空き家投資で激安戸建てを買うのはアリ？デメリットと成功の秘訣5選
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「激安の空き家戸建てに投資してみたいけれど、古くて手入れもされていなさそうだし、本当に利益が出るのか不安…」
「激安物件に惹かれるけど、トラブルが多そうで心配。安いってことは、何か裏があるんじゃ…？」
空き家投資を始めるにあたって、このような悩みを持つ人は多いのではないでしょうか。
ですが実は、空き家投資のなかでも「激安戸建て」には、初心者でも始めやすく高利回りを狙えるチャンスが隠れているのです。
もちろん、メリットだけではなく、築年数の古さや法的リスクなど、注意すべき点も多く存在します。
この記事では、以下のポイントを中心に、空き家投資における激安戸建ての可能性とリスクについて詳しく解説します。
最後まで読むことで、リスクや不安を回避しながら、激安戸建て空き家で堅実な投資を行うための知識と判断力が身につきます。
そして、選択肢のひとつとして「空き家投資」がいかに魅力的かを実感していただけるでしょう。
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目次
激安でも戸建ての空き家を手放す人がいる3つの理由
空き家投資を考える際、多くの人が気になるのは「なぜこの物件はこんなに安いのか」という点でしょう。
実は、激安で戸建てを手放す所有者には明確な事情があります。
この章では、代表的な3つの理由を解説します。
維持管理が大変
空き家を持ち続けると、思っている以上に管理の手間や費用が発生します。
人が住まなくなった建物は湿気や老朽化の影響を受けやすく、放置すれば損傷が進むため、定期的な手入れが欠かせません。
屋根や外壁の点検、庭木の手入れなどを怠ると、周囲に迷惑が及ぶこともあります。
実際、年間で発生する維持費の目安は次の通りです。
| 項目 | 頻度 | 年間コストの目安 |
| 草刈り・除草 | 年2回 | 約3万〜5万円 |
| 屋根・外壁点検 | 年1回 | 約2万〜4万円 |
| 清掃・防犯管理 | 年4回 | 約1万〜2万円 |
| 合計 | – | 約6万〜10万円 |
仮に10年間放置すれば、60万円以上の支出となる計算です。
利用予定がない建物を維持するために出費を続けるのは現実的ではなく、所有者が「手放したい」と考えるのも無理はありません。
このように、維持費の負担は家計にも心理的にも大きく響きます。
結果として、安価での売却を選ぶ所有者が増える傾向にあるのです。
税金の負担が重い
空き家は誰も住んでいなくても固定資産税や都市計画税がかかります。
特に、老朽化や放置が進むと「特定空き家」に指定され、税金の軽減措置が外れることがあります。
放置されて危険や衛生上の問題を引き起こすおそれがある空き家を、自治体が「空家等対策特別措置法」に基づいて指定したものです。
そうなると、税額が通常の最大6倍まで上がる場合もあります。
参照元：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
たとえば、評価額600万円の土地を所有している場合、住宅用地の特例が適用されれば年1万〜2万円程度で済みますが、特定空き家に指定されると6万〜12万円に跳ね上がります。
さらに、管理費や修繕費が加わると、年間15万円以上の支出になることもあります。
このように、利用しない建物に税金だけが発生する状態では、保有し続けるメリットがなくなります。
結果として、所有者は早めの売却を検討するようになります。
売却に時間がかかる
築年数の古い空き家は買い手がつきにくく、売却までに時間がかかる傾向があります。
背景には、建物の老朽化や立地条件、法的制限などの複数の要因があります。
とくに再建築不可や接道義務を満たさない土地では、建て替えができず、融資もつきにくいため買い手が限定されます。
現在建っている建物を取り壊したあとに、新しい建物を建てることができない土地のことです。
建物を建てる土地が、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという、建築基準法で定められたルールのことです。
