戸建て投資で利益になる物件の選び方は？優良物件の見極め方や不動産会社選びのコツを徹底解説！
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「戸建て投資を始めたいけれど、どんな物件を選べば失敗しないのか分からない」
「不動産会社に勧められるまま買ってしまって大丈夫かな…？」
このような悩みを持っていませんか？
初めての方にとって、投資用物件の選定は大きなハードルのひとつです。
しかし、正しい選び方のポイントを押さえることで、安定した家賃収入や資産価値の向上を実現することも可能です。
もちろん、どんな物件にもリスクはあります。
特にボロ戸建てや中古物件など、利回りの高さだけに惹かれて判断してしまうと、想定外の出費や空室リスクに直面することもあります。
そこで本記事では、戸建て投資の初心者でも理解しやすいよう、以下のようなテーマで解説していきます。
最後まで読むことで、「物件の見極め方」や「失敗しないための注意点」がしっかり理解でき、安心して戸建て投資に取り組めるようになります。
そして、こうしたリスクを抑えつつ収益を得る方法のひとつが、「訳あり物件」の戸建て投資です。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、そうした利回りの高い戸建て投資物件を多数取り扱っており、初心者の方にもわかりやすくサポートを行っています。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
戸建て投資における物件の3つの種類と特徴
戸建て投資では、物件の種類によって特徴や収益構造が大きく異なるため、それぞれの性質を理解して選ぶことが重要です。
この章では、以下のような3種類の物件について概要を整理しながら解説します。
なお、以下の記事では、戸建て投資に必要な費用の相場や、コストを抑える方法についても詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
新築・築浅戸建て：高額だが手間が少ない
新築または築浅の戸建ては、購入価格が高めでも手間が少ない点が魅力です。
新しい物件であるほど設備や構造が劣化していないため、大規模な修繕が発生しにくい傾向があります。
加えて、見た目がきれいで設備も最新に近いため、初回の入居付けがスムーズに進みやすい点も特徴です。
また、長期で見ても修繕費が一定期間抑えられるので、収支が安定しやすいというメリットもあります。
たとえば、新築物件を購入した場合、10年間ほどは給湯器交換や外壁補修の可能性が低いケースが多く、初期費用以外の負担が軽い運用ができます。
ただし、価格が高いため利回りは下がりやすく、強気な家賃設定は難しいと考えられます。
総じて、手間をかけずに安定した運用を望む場合、新築・築浅は選択肢として有効でしょう。
中古戸建て：コストを抑えて利回りを高める
中古戸建ては、新築より初期費用を抑えながら、利回りを高めやすい点が大きな魅力です。
その理由として、中古物件は市場価格が落ち着いており、建物価値がすでに減価している傾向があるため、取得価格が相対的に低くなるためです。
同じ家賃水準のエリアでも、購入価格が抑えられれば表面利回りだけでなく実質利回りも高くなります。
たとえば、新築が2,000万円前後の地域でも、中古戸建てであれば600万〜1,000万円台で購入できる場合があります。
そこに水回りや内装を30万〜100万円ほど改善し、家賃6万円で貸した場合、新築より利回りが高くなるケースがあります。
したがって、中古戸建ては「初期費用を抑えつつ安定した家賃収入を得たい人」に向いており、利回り重視の投資戦略と相性が良い選択肢と言えます。
ボロ戸建て：DIYやリフォームで再生投資が可能になる
ボロ戸建ては、DIYやリフォームで再生できるため、少ない資金でも価値を高められる点が大きな特徴です。
なぜなら、外観は古くても構造に問題がなければ、壁紙や水回りなどの内装を改善するだけで住める状態に近づけられるからです。
また、自分でできる部分はDIYで仕上げれば、業者依頼より費用を抑えられ、結果として実質利回りが高くなります。
例として、購入価格150万円の物件に対し、DIYで仕上げられる部分を活用し、全体のリフォーム費用を50万円に抑えた場合、合計投資額が200万円となります。
家賃5万円で貸せたとすると、年間家賃は60万円となり、表面利回り30％と高い水準になります。
このように、ボロ戸建ては手間はかかるものの、工夫しながら再生できるため、少額資金から投資を始めたい人や高利回りを狙いたい人に適した選択肢です。
ボロ戸建てをDIYで再生する方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
