地方の戸建て投資で高利回りを狙う！成功の秘訣や効果的な物件の探し方
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地方の戸建て投資に興味はあるものの、「本当に高利回りが実現できるのか」「空室や老朽化のリスクが不安」と感じていませんか？
実は、地方の戸建ては物件価格が安いため、初期投資を抑えつつ、都心部より「6～10％以上」の高利回りを目指すことが可能です。
ただし、空室リスクや築古物件特有の修繕コスト、さらに売却の難しさや遠方からの管理の複雑さなど、地方ならではの注意点も存在します。
本記事では以下のようなポイントを詳しく解説しています。
この記事を最後まで読むことで、リスクへの備え方や利回りを安定的に得る方法が明確になり、不安なく一歩を踏み出せるようになります。
そして、こうした高利回りの不動産投資を実現する手段のひとつが、地方の戸建て物件への投資なのです。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、未公開の掘り出し物件や、収益性の高い築古戸建てなども多数ご紹介しています。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
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目次
【結論】地方の戸建て投資は高利回りを実現可能！
地方の戸建て投資は、都心部よりも高い利回りを実現しやすい投資方法です。
地方には相続や空き家化により売却対象となる中古戸建てが多く、価格が抑えられやすいからです。
戸建て賃貸は、アパートやマンションほど供給が多くないため、一定の需要があります。
特にファミリー世帯からは、生活動線や駐車場の確保など、戸建て賃貸ならではの利便性が評価される傾向にあります。
たとえば、300万円で取得した中古戸建てを月6万円で賃貸に出した場合、年間家賃収入は72万円、表面利回りは「約24%」となります。
修繕費などの費用が発生すると利回りは下がりますが、それでも都心部の一般的な利回りよりは高くなります。
つまり、適した地域と物件を選び、必要な修繕費を見込んだうえで投資判断を行えば、地方の戸建て投資は安定収益と高利回りの両立が可能な投資手法となります。
都心部より利回りが「6～10％以上」も高い
地方の戸建て投資は、都心部と比較して利回りが高くなりやすい傾向があります。
家賃収入に対して物件取得価格が低いことで、投下資金に対して得られる収益の割合が大きくなるためです。
特に、中古戸建てや空き家を再生する場合は、初期費用を抑えながら収益性を高められます。
たとえば、同じ年間家賃収入120万円が期待できる物件でも、購入価格が以下のように異なると利回りは大きく変動します。
| 地域 | 物件価格 | 年間家賃収入 | 表面利回り |
| 都心部 | 2,500万円 | 120万円 | 約4.8% |
| 地方都市 | 600万円 | 120万円 | 約20% |
このように、地方では投資額を抑えながら家賃収入を確保できるため、利回りが高まりやすいといえます。
したがって、「高利回りを狙うなら、物件価格と収益のバランスが取りやすい地方戸建ては有力な選択肢」となるのです。
以下の記事では、都心物件と地方物件の比較をわかりやすくまとめていますので、ぜひ合わせてご覧ください。
地方の戸建て投資で高利回りが期待できる3つの理由
前述したように、地方の戸建て投資は、高利回りを実現しやすい特徴があります。
この背景には、物件価格が低いこと、競合が少ないこと、そして一定の賃貸需要があることが関係します。
この章では、以下の3点について整理して解説します。
物件価格が安くて利回りが高い
地方の戸建ては、購入価格が抑えられるため、家賃収入に対する利回りが高く計算されやすい特徴があります。
背景には、相続や空き家管理の負担から売却が進み、価格が下がりやすい市場環境があります。
一方で、地域で働く人やファミリー世帯の需要は一定数あるため、家賃は大きく崩れにくく、収益を維持しやすい状況が整っています。
以下は、総投資額を踏まえた利回り計算例です。
| 項目 | 金額 |
| 物件価格 | 300万円 |
| 修繕費 | 70万円 |
| 初期投資総額 | 370万円 |
| 月額家賃 | 6万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 |
| 表面利回り | 約19.4% |
