三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスについて、最新の融資状況を電話で聞いてみました。
その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。
目次
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス㈱の詳細
- 【 URL 】https://www.smtlf.jp/corporate/
- 【所在地】東京都港区新橋2-20-1 新橋三泉ビル
- 【電話番号】
本店営業第一部TEL：03-6264-5301
新宿支店TEL：03-3347-0051 - 【代表者】小曽根秀明
- 【資本金】60億円
- 【従業員数】426名
- 【主要株主】三井住友信託銀行（100%出資）
- 【加盟先機関】日本貸金業協会会員 第000338号
電話調査の内容
不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。
ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。
- 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
- 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
- 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
- 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
- 現金比率やフルローンの可能性
- 新設法人への融資・個人の属性への考え方
不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
Q.三井住友L&Fの「アパートローン」の概略を教えて下さい？
A.三井住友L&Fの「アパートローン」は賃貸用アパートや賃貸用マンションの購入・建築資金をサポートするローンで、ご所有物件の増改築にもご利用可能です。
Q.対象エリアはどこになりますか？
A.当社の対象エリアは首都圏・仙台・名古屋・大阪・広島・福岡となっており、その地域に支店があります。
Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？
A.三井住友L&Fとしては融資姿勢に変化はありませんが、物件の価格が上昇していることは事実なので物件の評価等が通常よりも重要になってきます。
Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？
A.三井住友L&Fとして融資できない物件を特定している訳ではありませんが、評価が低い物件で融資できないケースは有り得ます。
まとめ
さすがに三井住友L&Fは三井住友信託銀行の100％子会社ということもあり、電話に出た男性社員の口調は銀行マン風で丁寧な口調でした。
融資姿勢などについては三井住友L&Fのコンセプトや基準がはっきりしている様子で、融資姿勢に大きな変化はないと言いつつも物件の価格上昇は否定できない事実の様です。
従って、投融資環境が厳しくなっているのは電話からも伝わってきます。
金利や年数などの融資条件
Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい？
A.利用目的としては、賃貸用のアパート・マンション等の購入・建築・増改築資金及びその借換資金として、3億円以内の借り入れに対応しています。
借入期間は新築6年以上35年以内で中古は6年以上30年以内、金利は変動で2.9%～5.3%の範囲ですが、5,000万円以内の場合は変動で3.9％・5,000万円以上の場合は変動で2.9％が中心レートです。
Q.耐用年数以上の借入はできますか？
A.減価償却で定められた木造の耐用年数は22年ですが、三井住友L&Fでは新築35年・中古で30年の融資期間が設定されています。
ただ、個別の融資条件は全体的な審査結果で決まることですから一概には言えません。
まとめ
三井住友L&Fのホームページに記載された融資条件は以下の通りですが、電話調査にもありました様には新築と中古で融資期間が異なります。
また、借り手の年齢により金利も異なっています。
【変動金利型】
| 団体信用生命保険なしの場合 | 2.90％～4.40％ |
| 団体信用生命保険ありで56歳未満の場合 | 3.30％～4.80％ |
| 団体信用生命保険ありで56歳以上の場合 | 3.80％～5.30％ |
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
Q.三井住友L&Fの物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？
A.三井住友L&Fでは積算評価法で評価しますが物件によっては収益還元評価法も使います。
Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？
A.特に、価格が高い物件については時価が積算評価を大きく上回っている物件も目立ちますので、その場合は収益還元評価法も併せて使い評価します。
Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？
A.減価償却で定められた木造の耐用年数は22年・重量鉄骨は34年・RC造SRC造は47年ですが、三井住友L&Fでは期間30年～35年の融資を提供しています。
