不動産の売却

差押えや競売直前物件を買い取りしてもらう方法と買い取り可能な業者リスト

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こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。

近年、差し押さえされた不動産や競売直前の不動産を売却して現金化したいという方が増えているそうです。所有者自身の経済的事情の悪化、あるいは親などから相続した不動産の税金滞納などを放置していた場合なども考えられます。

そもそも差し押さえとは、住宅ローンや税金の滞納が続いた場合、債権者である金融機関や役所が裁判所に申し立てて行われるものです。差し押さえられた不動産は、競売にかけられ、債権者が資金を回収する仕組みとなっています。

競売にかけられた場合、通常の売買よりも大幅に安く入札されるのが普通です。しかも、不動産は誰かの手に渡ったとしても、所有者が結んだ債務はそのまま残ります。

たとえば、市場価格3000万円の不動産を所有し、ローンが2000万円残っていた場合、仮に1000万円で落札されてしまうと、不動産を手放したにもかかわらず、およそ1000万円の債務が残るというわけです。つまり、借金だけが残って督促は続き、やがて給料の差し押さえという事態にも発展しかねません。

 

このような事態を回避するには、3000万円で売れる“普通の売買”を行いたいですね?これを「任意売却」と言います。しかし、差し押さえられた不動産は、そのままでは任意売却はできません。ただし、いくつかの条件をクリアすれば決して不可能ではないのです。

今回は、差し押さえや競売直前物件を少しでも有利に現金化する方法について解説いたします。

 

 

差し押さえの基礎知識

差し押さえられるとどうなる?

裁判所から「差し押さえ通知書」が届いたら、所有者は“勝手”に不動産を売却できなくなります。基本的には差し押さえ物件はいくつものステップを踏んで競売にかけられ、債権者が債権の全部もしくは一部を回収するという流れが粛々と進んでいきます。

また、差し押さえが行われると不動産登記簿には「差押」という文字が入り、このままでは不動産の売買はできなくなるのです。競売後は、当然第三者に所有権が移り、所有者は自宅であっても、強制的に退去させられます。

 

差し押さえの解除はできる?

差し押さえ通知が届いてから、差し押さえを解除する方法としては以下のような方法があります。

  1. 残債務の一括返済

税金の滞納のみなら滞納していた税金を一括返済すれば差し押さえを解除することは可能です。税金から逃れることは不可能であり、滞納していていいことはひとつもありません。どのような事情があっても、速やかに処理するのが賢明です。

ただ、ローンを滞納していたような場合は、残りのローンを一括で返済できる方はまずいないでしょう。

2.親子での売買など

親や子供など、確かな資産・安定収入のある身内で売買することで、債務を一括返済してしまう方法。当然、本人は所有権を失いますが、借家として住み続けるといったことも可能になります。

上記のような方法が取れない場合は、債権者と誠意をもって交渉し、ある程度まとまった金額を返済するなどの条件提示より、新たな返済契約を結び、差し押さえの取り下げをお願いするしかありません。

 

任意売却の基礎知識

差し押さえを受けても任意売却は可能?

結論から言えば、差し押さえを受けてからでも任意売却を行うことは不可能ではありません。ただし、裁判所の手続きは並行して進んでいきますので、時間との勝負です。

裁判所の手続きは以下のような流れで進んでいきます。この差し押さえ通知が届いてから競売開始までの間が、任意売却が可能なラストチャンスと言えます。

  1. 差し押さえ通知

裁判所による強制執行のスタートです

  1. 競売申し立て予告

競売を行う旨の通知です

  1. 現況調査

物件への立ち入り調査が行われます。調査には通常1~2カ月かかります。競売までにはさらに1~2カ月かかるのが普通です

  1. 執行官・評価人の現地調査

執行官や評価人(不動産鑑定士)が現地で写真撮影や調査を行います

  1. 競売の期間入札通知

「入札期間〇月〇日より」と記載された通知が届きます。これが任意売却のデッドラインです。競売の前日まではぎりぎりOKですが、債権者の意向によっては認められない場合もあるので注意が必要です。