このように、総投資額を抑えつつ賃料を確保できれば、高利回りを実現できる可能性は十分あります。
つまり、地方戸建ては「少ない資金で収益性を高めやすい投資対象」と言えます。
競合が少なくリフォームで差別化できる
地方では戸建て賃貸の供給数が多くなく、シンプルなリフォームや清潔感の向上だけでも、競合と差別化しやすい点が強みになります。
その背景には、地方の賃貸市場は集合住宅中心で、戸建て賃貸が選択肢として多くないことがあります。
ファミリー層は「子どもが動ける」「駐車場が確保できる」といった条件を重視する傾向があり、戸建てに魅力を感じる場面が多いです。
豪華な設備や高額な改修を行わなくても、暮らしやすさを整えることが効果的な差別化になります。
以下は、費用を抑えつつ印象を改善できるリフォームの例です。
| リフォーム箇所 | 目的 | 費用目安 | 効果 |
| 壁紙・床 | 清潔感の向上 | 5〜15万円 | 第一印象が大きく改善 |
| 水回り清掃・補修 | 生活動線の快適性 | 1〜10万円 | 使用感の不満を抑える |
| 照明交換 | 明るさ調整 | 0.5〜2万円 | 空間の印象が変わる |
つまり、「豪華な設備ではなく、生活に寄り添った改善」が地方戸建て賃貸では効果を発揮します。
以下の記事では、戸建て物件にかけるべき費用の目安について詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
賃貸需要のあれば長期入居が見込める
地方でも、賃貸需要が安定している地域を選べば、長期入居を期待できます。
なぜなら、地方には以下のような就業先が一定数存在する地域があり、こうした地域では、地元で生活する世帯を中心に、戸建て賃貸に対する安定したニーズが見込めるからです。
- 工場
- 病院
- 学校
- 物流拠点 など
また、ファミリー層にとって、戸建ては集合住宅よりも生活の自由度が高いことも長期入居につながりやすい要因です。
需要を見極める際は、以下の点を確認しましょう。
- 直近の人口推移が急激な減少ではないか
- 周辺に雇用を生み出す施設があるか
- スーパー、学校、病院などの生活インフラが揃っているか
- 車移動が前提の地域であれば、駐車場が確保できるか
たとえば、人口が横ばいで病院や工場が近くにある地域では、長期入居になる可能性が高くなります。
このように、賃貸需要のある地域を選ぶことで、家賃収入の継続と利回り維持を両立しやすくなります。
地方の戸建て投資で高利回りを狙う際の4つのリスク
地方の戸建て投資には高利回りを期待できる一方で、注意すべきリスクも存在します。
この章では、特に意識しておきたい4つのポイントを整理して解説します。
空室リスクが高まりやすい
地方の戸建て投資では、地域によっては空室が続いてしまう可能性があります。
その背景には、地域の人口動態や雇用状況の違いがあります。
特に、人口が急速に減少している地域や、主要な就業先が少ない地域では、賃貸需要が限定的になる傾向があります。
物件を選ぶ際には、家の状態だけではなく、地域そのものの需要を見極める必要があります。
以下は、需要の有無を見極める際に役立つ判断基準です。
- 過去5年の人口推移が急減していないか
- 周辺に工場、医療施設、学校などの雇用があるか
- スーパーやドラッグストアが生活圏内にあるか
- 駐車場付きの物件が選ばれやすい地域か
たとえば、人口が緩やかに減少している地域でも、物流センターなどの雇用があるエリアであれば、賃貸需要が維持される可能性があります。
つまり、空室リスクは「エリア選定の精度」で大幅にコントロールできるということです。
築古物件なら修繕費が膨らみやすい
築古の戸建ては購入価格が低くても、修繕費が想定以上に膨らむ可能性があります。
特に、以下のような箇所のトラブルは、築年数が経過した住宅では注意すべき点です。
- 水回り設備
- 給排水管
- 床下
- 屋根 など
住宅設備には耐用年数が存在するため、築30年以上の戸建てでは、交換が必要となる可能性が高まります。
事前に修繕費を見込んで投資計画を立てておくことで、収益のブレを抑えられます。
たとえば、300万円で購入し、10万円でリフォームを想定していた物件で、50万円の修繕費用が発生すれば、利回りは大きく変わってしまうでしょう。
つまり、築古戸建ての投資判断は「物件価格＋修繕費＝総投資額」で計算することが重要です。
投資計画を立てる際には、以下の記事を参考に収支計画書を作成することをおすすめします。
売却しづらく流動性が低い