また、地方では人口減少や交通アクセスの悪化によって、需要そのものが低下しています。
実際、築50年を超える戸建てでは、100万円を切る価格でようやく売れるケースも珍しくありません。
このように、激安物件は「売れないから安い」という現実が背景にあります。
投資を検討する際は、安さの理由をしっかり見極めることが大切です。
空き家投資で激安戸建てを購入する5つのメリット
激安戸建ての空き家投資は、初期費用の少なさや柔軟な運用性から多くの人に注目されています。
ここでは、以下の5つのメリットを詳しく見ていきましょう。
低価格で始められる
激安戸建ては、少ない資金で不動産投資を始めたい人にとって最適な選択肢です。
中古市場では築古戸建てが増加しており、中には100万円以下で取引される物件も見られます。
地方自治体が運営する空き家バンクを活用すれば、相場よりさらに安く入手できることもあります。
たとえば、築45年の木造住宅を80万円で購入し、120万円のリフォームを施した場合、総投資額は約200万円になります。
家賃3万円で貸し出せば年間36万円の収入が見込めるため、約5年半で投資を回収できる計算です。
このように、激安戸建ては低コストで不動産投資を学びたい人にも取り組みやすい選択肢です。
少額から実践的に経験を積める点が、他の投資にはない大きな魅力といえるでしょう。
現金で購入できる
激安戸建ての多くは現金で購入できる価格帯のため、借入リスクを負わずに投資を始められます。
築年数が古い物件は金融機関の融資対象外になることが多く、ローンに頼らず自己資金で取引するケースが一般的です。
現金購入であれば、金利の影響を受けず、返済期間中の精神的負担もありません。
また、空室や修繕の時期が来ても返済に追われず、安定した資金計画を立てられます。
仮に150万円の現金で戸建てを購入し、家賃3万円で貸し出した場合、年間36万円の収入が得られます。
ローン返済がないため、空室期間が発生しても生活費を圧迫しません。
このように、現金購入は安定したキャッシュフローを生みやすく、堅実な投資スタイルを好む人に向いています。
借金を抱えずに運用できる安心感は、激安戸建て投資ならではの大きな利点です。
高利回りを実現しやすい
初期投資を抑えられる激安戸建ては、家賃収入に対して高い利回りを実現しやすい点が特徴です。
不動産投資の収益性を示す利回りは「年間家賃収入÷購入総額×100」で計算します。
購入額が小さいほど利回りは上がるため、激安物件は効率的な資産運用を目指す人にとって魅力的です。
たとえば150万円で購入し、年間36万円の収入を得た場合、表面利回りは24％になります。
これは、一般的なマンション投資（5〜8％）の3倍以上です。
| 購入価格 | 年間家賃収入 | 表面利回り |
| 100万円 | 36万円 | 36％ |
| 200万円 | 36万円 | 18％ |
| 300万円 | 36万円 | 12％ |
表のように、購入額が下がるほど利回りは上昇するため、少額の現金投資であれば返済負担がなく、早期の投資回収も期待できます。
したがって、堅実な管理を行えば、短期間で利益を得られる可能性も十分あるでしょう。
以下の記事では、設備投資の回収期間の目安や計算方法についてわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
リフォームやDIYで価値を高められる
激安戸建ては、リフォームやDIYを通じて自らの手で価値を高められる点も魅力です。
築古物件は老朽化している分、自由に改修できる余地が大きく、自分の工夫で魅力的な空間を作ることが可能です。
壁紙の張り替えや床のリニューアルなどを自分で行えば、業者に依頼するより3〜5割ほどコストを抑えられます。
たとえば、DIYで20万円の費用をかけて改修し、家賃を月3万円から4万円に上げたと仮定すると、年間12万円の増収が見込め、わずか2年で投資額を回収できるでしょう。
また、自ら手を加えることで物件への愛着が増し、管理意識が高まる効果も期待できます。
入居者目線で必要箇所に資金を集中することで、収益性を押し上げることができるでしょう。
