「戸建てvsアパート」投資するならどっちがいい？【14項目を比較】
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不動産投資を始めてみたいけど、「戸建て」か「一棟アパート」どちらにすべきか決めきれないとお悩みではないでしょうか。
結論から申し上げると、自己資金や経験が少ない初心者なら「築古戸建て」、資金も経験も豊富なら「一棟アパート」に投資すべきです。
なぜなら、築古戸建ては少額でスタートできるため、失敗リスクが低い投資手法だからです。
そのため、投資初心者の方は、まずは戸建てで投資経験を積み、一棟アパートにステップアップするのが安定した不労所得を得るうえでおすすめです。
最初から、多額のアパートローンを組んでしまうと、空室や金利上昇で返済が苦しくなり、事業が立ち行かなくなるリスクさえあります。
そこで、この記事では、以下の内容について詳しく解説します。
最後まで読めば、あなたの経験と資金力に合った投資スタイルが明確になり、失敗を避けつつ不労所得への第一歩を踏み出せるはずです。
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目次
【結論】戸建てか? アパートか? 「資金と経験」で判断しよう
不動産投資を始めるにあたって、「戸建て」と「一棟アパート」のどちらを選ぶべきかは、あなたの「資金力」と、投資家としての「経験」によって分かれます。
なぜなら、両者は購入価格や管理の手間がまったく異なり、自分の実力に見合わない物件を選んでしまうと、経営が立ち行かなくなるリスクが高まるからです。
そのため、投資家として今の自分がどのステージにいるのかを冷静に見極め、自分に合った投資対象を選ぶことが重要です。
■築古戸建て投資がおすすめの人
- 資金が少ない人
- 数百万円規模で購入できる築古戸建ては、手元資金が少ない方でも始められます。
自己資金だけで購入すれば、ローン返済、金利上昇のリスクもありません。 - 不動産投資の経験がない人
- 不動産投資では、想定外の修繕費発生や、空室期間の長期化といった見込み違いが起こる可能性があります。
戸建て投資は初期投資が少なく済むため、万が一事業がうまくいかない場合でも、損失を抑えやすい投資手法です。
また、物件を売却する際も、戸建ては投資家だけでなくマイホームを探している一般層にも売却が可能です。
■一棟アパート投資がおすすめな人
- 資金が豊富にある人
- 数千万円単位の融資を使うことも多い一棟アパートでは、頭金や不測の事態に備えた手元資金が豊富にある人におすすめです。
- 不動産投資の経験がある人(戸建て経験者はなお良し)
- アパート経営では、複数の入退去管理や空室対策、大規模修繕など、高い経営判断が求められます。
そのため、不動産投資の経験が一定程度ある方におすすめです。 - 効率よく資産規模を拡大したい人
- 1回の投資で複数の部屋の収入源を確保できるため、効率よく資産規模を拡大させたい方に向いています。
まだ不動産投資の経験がなく、手元資金も限られている場合は、リスクを抑えやすい築古戸建て投資から始めるとよいでしょう。
弊社とお付き合いのある不動産投資家さんは、空き家投資（築古戸建て投資）だけでFIREを達成していますので、築古戸建てにはチャレンジする価値の高い不動産投資と言えます。
戸建てとアパートのメリットとデメリットを比較【14項目】
投資判断において重要なことは、投資対象ごとのメリット(強み)とデメリット(弱み)を把握することです。
以下の表は、「築古戸建て」と「築古アパート」を14項目で比較したものです。
| 判断軸 | 築古戸建て | 築古アパート |
|---|---|---|
| 物件価格 | 50万~500万円台が中心 | 1,000万~3,000万円台 |
| 初期費用 | 〇 低い(現金購入も可) | △ 高い(登記・融資費用重い) |
| 利回り (収益性) | 〇 高い (10~20%超も現実的) | 〇 中~高(8~12%が現実ライン) |
| キャッシュフロー | 〇 大きく出るが金額は小さい | 〇 大きく出るがローン・空室で多少ブレる |
| ローン | △ 組みにくい(耐用年数・評価低) | 〇 組みやすい(事業性評価) |
| 管理の手間 | 〇 少なめ(1戸・単純) | △ 多い(複数戸・入退去頻発) |
| 運用コスト | 〇 安い(管理費ほぼゼロだが修繕費がかかる) | △ 高い(共用部清掃・管理) |
| リフォーム範囲 | 〇 自由度が高い(自己判断) | 〇 多少制限あり(全体最適が必要) |
| 立地 | △ 郊外・地方が多い | 〇 駅遠でも成立しやすい |
| 賃貸需要 | 〇 ファミリー・ペット需要 | 〇 単身・低家賃層が厚い |
| 安定収入 | 〇 長期入居傾向だが、空室になると収入ゼロ | ◎ 分散され安定 |
