空き家を安く買う7つの方法と5つのコツ【タダで手に入る可能性も？】
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「不動産投資は物件の購入に1,000万円以上の予算が必要」
このような話を聞いて、自己資金が足りずに不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
確かに不動産投資の初期費用は高額になりがちですが、空き家に限っては事情が大きく異なります。
地方や郊外にある築古の空き家なら、数十万～数百万円単位で購入することも可能です。
しかし、一概に空き家といってもピンからキリまでさまざまなので、「安く買うための方法やコツ」を押さえておくことが重要です。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 空き家を安く買う際の物件の探し方
- 空き家の購入価格を抑えるためのポイントやコツ
- 物件を安く購入する際の落とし穴と対策方法
「価格の安さ」というメリットと、その裏にある注意点までしっかりと押さえておくことで、高い安全性と収益性を両立した不動産投資が可能になるでしょう。
なお、空き家を探す際は、弊社アルバリンクの公式LINEアカウントに登録してみてはいかがでしょうか。
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空き家を安く買う最大のメリットは「利回りUP」
空き家を安く購入する最大のメリットは、何よりも不動産投資における「利回りの大幅な向上」にあります。
新築の戸建てや築浅の中古物件の場合、取得費用が高額になりやすい傾向にあります。
その分、利回りも数％程度と低水準にとどまりがちです。
一方の空き家の場合、長期間放置された築古の物件や、売主がタダ同然で手放したいと考えている物件も少なからず存在します。
このような物件は、相場よりもはるかに安い価格で売りに出されています。
仮に物件購入費を数十万円程度で抑えることに成功すれば、20％や30％といった高利回りを実現することも夢ではありません。
このように、コストを最小限に抑えて収益性を高められるのは、空き家投資の大きなメリットです。
空き家を安く買う際の物件の探し方7選
空き家を安く買うには、「どこで購入するか」という要素が大きくかかわってきます。
代表的な購入チャネルには以下の7種類があり、それぞれ仕組みや性質が異なります。
ここでは、各チャネルの特徴や物件の探し方を詳しく解説します。
ポータルサイト
空き家を安く買う方法のなかでも王道といえるのが「不動産ポータルサイト」です。
特に大手の不動産ポータルサイトは、賃貸物件だけでなく新築・中古の戸建て物件も扱っています。
エリアや沿線、価格帯、細かい仕様（駅徒歩10分以内やリフォーム済みなど）などの条件を指定して、膨大な情報から自由に好みの物件を探せるのがメリットです。
代表的な不動産ポータルサイトには、次のような種類があります。
- 地場不動産会社の掲載数が多い地域密着型のポータルサイトです。ローカルな物件が見つかりやすいメリットがあります。
- 楽待
- 不動産ポータルサイトのなかでも投資用不動産に特化しています。収支シミュレーションといった便利な機能が充実しており、収益物件をスムーズに購入できるのが特徴です。
ただし、物件候補を効率良く探せる一方で、ライバルが多い点には注意が必要です。
不動産ポータルサイトは誰もが簡単にアクセスできる分、好条件の物件が掲載されると即座に売れてしまいます。
そのため、新着情報の通知を受け取れるアラート機能を活用するなど、スピード感を高める工夫が欠かせません。
空き家マッチングサイト
空き家を安く買う方法として近年急成長しているのが「空き家マッチングサイト」です。
文字どおり、空き家を売りたいオーナーと、空き家を安く買いたい人を直接結びつけるサービスです。
売主のなかには、所有コストの増大を避けるため、「無償でも良いのでとにかく手放したい」と考える人も数多く存在します。
そのため、0円や1円など破格の値段で物件を取得できることもあります。
代表的な空き家マッチングサイトは次のとおりです。
空き家マッチングサイトでは、不動産会社が間に入らない個人間でのやり取りが中心となります。
その分、契約内容の不備や「言った・言わない」などのトラブルが起こりやすい点には注意が必要です。
サイト側が用意している専門家サポートサービスを活用する、あるいは自身で直接契約手続きを外注するといった対策が求められます。
空き家バンク
自治体やNPO法人が運営する「空き家バンク」を活用するのも方法の一つです。