なお、戸建て投資物件にどれだけリフォーム費用をかけるべきか悩む方は、ぜひ以下の記事を参考にしてみてください。
補助金や支援制度を活用できる
空き家投資では、自治体の補助金や支援制度を利用することで、初期費用を削減できます。
多くの自治体では、空き家の活用を促進するために改修費用の一部を補助する制度を設けています。
たとえば、改修費の半額（上限100万円）や購入費の一部（上限50万円）を支援する仕組みなどがあり、全国的に見ると、こうした制度を導入している自治体は増加傾向です。
参照元：福岡市空き家活用補助金（市街化調整区域における定住化促進）
補助金をうまく活用すれば、リフォーム費の負担を大幅に減らせます。
申請には条件や期限があるため、購入前に必ず自治体の公式サイトで確認しておくことが大切です。
行政支援を取り入れることで、個人の努力だけに頼らずコストを抑えた投資が可能になります。
制度を活用する視点が、安定経営への近道といえるでしょう。
空き家投資で激安戸建てを購入する5つのデメリット
激安戸建て投資には多くの魅力がある一方で、見落としがちなリスクも存在します。
この章では、代表的な5つのデメリットを取り上げ、それぞれの注意点を解説します。
リフォーム費用がかかりやすい
築古の激安戸建ては、購入費こそ安いものの、修繕やリフォーム費がかさみやすいという弱点があります。
木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築40年以上の物件では老朽化が進んでいる場合がほとんどです。
特に以下のような箇所は劣化が早く、見た目以上に修繕が必要なことがあります。
- 屋根
- 外壁
- 配管
- 水回り など
表面がきれいでも、内部で雨漏りや配線トラブルが発生しているケースも珍しくありません。
たとえば、100万円で購入した築45年の戸建てを賃貸に出す前に修繕したところ、次のような費用が発生したとします。
| 修繕箇所 | 内容 | 費用の目安 |
| 屋根補修 | 雨漏り・瓦交換 | 約40万円 |
| 給排水管交換 | 錆びた配管の交換 | 約25万円 |
| 内装（床・壁） | フローリング・クロス張替え | 約30万円 |
| 水回り設備 | トイレ・洗面台交換 | 約20万円 |
| 合計 | – | 約115万円 |
修繕費が購入額を上回ることも多く、結果的に想定より高い初期投資となる場合があります。
価格の安さに惑わされず、購入前に専門家のインスペクション（住宅診断）を依頼し、総投資額を把握することが大切です。
住宅や建物の劣化状況・欠陥・修繕の必要性などを、建築士などの専門家が客観的に調査・評価することです。
空室リスクが高くなる
激安戸建ての中には、賃貸需要が低く空室期間が長引く物件もあります。
特に地方や郊外に位置する物件では、人口減少や若年層の流出により、入居希望者が少ない傾向があります。
さらに築古の住宅は設備が古く、断熱性や水回り環境が劣ることも多いため、現代のライフスタイルに合わないと敬遠されがちです。
たとえば、駅から徒歩25分の築50年戸建てを月3万円で募集しても、半年以上入居者が決まらないことがあります。
一方で、駅近くやリフォーム済みの物件であれば、同程度の家賃でも数週間で入居が決まるケースが多いです。
したがって、購入前にエリアの賃貸需要を調べ、入居者層を明確に想定しておくことが重要です。
なお、不動産投資で賃貸経営を行う場合に空室リスクはつきものです。
以下の記事では、効果的な空室対策をご紹介していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
法的リスクを抱えやすい
激安物件の中には、建築基準法の制約を満たしていないものが存在します。
これらを知らずに購入すると、売却や建て替えができず、資産価値が大きく下がる恐れがあります。
建築基準法第では、建物を建てる土地は「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している」ことが条件とされています。
この条件を満たさない土地は再建築不可となり、金融機関の融資が受けられません。
結果として、売却しにくく、将来的に活用方法が限られてしまいます。
