「家を売って家を買ったらどんな税金がかかる？」
「確定申告は必ず必要なの？」
家の買い替えでこのような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？
結論、家を売って利益が出たときには確定申告が必要です。
また、家を買うときには登録免許税や印紙税等の負担もありますが、確定申告は不要となります。
本記事では、家の買い替えで確定申告が必要なケースや負担する税金、注意点等について解説します。
最後までお読みいただくと、家の買い替えで必要な確定申告や税負担についての悩みを解決できます。
目次
家を売った際は確定申告が必要？
家を売って譲渡所得（売却益）が出たときには、確定申告が必要です。
一方で、売却損となった場合に確定申告は不要となります。
よって、家を売った時には譲渡所得の有無を計算しなければなりません。
家を売却する際にかかる税金
家を売却する際にかかる税金で最も気にするべきポイントは、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、譲渡所得が発生し特別控除分を差し引いても残った金額に対して、一定の税負担が生じます。
他、家を売却した時には、売買契約書に添付する印紙税、抵当権抹消時にかかる登録免許税がかかります。
譲渡所得税の計算方法
本章では、譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。
譲渡所得
譲渡所得は、下記にて算出できます。
・譲渡所得＝譲渡収入金額※1－（取得費※2＋譲渡費用※3）
※1土地・建物の譲渡代金と固定資産税・都市計画税の精算金
※2実額法・・当時の土地建物の購入代金と取得に要した費用の合計から、建物の減価償却費を差し引く方法
概算法・・譲渡収入金額×5％（購入当時の金額を証明する売買契約書等を紛失している場合など）
※3売却するために直接かかった費用（仲介手数料や測量費など）
税率
譲渡所得税の税率は、所有期間により変わります。
| 所有期間（1月1日時点の所有期間） | 税率 |
| 5年以下 | 39.63％ |
| 5年超 | 20.315％ |
| 10年超 | 14.21％(課税譲渡所得の6,000万円以下の部分） |
特別控除
居住用の3,000万円特別控除などが利用できれば、譲渡所得から差し引けます。
・課税譲渡所得＝譲渡所得-特別控除
譲渡所得税は、下記にて算出できます。
・譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税率
売却損失の取扱い
売却で損失が出た場合には、税負担が生じないため確定申告は必要ありません。
一方で、のちほどご紹介しますが「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を利用することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。
家を売って家を買う際は確定申告は必要？
家を売って譲渡所得（売却益）がある場合に確定申告が必要です。
さらに、売却損が出た場合でも確定申告することで税負担を軽減できます。
具体的には、売却で生じた譲渡損失を他の所得と損益通算、さらに残った損失は3年繰り越してその年の所得から控除できます。
よって、家を買うときに確定申告はありませんが、売ったときには確定申告が生じます。
家の売却時に利用できる特例
家の売却時に利用できる特例は、以下のとおりです。
- 3,000万円特別控除
- 軽減税率の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（マイホームの特例）
3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けることで課税譲渡所得を抑える制度です。
また、軽減税率の特例とは家の所有期間が10年超であるときに、譲渡所得6,000万円までの部分の税率が14.21％になることです。
一方で、売却で損失が出た場合には、損益通算や繰越控除を行うことで税負担を軽減できる制度があります。
これらの利用には条件があるため、くわしくは税務署等への相談がおすすめです。
家を売って家を買う場合には「売り先行」と「買い先行」がある
本章では、家の買い替え方法として「売り先行」と「買い先行」のメリットデメリットについて解説します。
売り先行
売り先行とは、今住んでいる家を先に売却し、売却が決まったあとに新たな新居を探す方法です。
主に、売却資金を新居の購入資金に充てる場合に用います。
メリット
売り先行のメリットは、以下のとおりです。
- 買い替えの資金繰りを確実に行える
- 売却活動に時間をかけられる
売り先行最大のメリットは、家が売れてから新居を探すので資金繰りを確実に行えます。
「売れた金額＋自己資金とローン」が用意できる資金になるので、予算を明確にしやすいでしょう。
また、売却に時間をかけられるので売り急ぐ必要はなく、相場並みで売却できる可能性が高まります。
デメリット
売り先行のデメリットは、以下のとおりです。
- 売れたときに欲しい物件がない可能性がある
- 引っ越しを2回行う可能性がある
- 家の引き渡しと新居の引き渡し時期を合わせるのが難しい
売り先行のデメリットは、売れたときに欲しい物件が手に入らない可能性があることです。
売却できるタイミングは買主が見つかる時期次第となるので、新居選びのタイミングが難しくなります。
また、新居の引き渡し時期が相当先であれば仮住まいが必要であり、引っ越しを2回行う可能性があります。
引っ越しが2回なので、費用が2倍かかります。
最後に家の引き渡しと新居の引き渡し時期を合わせることが難しく、新居探しの交渉が難航するおそれがあります。
買い先行
買い先行とは、新居を先に購入し引っ越ししてから今の家を売却をする方法です。
家のローンがないことやローンがあっても新居のローンと合わせて融資を受けられる場合に行えます。
メリット
買い先行のメリットは、以下のとおりです。
- 希望通りの新居を購入しやすい
- 売却と購入資金を切り離して検討できる
- 引っ越しが1回で済む
買い先行は、希望通りの新居を購入しやすく、時間をかけて探せるメリットがあります。
また、売却と購入資金を切り離せるので売却状況に関わらず検討できます。
最後に新居に入居してから売却できるので、引っ越しが1回で済みます。
費用や負担軽減につながることも、買い先行のメリットと言えるでしょう。
デメリット
買い先行のデメリットは、以下のとおりです。
- ダブルローンとなる可能性がある
- 頭金が必要となる
買い先行は、今の家が残る状態で新居の引き渡しを受けるので、ダブルローンとなり家計を圧迫するおそれがあります。
さらに、固定資産税等の維持費の負担も二重になるので注意が必要です。
また、購入にはまとまった頭金が必要となります。
住宅ローンの融資を受けるには、自己資金を投入し審査に通りやすくすることや諸費用分も現金で準備しなければなりません。
家を売って家を買う際は売却時に住宅ローンが残る場合に注意が必要
家を売った売却資金と自己資金を合わせてもローンが残る場合には、原則買主に引き渡しができません。
なぜなら、引き渡す不動産に抵当権が付帯されているままであるからです。
抵当権は、住宅ローンの返済が滞ったときに金融機関等の債権者が融資物件を売却し、優先的に弁済を受ける権利となります。
つまり、抵当権が付いたままの不動産を買主が引き受けることはリスクしかないため、売主は住宅ローンを完済し抵当権を抹消した状態で引き渡します。
よって、売却してもローン完済できない場合は、任意売却か売却自体を諦めるしかありません。
なお、任意売却はローンを融資する金融機関の許可が必要であり、必ずできるものではないことが注意点です。
まとめ
本記事では、家を売って買う場合に確定申告が必要であるかや税負担について解説しました。
確定申告が必ず必要なのは、売却で譲渡所得（売却益）が生じたときです。
そのため、家の売却後は売却益の有無を確認して申告漏れがないように注意しましょう。
また、売却損の場合に確定申告は不要ですが、マイホームの特例を利用する場合には確定申告で節税できるケースがあります。
家の売却で税金の悩みがあるなら、まずは税理士など専門家への相談がおすすめです。
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