所有者不明の空き家を買いたい！6つの方法やメリデメ、費用を解説！

【更新日】2026/06/05

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「所有者不明の物件でも手に入れたい！」
「でも、手続きや、進め方の順番がわからない」

このように感じる方は多いでしょう。

これまで所有者不明の空き家を入手するためには、年数のかかる面倒な手続きが必要となっていました。

しかし、最新の法改正への理解と、専門的なサポートがあれば大丈夫。
近年では所有者不明物件の所有権を取得して、投資の対象にしやすくなりました。

そこで本記事では、以下の点を不動産投資コンサルタントの専門的な視点から解説します。
購入が困難な所有者不明物件取得の参考にしてください。

• 所有者不明の空き家とは？発生の理由
• 所有者不明空き家を取得する方法
• 所有者不明空き家取得のメリットデメリット
• 必要となる税金や経費

なお、私たちAlbaLinkは、空き家や築古戸建てを専門に扱う不動産会社です。

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所有者不明の空き家とは？

所有者不明の空き家とは、以下のように定義されます。

所有者が判明しただけでは、購入の相談は前には進みません。
なぜなら、所有者と連絡が取れなければ、所有者が判明していないのと同じ状況であるためです。

実際に、所有者と交渉できないほか所有者の生死が不明、すでに所有者ではない可能性などが確認できないなどの例があります。

しかし、詳細は後述しますがここで諦めてしまう必要はありません。

所有者不明空き家はなぜ発生する？

所有者不明の空き家は、年々増え続けています。

その理由は以下の点が挙げられています。

• 人口減少や高齢化が進んでいる
• 地方から都市部への人口集中が進み不動産のニーズにばらつきが起きた
• 土地相続への意識があいまいで、相続登記の手続きが進まなかった

実際に、過疎化や少子高齢化により、65歳以上の高齢者が地域人口の50%以上を占める限界集落が全国に増え始めている状況です。

総務省の調査で、2015年と2020年を比較したところ、すべての地方で高齢化率50パーセント以上の割合が増えていました。
そのため、限界集落は今後も増えると想定されます。

参照元：過疎地域における集落の状況に関する 現況把握調査最終報告｜総務省

このような事情を背景に、所有者不明の不動産が増加しているのです。

所有者不明空き家は何が問題？

以下の引用が示すように、管理不全の空き家のうち、約9％もの割合で、所有者不明となっています。

市区町村が所有者特定事務を行った管理不全の空き家など 52.8 万件のうち、約 9％にあたる 4.7 万件は、所有者が判明するに至っていない。

引用元：2023年2月社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 空き家対策小委員会とりまとめ｜国土交通省