売主と買主を結びつけて、互いに直接やり取りできる点は空き家マッチングサイトと変わりません。
空き家バンクならではの強みは、全国の自治体が提供する補助金制度と密接に連携している点です。
例えば、空き家バンクを通じて物件を購入した場合、リフォーム費に対する補助金や移住支援金を受けられる可能性があります。
そのため、うまく活用すればトータルコストの大幅な軽減が可能です。
空き家バンクは、自治体が運営するものと、日本民家再生協会の「民家バンク」に分けられます。
- 空き家バンク（自治体運営）
- 全国の自治体がそれぞれ運営している、空き家の売主と買主をマッチングするためのサイト。「（地域名） 空き家バンク」で検索すると、ほとんどの地域で該当する公式サイトがヒットします。
- 民家バンク（日本民家再生協会運営）
- 日本民家再生協会が運営する、「古民家」に特化した物件情報サイトです。築古戸建てのなかでも、伝統的建造物の住宅を効率良く探せます。
利用時の注意点は、空き家を取得できる条件として、「その地域への移住」を前提としている場合が多いことです。
居住用途ではなく事業用途で購入を検討している場合は、事前に利用条件をしっかりと確認しておくことをおすすめします。
自治体に問い合わせる
空き家バンクの掲載物件数が少ない、あるいは求めている情報がない場合は、「自治体に直接問い合わせる」方法も効果的です。
例えば、移住促進や過疎化対策に注力している地域の「移住定住支援課」や「空き家対策窓口」などに相談してみましょう。
このような窓口では、インターネット上で公開されていない独自情報を有していることがあります。
「移住を検討しており、リフォームして住める安い空き家を探している」と熱意を伝えれば、親身になって相談に乗ってくれるケースも少なくありません。
特に、以下のように全国で積極的に移住相談会を開催している自治体ほど、優良な情報を提供してもらえる可能性が高いといえます。
- 長野県
- 「ふるさと回帰支援センター・東京」で10年以上ブースを設置し、積極的に移住相談を促進している点がポイント。相談件数も増加傾向にあり、2025年には移住相談員を3名に増員しています。
- 秋田県能代市
- 本拠地の秋田はもちろん、東京や大阪、愛知など全国各地で頻繁に移住相談会を開催しています。対面のほか、オンラインでの参加も可能です。
ただし、賃貸や民泊への活用など、用途によっては紹介が難しいこともあります。
競売・公売
一般的にあまり認知されていない方法ですが、「競売や公売」も空き家を安く買う手段の一つです。
競売と公売はどちらも、債務者の担保物件を債務不履行が原因で強制的に売却する手続きを指します。
ただし、債務の対象が、競売の場合は「民間からの借り入れ（住宅ローンなど）」、公売の場合は「税金」という点に違いがあります。
いずれの場合でも、相場よりも圧倒的に低い価格から入札がスタートするため、運が良ければ物件を安く購入できます。
また、不動産会社を介さず取得できるため、仲介手数料を支払わずに済むのもメリットです。
しかし、入札前に落札できない、落札者自身で退去誘導や残置物撤去をする必要があるなど、デメリットが多いことも忘れてはいけません。
詳細は以下の記事で解説しているので、メリットとデメリットをしっかりと理解したうえで良否を検討しましょう。
SNS
最近では、「SNS」を活用して空き家を探すケースも増えてきています。
情報の検索性に優れており、売主とダイレクトかつスピーディーにやり取りできるのがSNSの最大の魅力です。
例えば、「#空き家売ります」「#空き家 譲渡」といったハッシュタグで検索すると、買い手や貰い手を募集している物件所有者の投稿がすぐに見つかります。
そのままDMを通じてコミュニケーションを取れるので、契約手続きも即座に完結します。
また、不動産投資家のアカウントをフォローしておくのもおすすめです。
運が良ければ、その投資家が手放そうとしている物件情報をいち早く取得できるためです。
一方の注意点としては、身元が不確かな相手との高額な取引となるため、一層の慎重さが求められます。
スピードを重視することも悪くはありませんが、売主とじっくりコミュニケーションを取り合い、相手の信頼性を十分に確認しておくことも重要です。
詐欺やトラブルが心配であれば、掲載内容のチェックや本人確認を徹底している空き家マッチングサイトを利用するなど、より安全な手段を検討しましょう。
不動産会社の未公開物件
空き家を安く買う方法の最後は、「不動産会社の未公開物件」を活用することです。
不動産会社は、すべての物件情報を一般公開しているわけではありません。
本当に価値のある物件は、優良顧客向けにキープしていることもあり、条件を満たす投資家にのみ優先的に提案されます。