地方の戸建ては、都心部と比べると売却しづらい傾向があります。
その理由として、地方では住み替え需要が小さく、買い手は自宅としての購入ではなく、投資目的に限られる場合があります。
売却先が投資家に偏ることで、価格交渉が入りやすくなることもあります。
代表的な出口戦略を整理すると、次の3通りになります。
| 戦略の種類 | 内容 | 適したケース |
| 長期保有 | 家賃収入を継続して得る | 安定収益を優先したい場合 |
| 中期売却 | 利回り実績をつけて売却 | 資金を早く回収したい場合 |
| 解体して土地売却 | 建物劣化が進んだ場合に転換 | 将来の維持コストを避けたい場合 |
たとえば、賃貸運用で利回り実績をつけ、その実績を武器に投資家へ売却するといった戦略も考えられます。
つまり、地方投資では「出口を購入前に決めておくこと」が収益安定の鍵となります。
以下の記事では、不動産投資における出口戦略を物件別や目的別で紹介していますので、ぜひこちらもご一読ください。
遠隔地では管理が複雑になりやすい
居住地から離れた地域で物件を運用する場合、管理が難しくなる可能性があります。
クレーム対応や修繕手配に迅速さを求められる場面で、現地に出向けないことが不便につながるためです。
この点は、管理会社を適切に選ぶことで対応できます。
ただし、管理会社には対応品質に差があるため、選定時には入居付け実績や対応スピード、管理費に含まれる内容を確認することが重要です。
以下は、管理会社選びのポイントです。
- 入居付けまでの平均期間
- 修繕をどの程度迅速に手配できるか
- 管理費に含まれるサービス内容
- メールやチャットでの連絡手段があるか
たとえば、地域の賃貸市場に精通した管理会社と契約できれば、遠隔でも運用の不安は大きく減ります。
したがって、遠隔管理は「管理会社選定が成功の分岐点」になります。
適切な管理会社の選び方は、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
地方の戸建て投資で高利回りを実現する成功パターン2選
地方の戸建て投資で安定した収益を得るためには、再現性の高い成功パターンを理解しておくことが重要です。
この章では、実際に高利回りを実現しやすい方法を2つ紹介します。
300万円・築30年の戸建て→月6万円の収入
築30年前後の中古戸建てを低価格で購入し、必要な修繕だけ行ったうえで賃貸に出す方法は、高利回りを実現しやすい代表的な手法です。
その理由は、築古戸建ては市場に多く出回っており、相続や空き家管理の負担といった背景から価格が低く設定されるケースがあるためです。
状態が良いものを選び、構造部分に問題がなければ、大掛かりな修繕をせずとも賃貸可能な状態に整えられることがあります。
以下は、仮定ケースによる収益シミュレーションです。
| 項目 | 金額 |
| 物件価格 | 300万円 |
| 修繕費 | 50万円 |
| 初期総投資 | 350万円 |
| 月額家賃 | 6万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 |
| 表面利回り | 約20.5% |
たとえば、この条件で運用した場合、5年前後で元本回収の可能性も考えられます。
つまり、「低価格 × 適切な修繕 × 適正家賃」の組み合わせは、地方投資で再現性が高い戦略となるのです。
DIYと管理委託で安定収益を確保する
自分で対応できる部分はDIYで修繕し、入居者対応や集金などの業務は管理会社に委託する方法は、遠隔投資や副業として不動産運用を行う場合に適しています。
その理由は、DIYで対応しやすい作業は意外と多く、以下のような作業は、動画教材やワークショップなどで習得が可能だからです。
- 壁紙・クッションフロアの貼り替え
- 照明交換
- 水回り清掃 など
一方で、給排水や基礎など構造に関わる部分は専門業者に任せることで、品質と安全性を確保できます。
たとえば、壁紙を自分で張り替えるだけで、費用が数万円単位で下がることもあります。
つまり、「DIYで支出を抑え、管理はプロに任せる」のは、負担と収益のバランスを整える現実的な方法です。
地方戸建て投資で高利回りを得るための5つのポイント
地方で高利回りを実現するためには、物件の「安さ」だけに注目するのではなく、運用の前提条件を正しく押さえることが重要です。
この章では、投資判断に役立つ5つの重要ポイントを整理します。
なお、地方の不動産投資で高利回りを実現する、さらに具体的な方法については、以下の記事で分かりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