上記の資料ではまた、居住目的のない空き家の数自体がこの20年間で約1.9倍に増加していることが明らかになっています。

所有者不明の空き家は、周辺の環境に対してもさまざまなリスクが及びます。
空き家の荒廃が街全体に影響を及ぼすためです。

例えば、以下の様な点が挙げられます。

所有者不明の物件は所有者と各種の交渉ができないほか、勝手に立ち入りや対処もできず、手つかず状態のままになるのです。

所有者不明の空き家を購入できる6つの方法

所有者不明の空き家購入は、下記の6つの方法をとることができます。

それぞれについて、概要と手順を説明します。

自分で所有者を探して直接購入する

所有者を探して、直接購入することができれば、それがもっとも簡単で早い方法といえます。

なぜなら、手間や時間が通常の所有者がはっきりしている取引交渉と変わらなくなるからです。

ただし、年数を経た所有者不明物件は、権利関係が複雑化している事のほうが多いです。

また、良い立地で、権利関係が簡素化していたならば、他の購入希望者が先行交渉している可能性も高いでしょう。

自分で所有者を探す方法

「所有者不明土地・建物管理制度」を使う

所有者不明の空き家購入の手続きは、近年大幅に簡素化されました。

それは、所有者不明土地管理制度が2023年4月からスタートしたためです。

参照元：所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わりました。｜法務省民事局

この制度の利用ができれば、一定の条件下で、所有者不明の不動産を購入・取得することが可能になりました。

具体的には、以下の点が新しくなっています。

この制度のスタートで、所有者不明空き家を買いたい人が手続きや交渉をしやすくなりました。

「所有者不明土地・建物管理制度」手続きの流れ

「不在者財産管理人制度」を使う

「不在者財産管理人制度」は、所在不明の所有者に代わって、家庭裁判所が選任した不在者財産管理人が財産の管理を行うための制度です。

参照元：不在者財産管理人選任｜裁判所

不在者財産管理人は必要に応じ、所有者不在の不動産を売却することも可能です。

ただし、不在者財産管理人制度は開始するのが困難なケースが多いです。

その理由は、この制度を利用して裁判所に不在者財産管理人選任の申立てができる人が以下のような立場に限られるためです。

• 所有者の配偶者
• 一定の関係がある親族
• 債権者

したがってこの制度の利用は、所有者の親族などを探し、協力を得ることが必要です。

「不在者財産管理人制度」手続きの流れ

「相続財産清算人制度」を使う

「相続財産清算人制度」は、以下の場合に利用される制度です。

• 相続人の存在・不存在がわからない
• 相続人全員が相続放棄をして、相続者がいない

参照元：相続財産清算人の選任｜裁判所

これらの場合も、家庭裁判所（被相続人の最後の住所地の家庭裁判所）は債権者などの申立てによって、相続財産の清算人を選任します。

所有者及び相続人が誰もいないという状況に対応するためです。

選任された相続財産清算人は、例として以下の清算を行います。

• 旧所有者の資産を売却し、債務を清算
• 清算後残った財産を国庫に帰属させる
• 旧所有者の特別縁故者への財産分与をする

申立ができる人は、利害関係人（被相続人の債権者・特定遺贈を受けた者・特別縁故者など）と検察官に限られます。

つまり、欲しい不動産について事前に利害関係人に働きかけを行っておく必要があります。

「相続財産清算人制度」手続きの流れ

「土地所有者探索制度」を使う

前述してきた方法以外にも、法務局が中心となって所有者を探索し、不動産の適正利用・管理を進めるための法的なバックアップ制度が存在します。

近年の所有者不明土地の増加が深刻化し、登記管理レベルでも問題となったためで、相続登記の義務化も対策の一環といえるでしょう。

例として、戸籍や住民票の調査、登記官の権限強化、専門家による「所有者等探索委員」による調査などが行われています。

これらは公的な分野の制度ではありますが、所有者不明の空き家を買うために、状況を動かす助けとなる可能性があります。

「土地所有者探索制度」の手続き

参考：
表題部所有者不明土地の所有者等の探索について｜東京法務局
土地所有者の探索や土地の利活用をよりスムーズに！｜国土交通省

時効取得する

10年～20年かけて、所有者が利用していない放置された土地を入手できる「時効取得」という方法があります。

時効取得とは、他人のものや権利を一定期間継続して自分のものとして使い続けた場合に、その所有権などを取得できる民法の制度です。

参照元：不動産の時効取得とは？要件・手続き・費用｜不動産名義変更手続きセンター

この制度の存在理由は、土地や建物の事実上の状態を保護し、法的な関係をスムーズにするためのものです。

適用される実例としては、以下のようなケースがあります。

実際に所有権を取得するための期間は、以下の条件で「10年・20年」の2種類に分かれます。

必要な期間だけでも、それなりにハードルは高いのですが、時効取得するためには、さらに以下の要件を満たす必要があります。

時効取得が成立するための要件

自分の所有する隣地などで、所有者不明の土地があれば、試みるチャンスがあるかもしれません。

所有者不明の空き家を購入するメリットデメリット

ここで空き家投資のお話に戻り、所有者不明の空き家を購入するメリットデメリットを整理してみましょう。

【メリット1】立地の良い物件がある

駅の近くや、利便性の高い住宅街にあることも多い所有者不明の空き家は、通常の取引では高額で手が届かない物件を取得できるチャンスとなります。

過去に所有者不明物件の取得ハードルが高かった頃の状況で、そのまま手つかずとなっている物件にトライして取得に成功する可能性があるためです。

実際に好立地であっても、相続の未登記や転居時の住所変更漏れなどから年月が経過し、持ち主が特定不能となった都心や駅近の空き家は数多くあります。

都市部の空き家では、「将来的な資産価値向上＝キャピタルゲインが期待できる」物件も対象となるでしょう。

【メリット2】相場価格より安い

所有者不明物件は、相場より安く買える可能性があります。

管理人や清算人が選任されて行う売却は、適正価格での取引となるのが一般的であるためです。

また、長期間放置された物件は本格的な修繕が必要なケースが多いため、下記の例のように、それを考慮した価格設定にもなっています。

大阪市内の便利な場所にあり更地なら1200万円以上の値がつく土地。