まとめ
電話調査にもありましたが、価格が高い物件については時価が積算評価を大きく上回っている物件も目立つということで、融資の評価のみならず買い手としても一考の余地があると言えます。
また、土地評価額＝路線価×土地の面積（㎡）は用途地域による調整が行われます。
以下を頭に入れておくと良いでしょう。
| 商業地域の場合 | +10％ |
| 第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地の場合 | そのまま |
| 第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域の場合 | -10％ |
| 第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地の場合 | -20％ |
| 準工業地域・工業地域の場合 | -30％ |
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？
A.もともと、三井住友L&Fでは適法ではない物件への融資は行っていません。
また、建物が完全に未登記(抵当権がつけられない)の物件も同様です。
現金比率やフルローンの可能性
Q.自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？
A.物件の積算評価や利回り・自営業者の年収などにもよりますが、費用は別にして価格の10％～40％のキャッシュをお願いしています。
Q.審査ポイントが低い場合のキャッシュ比率はどうですか？
A.中にはキャッシュ比率40％を超える場合もあります。
Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？
A.年収700万円以上でかなり属性が良い方の場合は費用は別ですがフルローン～キャッシュ10％もあり得ます。
まとめ
申込者が一番気になるキャッシュ比率についてですが、三井住友L&Fの自営業者のキャッシュ比率は10％～40％程度と意外に低い印象です。
ただ、その分、物件の評価が厳しいのかもしれません。
新設法人への融資・個人の属性への考え方
Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？
A.三井住友L&Fでは代表者や出資者を連帯債務者とすることで、資産管理会社名義での融資を行っています。
資産管理会社の場合も融資期間や団体信用生命保険への加入も含め、個人向け、個人事業主向けと同等の融資条件となっています。
Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？
A.原則として融資の対象となる土地建物に第一順位の抵当権を設定登記させていただき、ご自宅担保不動産など担保価値や余力ある不動産に共同担保設定をさせていただきます。
お客様によっては、連帯保証人をお願いする場合もございます。
Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？
A.まず、対象物件は原則として首都圏・仙台市・名古屋市・大阪市・広島市・福岡市が前提で、三井住友L&Fの積算評価や融資条件に合致した物件であることです。
まとめ
節税目的で資産管理会社などを新設して不動産投資する人も増えていますが、節税よりも不動産投資そのものリターンが本当に見込めるか否かを見極めることが先決です。
三井住友L&Fの冷静な積算評価の考え方を聞いて感じたことです。
また、個人の属性の要求は銀行に比べると高くないようですが、物件や属性の状況に応じて必要頭金の割合・連帯保証人・共同担保の有無など融資条件に調整をかけてくるようです
印象と総評
三井住友L&Fの電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
三井住友信託銀行の100％子会社である三井住友L&Fはアパートローン以外に住宅ローンであるホームローンや、不動産担保ローンの一種である不動産活用ローン（運転資金や納税資金、事業資金ニーズについて、返済能力を考えた上でのサポート）や不動産売却つなぎローン（売却する担保に融資するローン）などの商品を取り扱っています。
したがって、社員も一般の銀行知識に加えて不動産業務の専門知識も兼ね備えている印象でした。
もちろん、特定個人情報保護に努めていますから、相談内容や個人データが他社に漏れてしまうようなことは一切なく、保有個人データは、社内のみで利用されます。
特に、融資審査に於ける物件の積算評価には自信を持っている様で、投資物件に対する三井住友L&Fの評価は買い手の参考になる筈です。
また、アパートやマンションなどの投資資金に限らず、三井住友L&Fは本人や家族が使う事務所や店舗の購入・建築資金などに対する融資も行っています。
全体的な印象としては銀行などの金融機関よりも審査は甘めの感じは否めないところですが、反面、銀行に比べて金利が、やや、高いということです。
加えて、融資手数料・繰上返済手数料も高いイメージですが、融資希望者が資料を持ち込んでからの仮審査は数日と早い様です。
また、審査も銀行に比べると甘目の印象ですから、三井住友L&Fは審査に自信がない人に向いた業者と言えそうです。
三菱UFJ信託銀が、2018年9月28日をもって、アパートローンなどの「個人事業性資金等の貸し付け」の新規受付終了となるため、不動産投資家は更なる融資戦略が必要となることでしょう。
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