| 資産性 | 〇 建物価値はないが土地価値あり | 〇 土地+収益評価あり |
| 競合 | 〇 少ない(参入障壁あり) | △ 多い(同質物件が多い) |
| 出口戦略 | 〇 選択肢が複数あり(基本は保有) | ◎ 売却・買い替えしやすい |
以下、各項目について分かりやすく解説していきます。
物件価格
戸建てと一棟アパートでは、物件の価格帯が異なります。
築古戸建ての場合、「50万~500万円台」が中心であるため、会社員が貯蓄を使って現金での購入も十分可能です。
融資を利用せず物件を購入できれば、ローン返済のリスクがなく、手元に収入が残りやすいというメリットがあります。
一方、築古アパートの場合、安くても「1,000万~3,000万円台」の価格帯になります。
この予算規模になると、多くの人にとって金融機関からの融資が必要です。
激安物件の探し方を詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
初期費用
初期費用(諸費用)についても、価格が安い築古戸建ての方が負担を抑えられます。
一棟アパートの場合、数千万円単位の物件価格に対して、不動産会社へ支払う仲介手数料や、登記にかかる登録免許税などの費用が必要です。
さらに、銀行融資を利用する際に「融資事務手数料」や「保証料」といった費用が発生します。
これらの諸費用は、購入価格の7~10%程度になることが多く、物件購入費以外に百万円単位のまとまった現金が必要になります。
一方、物件価格の安い戸建て投資では、仲介手数料を抑えられるうえ、現金購入の場合、融資関連の費用が一切かかりません。
また、築古戸建ては自分で清掃や簡単な修繕(DIY)を行うことで、初期のリフォーム費用をコントロールしやすい点も特徴の一つです。
戸建て投資の費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
利回り
「利回り」は、投資資金に対してどれだけの家賃収入が得られるかを示す指標です。
築古戸建ての場合、利回りが「10~20%」を超える物件も珍しくありません。
築古戸建ての市場では、法定耐用年数を超えた物件が売りに出されることが多くあるためです。
これらは建物の評価額がつかないため、時には土地値以下という非常に安い価格で取引されます。
安く購入してリフォームを行い賃貸に出すことで、投資総額を抑えつつ家賃収入を得られるため、高い利回りを実現することが可能です。
一方、一棟アパートの平均的な利回りは「8~12%程度」に落ち着く傾向にあります。
一棟アパートは、投資用物件として金融機関の融資対象にもなりやすく、多くの投資家が購入を検討するため、極端な安値で購入できることはあまりありません。
築古戸建て投資と比べると、初期投資が必要な分、利回りは低くなる傾向です。
築古戸建てで高い利回りを狙う方法ついて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
キャッシュフロー
築古戸建てと一棟アパートでは、キャッシュフローにも大きな違いが出ます。
家賃収入から管理費や固定資産税、ローン返済などを差し引いて、最終的に手元に残る現金のこと。
「キャッシュフロー = 家賃収入 – 運営経費 – ローン返済」
物件価格が安い築古戸建ては、現金で購入するケースが多く、その場合、ローン返済が必要ありません。
そのため、家賃の総収入は一棟アパートより少ないものの、収入の大部分がそのまま利益として手元に残ります。
よって、築古戸建て投資でも、1軒ずつ積み上げていけばFIREは可能です。
一方、一棟アパートは部屋数が多い分、家賃収入の総額は大きくなります。
しかし、多くの場合は融資を利用しているため、毎月数十万円単位のローン返済を差し引かなければなりません。
また、満室であれば大きなキャッシュフローが見込めますが、空室が増えたり、金利が上昇して返済額が増えたりすると、一気に手残りが減るリスクも抱えています。
不動産投資の手残りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
ローン
不動産投資における「融資(ローン)」の活用にも違いがあります。
金融機関の重要な審査基準の一つが、建物の「法定耐用年数」です。
建物の構造や用途別に国税庁が定めた、新築からその資産の価値がなくなるまでの期間のこと(木造住宅の場合:22年)
築古戸建ての多くは法定耐用年数を経過しているため、金融機関からは「担保としての価値が低い」と判断されやすく、長期のローンを組むハードルは高くなります。
一方、一棟アパートは「収益を生み出す事業」として評価されやすく、耐用年数を超えていても融資が出るケースが比較的多くあります。
特に高年収のサラリーマンなど契約者の属性が良ければ、その信用力で数千万円単位の資金を調達し、規模の大きな物件を運営することが可能です。