法的リスクは一見して分かりにくいため、購入前に市区町村の建築指導課や法務局で必ず確認しましょう。
なお、再建築不可物件を購入するリスクについては以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひこちらもご一読ください。
出口戦略で失敗しやすい
価格の安さを重視しすぎると、売却や賃貸経営の出口戦略でつまずく可能性があります。
不動産投資では、購入時よりも「どう収益化するか」「どう手放すか」が重要です。
激安物件は市場価値が低く、売却しようとしても買い手がつかないことがあります。
また、老朽化が進むと解体費用が発生し、最終的に赤字になるケースもあります。
たとえば、100万円で購入した物件を将来70万円で売却しても、解体費50万円と仲介手数料5万円を支払えば実質赤字です。
| 項目 | 金額 |
| 購入価格 | 100万円 |
| 解体費用 | 50万円 |
| 仲介手数料 | 5万円 |
| 売却価格 | 70万円 |
| 差引結果 | －85万円 |
このように、出口を想定せずに購入すると、結果的に「負動産（使えず維持費だけがかかる資産）」になるおそれがあります。
購入時点で出口戦略を決め、以下のいずれを目指すかを明確にしておきましょう。
- 売却
- 賃貸継続
- 用途転用
また、不動産投資における上記3つの出口戦略については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
管理に手間と費用がかかる
築古戸建ては管理会社が引き受けない場合もあり、所有者自身が管理を行う必要があります。
古い物件は賃料が低いため、管理委託費を差し引くと採算が合わないことがあります。
遠方の物件を所有すると、草刈りや点検などのたびに交通費や時間がかかり、労力的な負担も増します。
仮に月3万円の家賃物件を所有し、自分で草刈り（年2回・各1万円）と簡易点検（年1回・1万円）を行う場合、年間の実質収益は次のようになります。
| 項目 | 金額 |
| 年間家賃収入 | 36万円 |
| 維持費・交通費等 | 5万円 |
| 実質収益 | 約31万円 |
突発的な修繕が発生すれば、さらに収益は減少します。
投資エリアを自宅から近い地域に絞るか、管理代行業者をうまく活用するなど、負担を軽減する工夫が必要でしょう。
空き家投資で激安戸建てを購入した人の失敗パターン3選
激安戸建ては少ない資金で始められる反面、安さの裏には大きなリスクが潜んでいます。
そして、実際に購入した人の中には、想定外のトラブルで赤字を抱えた例もあります。
この章では、よくある3つの失敗パターンを紹介し、注意すべきポイントを整理します。
【失敗1】想定外の修繕費が発生した
「無料でもらえる空き家」だから得だと考えるのは早計です。
実際には、修繕費が膨らみ、結果的に高くつくことがあります。
0円物件は、老朽化や立地の問題など、買い手が付きにくい事情を抱えていることが多いです。
特に、水道管や屋根などの基礎部分が劣化しており、安全に住める状態にするためには高額な修繕費が必要になります。
たとえば、0円で取得した築50年の戸建てを修繕する場合、次のような費用が発生する可能性があります。
| 修繕箇所 | 内容 | 費用の目安 |
| 屋根改修 | 雨漏り防止の瓦交換 | 約40万円 |
| 配管交換 | 錆びや詰まりの修理 | 約30万円 |
| 内装改修 | 壁紙・床の張替え | 約25万円 |
| 電気設備 | コンセント・照明交換 | 約15万円 |
| 合計 | – | 約110万円 |
このように、無料でもらったはずの家が、実際には修繕に100万円以上かかることもあります。
特に、老朽化が激しい建物では、住める状態にするまでのハードルが高いでしょう。
つまり、0円という言葉に惑わされず、修繕費の見積もりを含めた総費用を基準に判断することが大切です。
以下の記事では、実際に0円物件を買ってみた人の体験談や、0円物件を購入するリスクについて詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください
【失敗2】再建築不可で売却できなかった
