地方の戸建て投資で高利回りを狙う！成功の秘訣や効果的な物件の探し方
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※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
「本当に高利回りが実現できるのか」
「空室や老朽化のリスクが不安」
地方の戸建て投資に興味はあるものの、このような不安を感じる方もいるではないでしょうか？
実は、地方の戸建ては物件価格が安いため、初期投資を抑えつつ、都心部より「6～10％以上」の高利回りを狙うことが可能です。
ただし、空室リスクや築古物件特有の修繕コスト、さらに売却の難易度など、地方の戸建てならではの注意点も存在します。
本記事では以下のポイントを詳しく解説しています。
この記事を最後まで読むことで、安定した利回りを獲得する方法やリスクへの備え方やが明確になり、不安なく一歩を踏み出せるようになります。
そして、こうした高利回りの不動産投資を実現する手段のひとつが、地方の戸建て物件への投資なのです。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、未公開の掘り出し物件や、収益性の高い築古戸建てなども多数ご紹介しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
【結論】地方の戸建て投資は高利回りを実現可能！
地方の戸建て投資は、都心部と比べ高い利回りを実現しやすい投資方法です。
なぜなら、地方には相続や空き家化により売却対象となる中古戸建てが多く、購入価格を抑えやすいためです。
また、戸建て賃貸はアパートやマンションほど共有が多くないため一定の需要があります。
特にファミリー世帯からは、専有面積の広さや駐車場の確保など、戸建て賃貸ならではの生活しやすさが評価される傾向です。
たとえば、300万円で取得した中古戸建てを月6万円で賃貸に出した場合の収益性は以下のとおりです。
・年間家賃収入：72万円（6万円×12カ月）
・表面利回り：24%（72万円÷300万円×100）
修繕費などの費用が発生すると実質利回りは下がりますが、それでも都心部の一般的な利回りよりは高水準を維持しやすくなります。
つまり、賃貸に適した地域と物件を選び、必要な修繕費を見込んだうえで投資判断を行えば、地方の戸建て投資は「安定収益と高利回りの両立が可能」な投資手法と言えます。
都心部より利回りが「6～10％以上」も高い
地方の戸建て投資は、都心部と比較して利回りが高くなりやすい傾向があります。
これは、家賃収入に対して物件取得価格が低いことで、投下資金に対して得られる収益の割合が大きくなるためです。
特に、低廉な空き家を再生する場合は、初期費用を抑えられ収益性を高められます。
たとえば、同じ年間家賃収入120万円が見込める物件でも、購入価格によって以下のよう利回りは異なります。
| 地域 | 物件価格 | 年間家賃収入 | 表面利回り |
| 都心部 | 2,500万円 | 120万円 | 約4.8% |
| 地方都市 | 600万円 | 120万円 | 約20% |
地方では投資額を抑えつつ一定の家賃収入を確保しやすいため、利回りは自然と高まります。
「高利回りを狙うなら、地方の戸建て投資が有力な選択肢」と言われるのはこのためです。
以下の記事では、都心物件と地方物件の比較をわかりやすくまとめていますので、併せてご覧ください。
地方の戸建て投資で高利回りが期待できる3つの理由
地方の戸建て投資は、高利回りを実現しやすいのには、明確な理由があります。
「物件価格の安さ」「競合の少なさ」、そして「一定の賃貸需要」この3点について解説します。
物件価格が安くて利回りが高い
地方の戸建ては、購入価格が抑えられるため、家賃収入に対する利回りが高くなる傾向にあります。
背景には、相続や空き家問題で価格が下落している一方、地域で働くファミリー層の需要が一定程度見込めるため、家賃相場は大きく崩れにくいと言えます。
以下は、総投資額を踏まえた利回りの計算例です。
| 項目 | 金額 |
| 物件価格 | 300万円 |
| 修繕費 | 70万円 |
| 初期投資総額 | 370万円 |
