 50万〜150万円 |
| 水回り交換（キッチン・浴室など） | 40万〜200万円 |
| 内装（床・壁紙張り替え） | 6万〜60万円 |
修繕箇所が多くなれば数百万円に及ぶことも珍しくありません。
したがって、購入検討段階から修繕費用を想定し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
戸建て投資物件のリフォーム費用については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
インフラ設備が老朽化する
築古戸建ては、建物本体だけではなく“見えない設備”が古くなっているリスクもあります。
特に築40年以上の物件で鉄製配管が使われている場合には、錆びによる水漏れや詰まりが起きやすくなります。
また、電気容量が現代の生活家電の使用電力に耐えられず、ブレーカーが落ちやすいこともあります。
給排水管の交換は50万〜150万円、電気容量の増設は20万〜50万円ほどかかります。
しかし、もし入居後に水漏れが起き入居者の家財を汚損してしまえば、修繕費だけではなく、損害賠償や退去のリスクもあります。
このようなリスクを回避するためにも、購入前にインスペクション（住宅診断）を行うことをおすすめします。
住宅の劣化状況や欠陥、修繕の必要性を専門家が調査・評価することをいいます。
空室期間が長引く
築古戸建ては、新築や築浅と比べて入居が決まりにくく、結果として長く空室が続く場合があります。
ポータルサイトの写真や内見で他の物件と見比べたときに、どうしても「古さ」が目についてしまうからです。
特に地方ではそもそも賃貸需要が限られるため、空室が長期化するリスクがより高まります。
仮に、募集開始から3か月間入居が決まらなかった場合、その3か月は家賃収入がゼロになります。
月6万円で貸す想定なら、3か月で18万円の機会損失です。
ここに固定資産税や火災保険、最低限の管理費が乗ってくると、手残りはさらに減ってしまいます。
対策としては、次のように「選ばれやすくする工夫」を重ねるのが効果的です。
- 家賃を相場より少し低めにして最初の反響を取りやすくする
- 室内の第一印象を上げるために、壁紙・照明・水回りなど“目につく部分”から手を入れる
- ペット可・高齢者相談可など、募集条件を柔軟にしてターゲットを広げる
空室リスクをゼロにはできませんが、収支計画に余裕を持たせておけば、長期的に安定した経営が可能になります。
以下の記事でも、さまざまな空室対策のアイデアを紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
地震リスクが高い
築古戸建てで特に注意すべきなのが、旧耐震基準で建てられた物件です。
理由は、1981年5月以前に建築確認を受けた建物は、現在の新耐震基準に比べて地震への備えが弱いとされるからです。
実際、2016年4月の熊本地震では、旧耐震の住宅で大きな被害が報告されています。
参照元：「熊本地震における建築物被害の原因 分析を行う委員会」報告書のポイント｜国土交通省
こうした建物を購入する場合、耐震診断を受けることで建物の安全性を数値で把握できます。
診断費用は10万〜20万円程度で、必要に応じて耐震補強を実施すべきです。
耐震補強は耐力壁の追加や基礎補修などを含み、100万〜300万円ほどの費用がかかることもあります。
投資として成功させるためには、建物の築年数だけではなく「建築確認日」が新耐震か旧耐震かを確認することが必須です。
建築計画が建築基準法などに適合しているかを行政または指定確認検査機関が確認し、認可した日付のこと。
「買ってから考える」では遅い場面があるため、購入前にリスクを確かめ、補強が必要な場合は費用を含めて収支計画に入れておくと安心です。
再建築不可だと建築制限がかかる
築古戸建て投資では「再建築不可」というハイリスクな物件に遭遇することがあります。
建築基準法では、敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ再建築が認められません。
この条件を満たさない物件を「再建築不可物件」と呼びます。
再建築不可物件は解体しても新しい建物を建てられないため、再建築可能物件に比べて資産価値が大きく下がります。
再建築不可物件は価格が割安で出回ることが多く、初期費用を抑えたい人には魅力的に映ります。
しかし、融資が受けにくく、売却時にも買い手が限られるため、出口戦略が極端に狭まります。
購入前に役所や不動産会社に確認し、接道状況を必ずチェックすることが欠かせません。
場合によっては隣地を購入して条件を満たすことも可能ですが、ハードルは高めです。
安さだけで判断せず、長期的な視点で価値を検討することが必要でしょう。