購入時に「再建築不可」の条件を見落とすと、後々の売却が難しくなり、資金を回収できない可能性があります。
この条件に該当する物件は、銀行の融資を受けにくく、買い手も限られます。
結果として、売りたいときに売れない「出口のない資産」となってしまうのです。
たとえば、80万円で購入した戸建てを売却しようとした際に、接道幅が1.2メートルしかなく再建築不可であることが判明したケースを考えてみます。
この場合買い手が見つからず、最終的に50万円の解体費を負担して更地で売却することになる可能性もあります。
| 項目 | 金額 |
| 購入価格 | 80万円 |
| 解体費用 | 50万円 |
| 売却価格 | 110万円 |
| 実質損益 | ▲20万円 |
このように、建て替えができない土地は、投資としての柔軟性が極端に低くなります。
購入前には、必ず市区町村の建築指導課などで接道状況を確認し、法的リスクを把握しておくことが重要です。
【失敗3】需要がなく賃貸付けに苦戦した
安さだけで地方の空き家を購入すると、入居希望者が見つからず収益化できないケースがあります。
地方では人口減少が進み、特に若年層が都市部へ流出する傾向にあります。
そのため、郊外の物件では「家賃を下げても借り手がいない」という状況が起こりやすいのです。
たとえば、地方の山間部にある築40年の戸建てを安く購入したものの、近隣にスーパーや病院がなく、最寄り駅まで車で30分という環境だった場合、入居希望者を見つけるのは容易ではありません。
家賃を下げても反響が少なく、結果として「安く買っても貸せない」状況に陥ることがあります。
このように、投資前には価格の安さだけで判断せず、入居需要が見込める地域かどうかエリアの人口動態や生活利便性を確認することが重要です。
激安戸建ての空き家投資で成功するための5つのポイント
激安戸建て投資を成功させるには、安さに飛びつくのではなく、事前の調査と計画が欠かせません。
この章では、次の5つの成功ポイントを順に解説します。
土地と建物の法的状況を確認する
空き家投資で失敗を防ぐためには、購入前に建物と土地の法的状況を確認することが欠かせません。
安い物件の中には、再建築不可や境界線の不明確な敷地など、後からトラブルを招くケースもあります。
法務局で登記簿を取得し、以下のような情報を把握することが基本です。
- 所有権・抵当権の有無
- 地目
- 面積 など
また、市区町村の建築指導課で再建築可否や都市計画の制限を確認しておきましょう。
以下のような点を事前に確認しておくと安心です。
| 確認項目 | 内容 | チェック方法 |
| 接道状況 | 幅4m以上の道路に2m以上接しているか | 建築指導課で確認 |
| 所有権・抵当権 | 借入や担保設定がないか | 登記簿謄本で確認 |
| 用途地域 | 住宅・商業・工業などの区分 | 都市計画課で確認 |
| 越境・境界 | 塀や木の越境がないか | 現地調査・測量 |
このように、購入前の調査を怠らなければ、後々のトラブルを大きく減らせます。
安さよりも「法的な安全性」を優先する姿勢が、空き家投資成功の第一歩です。
成功者の話を聞く
激安空き家投資で成功している人の実例を知ることは、投資の方向性を掴むうえで非常に有益です。
実際に成果を出している投資家の経験からは、資金面だけでなく、心構えや行動のヒントも学ぶことができます。
たとえば、不動産投資家の脇田雄太氏は、サラリーマンから専業大家へと転身し、13年の歳月をかけて長崎を中心に200室以上の物件を保有、年間家賃収入4,800万円を超えるまでに成長しました。
参照元：代表挨拶｜脇田雄太事務所
脇田氏が成功できた最大の理由は、「30歳までに1億円を貯める」といった、明確な目標を持ち続けたことにあります。
たとえ小さな一歩でも、継続的に行動を積み重ねた結果が、今の成功につながったのです。
このように、成功者の経験を参考に地道な努力を重ねれば、誰でも自分の理想に近づくことができるでしょう。
以下の記事では、今回ご紹介した脇田氏の著書を含む、ボロ戸建て投資の本を10冊ご紹介していますので、ぜひ成功例の検索にお役立てください。
リフォーム費用の見積もりを取る