| 月額家賃 | 6万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 |
| 表面利回り | 約19.4% |
このケースのように、総投資額を抑えつつ一定の賃料を確保できるため、少ない資金で収益性を高めやすい投資手法と言えま。
競合が少なくリフォームで差別化できる
地方では戸建て賃貸の供給数が多いとは言えず、シンプルで清潔感を高めるリフォームだけでも、十分に差別化が可能です。
その背景には、地方の賃貸市場は集合住宅が中心のため、戸建て賃貸の希少性は高い傾向にあります。
ファミリー層は「子どもが走り回れる広さ」や「駐車場」といった条件を重視するため、戸建てを志向する層が一定数存在します。
以下は、費用を抑えつつ印象を改善できるリフォームの例です。
| リフォーム箇所 | 目的 | 費用目安 | 効果 |
| 壁紙・床 | 清潔感の向上 | 5〜15万円 | 第一印象が改善 |
| 水回り清掃・補修 | 生活動線の快適性 | 1〜10万円 | 使用感の不満を解消 |
| 照明交換 | 明るさ調整 | 0.5〜2万円 | 空間の印象が変わる |
豪華な設備ではなく、暮らしに寄り添った改善でも、十分に差別化できます。
以下の記事では、戸建て物件にかけるべき費用の目安について詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
賃貸需要があれば長期入居が見込める
賃貸需要が安定している地域を選べば、長期入居が期待できます。
なぜなら、地方には以下のような就業先が一定数存在し、地元で働く世帯の安定したニーズが見込めるからです。
- 工場
- 病院
- 学校
- 物流拠点 など
また、ファミリー層にとって、戸建ては集合住宅よりも生活の自由度が高く、一度入居すると長く住み続ける傾向があります。
なお、エリアの需要を見極める際は、以下の点を確認しましょう。
- 近年の人口推移（大幅な減少傾向はないか）
- 周辺に雇用を生み出す企業や施設があるか
- スーパー・学校・病院などの生活インフラが揃っているか
- 車移動が前提の地域の場合、駐車場が確保できるか
たとえば、人口が横ばいで病院や工場などの雇用がある地域では、比較的狙い目です。
このように、賃貸需要のある地域を選ぶことが、安定した家賃収入と利回りの維持につながります。
地方の戸建て投資で高利回りを狙う際の4つのリスク
高利回りを期待できる地方の戸建て投資ですが、注意すべきリスクも存在します。
この章では、特に意識しておきたい4つのリスクを解説します。
空室リスクが高まりやすい
エリア選びを間違えると、空室が長期化するリスクがあります。
人口が急減している地域や、雇用先が少ない地域では、賃貸需要は限定的です。
物件の状態だけでなく、地域そのものの需要を見極める必要があります。
以下は、需要の有無を見極める際に役立つ判断基準です。
- 過去5年の人口推移が急減していないか
- 周辺に工場、医療施設、学校などの雇用があるか
- スーパーやドラッグストアが生活圏内にあるか
- 駐車場付きの物件が選ばれやすい地域か
たとえば、人口が緩やかに減少している地域でも、物流センターなどの雇用があれば、需要が維持される可能性があります。
つまり、空室リスクは「エリア選定の精度」でコントロールが可能です。
築古物件なら修繕費が膨らみやすい
築古の戸建ては購入価格が低くても、修繕費が想定以上に膨らむことがあります。
特に、築年数が経過した住宅では、以下の箇所のトラブルに注意しましょう。
- 水回り設備
- 給排水管
- 床下
- 屋根 など
築30年以上の物件は、設備の耐用年数を超えているケースが多く、交換が必要になる可能性が高いです。
想定外の修繕費は、利回りを大きく押し下げます。
たとえば、300万円で購入し30万円でリフォームを想定していたところ、100万円の修繕費用が発生すれば、利回りは大きく変わるでしょう。
築古戸建ての投資判断は「物件価格＋修繕費＝総投資額」で計算することが重要です。
投資計画を立てる際には、以下の記事を参考に収支計画書を作成することをおすすめします。
流動性が低く売却しづらい
都心部に比べ、地方の戸建ては売却しづらい（流動性が低い）傾向があります。
これは、実需（マイホーム）の買い手が少なく、ターゲットが投資家に限定されるケースが多いからです。