つまり、差し押さえ予告通知が届いてからざっと2~4カ月以内に任意売却を成立させることができれば、競売によらずに不動産を売却できる可能性が残っているというわけです。

 

任意売却ができないケース

ただし、任意売却を行うためにはいくつかの条件をクリアしなければなりません。

  1. 債権者の同意が得られない

まず、債権者である金融機関や役所などの同意がなければ任意売却は進めることができません。督促などの無視や、不誠実な対応を取った場合など、関係をこじらせてしまった場合は、債権者の同意を得られないケースもあるので、注意が必要です。

  1. 連帯保証人や連帯債務者の同意が得られない

同時に、連帯保証人や連帯債務者の同意も必要です。

  1. 税金の滞納

固定資産税など税金の滞納がある場合、任意売却はできません。

これらをクリアし、なおかつ競売開始前日までに任意売却を完了しなければならないというわけです。

 

任意売却の方法

任意売却の注意点

任意売却には、競売よりも高く売却できるというメリットもありますが注意点もあります。始めにこの点を頭に入れてから任意売却に進むことが肝要です。

  1. 売却価格と債務の差が大きい場合

任意売却は市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。しかし、それでも債務が大きい場合は、債権者が任意売却に同意しないケースがあります。

また、残債を一括返済したいあまり、市場価格よりも高い値段での売却を希望してしまうと、契約がまとまらない可能性が高くなるので、不動産会社から断られる可能性もあります。

2.任意売却の依頼先が少ない

任意売却は、通常の不動産売買とは異なり、債務整理に関する法律的な知識や経験が求められます。従って、弁護士などとの連携が必要となり、任意売却を取り扱う不動産会社は決して多くはありません。

しかも厄介なことに、任意売却を取り扱う業者の中にはモラルの低い業者も紛れているので、相談者の弱みに付け込んで食い物にしてしまうケースもみられるので注意が必要です。

 

任意売却のステップ

一般的には次のようなステップで任意売却を行います。

信頼できる専門業者に相談

インターネットなどで任意売却を扱う専門業者を検索し、実績や評判などもチェックして複数社に相談します。実際に相談して受けた印象などから、最も信頼できる1社を絞ります。

 

媒介契約を締結

不動産の売却では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種の方法があります。債権者が一般媒介を希望している場合以外は、交渉窓口を一本化できる専任媒介か専属専任媒介にすると良いでしょう。

価格査定・売り出し価格の決定

次に売却物件の価値を査定し、売り出し価格を決定します。一般の売買では、売り出し価格は売り主の意向だけで決められますが、任意売却の場合、売り出し価格は債権者の同意が必要です。

また、抵当権などの担保権はすべて解除してもらわないと売却できませんので、債権者はもちろん、保証人などの利害関係者全員の同意が必要となってきます。

販売活動

販売活動は、通常の不動産売買と変わりません。ただし、債権者が任意売却を了承したとしても、売れるまで気長に待ってくれるというものではありません。一定期間を経過しても売却の見込みが立たない場合は、債権者から競売の申し立てが行われます。

配分案の作成

購入希望者が現れたら、買い付け金額をもとに、債権者や利害関係者に売却額の了承を得るための配分案を作成します。売却代金を関係者でどう配分するかという書面です。ちなみに、仲介手数料や抵当権抹消費用などは売却代金から支出することが認められています。

売買契約

仲介する不動産会社立ち合いの元、買い主との間で売買契約を結びます。基本的に契約の流れ、内容は一般の売買と変わりありません。

ただし、任意売却の場合、売り主を守るために次のような特約を盛り込むのが普通です。

抵当権等抹消不能による白紙解除の特約

債権者等の同意が得られず、抵当権などが抹消できない場合は、無条件で契約を解除できるという特約。最初は同意していたものの、利害関係者の意向が変わることも稀にあるため、その場合は売り主に責任が及ばなくするための処置です。

瑕疵担保責任免責・付帯設備修復義務免除の特約

任意売却する売り主には資力がないことから、通常義務を負う瑕疵担保責任や付帯設備修復義務などを免除してもらう特約。このような条件を承知の上で買いたいという方にのみ売却するということです。

