賃貸併用住宅を建てるのに、どこに建てるのか？都内（都市部）にするべきか、郊外にするべきか？というのはとても悩みました。
元々都内住まいでしたので、そのエリアでの賃貸需要はだいたいわかっているつもりでしたし、郊外で賃貸の付かない建物になってしまったらどうしよう、という不安はありました。
しかし、結局私の場合は郊外のエリアを選択しました。
実は、賃貸併用住宅や、新築アパートの本を読んでいると、ほぼ例外なく「都心エリア」での建築を勧めています。
賃貸の需要もあるし、何をするにも便利な都内に夢のマイホームを持てて、返済はほとんど家賃から賄える、てな感じですね。
でも、あえて私は郊外を選択しました。その理由は3点。
- 多額な返済へのリスクヘッジ
- 子供の環境を重視
- 現実的に融資額が足りなかった
多額な返済へのリスクヘッジ
都内で賃貸併用住宅を建てるのと、郊外で建てるのでは、色々とメリットとデメリットがあると思いますが、自分は返済が高額になってしまう事が賃貸併用住宅の大きなデメリットだと感じています。
今は低金利の時代ですが、極端に下がったものは必ず上がる時が来る、と思っていますので、（上がらなければそれでいいですが）1億近い融資を受けて賃貸併用住宅を建てるのはその分金利変動のリスクを大きくすると考えたのです。
かと言って、実際にキャッシュフローを比べてみると、
都心エリアでの場合の収支例
- 土地90平米 4000万
- 建物3階建て 坪70万（3階建ての方がコスト高）
- 建築費用 3010万
- 自宅面積70平米
- 賃貸7.5万×3部屋
- 返済額6940万 35年1%で月々の返済197.882円
- 家賃収入22.5万
キャッシュフロー約+2.8万円
郊外エリアの場合の収支例
- 土地145平米 1480万
- 建物2階建て 坪60万
- 建築費用 2580万
- 自宅面積70平米
- 賃貸6万×3部屋
- 返済額4060万 35年1%で月々の返済114.607円
- 家賃収入18万
キャッシュフロー約+6.6万円
上記の様な計算になった場合、総返済額も少なくてキャッシュフローも良いなら郊外エリアもありなのでは？という発想になったのです。（結果この通りにはなりませんでしたけどね）
「でも賃貸需要は？」という疑問はありましたが、それは近隣不動産屋に賃貸需要をくまなく聞き込み調査する事で納得の上です。
子供の環境を重視
子供が生まれたばかりでしたので、環境を重視したというのもあります。
都内ではなかなか外で遊ぶにも危険や誘惑があったり、公園や自然の数も郊外に比べると見劣りするのでは？という所です。
もちろんその点は都内を否定するわけではありませんが、個人の価値観によるところですね。
現実的に融資額が足りなかった
実際にはこれが理由じゃねーか！と言われそうですが、実際には都心エリアでは融資額が足りませんでしたね。
かと言って、賃貸併用住宅を建てると決めた以上、何年も頭金を貯めたりする時間は無駄だと思いました。
それよりも早くキャッシュフローを改善して、その分貯めたお金を次の投資先に回した方が早く資産が築けると思ったのです。
まぁ、格好いい事言っても結局は融資額が足りなくて郊外しか選択肢がなかったわけですね笑
頑張れば都内でも現実的なエリアはありましたが、色々なバランスを考えて郊外を選択しました。
あーだこーだ書きましたが、賃貸併用住宅の土地選びをするときに参考になればと思い、自分の場合の選択基準を書いてみました。
最後になりますが、都心部にしても郊外にしても「賃貸需要を見極める」ことは非常に重要になります。土地を探すついでにエリアの賃貸需要を不動産屋によくヒアリングし、試算をしていくのが大切です。
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KawataKenji
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