例えば、弊社アルバリンクでは、LINEにご登録いただいた方に未公開物件情報を限定公開しています。
そのなかには、「想定利回り30％以上の空き家」や「物件価格100万円以下のボロ戸建て」など、優良物件も多数含まれています。
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実際にLINEにご登録いただくと、2～3日に1回のペースで2～5件ほどの物件情報を配信する仕組みです。
手元のスマートフォンからワンタップで物件に関する資料を確認できるほか、LINEから内覧予約も行えます。
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空き家を安く買うための5つのコツ
空き家を安く買うには、適切な物件の探し方を押さえる以外にも、次のようなポイントがあります。
交渉術から制度の活用まで、知っているだけで大きな差がつくポイントばかりなので、しっかりと押さえておきましょう。
無償譲渡を利用する
1つ目のコツは、「物件の所有者から無償で空き家（0円物件）を譲ってもらう」ことです。
地方の過疎地では、建物や土地の価値が極めて低く、所有コスト（固定資産税や管理の手間など）だけが延々と発生し続けるような空き家が数多く存在します。
このような空き家を親から相続し、「負動産」として持て余している所有者も少なくありません。
仮に、「タダでも良いので誰かに引き取ってほしい」という所有者がいれば、交渉次第で無償譲渡も可能です。
ただし、無償なのは、あくまで物件購入費のみであり、ほかにも次のような費用が発生します。
- 贈与税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- リフォーム費
- 契約書を作成する際の費用
そのため、物件価格だけでなくトータルコストをもとに適正な予算を組むことが重要です。
0円物件の探し方や注意点、各種費用の詳細などは、以下の記事で詳しく解説しています。
売主から直接買う
2つ目のコツは、「不動産会社を介さず売主から直接物件を購入する」ことです。
通常、不動産会社から建物や土地を購入する際には、仲介手数料が発生します。
例えば、物件価格1,000万円の場合、40万円程度の仲介手数料がかかる可能性があります（これはあくまで上限金額で、実際の手数料は不動産会社ごとに異なる）。
参照元：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省
その点、売主から直接購入すれば、この仲介手数料が一切かかりません。
売主との直接取引は、空き家マッチングサイトや空き家バンク、あるいはSNSを活用すると良いでしょう。
このようなチャネルでは、売主と直接メッセージをやり取りできるため、価格交渉を行いやすいメリットもあります。
ただし、直接取引で注意すべきなのは、ノウハウが不足するが故に起こりやすい契約トラブルです。
契約書の作成や重要事項の確認、登記手続きの際には、司法書士や行政書士といった専門家を間に入れて、費用を払ってでも確実かつ慎重に進めることを強くおすすめします。
ちなみに弊社から物件を購入する際は、「買取業者との直接取引」になるので、仲介手数料が発生しません。
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価格交渉を行う
3つ目のコツは、「売主に対して価格交渉を行う」ことです。
長期間放置されている空き家の所有者は、「物件を早く手放したい」と考えていることも珍しくありません。
空き家の状態で保有し続けても、固定資産税や物件管理の負担が消えるわけではないからです。
このような心理状態の売主に対しては、指値のような強気の価格交渉が通りやすい傾向にあります。
ただし、売主にとっても、せっかくの不動産をなるべく高く売却したいと考えるのが自然です。
そのため、いきなり無理な値引きを要求するのではなく、売主の感情にも配慮したうえで交渉を進めることが成功の鍵となります。
具体的には、次のようなポイントを意識すると良いでしょう。
- 現金即決といったスピード感をアピールする
- 残置物撤去など売主の手間を省くメリットを提示する
- 建物の傷み具合や修繕箇所の多さを根拠に交渉する
- 定価や想定利回りを切りの良い数字にして値引き額を提示する
以下の記事では、指値交渉のコツや、値下げしやすい物件の条件などを解説しています。
業者関連は相見積もりを取る
4つ目のコツは、「複数の業者から相見積もりを取る」ことです。
不動産投資のなかでも空き家は、建物自体の古さから、キズや汚れ、あるいは構造的な欠陥が蓄積されています。