引っ越し・決済・抵当権抹消

売買契約を締結したら、大体1カ月以内に代金の決済が行われます。売り主が売却物件に住んでいる場合は、この間に引っ越さなければなりません。

決済はローンを借りている金融機関で行われるのが普通です。売買代金から必要経費を差し引いた金額を配分案に基づき配分されます。

その後、抵当権の抹消、所有権の移転が行われ、任意売却は終了です。

残債務の整理

任意売却によって債務を完済できた場合は前のステップで完了となりますが、債務が一部残った場合は、その整理が必要となります。

この場合、任意売却後に残った債務は「無担保債務」となります。債権者にとって、担保のない債権は質の悪い債権です。自己破産でもされたら、まるまるとりっぱぐれる恐れのある債権なのです。

従って、交渉によっては大幅な債権放棄を呑んでくれる場合や、無理のない返済条件にしてくれる可能性があります。そういう意味でも、交渉力のある任意売却業者に依頼することはとても重要になってきます。

 

任意売却や競売直前物件の買い取り可能な業者リスト

最後に、任意売却の相談や、競売直前の物件の買い取りが可能な業者をいくつか紹介しましょう。

 

株式会社AlbaLink(アルバリンク)

 

差押え・競売物件の買取ランキング1位

関東全域対応。
フリーダイヤルで無料査定。 0120-849-206 10:00~20:00(水曜定休)

底地

再建築不可物件

共有持分

事故物件

訳あり物件全般


対応エリア:東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県

所在地 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2階
TEL 0120-849-206
公式サイト 訳アリ買取PRO

 

 

株式会社ティー・エム・プランニング

株式会社ティー・エム・プランニング

買い主となって競売を取り下げてからの任意売却が可能。

所在地 東京都目黒区東が丘1丁目16番7号
電話番号 03-3418-2777
公式サイト https://www.j-angel.co.jp/

 

 

ナレッジパートナー株式会社

ナレッジパートナー株式会社

相談員と全国のパートナー(弁護士、司法書士、不動産コンサルタントなど)が状況に応じて共同で対応。

所在地 東京都渋谷区渋谷2丁目9-11 インテリックス青山通ビル5階
電話番号 0120-281-550
公式サイト http://nini-baikyaku.biz/

 

 

明誠商事株式会社

明誠商事株式会社

弁護士・司法書士・不動産会社の三者が住宅ローン滞納問題をワンストップで解決。

所在地 東京都千代田区飯田橋4-7-11 カクタス飯田橋ビル4F
電話番号 0120-289-960
公式サイト https://www.ninbai-nayami.com/

 

 

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

個人・企業に対する任意売却を含む債務整理のサポート。

所在地 東京都新宿区新宿1-16-14  大高ビル6階
電話番号 0120-963-281
公式サイト https://www.963281.or.jp/

 

 

NPO法人「住宅ローン悩み相談センター」

NPO法人「住宅ローン悩み相談センター」

債務者交渉から引っ越し先までトータルサポート。

所在地 東京都台東区東上野1-13-8 東亜ビル3F
電話番号 0120-25-6969
公式サイト http://www.ninbaishien.jp/lp/

 

 

リスタート株式会社

リスタート株式会社

事務的で流れ作業のような手続きではなく、ご相談者様の悩みを根本から取り除くため相談件数は1カ月10件まで。

所在地 東京都千代田区九段南1-5-6 りそな九段ビル5階
電話番号 0120-508-802
公式サイト https://r-start.jp/lp/ninbai_e/

 

 

株式会社 エイミックス

株式会社 エイミックス

対応は日本全国。各地に支店、相談室がある任意売却専門の不動産会社。

所在地 東京都中央区日本橋本石町3丁目3番5号 日本橋トークビル7階
電話番号 0120-889-281
公式サイト https://a-mics.com/

 

 

株式会社 LUARCH (ルアーチ)

株式会社 LUARCH (ルアーチ)

経験豊富な専門スタッフが、弁護士・司法書士・税理士などの専門かと連携してサポート。

所在地 東京都新宿区新宿2-5-1 アルテビル新宿4F (豊島区・大阪・神戸にもあり)
電話番号 072-767-9262
公式サイト https://luarch.jp/ninibaikyaku/