買い手が投資家に限られると、厳しい価格交渉が入ることもあります。
代表的な出口戦略を整理すると、次の3通りになります。
| 戦略の種類 | 内容 | 適したケース |
| 長期保有 | 家賃収入を継続して得る | 安定収益を優先したい場合 |
| 中期売却 | 利回りの実績をつけて売却 | 資金を早く回収したい場合 |
| 解体して土地売却 | 建物の劣化が進んだ場合に転換 | 将来の維持コストを避けたい場合 |
たとえば、賃貸運用で利回りの実績を出し、その実績を武器に投資家へ売却するといった戦略も考えられます。
つまり、地方投資では「購入前に出口戦略を想定しておく」ことが、最終的な収益確保の鍵となります。
以下の記事では、不動産投資における出口戦略を物件別や目的別で紹介していますので、ぜひこちらもご一読ください。
遠隔地では管理が複雑になりやすい
居住地から離れた地方で物件を運用する場合、管理が難しくなる可能性があります。
クレーム対応や修繕手配など迅速さを求められる場面で、すぐに現地に出向けないケースなどです。
このような問題は、管理会社を適切に選ぶことで解消できます。
ただし、管理会社には対応の質やスピードに差があるため、複数の管理会社の実績や対応スピード、管理費を比較検討することが重要です。
以下は、管理会社選びのポイントです。
- 入居付けまでの期間（実績）
- 修繕を迅速に対応できるか（トラブル発生時のフローなど）
- 管理費に含まれるサービス内容
- メールやチャットでの連絡手段があるか
地域の賃貸市場に精通した管理会社と契約できれば、遠方の物件でも運用面の不安は大きく軽減できます。
適切な管理会社の選び方は、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
地方の戸建て投資で高利回りを実現する成功パターン2選
地方の戸建て投資で安定した収益を得るためには、再現性の高い成功パターンを理解しておくことが重要です。
この章では、実際に高利回りを実現しやすいパターンを2つ紹介します。
300万円・築30年の戸建て→月6万円の収入
築30年前後の中古戸建てを低価格で購入し、最低限必要な修繕だけを行ったうえで賃貸に出す方法は、高利回りを実現しやすい代表的な手法です。
その理由は、築古戸建ては市場に多く出回っており、相続や空き家管理の負担といった背景から仕入れ価格が抑えやすいためです。
複数の候補から構造部分に問題がなく、状態が良い物件を選べば、大掛かりな修繕は必要ありません。
以下は、成功パターンの収益シミュレーションです。
| 項目 | 金額 |
| 物件価格 | 300万円 |
| 修繕費 | 50万円 |
| 初期総投資 | 350万円 |
| 月額家賃 | 6万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 |
| 表面利回り | 約20.5% |
経費を考慮しない表面利回りですが、この条件で運用した場合、5年～の短期間で投資資金の回収も可能性もあります。
「低価格 × 適切な修繕 × 適正家賃」の組み合わせは、地方不動産投資における再現性が高い戦略といえます。
DIYと管理委託で安定収益を確保する
自分で対応できる修繕はDIYで行い、入居者対応や集金などの管理業務はプロに委託する、この方法は、手間とコストのバランスが良く、特に遠隔投資や副業として不動産運用を行う場合に適したスタイルです。
「修繕」と聞くと難しく感じますが、実は以下のような作業は動画教材やワークショップで比較的容易に習得可能です。
- 壁紙・クッションフロアの貼り替え
- 照明交換
- 水回り清掃 など
一方で、給排水設備や基礎など構造に関わる部分は専門業者に任せることで、品質と安全性を確保できます。
「DIYで賢く支出を抑え、手間のかかる管理や危険な作業はプロに任せる」、 この役割分担こそが、収益を最大化させるためのパターンといえます。
地方戸建て投資で高利回りを得るための5つのポイント
地方で高利回りを実現するためには、物件の「安さ」だけではなく、運用の前提条件を押さえることが重要です。
この章では、投資判断に役立つ5つの重要ポイントを整理します。
