不動産の売却

底地の買い取りをしてもらう方法と、高く売れる買取業者33選

更新日:

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。

不動産取引の多くは「所有権」の売買です。

しかし、借家などの収益不動産の場合、「底地権」や「借地権」の売買ということもあり得ます。

借地権というのは土地を借りて建物を建てるなど、土地を利用する権利

一方の底地権というのは、借地権のついた土地のことで、土地の所有者(地主さん)ということになります。

1つの土地に所有者と利用者の2人の権利者が混在するわけですから、所有権に比べて非常に制約の多い土地と言えます。

借地借家法では地主よりも借地人を手厚く保護する法の立て付けになっているため、底地を持つ地主さんにはあまりメリットがないのが実態です。

不動産投資案件として見た場合、底地のみの物件は融資を受けにくく、地代などの収入は低い一方、固定資産税などは地主さん負担なので、ウマミはありません。

従って、底地権のみの物件への投資は、避けた方が無難です。

ただ、相続などで借地権のついた土地(=底地)を所有した場合、どのように対処するのが現実的なのでしょうか?

今回は、そのあたりを具体的に学んで行きましょう。

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底地

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対応エリア:東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県

所在地 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2階
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公式サイト 訳アリ買取PRO

 

目次

底地の基礎知識

底地権と借地権、所有権の関係

土地に「借地権」を設定すると、その瞬間に土地の所有権は「借地権」と「底地権」に分かれます。

数式に表すと次のようになります。

借地権+底地権=所有権

また、その価値も次のような関係になっています。

借地権の評価額+底地権の評価額=所有権の評価額

その割合は、相続税の借地権割合が60%の地域なら、底地割合は40%となります。

つまり、相続税評価額1000万円の土地なら借地権600万円、底地権400万円となるわけです。

しかし、実際には底地権を買いたいという方は非常に少なく、実際の底地の市場価格は更地価格の10%内外というのが実態です。

底地権の収益性

インカムゲイン(借地人からの収益性)という点で見ても、底地権には魅力がありません。

最初に「権利金」としてある程度まとまった金額を受け取れるものの、それは1回限り

あとは、幾ばくかの地代と契約更新時に更新料が入るだけで、これも地主さんが自由に値上げすることはできません。

数十年前の契約内容から若干上乗せされている程度の地代にとどまっている場合が多く、固定資産税などの保有コストさえも下回っているというケースも見られます。

これでは底地を買おうという人が現れないのは当然で、これが底地の実勢価格を大きく引き下げている理由です。

底地権を売却するには

借地人への売却

制約が多く、収益性も低い底地権の売却は、決して容易なものではありません。

しかし、他の投資家には見向きもされない底地権も、唯一魅力を感じる人がいます。

借地人です。

かなり安い地代で借りている借地人が多いことを考えると、借地権だけのままでも良いはずと思いがちですが、借地権を買い取って「所有権」を獲得した方がメリットも多いのです。

具体的に見て行きましょう。

  • 建て替えなどが自由にできる
    借地権の場合、建物を建て替えようとすると地主さん(底地権者)の承諾が必要です。
    建て替え承諾料が必要な場合もあり、揉めてしまうといつまでも建て替えることができない事態になることもあります。
    底地権を買い取り、晴れて自分の土地(所有権)にできれば、いつでも自由に建て替えが可能になります。
  • ローンの借り入れがしやすい
    金融機関からローンを借り入れる際も、土地を含めた担保価値が認められ、より多くのローンの借り入れが可能になります。
    「借地権付き建物」を担保とした融資では小さなアパートしか建てられなかったものが、マンション建築が可能になるなど、より大きな不動産ビジネスを実現できるようになるのです。
  • 土地を自由に売却・活用できる
    自宅だったものをアパートに建て替えたり、売却したりと、より効果的に土地活用することができるようになります。
  • 地代や更新料がいらなくなる
    毎月の地代や契約更新時の更新料もいらなくなるので、長い目で見れば結構なコスト削減になります
    また、地代が引き上げられる心配もなくなります。