利益になる戸建て投資物件の選び方3選
戸建て投資で確実に利益を得るためには、物件価格だけで判断するのではなく、長期的な収益に影響する複数の要素を見極めることが欠かせません。
この章では、収益性の高い物件を選ぶ際に重要となる次の3つのポイントについて解説します。
高利回りだけでなく、安定収益が見込めるか
安定した戸建て投資を目指すなら、高利回りだけで判断せず、長期間収益が続くかどうかを確認することが不可欠です。
利回りは見かけの数字だけで判断すると、修繕費や空室期間によって収益が下がるリスクがあります。
特に表面利回りだけを見ると実態と乖離する場合があり、修繕費や税金などを含めた実質利回りを計算することが重要です。
以下は表面利回りと実質利回りの違いです。
| 項目 | 表面利回り | 実質利回り |
| 定義 | 家賃÷購入価格 | (家賃−年間費用)÷購入価格 |
| 費用反映 | なし | 修繕費・税金などを反映 |
| 信頼性 | 低い | 高い |
仮に月7万円で貸せる物件を800万円で購入し、年間費用が20万円かかるとすると、表面利回りは10％超ですが、実質利回りは8％程度になります。
このような計算を事前に行うことで、収益のブレを抑えられます。
総じて、利回りは数値だけでなく「安定性」に注目することが大切です。
以下の記事では、戸建て投資の平均利回りについてわかりやすく解説していますので、ぜひこちらも合わせてご覧ください。
土地付きで将来的な売却も視野に入れられるか
将来的な売却を見据えると、土地付きの戸建て物件を選ぶことが望ましいです。
建物は経年劣化しますが、土地には価値が残るため、長期の運用後でも売却しやすいという特徴があります。
一方、土地の価値が低い場合や再建築不可の条件を満たさない土地では、将来的に買い手が見つかりにくく、売却が難しくなる可能性があります。
たとえば、土地の評価額が安定しているエリアで戸建てを購入した場合、10年以上保有したあとでも土地価値がほぼ維持されたまま売却できるケースがあります。
逆に、土地の価値が低い地域では、建物の劣化に伴って総資産価値も下落し、売却額が大幅に下がることも考えられます。
このように、土地の価値を考慮した物件選びは、長期的な出口戦略の観点からも必須であると言えるでしょう。
ファミリー層など長期入居が期待できる間取りか
長期入居が期待できる間取りの物件を選ぶことも、戸建て投資で利益を残すために有効です。
戸建て賃貸の主な入居者はファミリー世帯であるため、主に以下の要素が求められます。
- 2LDK〜3LDK以上の広さ
- 収納の多さ
- 生活動線の良さ など
特に、子どもがいる世帯は長期入居になりやすく、入れ替わりが少ないため、空室のリスクを抑えられます。
また、駐車場や庭の有無なども大きなポイントで、使い勝手の良さが入居期間に直結します。
たとえば、3LDK・駐車場2台分の物件で、周辺環境が落ち着いている場合、入居者が3年以上継続する可能性が高まりやすい傾向があります。
一方、間取りが狭い物件や収納が少ない物件では、引っ越しが早く、家賃収入が不安定になる場合があります。
このように、ファミリー層が求める条件を満たした物件を選ぶことが、長期的な収益を維持する鍵になります。
優良な戸建て投資物件を選ぶ7つのコツ
戸建て投資で安定した収益を得るには、見た目や価格だけで判断するのではなく、長期運用に耐えうる物件かどうかを多角的に確認する姿勢が欠かせません。
この章では、以下のような7つの判断材料を整理し、それぞれがなぜ重要なのかを具体的に解説します。
新耐震基準（1981年6月以降）の物件を選ぶ
新耐震基準の物件を選ぶことは、安全性と長期的な収益安定を確保するうえで非常に重要です。
1981年（昭和56年）6月以降に適用されている建築基準法の耐震基準のことです。
大地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを目的として定められました。
耐震性の高い物件は貸し出す際の安心感があり、金融機関の融資審査でも有利になる場合があります。
また、旧耐震の物件に比べて地震保険料が抑えられることもあり、ランニングコストの面でも有利です。
仮に旧耐震の物件を安さだけで選んだ場合、あとから基礎補強や耐震工事が必要になり、数十万円〜100万円以上の費用がかかる可能性があります。
対して新耐震基準の物件であれば、初期費用は高めでも長期的に修繕負担が少なくなるでしょう。
つまり、新耐震基準の物件を選ぶことは、リスクを抑えつつ安定した運用を目指すうえで欠かせない視点です。