激安戸建てでは、修繕やリフォーム費用の見積もりを専門家に依頼することが重要です。
なぜなら、見た目がきれいでも、床下や配管の腐食など目に見えない劣化が進んでいる場合があるためです。
建築士や工務店によるインスペクション（住宅診断）を受ければ、必要な修繕箇所とおおよその費用を把握できるでしょう。
以下は、見積もりをもとにDIYを組み合わせた例です。
| 修繕箇所 | 業者費用 | DIY実施後 | 差額 |
| 水回り改修 | 約40万円 | 約20万円 | －20万円 |
| 外壁塗装 | 約60万円 | – | – |
| 屋根修理 | 約50万円 | 約35万円 | －15万円 |
| 合計 | 約150万円 | 約55万円 | －95万円 |
このように、事前に見積もりを取れば、どこを業者に任せ、どこを自分で行うかの判断がしやすくなります。
数字をもとに投資計画を立てることで、無駄な出費を抑えながら安全に進められるでしょう。
収益性をシミュレーションする
空き家投資では、購入前に収益性を具体的にシミュレーションしておくことが欠かせません。
なぜかというと、表面利回り（年間家賃収入÷購入価格）だけを見ても、修繕費や管理費などのコストを差し引いた実際の利益を正確に把握できないためです。
古い戸建てでは想定外の修繕やメンテナンスが発生しやすく、購入直後にリフォーム費が膨らむケースも少なくありません。
実質利回りを求めることで、どの程度の期間で投資を回収できるのかが明確になります。
たとえば、以下のようなシミュレーションを考えてみましょう。
| 項目 | 金額（円） | 備考 |
| 物件購入価格 | 200万円 | 激安戸建ての想定 |
| リフォーム費用 | 150万円 | 水回り・外壁補修など |
| 年間家賃収入 | 60万円 | 月額5万円で満室想定 |
| 管理・維持費 | 6万円 | 固定資産税・清掃など |
| 実質利回り | 約11.3％ | （60万円−6万円）÷（200万円＋150万円）×100 |
この例では、表面利回りは30％（60万円÷200万円）と一見高く見えますが、修繕費や維持費を加味した実質利回りは約11.3％に下がります。
ここに空室期間が加われば、さらに収益は減少するため、余裕をもった計画が求められます。
したがって、購入前に複数パターンでシミュレーションを行い、最悪のケースでも赤字にならない投資設計を立てておくと安心でしょう。
なお、収益性のシミュレーションを行う際には、以下の記事を参考に収支計画書を作成することをおすすめします。
出口戦略を立てておく
激安戸建てを購入する前に、「どう収益化し、どのように手放すか」という出口戦略を明確にしておくことが大切です。
築古物件は市場での流動性が低いため、売却しようとしても買い手が限られることがあります。
そのため、あらかじめ目標とする出口を決めておく必要があります。
以下は出口戦略ごとの特徴です。
| 戦略 | メリット | 注意点 |
| 賃貸運用 | 継続収益が得られる | 修繕・管理コストが発生 |
| 売却 | 資金回収が早い | 買い手が限られる |
| 再生・活用 | 付加価値を上げられる | 初期費用が高い |
たとえば、長期的に賃貸経営を続けるか、数年後にリフォームして高値で売却するかによって、戦略や費用配分が大きく変わります。
出口を想定した上で購入すれば、どのような経済状況でも柔軟に対応できるでしょう。
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まとめ
激安戸建ての空き家投資は、少ない資金で始められる魅力的な手法ですが、その裏には修繕費や法的トラブルなど、見落としがちなリスクも潜んでいます。
特に築古物件では思わぬコストが発生することもあり、安さだけで飛びつくと失敗する可能性もあります。
これらのリスクを避け、安定した収益を得るためには、「利回りの高い物件」を見極めることが重要です。
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この記事の監修者
河田憲二
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