人口動態と賃貸需要を調査する
賃貸需要がある地域を選ぶことは、地方の戸建て投資において最も重要なポイントです。
その理由として、地方は地域ごとの人口の増減が大きく、雇用機会の多い地域と少ない地域で賃貸需要に大きな差が生じるためです。
物件の状態や間取りが魅力的でも、そもそもその地域に住む人が少なければ入居は期待できません。
地域需要を見極める際は、以下の点を確認しましょう。
- 過去5年の人口推移が横ばい〜微減であるか
- 工場、病院、学校など「働く場所」が近くにあるか
- スーパーや日用品店が生活圏にあるか
- 車生活が中心の場合、駐車場の有無が重要か など
たとえば、人口は微減している地域でも、病院や物流拠点が近ければ単身やファミリーの一定の賃貸ニーズが続く可能性があります。
つまり、地方投資では「物件を見る前に地域を見る」ことが利回りを安定させる鍵になります。
リフォーム費用を見積もる
地方戸建ては築年数が経過している物件が多いため、購入前に修繕費を含めた総投資額を正確に見積もることが大切です。
その背景として、以下のような箇所は築30年前後から劣化が進む傾向があることが挙げられます。
- 住宅設備
- 配管
- 屋根
- 床下 など
外観が綺麗でも、見えない箇所に費用が必要となるケースは珍しくありません。
購入前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼することも有効です。
住宅の劣化状況や欠陥の有無、修繕が必要な箇所を、建築士などの専門家が客観的に調べる調査のことです。
築年数別に修繕が発生しやすい箇所と費用の目安を整理します。
| 築年数 | 修繕の起こりやすい箇所 | 費用目安 |
| 20〜30年 | 壁紙・床・水回り軽微補修 | 10〜50万円 |
| 30〜45年 | 給排水管・浴室交換・屋根補修 | 30〜120万円 |
| 45年以上 | 床下・基礎・シロアリ対応 | 状況により高額 |
たとえば、購入後に床下の腐食が発覚し、想定外の修繕が必要になると、利回りが大きく変わります。
つまり、「物件価格＋修繕費＝総投資額」で判断することが収益悪化を防ぐポイントです。
信頼できる管理会社を確保する
遠隔地で運用する場合、管理を任せられる不動産会社の存在は非常に重要です。
賃貸経営の要は家賃収入よりも「入居を維持すること」であり、管理会社の対応力や入居付けの実績によって空室期間が大きく変わるためです。
地域強い不動産会社ほど、周辺需要を的確に把握しています。
管理会社を選ぶ際は、次の点に注目しましょう。
- 入居付けまでの平均期間
- 修繕対応のスピード
- 管理費に含まれる業務内容
- 連絡の取りやすさ（チャット等）
たとえば、対応が早い管理会社と組めれば、遠隔でも安定した運用がしやすくなります。
したがって、「物件選び」と同じくらい「管理会社選び」も重要視しましょう。
「駐車場付き・ファミリー向けの間取り」を選ぶ
地方で戸建て投資を行う際は、「駐車場付き・ファミリー向けの間取り」の物件を選ぶことで入居が安定しやすくなります。
なぜなら、多くの地方は車を中心とした生活圏であり、駐車場がない物件は選ばれにくいからです。
さらに、広い生活スペースを求める傾向があるため、戸建て賃貸はファミリー層に刺さりやすい特性があります。
また、子育て世帯は「音が響きにくい住環境」を求めるため、アパートではなく戸建てを選ぶケースも増えています。
このように、地方で賃貸需要があるエリアでは、戸建てはアパートより優位に立てる場面が多くあるのです。
事前に出口戦略を想定する
投資を始める時点で、将来どう回収するかを想定しておくことは非常に重要です。
なぜなら、地方物件は売却市場が小さい場合があるため、出口戦略を曖昧にしたままだと資金回収のタイミングが制御しにくくなるからです。
出口戦略の代表例は次の通りです。
| 戦略 | 内容 | 向いているケース |
| 長期保有 | 家賃収入を継続して得る | 安定重視 |
| 中期売却 | 利回り実績をつけたうえで売却 | 資金回転を早めたい |
| 解体して土地売却 | 建物劣化が進んだ場合に転換 | 維持費を抑えたい |
たとえば、5年間運用して家賃収入を得た後、利回り実績を提示して投資家に売却する方法も考えられます。
つまり、「買う前に出口を決める」ことで、リスクを抑えた運用が可能になります。
地方で高利回りの戸建て投資物件を探す3つの方法