戸建て投資のローンついて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
管理の手間
物件を購入後の「管理の手間」を比較すると、一般的に戸建ての方が手間がかかりません。
なぜなら、戸建て賃貸の場合、入居者が建物を維持管理をしてくれるためです。
契約内容にもよりますが、庭の雑草処理や敷地内の清掃は入居者自身が行うことが一般的です。
また、主なターゲットであるファミリー層は、子供の学区などの関係で一度入居すると長く住む傾向があるため、頻繁な退去や原状回復リフォームの対応に追われにくくなります。
一方、廊下やメールボックス、階段などの「共用部」があるアパートでは、定期的な清掃や点検が欠かせません。
また、複数の入居者が集まる集合住宅では、入退去管理が増えるだけでなく、「隣の部屋がうるさい」「ゴミ出しルールを守っていない」など、トラブル対応を求められることもあります。
管理を管理会社に委託できますが、家賃収入の「5%程度」の管理委託費が必要です。
投資家さんに話を聞いたところ、自主管理にしても連絡がかかってくることは「3～6か月に1回」だそうです。
運用コスト
物件を維持するための運用コストは、戸建ての方が安く済みます。
戸建て投資の特徴は、マンションやアパートのような共用部が存在しないことです。
共用部の電気代や、廊下・階段の清掃・メンテナンス費がかかりません。
給湯器の交換や屋根・外壁のメンテナンス費などは必要ですが、管理会社を使わずに自分で管理すれば、毎月の運用コストを抑えられます。
一方、一般的に管理会社に委託することが多い一棟アパートの場合、管理委託費だけでなく、消防設備の点検や受水槽の清掃など、法律で義務付けられた点検費用もかかります。
たとえ空室が発生して家賃収入が減っても、これらの運用コストはかかり続けるため、ある程度余裕をもった収支計画を立てる必要があります。
リフォーム範囲
物件の価値を維持・向上させるリフォームに関しては、戸建てのほうが自由度は高いと言えます。
外壁から内装、間取りの変更まですべてオーナーの判断で自由に決められ、「庭を整備して家庭菜園ができるようにする」、「駐車スペースを1台から2台にする」なども可能です。
コスト面においても、DIYでコストを抑えるといった戦略もできます。
一方、一棟アパートも自由にリフォームは可能です。
しかし、アパートの場合、規模や費用が大きくなりやすいため、むやみにリフォームして失敗すると取り返しがつきません。
よって、建物全体の綿密な修繕計画が求められます。
戸建て投資のリフォームついて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
立地
不動産投資における「立地」の考え方は、ターゲットとする入居者層によって正解が異なります。
単身者や学生をターゲット層とする一棟アパートは、駅に近いエリアに建てられることが多く、利便性や資産価値の面で有利です。
なぜなら、通勤や生活利便性を重視するターゲット層は、「駅徒歩10分以内」が物件選びの必須条件となることが多いためです。
逆に言えば、駅から遠いアパートは、よほど家賃を下げない限り空室リスクが高まります。
一方、駅から離れた郊外や住宅地に多く存在する築古戸建ては、利便性や資産価値の面では一棟アパートより劣ります。
もっとも、戸建てのターゲットであるファミリー層は、駅近よりも「落ち着いた住環境」や「駐車場」「広い間取り」などを重視する傾向です。
そのため、駅から離れた立地でも、駐車場が確保できれば賃貸需要は十分に見込めます。
競合物件が少ない郊外エリアで、安く物件を仕入れられれば、利回りの高い物件で安定した家賃収入を得ることも可能です。
賃貸需要
賃貸需要で比較した場合、市場規模の大きさでは、アパート（単身向け）が有利です。
なぜなら、日本の賃貸市場の約6~7割は単身向け物件が占めると言われているなか、戸建ての主なターゲットはファミリー層であるためです。
アパートがターゲットとする学生や単身の社会人は、常に市場を循環し、退去が発生しても次の入居者が見つかりやすい「流動性の高さ」が特徴と言えます。
一方、戸建て賃貸の主なターゲットであるファミリー層は、市場の絶対数では単身者には劣りますが、一度入居すると長く入居する傾向があります。
安定収入
家賃収入の安定性の面では、部屋数の多いアパートが有利です。
なぜなら、一棟アパート(例えば6戸)の場合、仮に1人が退去しても、残りの5戸から家賃が入ってくるため、収入がゼロになるリスクはかなり低いためです。
この「リスク分散効果」をうまく活用することで、毎月のローン返済しながらも安定した賃貸経営を続けることもできます。
一方、1戸の戸建てを運用しているだけの場合、入居者がいれば満室経営ですが、退去すれば収入はゼロです。
