告知事項あり物件とは？売買する時の注意点

またかい？熊さん。

“不動産に掘り出し物なし”と何度も言っているのに、懲りない人だねぇ…

どれ見せておくれ。

…ふむふむ。

なるほど、確かにこれは破格の安さだ。

だが、熊さん、ここに『告知事項あり』と書いてある。

これが安い理由だろうな。

呆れたねぇ…。

平たく言えば『訳あり物件』ということだ。

いいかい、熊さんなら殺人事件が起きた賃貸物件に住みたいと思うかい？

そうだろう。

多くの人は、人が死んだ不動産を嫌う。

このような多くの人に嫌われる欠点を『心理的瑕疵』というのじゃ。

菓子じゃなく、瑕疵。

心理的な欠点を抱えている物件のことを瑕疵物件というんだ。

多くの人が不安や不快感を覚え、入居をためらう可能性がある事項は、売主が契約書を交わす前にきちんと伝えるよう法律で決められているのじゃ。

やきもち焼きが欠点なんじゃなく、そりゃ熊さんの女癖が悪いからだろう。

いいかい、不動産取引では、例えば次のような取引物件の場合は、事前告知が必要と言われておる。

1. 自殺や殺人が起きた
2. 火事や事件で死亡者が出た
3. 家で病死後、長期間発見されなかった
4. 風俗店や暴力団事務所など、住宅以外に使用されていた
5. 入居者から逮捕者が出た

要は、購入者や入居者が過去の事実を知った時に“それを知っていたら契約はしなかった”という事態に発展しかねない問題は事前に告知、説明しておくという考え方だな。

このような心理的瑕疵物件の事前告知を怠った場合は、瑕疵担保責任を追求でき、契約を白紙に戻せることになっているのじゃ。

おや、地主や大家の視点で物事を見るようになったのは不動産投資家としては大変な進歩だね。

お上もその辺のことを配慮したんだろうか、実際には告知義務はあっても、ルールはかなりあいまいになっておる。

先の例で言えば1.や2.は明らかな事故物件だが、3.以降は必ずしも事故物件とは言えない。

例えば3.の場合、マンションの一室で高齢者の孤独死というケースもあるな。

それが自然死なら事故物件とは言えないが、長期間発見されなかった場合や、自殺の疑いがある場合などは事故物件になることもある。

要するにケースバイケースで、統一されたルールにはなっていないのが現実なのじゃ。

胸先三寸というほど適当ではないが、地域によっても告知すべき期間が変わってくることは現実にある。

例えば、アパートで殺人事件が起きたとする。

住人の入れ替わりが激しい都市部では数年でその事件を知っている人がいなくなるのに対し、田舎では何十年も地域の話題として残る。

だから、物件状況報告書で事前告知すべき期間も都市部は短く、田舎は長くなるのは当然なことなのじゃ。

事故物件の場合は、次の購入者や入居者に告知すれば、その次の入居者には告知しなくて良い、という判例が基準になっているようじゃ。

そうなるな。

だから、あえて格安の事故物件を手に入れるという不動産会社や不動産投資家もいるにはいる。

そうだ。

短期間に入居者が入れ替わるような物件なら、そのぐらいのリスクを取る価値はある。

しかし、注意点もあるぞ。

まず、事件によっては遺体の強烈な臭いや跡が残っている場合がある。

また、感染性の病気で亡くなった場合は入居者が感染する恐れもある。

これらを完全に取り去るには専門家に依頼するか、大幅なリフォームや設備投資が必要になる場合があるのじゃ。

それに、次の不動産売却も簡単ではなくなる。

事故の記憶が消えないうちは、次に売ろうとしたときも“告知事項あり物件”となり、相場よりも安く取引される可能性があるからじゃ。

特に、人口減少・家余り時代に突き進むこれからは、このような“訳あり物件”は真っ先に毛嫌いされる恐れがある。

二束三文どころか、無価値になる恐れすらある。

たとえ住宅ローンを組んで物件を購入しても、返済できずに任意売却する羽目になってしまう事もある。

とは言っても、 付帯設備表や物件状況確認書で問題のない物件はそれなりの価格になるので、資金力のない熊さんにはなかなか手が届かねぇ。

悩ましいことだね～

熊さんは『大島てる』を知っているかい？

女じゃあない。

事故物件検索サイトの名前だ。

全国の事故物件情報を簡単に検索できる。

相変わらず口が悪いねぇ…。

サイトをこしらえた人も代々大家さんでね、もともとは社内閲覧用に事故物件情報を集めたのが始まりだったそうだ。

今では全国の事故物件情報を、誰でも簡単に検索できるようになっておる。

それだけ事故物件に遭遇する可能性があるというわけだな。

不動産投資家たるもの、事故物件に無頓着では居られないということが、これだけでも分かる。

さぁ、そこだ。

昔は、一度入居者が入れば、次からは普通の不動産として運用できていた。

しかし、このサイトができてからは、入居希望者や購入希望者が事故物件かどうか事前にチェックする。

てことは、事故物件は空室になるリスクが以前より増しているわけで、そういう意味でも事故物件に投資するのは、よくよく考えた方がいい時代と言えるだろうな。

そうだな。

しかし、海千山千の仲介業者や不動産業者も多いので、中古物件購入の場合には必ず『心理的瑕疵はありませんか』と不動産屋に念押しすることが大事だ。

そうだ。

さらに、買い付け証明書の備考欄には『心理的瑕疵のないこと』という条件を加えておけば万全じゃ。