千葉県を代表する地方銀行のちばぎんさんに行って、不動産賃貸業に対する融資姿勢についての話を聞いてきました。
千葉銀と言えば関東の地方銀行では不動産投資（賃貸業）に積極的な銀行として知られています。実際のところはどうなのか？色々と細かく聞くことができましたので、解説します。
対象エリア
- １都３県がメイン
- 住所が営業エリア内
- 物件の所在地は問題なし
対象エリアは、申し込む個人か法人が支店の営業エリア内であればOKです。物件自体の場所は問いません。
ただ、管理（物件を見に行ったり）するのが物理的に難しくなるので、どのような計画で物件購入するのか？など遠方の物件審査はよりシビアな見方をされるようです。
店舗は千葉県内以外だと、東京（東部が多い）、茨城、埼玉、大阪にありますね。
物件の担保評価方法
- 小規模は積算評価
- 1億～は収益還元も加味する
続いて物件の担保評価方法ですが、規模の小さな物件と大きな物件で少し考え方が変わるようです。
物件価格で数百万～数千万円までの物件については、一般的な積算評価に掛け目を入れて評価をします。路線価に構造ごとの再調達価格を掛けて7掛けといったところです。
1億以上の物件になると、収益還元でも見るようになり、バランスを見て評価を出します。
融資条件
- 期間は耐用年数が原則で、3~5年の固定1.5%前後
- どんな物件も持ち込んでからの判断
融資条件ですが、原則として耐用年数以内の物件でフルローンも可能です。金利は3年～5年の固定金利で~1.5%くらい。やはり第一地銀らしい水準ですね。
ただし、耐用年数が切れていても土地の評価が大きかったり、決算書の状況が良かったりすれば可能性はあるとのことでした。
同様に、再建築不可や建ぺい容積率オーバーの物件でも可能性がゼロではないので持ってきてもらえれば解答はさせてもらうというスタンスです。この辺はどこまで現実的なのかわかりませんが、高利回りを狙う方には嬉しいですね。
個人属性への融資
- 条件がハマればアパートローン
- 新設法人も個人と同じ考え方
千葉銀行さんの場合は、「アパートローン」と銘打っている商品がありますので、サラリーマンの方で年収など条件が合えばそちらで対応することもできるということでした。
新設法人の場合も同じで、個人の属性や年収など全体を総合判断します。
千葉銀と言えば新築アパートのイメージが強かったので、そのあたりも聞いてみましたが、施工会社は大手の方が通しやすいようです。大東、大和、積水などハウスメーカーで、特にサブリース契約をつけていると条件が良くなりやすいとのことでした。やはり金融機関は空室や家賃下落などリスク想定をかなりのストレスで見ているようです。
全体の感想
全体的な感想ですが、やはり不動産投資に対してはかなり前向きな考え方をしているなという印象です。
今回持ち込んだ物件以外でも、他の金融機関で借りている再建築不可物件、メガバンクで借りている賃貸併用住宅の住宅ローン、２つの借り換えも可能性があると打診してきました。関東である程度広域に融資をしてもらえる金融機関はあまりないので、県外の方は千葉に支店を作るということも選択肢に入れて良い銀行なのかもしれません。
KawataKenji
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