不動産投資の地震リスクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、一度目を通していただくことをおすすめします。
致命的な欠陥がないか確認する（基礎・配管など）
建物に致命的な欠陥が潜んでいないか確認することは、購入前に必ず行うべき重要な工程です。
外観がきれいに見えても、基礎のひび割れや配管の腐食など、見えない部分に問題が存在する場合があります。
こうした欠陥は、購入後に大きな修繕費を生む原因となり、収益に直接悪影響を与えます。
たとえば、配管の劣化に気づかず購入した場合、入居後に水漏れが発生し、数十万円規模の修繕が必要になる可能性があります。
また、基礎に大きなクラックがある物件を購入した場合、補強工事にかなりの費用がかかることもあるでしょう。
このように、基礎や配管など目に見えない部分を丁寧に確認することは、長期的な運用の安定を確保する上で欠かせません。
安定した賃貸需要が期待できるエリアか確認する
安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことは、戸建て投資の収益を守るための最重要ポイントです。
賃貸需要は、生活施設の充実度や交通アクセスなどに左右されます。
人口が減少している地域では空室が発生しやすく、賃料を下げても入居が決まらないケースが生じる可能性があります。
たとえば、生活施設が充実した地域の3LDK戸建てを保有した場合、長期で入居者が続きやすく、家賃収入が安定する可能性があります。
逆に、買い物施設や公共交通が乏しい地域では、入居が見つかりにくく、家賃を下げても空室が続くことがあり得ます。
つまり、エリアの賃貸需要を適切に把握することが、安定した投資運用につながる重要な判断基準となります。
都心と地方では戦略を変える必要がある
戸建て投資では、都心と地方で求められる戦略が異なるため、地域に合わせて方針を調整することが有効です。
都心は物件価格が高く利回りは低くなりがちですが、生活利便性が高く人口も集中するため、空室リスクが比較的低い傾向があります。
一方、地方は取得価格が抑えられ利回りを高くしやすいものの、エリア選びを誤ると家賃を下げても入居が決まらない可能性があります。
たとえば、都心で3,000万円台の物件を購入した場合、月々の家賃収入が安定しやすいものの利回りは控えめになることがあります。
反対に、地方で数百万円の物件を購入した場合、家賃が一定であれば利回りは高く見えますが、空室期間が長引く可能性もあります。
このように、地域の特性と自身の投資スタンスを照らし合わせて戦略を調整することが、リスクを抑えつつ収益を積み上げるために不可欠です。
駐車場や間取りなどニーズに合う仕様を重視する
入居者のニーズに合った仕様を備えた物件を選ぶことは、長期入居につながる重要な要素です。
戸建て賃貸の主な利用者はファミリー層であり、駐車場の有無や間取りの広さなど、日常生活のしやすさが重視される傾向があります。
特に車移動が中心となる地域では、駐車場が1〜2台分あるかどうかが入居希望に大きく影響します。
たとえば、駐車場がなく近隣に確保も難しい物件だった場合、家賃を下げても入居者が見つかりにくい可能性があります。
一方、駐車場2台分・3LDK・収納豊富といった仕様を備えた物件であれば、多少賃料が高くても入居が決まりやすく、長期間の定着も期待できるでしょう。
このように、生活ニーズを満たす仕様を重視することは、安定収益を確保するうえで欠かせない視点です。
周辺の家賃相場と利回りを比較する
周辺の家賃相場と利回りを比較することは、適切な収益性を判断するうえで欠かせません。
利回りは投資判断において代表的な指標ですが、表面利回りだけでは実情をつかみにくく、修繕費や税金などを差し引いた「実質利回り」で比較する必要があります。
さらに、家賃相場が低いエリアでは購入価格が安くても収益が伸びにくく、実質利回りが想定より落ち込む可能性があります。
以下は表面利回りと実質利回りの違いをまとめた表です。
| 項目 | 表面利回り | 実質利回り |
| 計算方法 | 家賃÷購入価格 | (家賃−年間費用)÷購入価格 |
| 費用の反映 | 無し | 修繕費・税金など含む |
| 信頼性 | 低め | 高い |
| 判断精度 | 乏しい | 実態に近い |
たとえば、800万円で購入した物件を月7万円で貸し、年間費用が20万円だった場合、表面利回りは10％台になりますが、実質利回りは8％ほどに下がります。
この違いを理解せず投資すると、修繕リスクや空室期間で収益が想定より減ることがあるでしょう。
したがって、利回りはあくまでも「総合的に判断する材料」であり、家賃相場や費用を合わせて比較することが重要です。
インフラ整備計画を確認する