しかし所有者不明のため数十年放置されていました。

工務店さまより依頼があり、弊事務所にて調査をするも所有者の特定ができなかったため不在者財産管理人を選任しました。

結果的に、工務店さまが管理人より570万円（諸費用込）で購入することができ、時価1200万円程度の土地を約半額で取得することに成功しました。

引用元：蒼生法律事務所

このようなケースは、最初からリノベーションやリフォームを前提とした空き家賃貸では、有効な投資手段となる可能性があります。

【メリット3】法的に認められた所有権を取得できる

裁判所が選任した管理人による売買契約や、その後の所有権移転は法的にとても強固なため、安全性が高いと言えます。

なぜなら、新しい所有者の決定が前述の諸法令や制度に護られており、あとから利害関係者が現れて権利を主張されるリスクが低いためです。

所有者不明土地・建物管理制度による命令に対して、所有者などの利害関係人が「即時抗告」という形で不服を申し立てることができるようになっています。

しかし、現状では不服申立が行われた例は確認できません。

通常の不動産売買よりも安心感の高い取引といえるでしょう。

【メリット4】社会貢献につながる

放置された空き家を再び活用できれば、周辺環境の向上・社会貢献につながります。

その理由は以下です。

• 地域の活性化
• 周辺の景観の向上
• 治安の改善

実際に上記の理由から、放置空き家の調査にたいして、近隣住民の方は協力的であることが多いです。

また、住宅供給においても、希少性の高い戸建貸家の提供につながるため、社会的意義のある投資といえるでしょう。

以下ではデメリットをご紹介します。

【デメリット1】初期費用が高い

所有者不明物件購入のためには、初期費用を多く要する場合があります。

所有者不明土地・建物管理制度を利用するためには、予納金や専門家への報酬などで、物件価格以外に、以下のように合計で100万円以上の初期費用を要する場合があるためです。

所有者不明土地・建物管理制度の費用例

これらの他に物件価格・リフォーム費用が必要となります。

利回りの想定で採算に合わない物件は、手を出さないという決断も必要となります。

【デメリット2】購入手続きが長い

所有者不明空き家は、スピードが大切な空き家投資に合わない場合があります。

新制度でかなりスピードアップしたとはいえ、申立てから実際に購入が完了するまでに、6か月〜1年以上要する場合もあるためです。

国も所有者不明土地の所有者探索に多くの時間と費用を要する問題に直面しており、2018年から現在まで、4回にわたって法整備がされるなどの状況にあります。

つまり、所有者不明の不動産は国を挙げての問題なのです。

しかし、所有者の権利も考えると、性急な解決をはかるのには限界があります。

一つの案件を追っている間に、他の有効な投資機会に手が出ない・逃す可能性もあるため、有効な投資なのか、タイパも含めて検討する必要があります。

【デメリット3】物件の状態が悪い

長期間放置された空き家は、コスト面を考慮する必要性が増しています。

長期間空き家であったことによる経年劣化によって、構造的部分や設備の老朽化が進んでいる可能性が大きいためです。

詳細に建物を調べたいところですが、所有者不明の物件は立ち入りが困難な事例も多いです。

調査の初期段階では限られた画像などの情報を元に、専門知識のあるメンターに相談するようにしましょう。

また、購入後の修繕費用が予想を上回る場合もあるため、相応の対応が必要となるでしょう。

【デメリット4】後になって権利関係で揉める可能性がある

前述したように、裁判所の決定は強固で安全性の高いものです。
しかし、それでも利害関係者を名乗る人が権利を主張してくることはありえます。

厳密な調査の上で下された裁判所の決定とはいえ、一部の所有者があとから判明するケースも、ないとは言えないためです。

実際に細かい賃借権や地上権などの権利が設定されて継続している場合もあり、そのような可能性も否定できません。

万が一あとから上記のような事実がわかった場合、権利関係が複雑になる可能性もあるのです。

所有者不明の空き家を購入する際の必要書類

空き家購入のためには、以下のような書類を作成、あるいは揃えて申立てする必要があります。

初心者が揃えるのが困難な書類はとくにありません。（固定資産評価証明書のみ、取得のための委任状や、それに代わる添付書類が必要になる場合があります。）

空き家購入のための必要書類一覧

所有者不明の空き家を購入する際の費用

前述の所有者不明土地・建物管理制度を利用するための費用について、さらに詳細な点を以下にご紹介します。

これらの費用を極力抑えるためには、以下の点を極力工夫してみましょう。

物件取得は投資事業の一環なので、極力経費を抑える工夫が必要です。

所有者不明の空き家を購入するとかかる税金

この項では、所有者不明の空き家に必要なもの以外の、すべての不動産に必要な税金や経費をご紹介します。

必要な税金や経費は、購入検討の段階から極力具体化しておく必要があります。
なぜなら、取得後の運用想定・購入決定の材料となるからです。

以下の表を参考にしてください。

所有者不明空き家独自の経費と併せて、上記の出費を念頭に、実質の利回りを算出しましょう。

まとめ

ここまでの解説の通り、所有者不明の空き家は、魅力的な点も多いものの、その購入は簡単ではありません。

その理由はやはり時間や手間を要すること、相続や裁判所の手続きなどが必要なことが挙げられます。

実際に物件取得まで「6ヶ月〜1年」を要すると、空き家投資の速度は鈍らざるを得ません。

もっと簡単かつ安価で好条件の物件を入手する方法もあります。
それは「未公開物件」の情報を入手することです。

未公開物件であれば、安価で好条件な空き家を見つけられる確率が上がります。
難易度の高い所有者不明の空き家でなくても、しっかり利益の出せる空き家を購入できる可能性が高いのです。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。弊社は空き家やボロ戸建ての買取再販を行う不動産業者です。同社は東京証券取引所のグロース市場に上場しています。当サイトを通じて、空き家投資でFIREしたい方をサポートしていきます。【投資経験】築古戸建て、シェアハウス、アパート、民泊、古ビルなど（当時のキャッシュフローは月100万）【保有資格】宅地建物取引士

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