地方で高利回りを狙うためには、「どこで物件を探すか」が収益性を左右する大きなポイントになります。
一般市場に出ている物件だけを見ていても、条件の良い戸建てに出会えるとは限りません。
この章では、高利回り物件に出会いやすい探し方を3つ紹介します。
リフォーム前提でボロ戸建てを検討する
リフォーム前提でボロ戸建てを購入する方法は、少ない初期資金で利回りを高くするために有効です。
その理由は、地方では相続や管理負担を理由に、状態の悪い物件が安く売却されるケースが多いからです。
見た目は古くても、屋根や基礎などの構造に大きな問題がない物件は、比較的低コストで賃貸可能な状態に整えられる場合があります。
DIYでできる範囲と、専門業者に任せるべき範囲は次のとおりです。
| 作業内容 | DIYで可能 | 業者に依頼した方がよい理由 |
| 壁紙・床の張り替え | ○ | 見た目の改善効果が大きい |
| 室内清掃・簡易補修 | ○ | 初期費用を抑えられる |
| 水回り交換 | × | 専門技術と施工保証が必要 |
| 屋根・外壁補修 | × | 構造と防水に関わるため危険性が高い |
例えば、壁紙を自分で貼り替えるだけでも、5万円前後の費用を削減できるケースがあります。
つまり、「買う＋直す＋貸す」をシンプルに考え、無理のない範囲でDIYを取り入れることが、利回り向上に直結します。
なお、築古のボロ戸建てを購入しDIYを考える際には、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
競売や空き家バンクなども利用する
一般市場とは別ルートで物件を探すことで、相場より安価な戸建てに出会える可能性が高まります。
競売や空き家バンクといった公的制度は、物件価格が低く設定されやすいためです。
競売は、金融機関が債権回収のために実施する売却方法で、市場価格より安く取引されることが多い点が魅力です。
一方、空き家バンクは自治体が空き家対策として物件情報を紹介する制度で、物件とあわせて地域情報を得られる利点があります。
参照元：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省
ただし、どちらも「状態にばらつきがある」ため、事前確認が重要です。
| 手段 | 主な特徴 | メリット | デメリット |
| 競売 | 裁判所の公開物件 | 相場より安い可能性 | 内見不可の場合がある |
| 空き家バンク | 自治体が紹介 | 取得に補助金を活用できる場合がある | 修繕が必要な物件が多い |
例えば、空き家バンク物件を工事調整しながら活用すれば、初期費用を抑えつつ需要に合った家へ再生できます。
つまり、「手間を惜しまない人」ほど、掘り出し物の物件に出会う可能性が高まります。
未公開物件を扱う不動産会社とつながる
高利回りの戸建て物件を効率よく見つけるには、「未公開物件」を扱う不動産会社とつながることが重要です。
未公開物件には、売主の事情から一般に流通しないケースがあり、好条件の物件に出会える可能性があるからです。
また、「周辺に工場や病院があり、駐車場付きの2LDK戸建て」といった条件を、非公開物件を取り扱う不動産会社に伝えることで、候補物件を提案してくれる場合もあります。
表に出る前の物件なので、他の不動産投資家と競合せず、普通よりラクに物件を入手できるケースもあります。
このように、未公開物件を扱う不動産会社とつながることで、高利回りの戸建てが見つかりやすくなるのは間違いありません。
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まとめ
地方の戸建て投資は、物件価格が安く、競合も少ないため、都心部と比べて高利回りを狙いやすい投資手法です。
特にリフォームや管理方法を工夫すれば、安定した収益を得られる可能性もあります。
しかしながら、空室リスクや遠隔地ゆえの管理の難しさといったリスクも無視できません。
こうしたリスクを避けつつ安定的に運用するためには、立地や物件の状態をよく見極め、利回りの高い優良物件を選定することが重要です。
中でも、築古で安価な物件をリフォームして価値を高める手法は有効です。
なお、弊社アルバリンクでは、高利回りが期待できる地方の戸建て投資物件を紹介しています。
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この記事の監修者
河田 憲二
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