自治体や地域のインフラ整備計画を確認することは、将来の賃貸需要や資産価値を見極めるうえで役立ちます。
道路拡張、商業エリアの開発などは、生活利便性の向上と人口流入につながりやすく、賃貸需要の増加が期待できます。
たとえば、新しい商業施設が建設される予定がある地域で戸建てを購入した場合、利便性向上に伴い入居需要が高まる可能性があります。
一方、公共交通の縮小が計画されている地域で物件を購入した場合、賃貸需要が落ち込み、家賃を下げても入居が決まりにくくなる場合も考えられます。
このように、地域の将来性を判断するうえでインフラ整備の状況を確認することは、安定運用を行うための重要な材料になります。
物件価格と想定修繕費用を事前にシミュレーションする
物件価格と修繕費用を事前にシミュレーションしておくことで、予期せぬ支出による収益悪化を防ぎやすくなります。
戸建て物件は経年によって修繕が必要になる箇所が多く、築年数が古いほど費用が増える傾向があります。
あらかじめ修繕項目ごとに費用を見込み、その上で利回りの計算に組み込むことで、収益のブレを抑えることができます。
たとえば、600万円でうまく購入できたと思っても、直後に以下のような費用が必要になる場合が考えられます。
- 外壁塗装70万円
- 配管修繕30万円
- 給湯器交換15万円 など
こうした費用を見込まずに購入すると、収支が一気に悪化するでしょう。
すなわち、購入前の段階で修繕費を含めた収支シミュレーションを行うことこそ、リスクを抑えて安定経営につなげるための基本となります。
収支計画書の作成手順については、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
戸建て投資の物件選びでありがちな3つの失敗パターン
戸建て投資は比較的始めやすいものの、選び方を誤ると収益が安定せず後悔につながることがあります。
そこで、この章では、次のような代表的な失敗例を取り上げ、それぞれの原因と対策を整理します。
修繕費が想定より高額になった
修繕費が予想以上にかかり、収益が圧迫されるケースは戸建て投資で特に多い失敗です。
戸建ては構造部分から設備まで多くの箇所が経年劣化しやすく、築年数が古いほど修繕ポイントが増える傾向があります。
また、購入前の調査が不十分だと、見えない部分で深刻な劣化が進んでおり、入居後すぐに修繕が発生するケースも考えられます。
たとえば、築30年の物件を購入した場合、外壁補修や配管の腐食修理にそれぞれ数十万円が必要になる可能性があります。
これらを事前に見込んでいなかった場合、初年度の収益が大きく削られ、黒字化まで時間がかかることがあり得ます。
こうしたリスクを避けるためには、購入前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼したり、修繕シミュレーションを立てたりすることが重要となるでしょう。
建築士などの専門家が住宅の状態を客観的にチェックし、劣化状況や欠陥、修繕が必要な箇所を評価する調査のことです。
入居者がなかなか見つからない
入居者が決まらず空室期間が長引く失敗は、収益低下の大きな原因になります。
戸建て賃貸はファミリー世帯が中心であり、生活しやすい環境でなければ入居が決まりにくい傾向があります。
主なポイントは以下の通りです。
- 学校・病院の有無
- スーパー・商業施設までの距離
- 交通の便
- 間取りの広さ
- 駐車場の有無 など
また、家賃が相場より高い場合や、設備が古く印象が悪い場合にも、入居者が集まりにくい状況が生まれます。
たとえば、生活利便性が低い地域で家賃を相場より高く設定してしまった場合、入居希望者が現れず、数か月以上空室が続く可能性があります。
逆に、相場に合わせた家賃に変更し、内装の一部をリフォームした場合、短期間で入居が決まることも考えられます。
賃貸需要や相場を考慮した対策を講じることで、空室リスクを軽減し、安定した収益を目指せるようになります。
再建築不可の土地を買ってしまった
知らずに再建築不可の土地を購入してしまうことは、戸建て投資における大きな失敗につながります。
現在建っている建物を取り壊したあと、新しい建物を建てることが法律上できない土地を指します。
こうした土地は銀行融資が通りにくく、将来の売却も難しくなり、出口戦略が大幅に制限されてしまいます。
たとえば、再建築不可の物件を低価格で購入した場合、一見すると利回りが高く見えますが、建物の老朽化が進んだ際に建て替えができず、修繕に多額の費用が必要になることがあります。
さらに、売却しようとしても買い手が限られるため、資産価値が維持しづらい状況が想定されます。
したがって、接道条件や法令上の制約を必ず確認し、再建築可能な土地を選ぶことが、投資としての安全性を高めるために不可欠です。