なお、地方の不動産投資で高利回りを実現する、さらに具体的な方法については、以下の記事で分かりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
人口動態と賃貸需要を調査する
地方の戸建て投資において、賃貸需要がある地域を選ぶことは最も重要なポイントです。
地方はエリアごとの人口増減の差が大きく、雇用機会の多い地域と少ない地域で需要に大きな差が生じるためです。
魅力的な間取りで生活しやすい物件でも、そもそも需要が少なければ入居は期待できません。
地域の需要を見極める際は、以下の点を確認しましょう。
- 過去5年の人口推移が横ばい〜微減であるか
- 工場、病院、学校など「働く場所」が近くにあるか
- スーパーや日用品店が生活圏にあるか など
たとえば、人口は微減している地域でも、病院や物流拠点があれば、単身やファミリー層などの一定の賃貸ニーズが維持される可能性があります。
地方投資では「物件を見る前に地域を見る」、これが利回りを安定させる鍵となります。
リフォーム費用を見積もる
地方戸建ては築古物件が多いため、購入前に修繕費を含めた総投資額を正確に見積もることが大切です。
築30年前後から以下の箇所は劣化が進みやすくなります。
- 住宅設備
- 給排水配管
- 屋根
- 床下 など
外観が綺麗でも、見えない箇所に欠陥があるケースは珍しくありません。
購入前にホームインスペクション（住宅診断）を活用することも検討しましょう。
住宅の劣化状況や欠陥の有無、修繕が必要な箇所を、建築士などの専門家が客観的に調べる調査のことです。
築年数ごとの修繕が発生しやすい箇所と費用の目安は、以下のとおりです。
| 築年数 | 修繕の発生しやすい箇所 | 費用目安 |
| 20〜30年 | 壁紙・床・水回り軽微補修 | 10〜50万円 |
| 30〜45年 | 給排水管・浴室交換・屋根補修 | 30〜120万円 |
| 45年以上 | 床下・基礎・シロアリ対応 | 状況により高額 |
たとえば、購入後に床下の腐食が発覚すると、想定外の修繕費が必要となり利回りに大きく影響します。
「物件価格＋修繕費＝総投資額」、この計算を徹底することが、収益悪化を防ぐポイントです。
信頼できる管理会社を確保する
遠隔地で運用では、管理会社の選定は非常に重要です。
賃貸経営の要は、「入居を維持すること」であり、管理会社の対応力や入居付けの実力が空室期間を左右します。
地域に根付いた不動産会社ほど、地域の生活スタイルや需要を的確に把握しています。
管理会社を選ぶ際は、次の点に注目しましょう。
- 入居付けまでの平均期間
- 修繕対応のスピード
- 管理費に含まれる業務内容
- 連絡の取りやすさ（チャット等）
たとえば、対応が早い管理会社と組めば、遠隔地でも安定運用が可能です。
「物件選び」と同じくらい「管理会社選び」も重要視しましょう。
「駐車場付き・ファミリー向けの間取り」を選ぶ
地方の戸建て投資では、「駐車場付き」かつ「ファミリー向けの間取り」を選ぶことで、入居率が安定しやすくなります。
これは、車社会の地方において、駐車場がない物件は選択肢から外されやすいからです。
また、広さを求めるファミリー層にとって、戸建て賃貸は非常に魅力的です。
「音が響きにくい環境」を求める子育て世帯にとっても、アパートより戸建てが選ばれやすい傾向にあります。
賃貸需要があるエリアなら、戸建てはアパートよりも優位に立てるのです。
事前に出口戦略を想定する
投資を始める時点で、将来どう回収するかを想定しておくことは重要です。
なぜなら、地方物件は売却市場が小さいため、出口戦略が曖昧のままだと資金回収が難しくなるためです。
出口戦略の代表例は次の通りです。
| 戦略 | 内容 | 向いているケース |
| 長期保有 | 家賃収入を継続して得る | 安定重視 |
| 中期売却 | 利回りの実績をつけたうえで売却 | 資金回転を早めたい |
| 解体して土地売却 | 建物劣化が進んだ場合に転換 | 維持費を抑えたい |
たとえば、5年間運用して家賃収入を得た後、利回りの実績を提示して投資家に売却する方法も考えられます。
つまり、「買う前に出口を決める」ことで、リスクを抑えた運用が可能になります。
地方で高利回りの戸建て投資物件を探す3つの方法
地方で高利回りを狙うためには、「どこで物件を探すか」が重要です。