そのほか、前の住人の家財が残っていることも多々あります。
このような状態から「住みやすい住居」へと生まれ変わらせるには、リフォーム会社や不用品回収会社など、さまざまな業者の協力が欠かせません。
とはいえ、同じ作業内容でも、業者によって見積もり金額に大きな差が出ることがあります。
そのうえで見積もりを取る企業が1社のみであれば、相場より不当に高い金額を支払わされるリスクが高まりかねません。
そこで、最低でも3社程度に相見積もりを依頼し、作業内容と金額の詳細を比較しましょう。
特に、細部まで丁寧に金額の内訳を提示してくれる業者は、透明性が高く信頼が置けます。
見積もりの手続きを通じて、価格の明瞭さや担当者の対応品質を確認しておくのも一案です。
補助金や助成金を利用する
5つ目のコツは、国や自治体が提供する「補助金・助成金制度をフル活用する」ことです。
不動産投資における補助金・助成金制度の多くは、物件購入費やリフォーム費の一部を支給してくれます。
なかには数十万～数百万円を支給するケースもあり、大幅なコスト削減につながるのがメリットです。
空き家投資で活用できる制度には、次のような種類があります（2026年6月8日時点）。
- 住宅セーフティネット制度（国土交通省）
- セーフティネット専用住宅や居住サポート住宅へと改修する際の工事費の一部を支給する制度。補助率は3分の1（地方公共団体を通じた補助は地方が＋3分の1を負担）、上限金額は62万円/戸となっています。
- 既存住宅の断熱リフォーム支援事業（環境省）
- 既存住宅の断熱性能向上を目的としたリフォームに対し、改修費の一部を支給する制度。戸建て住宅の上限金額は120万円/戸に設定されています。
- 空き家情報バンク活用促進事業補助金（岡山県高梁市）
- 岡山県高梁市の空き家バンクに登録された物件を購入・改修・家財整理する際に、その費用の一部を支給する制度。例えば購入の場合は、補助率10分の1、最大50万円までの支給を受けられます。
なお、制度ごとに申請期限や要件が定められているため、それぞれのホームページでしっかりと詳細を確認し、不備のないように事前準備を行いましょう。
以下の記事でも、空き家投資で活用できる便利な補助金・助成金制度を紹介しています。
空き家を安く買う際の5つの注意点
「価格が安い」というメリットには、その裏に思わぬ落とし穴が潜んでいる可能性があります。
表面的な価格に釣られて安易に物件を購入すると、想定外の出費や深刻なトラブルに見舞われるリスクもゼロではありません。
空き家を安く購入する際のよくある失敗をもとに、あらかじめ適切な対策を講じておくことが大切です。
欠陥物件を掴みやすい
販売価格の安い空き家を取得する際、特に注意すべきなのが「欠陥物件を掴みやすい」ことです。
そもそも建物自体の欠陥が少なく、綺麗な状態が維持されていれば、所有者自身でその家に住むことも多いでしょう。
あるいは、収益物件化といった別の活用手段を探ることも多いはずです。
反対に、「構造的な欠陥があまりにも多く修繕に高額な費用がかかる」「ボロボロすぎて活用も難しい」となれば、維持費ばかりかかるので、タダ同然で売りに出されることも多くなります。
つまり、価格の安い物件ほど、何らかのリスクや深刻な瑕疵が潜んでいることを想定しておくべきだといえます。
雨漏りや基礎部分のヒビ割れ、給排水管の腐食といった構造的な欠陥には、特に注意が必要です。
対策としては、購入を決定する前にじっくりと丁寧に内覧を行い、建物の状態を把握しておくことをおすすめします。
不審・不安な箇所が多ければ、その物件の購入は潔く諦めるのも方法の一つです。
以下の記事では、投資初心者が避けるべき物件選びの12の条件を紹介しています。
空き家を探す際のチェックリストとして活用できるため、ぜひご覧ください。
修繕費が高額になりやすい
空き家を格安で購入できたとしても、「高額な修繕費が発生する」こともあります。
基本的に壁紙や床の張り替えといった表層リフォームで済めば、大きな費用はかかりません。
一方、修繕箇所の規模が大きくなるほど、数百万円から1,000万円以上と費用が膨れ上がります。
例えば、根本的な雨漏り対策や傾いた家の修復、水回り設備の交換などは、修繕規模が大きくなりがちです。
適正な初期費用の目安としては、「物件購入費とリフォーム費を合わせて500万円以内におさめる」ことが理想だといえます。
この水準であれば、平均的な家賃収入でも15～20％程度の利回りを十分に確保できるためです。
そのためにも、「修繕箇所を適切に見極める目」と、「その修繕にかかる大まかな費用をイメージする感覚」が求められます。