再建築不可物件を選ぶことのデメリットについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひご一読ください。
信頼できる不動産会社・担当者を見極める4つのポイント
戸建て投資を成功に導くためには、信頼できる不動産会社や担当者をパートナーとして選ぶことが欠かせません。
この章では、次の4つの観点から見極めのポイントを整理します。
なお弊社アルバリンクは、多数の戸建て投資実績や具体的な事例に基づき手厚いサポート体制を整えております。
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戸建て投資の実績や事例が豊富にあるか
戸建て投資の実績が豊富な担当者を選ぶことは、安定した物件選びに直結します。
豊富な事例を持つ担当者は、エリアごとの賃貸需要や修繕リスクなどの知識が蓄積されており、初心者では気付きにくい課題まで見通した提案ができます。
さらに、複数の成功パターンや失敗事例を把握しているため、投資プランの作成において現実的な判断がしやすくなります。
たとえば、同じ築年数の戸建てでも、構造や立地の違いによって修繕リスクが大きく変わる場合があります。
実績がある担当者なら、過去の経験をもとに「このタイプの物件は配管トラブルが起きやすい」「需要が高く空室になりにくい」といった具体的な助言を行うことが可能です。
このように、事例に基づいたアドバイスを得られる担当者を選ぶことで、投資判断の精度が高まり、失敗を避けやすくなるでしょう。
物件のデメリットも正直に説明してくれるか
信頼できる担当者かどうかは、物件のデメリットを包み隠さず説明してくれるかどうかで判断できます。
不動産は高額な資産であり、購入後にリスクが発覚すれば大きな損失につながります。
誠実な担当者は、メリットだけでなく、修繕リスクや今後の人口動向などの懸念点についても明確に伝え、冷静な判断を促してくれます。
たとえば、外観はきれいな戸建てでも、配管の老朽化や耐震性の問題が潜んでいる場合があります。
信頼できる担当者なら「この部分は将来修繕費がかかる可能性がある」といった情報も共有し、事前に修繕費を見込んだ収支計画を提案してくれるでしょう。
こうした姿勢がある担当者を選ぶことで、購入後のトラブルを未然に防ぎ、納得したうえで物件を選定できます。
収支計画や出口戦略までサポートしてくれるか
収支計画と出口戦略まで丁寧にサポートしてくれる担当者は、投資の伴走者として非常に頼りになります。
戸建て投資は修繕費や賃貸需要など、収益性に影響する要素が多く、計画の立て方次第で結果が大きく変わります。
たとえば、購入直後の家賃収入が十分でも、将来的にエリアの人口減少が進む可能性がある場合、売却を視野に入れた計画が不可欠です。
その点、専門知識を持つ担当者なら、利回り計算の方法や出口戦略の選択肢など必要な情報を体系的に示してくれるため、初心者でも判断しやすくなります。
このように、入居付けから売却までをカバーできる担当者を選ぶことが、安心して長期運用を続けるための近道です。
以下の記事では、物件の種類別にとるべき出口戦略について解説していますので、ぜひ参考にしてください。
質問に対して迅速かつ丁寧に回答するか
質問への対応スピードと丁寧さは、担当者の信頼性を測る重要な基準です。
投資用物件の検討では、判断の早さが成功を左右する場面が多くあります。
返信が遅い担当者では、人気物件の購入タイミングを逃したり、必要な調査が進まず不安が募る原因となります。
たとえば、質問を送った際に数時間以内に回答が届き、必要な資料も併せて提供してくれる担当者なら、その後の運用でもスムーズなやり取りが期待できます。
一方で返事が数日遅れたり、説明が曖昧な担当者の場合、長期的なサポートに不安が残る可能性が高いです。
以上を踏まえると、対応の丁寧さやスピードを確認することで、安心して任せられる担当者を見極めやすくなります。
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まとめ
戸建て投資において最も重要なのは、「物件選び」です。
新築・中古・ボロ戸建てといった物件の種類ごとに特徴とメリット・デメリットがあるため、自分の投資スタイルや資金状況に合った選択が求められます。
特に初心者は、空室リスクや再建築不可といった落とし穴に注意が必要です。
こうしたリスクを回避するためには、「利回りの高い優良物件」を見極める力が不可欠です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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