一般市場だけでなく、複数のルートを持つことで条件の良い物件に出会える確率が高まります。
この章では、高利回り物件に出会いやすい3つの方法を紹介します。
リフォーム前提でボロ戸建てを検討する
リフォーム前提でボロ戸建てを購入する方法は、少ない初期資金で利回りを高くする有効な方法です。
地方では相続や管理負担を理由に、安く売りに出された物件が数多く存在します。
見た目は古くても、屋根や基礎などの構造に大きな問題がなければ、比較的低コストで再生可能です。
DIYで対応する範囲と、専門業者に任せる範囲は、以下を参考にしてください。
| 作業内容 | DIYで可能 | 業者に依頼した方がよい理由 |
| 壁紙・床の張り替え | ○ | 見た目の改善効果が大きい |
| 室内清掃・簡易補修 | ○ | 初期費用を抑えられる |
| 水回り交換 | × | 専門技術と施工保証が必要 |
| 屋根・外壁補修 | × | 構造と防水に関わるため危険性が高い |
例えば、壁紙を自分で貼り替えるだけでも、数万円の費用を削減できるケースがあります。
つまり、「買う＋直す＋貸す」をシンプルに実践し、無理のない範囲でDIYを取り入れることが、利回り向上の秘訣です。
なお、築古のボロ戸建てを購入しDIYを考える際には、以下の記事を参考にしてください。
競売や空き家バンクなども利用する
一般市場以外のルートで物件を探すことで、相場より安価な戸建てに出会える可能性が高まります。
特に「競売」や「空き家バンク」といった公的制度で扱われる物件は、価格が低く設定されやすいのが特徴です。
競売は、金融機関が債権回収のために実施する売却方法です。
市場価格より安く取引されることが多い点が魅力です。
一方、空き家バンクは自治体が空き家対策として物件情報を紹介する制度です。
物件とあわせて地域情報を得られる利点があります。
参照元：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省
ただし、どちらも物件の状態には、ばらつきがあるため、入念な事前確認が必要です。
競売と空き家バンクの特徴、メリット・デメリットは以下のとおりです。
| 手段 | 主な特徴 | メリット | デメリット |
| 競売 | 裁判所の公開物件 | 相場より安い | 原則として内見不可 |
| 空き家バンク | 自治体が紹介 | 自治体によって補助金を活用できる場合がある | 修繕が必要な物件が多い |
例えば、空き家バンクを活用し、補助金なども使いながら再生できれば、初期費用を抑えられます。
「手間を惜しまない人」ほど、掘り出し物に出会える確率が高まります。
未公開物件を扱う不動産会社とつながる
効率よく高利回りの戸建て物件を見つけるには、「未公開物件」を扱う不動産会社とつながることが近道です。
売主の事情から一般に流通しない物件（未公開物件）には、好条件の物件も数多く含まれています。
詳細に希望条件を伝えておけば、一般公開前の候補物件を提案してくれるケースもあります。
表に出る前の物件のため、他の不動産投資家と競合せず検討できるため、スムーズに優良物件を入手することが可能です。
未公開物件を扱う不動産会社とつながることで、高利回りの戸建てが見つかりやすくなるのは間違いありません。
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まとめ
地方の戸建て投資は、物件価格の安さと競合も少なさを活かし、都心部以上の高利回りを狙いやすい手法です。
リフォームや管理方法を工夫すれば、安定した収益を得られる可能性があります。
しかしながら、空室リスクや遠隔管理など、地方特有のリスクには十分な対策が必要です。
こうしたリスクを抑えつつ安定して運用するには、立地と物件の状態を見極め、「利回りの高い優良物件」を選定することが重要です。
築古の安価な物件を購入し、リフォームで価値を高める投資手法は、特に有効です。
なお、弊社アルバリンクでは、高利回りが期待できる地方の戸建て投資物件を紹介しています。
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この記事の監修者
河田 憲二
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