一度決まれば長期入居が見込める戸建て賃貸ですが、いざ退去が発生すると、次の入居者が決まるまでの固定費の支払いを、手元資金から持ち出す必要があります。
戸建て投資で借り手がつかない場合の対策を詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
資産性
将来どれくらいの価値が残るかという「資産性」については、戸建てと一棟アパートでは評価するポイントが少し異なります。
日本の不動産市場では、耐用年数(22年)を超えた木造住宅の価値は、ほぼゼロに近づいていきます。
つまり、築古戸建てについての資産価値は、土地の価値に集約されるということです。
一方、一棟アパートは土地の価値に加え、「どれだけ家賃収入を生んでいるか」という収益性も評価のポイントになります。
そのため、満室経営で高い利回りを維持できれば、築年数が古くても高い売却価格を期待できます。
競合
不動産投資における競合環境には、戸建てと一棟アパートでは大きな違いがあります。
一棟アパートの市場環境を見たとき、同じ駅の周辺には、似たような広さ・間取り・家賃帯のアパートがひしめき合っています。
ポータルサイトで検索すると、100件を超える競合物件がリストアップされる激戦区もあります。
さらに、大手ハウスメーカーなどが、最新設備の新築アパートを次々と供給するため、築古アパートがエリア内での競争力を維持することは困難です。
その結果、家賃を下げることでしか入居者募集できなくなるリスクがあります。
一方、築古戸建ての市場を見たとき、一般的に戸建てはマイホーム用として供給されるため、賃貸市場に出回る数は多くありません。
また、ファミリー層が求める広い間取りや専用庭を持つ賃貸物件は希少性が高く、築年数が古い、あるいは駅から多少遠くても、他に選択肢が少なく選ばれやすいという特徴を持っています。
出口戦略
投資の最後を締めくくる「出口戦略(売却)」については、戸建てと一棟アパートそれぞれ異なる強みを持っています。
一棟アパートは、投資用不動産としての市場が成熟しており、売買も活発です。
買い手となる投資家に銀行融資がつきやすいため、高い入居率を維持できれば、比較的高値で売却できます。
このような流動性の高さは、資産を買い替えながら規模を拡大していく上でも適した投資対象と言えます。
一方、築古戸建ての強みは、出口の「選択肢」が複数あることです。
一棟アパートと異なり、戸建ては投資家だけでなく、「マイホームを探している一般の方(実需層)」にも売却できます。
万が一賃貸経営が行き詰っても、リフォームして一般市場で売却すれば、投下資金を回収できる可能性は高まります。
不動産投資の出口戦略について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
戸建てで練習してからアパートに投資がおすすめ!
もしあなたが、サラリーマンや個人事業主で、将来的に「不労所得」を得てFIREしたいと考えているなら、最初のステップは「築古戸建て」から始めることをおすすめします。
なぜなら、資産拡大につながる「一棟アパート投資」を成功させるためには、大家としての経験と一定の資金力が欠かせないためです。
アパート経営には、戸建て以上にさまざまなリスクがあります。
- 空室や家賃下落
- 金利上昇
- 突発的な修繕
- 災害
- 入居者トラブルなど
これらのリスクを伴うアパート経営を、いきなり数千万円の借金をして行うのは危険です。
まずは数百万円で買える戸建て投資を通じて、入居付けや維持管理、リフォームなど、大家業の基本的なノウハウを実践を通じて身につけてください。
戸建て運用でしっかりと利益を出し、黒字の実績を作ることで、銀行から「賃貸経営ができる投資家」と評価され、好条件で融資が受けられる可能性が高まります。
とはいえ、築古戸建て投資で実績を上げるには、収益性の高い物件に投資することが欠かせません。
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まとめ
この記事では、不動産投資の対象として、「戸建て」と「一棟アパート」それぞれのメリット・デメリットを比較してきました。
記事内でお伝えした通り、一棟アパートは資産拡大のスピードが早い反面、多額の融資や運用面で高いノウハウが必要となり、初心者がいきなり挑戦するにはリスクが高いのが現実です。
まずは少ない投資で始められる「築古戸建て」からスタートし、大家としての経験と実績を積んだ後、アパート投資へ進むことが、堅実な成功ルートです。
その第一歩となる「築古戸建て投資」成功の鍵を握るのが、優良な物件情報を手に入れられるか否かです。
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この記事の監修者
河田 憲二
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