 

 

株式会社クローバープロパティ

株式会社クローバープロパティ

任意売却、競売のどちらが有利かを個別に判断してサポート。

所在地 東京都港区西新橋3丁目24番5号レック御成門川名ビル8階
電話番号 03-6809-2888
公式サイト https://www.cloverp.jp/

 

 

株式会社 アイエステート

株式会社 アイエステート

任意売却 一択で処理してしまわず、最善の方法をご提案。

所在地 東京都渋谷区桜丘町12番5号 桜丘Kビル4F
電話番号 03-5489-0014
公式サイト http://www.iestate-tokyo.com

 

 

株式会社インプルーブ

株式会社インプルーブ

無料相談・秘密厳守で相談者に合った解決方法を提案。

所在地 東京都港区港区南麻布2丁目7番25号 日高ビル5F
電話番号 サイトに記載なし。問い合わせはサイトからのメール。
公式サイト http://xn--1lq5g70kx2gyklgtj.net/

 

 

株式会社深川不動産

株式会社深川不動産

地域密着で培った金融機関、弁護士、税理士、司法書士などの専門家との独自ネットワークにより多くの情報と選択肢の中から最良な売却方法を提案。

所在地 東京都江東区森下3-20-14ベルレージュ1F
電話番号 03-6659-9910
公式サイト https://www.fukagawanet.com/

 

 

シェアライフジャパン株式会社

シェアライフジャパン株式会社

任意売却物件の専門サイト、首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)全域対象。

所在地 東京都新宿区西新宿8-3-1 西新宿GFビル
電話番号 03-6276-5511
公式サイト http://ninbai-ichiba.com/index.html

 

 

一般社団法人東京都任意売却支援協会

一般社団法人東京都任意売却支援協会

対応エリアは東京都全域。住宅ローン任意売却相談会なども開催。

所在地 東京都港区西新橋2丁目4番3号 プロス西新橋ビル6階
電話番号 03-6869-6407
公式サイト https://www.tokyo-ninbaikyokai.jp/

 

 

RER Agency株式会社

RER Agency株式会社

任意売却のパイオニアになるようにコンプライアンスを意識した任意売却を行う。

所在地 東京都台東区上野2丁目12番18号
電話番号 0120-693-728
公式サイト https://ninbai-agent.com/

 

 

アルジャン合同会社

アルジャン合同会社

アフターサービスとして賃貸住宅を探すお手伝いも。対応エリア:東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城・栃木・静岡

所在地 東京都町田市森野1-37-10Wald137
電話番号 0120-079-009
公式サイト http://www.ninbainanto.jp/

 

 

クリエイティブワークス

クリエイティブワークス

あらゆる訳あり物件を自社買取でスピーディに解決。

所在地 神奈川県横浜市保土ヶ谷区岩井町1-9 島蔵屋ビル1F
電話番号 045-744-5119
公式サイト http://jikobukken-kaitori.com/

 

 

まとめ

 

ローンや税金を滞納してしまうと、裁判所による差し押さえが行われ、やがて安値での競売という運命が待っています。競売で不動産を失っても、債務が残ってしまうと督促は続き、給料までもが差し押さえられる事態もあり得ます。

そのような事態を回避するには、できるだけ早く任意売却の道を探り、少しでも高く売却して債務を減らす姿勢が重要です。

万が一差し押さえが行われても、競売までに任意売却を目指すという方法もあります。そのためには、債権者をはじめとする利害関係者の同意が不可欠になるので、関係をこじらせないでおくことが重要です。関係を悪化せて損をするのは、自分自身に他ならないからです。

また、任意売却には高度な法律知識と経験が重要なので、いかに実績豊富で信頼できる業者を見つけるかもポイントとなります。

 

 

参考にしたサイト

 

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hayasaka

hayasaka

仙台でアパート経営を行う、ベテランライター。広告コピーの他、漫画の脚本や小説も手掛ける、典型的な器用貧乏。「間違った不動産投資で人生を棒に振らせてはいけない」を信念に、まだまだ甘言がはびこる不動産投資界に警鐘を鳴らしつつ、堅実でクレバーな不動産投資を提案しています。

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