再建築不可物件のデメリットについては、以下の記事にてより詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
契約不適合責任のリスクがある
築古戸建てを購入する際には、契約不適合責任についても理解しておく必要があります。
参照元：e-Gov 法令検索｜民法 第三章 第五節（管理不全土地管理命令及び管理不全建物管理命令）
理由は、契約内容と実際の物件の状態が違っていた場合、買主が修補（直してもらう）費用や損害賠償などを求められる可能性があるからです。
2020年の民法改正で、いわゆる「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に整理され、買主側の請求がしやすくなりました。
例えば購入後に以下のような瑕疵が見つかった場合、買主は修繕請求や契約解除、場合によっては損害賠償を求めることもできます。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 配管の不具合 など
一方で投資家としては、購入後に不具合が発覚すれば賃貸運用に支障をきたし、収益が滞るリスクがあるのです。
回避策として、次のような準備をしておけば、トラブルの芽を早めに摘みやすくなります。
- 契約書・重要事項説明で責任範囲や期間を特約で明確にする
- 購入前にインスペクションを入れて、リスクを把握してから判断する
- 必要に応じて住宅瑕疵保険なども検討する（適用可否は物件条件による）
土砂災害リスクが高い
築古戸建ては価格が安い分、災害リスクの高い地域に立地している場合があります。
特に日本は川や山が多く、洪水や土砂災害の危険が伴うエリアが少なくありません。
浸水や土砂災害のリスクが高い土地では、入居希望者が敬遠する傾向があり、結果的に空室リスクも高まります。
たとえば、水害の履歴があるエリアでは、家賃を相場より低く設定しても入居者が集まりにくいことがあります。
火災保険や地震保険を組み合わせてリスクヘッジを行い、長期的に安定した運用を目指すことが求められます。
地形によっては通風や日照の問題がある
築古戸建ての中には、旗竿地や段差のある土地に建てられているものがあります。
こうした形状の土地は価格が安い反面、生活環境としての利便性に欠けるため、賃貸経営には不利に働くことがあります。 
旗竿地は周囲を建物に囲まれやすく、日当たりや風通しが弱いことがあります。
段差がある土地は、駐車場の確保が難しかったり、階段の上り下りが負担になったりして、ファミリー層から敬遠されがちです。
とはいえ、こうした土地は相場より安く取引されることも多く、高利回りを狙える可能性もあります。
投資家としては、物件を取得する際に立地形状のメリットとデメリットを正しく把握し、入居者ターゲットを絞った戦略を取ることが大切です。
以下の記事では「売れやすい旗竿地の特徴」についても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
売却が難しい
築古戸建ては、売却しようとしてもなかなか買い手が付かないというリスクがあります。
木造住宅は法定耐用年数が22年とされており、築30年を超えると金融機関からの評価が著しく下がるため、融資がつかないケースも珍しくありません。
たとえば、築35年の木造戸建てを売却しようとした場合、現金で購入できる人しか検討できない状況になることがあります。
そうなると、どうしても買い手は少なくなり、売却までに時間がかかりやすくなります。
さらに、古い建物は耐震性や設備面で不安があるため、実需層（自分で住む人）からも選ばれにくくなります。
このリスクを避けるには、購入段階で「いつまで保有するのか」「どのタイミングで売却するのか」をあらかじめ決めておくことが重要です。
築古戸建て投資では、取得価格の安さに安心せず、時間の経過と資産価値の関係を冷静に見極めることが成功への鍵になります。
市場価格が上がりにくい
築古戸建てをリフォームしても、その費用が必ずしも売却価格に反映されるわけではありません。
たとえば200万円かけて水回りを更新しても、査定価格が思ったほど上がらないことがあります。
市場では築年数が依然として重視されるため、改装の効果が限定的になるのです。
ただし、だからといってリフォームが無駄という話ではありません。
リフォームの本当の目的は、売却価格を上げることではなく、賃貸経営を安定させることにあります。
清潔感が上がれば入居が決まりやすくなり、空室期間が短くなる可能性があります。
結果として、家賃収入で回収できる道が見えてきます。
そのため築古戸建てでは、「売却益を狙う投資」ではなく「家賃収入を積み重ねる投資」として考えるほうが現実的でしょう。
買い手層が限られる
築古戸建てを投資家に転売しようと考えても、買い手が限定されやすいという問題があります。
投資家は利回りを重視するため、設備や立地条件に難がある物件にはなかなか手を出しません。