初心者のうちは数多くの物件を内覧し、不動産投資家としてのスキルを養いましょう。
ときには、ホームインスペクションを活用し、プロの知見からヒントを得ることも重要です。
建築士をはじめとする専門家に、建物の劣化状況や欠陥の有無などを客観的に評価してもらえるサービス。
このように、物件の安さだけに惑わされず、総コストで採算性を厳しく計算する必要があります。
物件が法的リスクを抱えている
空き家を安く買う際は、土地や権利関係に法的な問題を抱えている「訳あり物件」にも注意が必要です。
代表的な訳あり物件としては、再建築不可物件や事故物件、敷地の境界線が不明確で隣人とトラブルになる可能性が高い物件などが挙げられます。
一度その建物を壊してしまうと、二度と新しい家を建てられない物件のこと。
接道義務に抵触しているなど、現行の法規制をクリアできない場合に適用されます。
こうした物件は、確かに破格な値段で売りに出されることが多いものです。
しかし、資産価値が著しく低いこともあり、ローンを受けられない、あるいは出口戦略（将来の売却）を立てにくいといったデメリットには気をつけなければなりません。
また、「接道義務を果たすために余分な土地を購入する」など、思わぬ費用や手間が発生することもあります。
このような想定外のトラブルを避けるためにも、法的リスクの有無を事前に徹底して確認することが大切です。
役所での用途地域や建築条件の調査に加え、重要事項説明書の内容を隅々まで読み込むといった対策が欠かせません。
契約時にトラブルになりやすい
個人間で空き家の売買を行う際は、「契約時のトラブル発生率が高まる」傾向にあります。
例えば、不動産の専門知識を持たない素人同士で契約書を作成すると、「言った・言わない」の水かけ論になりがちです。
そのほか、「契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）」の取り決めが曖昧になりやすいことも難点です。
仮に引き渡し後に雨漏りなどの重大な欠陥が見つかった際、修繕費用の負担割合をめぐって深刻な紛争に発展することもあります。
空き家投資のコストを抑えるには、仲介手数料を削減することも重要です。
一方で、安全な取引を行うためにも、契約書の作成や重要事項の擦り合わせといった一部の手続きのみ、専門家にサポートを依頼する視点も求められます。
コストと安全性の適正なバランスを見定めることが、空き家投資を成功に導く有効策となります。
安すぎると贈与税がかかる可能性がある
0円や1円といった極端に安い価格で空き家を取得した場合、「贈与税の可能性」が出てきます。
仕組みとしては、税務署から「著しく低い価格での譲渡」とみなされることで、実際の購入価格と、固定資産税評価額にもとづく本来の価値との差額に対して贈与税が課せられます。
これは親族以外の取引も対象です。
仮にこの「みなし贈与」に認定されると、次の計算式をもとに税金を納めなければなりません。
参照元：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
例えば、評価額が約200万円の空き家を無償譲渡した場合、10万円程度の贈与税が発生します。
このように、相場から大きく乖離した金額で取引を行う際は、贈与税の有無に注意が必要です。
後から多額の納税請求が来ても慌てずに済むよう、事前に税務署や税理士に相談しておくと良いでしょう。
まとめ
空き家を安く買うことは、高利回りの不動産投資を実現するうえで欠かせない選択肢の一つです。
本記事では、そのために必要な物件の探し方からコツ、注意点まで、体系的なノウハウを解説してきました。
最後にそれぞれのポイントを振り返ってみましょう。
- 空き家を安く取得するには何よりも物件の探し方が重要
- ポータルサイトや空き家バンクなど各チャネルの特徴や違いをよく理解しておくこと
- 無償譲渡を活用すれば0円物件を取得できるが、贈与税など見えにくいコストには要注意
- 売主と直接取引を行う際は、トラブルを避けるために専門家サポートを活用しよう
- 補助金や助成金など国や自治体の便利な制度も最大限に活用する
このようなポイントを意識するだけでも、リスクを最小限に抑えつつ、空き家投資におけるコストの最適化へとつなげられます。
本記事のノウハウをもとに、ぜひ自身にとって最適な空き家を見つけ出してください。
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この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
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