また、築古戸建ては「古さ」がネックになり、実需層の購入希望者が少ない場合もあります。
そのため、リフォームで住みやすさを高めたり、価格を抑える工夫が欠かせません。
投資家に売るのか、それとも実需層に売るのか、あらかじめ出口戦略を意識して運用することで、築古戸建て投資は成功しやすくなります。
築古戸建て投資の3つの失敗例
築古戸建て投資は魅力的に映る反面、思わぬ落とし穴に気づかず失敗してしまうケースも少なくありません。
ここでは、特に多い3つの失敗例を取り上げます。
シロアリ被害で修繕費が高額になる
築古戸建てを購入後にシロアリ被害が見つかり、せっかく格安で購入したのに多額の修理費を支払うことになってしまうケースがあります。
築年数が古い物件では、見た目がきれいでも内部でシロアリ被害が進行している場合があります。
しかし、床下や柱は普段目に入らないため、購入時に気づけないことも珍しくないのです。
たとえば、購入後に床が沈む感覚があり調査したところ、柱まで食害されていた場合、修繕費が数百万円に及ぶことがあります。
こうした失敗を防ぐには、購入前にインスペクションを実施し、床下や基礎の状態を専門家に確認してもらうことが重要です。
再建築不可物件と知らず購入してしまう
築古物件では、購入価格の安さに釣られ「再建築不可」という条件が潜んでいることを知らすに購入してしまう人も多いです。
再建築不可物件は解体しても新しい建物を建てられず、取り壊した時点で資産価値がほぼゼロになる恐れがあります。
また、こうした物件は金融機関の評価も低く融資を受けにくいため、売却時に買い手が限られます。
その結果、長期間にわたり買い手が見つからず、出口戦略を描けなくなることもあります。
このような失敗を避けるには、購入前に必ず役所や不動産会社を通じて接道条件を確認することが必要です。
入居者トラブルで収益が止まる
収益を見込んで購入したにもかかわらず、入居者トラブルによって計画が崩れることもあります。
具体的には、以下のような問題が発生する可能性があります。
- 家賃滞納
- 無断転貸
- 騒音
- ごみ出しのマナー違反 など
仮に家賃滞納が続けば収益が途絶え、法的手続きに時間や費用を割かれることになります。
さらに、近隣住民からの苦情が相次げば、物件の評判が下がり、新たな入居者募集にも影響を及ぼします。
入居審査をしっかりと行い、信頼できる管理会社に任せることでオーナー自身が直接巻き込まれるリスクを減せるでしょう。
築古戸建て投資で失敗を回避する6つのポイント
築古戸建て投資はリスクが多い分、事前に十分な準備をしておけば成功に近づけます。
大切なのは「購入前にどれだけ正確にリスクを把握し、具体的な対策を講じられるか」という点です。
ここでは、投資を失敗させないために欠かせない6つのポイントを紹介します。
修繕が必要な箇所を確認する
築古戸建てを購入する前には、必ず現地調査を行うことが求められます。
写真や資料だけでは把握できない劣化や損傷が潜んでいることが多いからです。
調査の際は次のようなポイントを確認しましょう。
- 屋根や外壁の雨漏りやひび割れがないか
- 水回り設備にサビやカビが発生していないか
- 柱や床下にシロアリの被害がないか
- 基礎部分に傾きがないか など
さらに写真を残しておけば、購入判断の際やリフォーム業者への相談にも役立ちます。
現地調査を徹底することは、後から予想外の出費に悩まされないための最善策です。
耐震基準や法的制限を確認する
築古戸建ては、耐震性や法的制限に問題を抱えている場合があります。
特に1981年以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準で建てられており、大地震時に倒壊の危険が高いとされています。
また、接道義務を満たしていない土地では倒壊後に新築できないといったリスクもあります。
そして、以下のような規制も、将来的な運用や売却に影響を及ぼします。
- 用途地域
- 都市計画法に基づいて市街地の土地利用を区分し、「どんな建物を建てられるか」「どんな土地利用ができるか」を制限する区域のこと。
- 建ぺい率
- 敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの外周部分の面積）の割合を示す指標のこと。
- 容積率
- 敷地面積に対する延べ床面積（建物の全ての階の床面積の合計）の割合を示す数値で、建物の“高さ方向を含めたボリューム”を制限する基準のこと。
参照元：用途地域｜国土交通省
参照元：建築基準法制度概要集｜国土交通省
確認方法としては、役所の建築指導課や都市計画課に相談するのが一般的です。
費用をかけて耐震診断を行えば建物の安全性を数値で把握できます。
こうした調査を怠らなければ、将来的なトラブルを回避し、安心して投資判断を下せるでしょう。
想定利回りを見極める
投資を成功させるためには、収支シミュレーションによって実質利回りを冷静に見極めることが必要です。
表面利回りには次に挙げるような費用が反映されていません。
- 修繕費
- 管理費
- 固定資産税
- 空室期間 など
表面利回りだけで判断すると、修繕費や空室期間を見落としてしまい、実際には赤字になる恐れがあります。
例として、次のようなケースでシミュレーションしてみましょう。
| 項目 | 金額 |
| 物件購入価格 | 500万円 |
| 月額家賃 | 6万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 |
| 修繕・管理費（年間） | 12万円 |
| 実質家賃収入 | 60万円 |
| 実質利回り | 12％ |
このケースでは、表面利回りは14.4％ですが、実質的には12％となります。
数字で可視化することで、投資が長期的に利益を生むのか、それとも赤字リスクが高いのかを判断しやすくなります。
収支シミュレーションを徹底すれば、将来の計画をより現実的に描けるでしょう。
以下の記事では、収支シミュレーションに欠かせない収支計画書の作成方法を詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
ローンやリフォームの専門家に相談する
築古戸建てを購入する際に注意すべき点のひとつが、金融機関から融資を受けられるかどうかです。
築年数が古い建物は担保評価が低く見積もられることが多く、築30年以上の木造住宅はローン審査が厳しくなる傾向があります。
場合によっては融資自体が難しく、自己資金のみで購入せざるを得ないケースもあるのです。
さらに、リフォーム費用の目安を事前に把握することも欠かせません。
たとえば、キッチンや浴室の交換には40万〜200万円、外壁塗装は50万〜150万円程度かかります。
専門家の意見を取り入れることで、資金計画を現実的に立てやすくなり、後から予想外の出費に悩まされるリスクを減らせます。
地域の市場動向を把握する
築古戸建て投資を成功させるには、物件そのものの状態だけでなく、地域の賃貸需要を正しく理解することが大切です。
そこで役立つのが、不動産会社との連携です。
地域密着型の不動産会社に相談すれば、「このエリアはファミリーより単身者向けが強い」「駐車場付き物件は築古でも人気が高い」といった実情を知ることができます。
さらに、信頼できる不動産会社と関係を築いておけば、空室時の募集スピードを上げられるだけでなく、入居者トラブル対応など管理面での支援も受けられます。
築古戸建て投資を長期的に安定させるには、物件単体の評価にとどまらず、地域全体の市場動向を読み取る姿勢が必要です。
なお、弊社アルバリンクでは、高利回り物件の紹介はもちろん、その物件の周辺環境や賃貸需要といった情報もお伝えしています。
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周辺環境を調査する
築古戸建て投資のリスクは、周辺環境を事前に調査することで避けられることがあります。
なぜなら、建物が古くても生活に便利な周辺環境が整っていれば、資産価値が大きく下がることはないからです。
たとえば次のようなポイントを確認してみましょう。
- 最寄り駅やバス停までの距離
- 周囲に騒音・悪臭・嫌悪施設がないか
- 隣地に空き家や老朽建物がないか など
また、周辺に公園や商業施設が近ければ、より借り手がつきやすく、売却もしやすくなるでしょう。
このように、築古戸建て投資では「建物＋周辺環境」という二つの視点を持つことが重要です。
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築古戸建て投資を有利に進めるには、どれだけ早く有益な情報をキャッチできるかが大きな鍵になります。
特に、一般の市場に出る前の「掘り出し物件」や、投資家の間で注目度の高い訳あり案件は、公開前に水面下で取引が決まってしまうことが多くあります。
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まとめ
築古戸建て投資は、少額から始めやすく、高利回りも期待できる魅力的な投資手法です。
しかし、建物の老朽化や法的制限を軽視すると、想定外の出費やトラブルに悩まされる可能性があります。
成功のポイントは、購入前にどれだけ丁寧に調査し、リスクを織り込んだ計画を立てられるかです。
そのうえで、優良な物件情報にいち早く触れることが失敗を遠ざける近道となるでしょう。
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この記事の監修者
河田 憲二
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