このように、借地人にとって底地権を購入する事には様々なメリットがあるため、まずは借地人に底地の買い取りを持ちかけてみるのが鉄則と言えます。

買い取り業者の活用

借地人に打診して、前向きな回答が得られなかった場合は、底地の買い取りを行っている業者に依頼する方法もあります。

ただし、底地は借地人が住んでいることで何かと制約が多く、収益性もあまり見込めないことから、買い手を見つけるのは容易ではありません。

それでも、底地の買い取りを行っている会社はいくつか存在するので、相談してみる価値はあります。

買い取り業者を使うメリットとしては次のようなものが挙げられます。

買い取り業者を活用するメリット

  • 普通の不動産会社より高く買い取ってくれる
    普通の不動産会社の場合、底地は一歩間違えば不良資産を抱え込むようなもののため、リスク回避のためできるだけ安い価格で買い叩こうとします。
    これに対し、底地を積極的に買い取ってくれる会社というのは、底地の有効な活用方法を知っているため、普通よりも高く買い取っても採算に乗せることができるのです。
  • 仲介業者よりも早く現金化できる
    仲介業者は買い手が見つかって初めて現金が入ってくるのに対し、買い取り業者は一旦自社で買い取ってくれるため、いち早く現金を手にすることができます
  • 権利関係が複雑でもOK
    底地の売却には、複雑な権利関係や法的問題が絡んでくる場合があります。
    このような案件をまとめるためには高度な専門知識やノウハウが必要であり、普通の不動産会社ではまとめるのが困難です。
    底地を積極的に買い取っている会社は、豊富な知識とノウハウを蓄積することで、権利関係が複雑な物件でも円滑にまとめ上げることが可能なのです。

では次に、実際の買い取り業者をいくつか見て行きましょう。

 

底地買取業者リスト33選

 

以下の各社、首都圏または全国に対応しています。

 

株式会社AlbaLink(アルバリンク)

底地の買取ランキング1位

関東全域対応。
フリーダイヤルで無料査定。 0120-849-206 10:00~20:00(水曜定休)

底地

再建築不可物件

共有持分

事故物件

訳あり物件全般


対応エリア:東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県

所在地 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2階
TEL 0120-849-206
公式サイト 訳アリ買取PRO

 

株式会社あすか地所

再建築不可、底地、借地など癖のある物件に特に力を入れている。

対応エリア:東京・神奈川・千葉・埼玉

所在地 東京都品川区東五反田2-3-5 五反田中央ビル5F
TEL 03-5739-0091
公式サイト 株式会社あすか地所

株式会社NSリアルエステート

お困り不動産の即日買取。再建築不可物件、底地、共有持分など。

対応エリア:全国

所在地 東京都港区六本木4丁目8-7 六本木嶋田ビル3階
TEL 03-6804-6215
公式サイト ソクガイ.jp

株式会社パトリ

現状のまま、瑕疵担保免責で買取対応。再建築不可物件、底地、共有持分など。

対応エリア:東京23区

所在地 東京都港区南青山6丁目6番21号 グロービル青山6階
TEL 03-6419-7881
公式サイト 株式会社パトリ

東京都市開発株式会社

規模を問わず現況のまま買取。

所在地 東京都千代田区永田町2丁目17番13号  東京都市開発ビル
TEL 0120-777-623
公式サイト 東京都市開発株式会社

株式会社 ディア・エージェンシー

対応エリア:東京・神奈川・埼玉

所在地 東京都渋谷区代々木4-37-8アンクレール初台1F
TEL 03-6300-0497
公式サイト 株式会社 ディア・エージェンシー

エリアリンク株式会社

底地(土地権利整備)事業。マザーズ上場企業

対応エリア:東京・神奈川・埼玉

所在地 東京都千代田区外神田4-14-1 秋葉原UDXビル北ウィング20階
TEL 03-3526-8571
公式サイト ハロー借地権・底地

株式会社SA

「借地権の流動化」を目標。借地権、底地、再建築不可、その他。

対応エリア:東京・千葉(明記されていませんが、事例は東京と千葉)

所在地 東京都千代田区麹町4-5-7 麹町パークオフィス
TEL 03-6265-6838
公式サイト 株式会社SA

ケイアイ不動産株式会社

特に権利付不動産の売買が得意。借地権、底地、再建築不可、その他。

所在地 東京都中央区日本橋1丁目21番4号
TEL 03-6910-3175
公式サイト ケイアイ不動産株式会社

株式会社クランピーリアルエステート

訳あり物件専門で全国対応。

対応エリア:全国

所在地 東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル9F
TEL 0120-543-195
公式サイト 株式会社クランピーリアルエステート

株式会社港開発

スピード査定。現状のままでOK。再建築不可物件、借地権、共有名義不動産、底地 など

対応エリア:東京(明記はありませんが、事例は都内)

所在地 東京都港区西新橋1-23-3 2F
TEL 0120-991-780
公式サイト 株式会社港開発

底地専門.tokyo

一都三県に対応。

対応エリア:東京

所在地 東京都西東京市田無町5丁目4番1号
TEL 042-452-8631
公式サイト 底地専門.tokyo

株式会社フレキシブル

再建築不可物件、底地など。

対応エリア:全国

所在地 東京都台東区上野5-18-5 ダイヤモンドビル1F
TEL 03-3832-7077
公式サイト 株式会社フレキシブル

株式会社ブリリアント

着地県の専門家が対応。

対応エリア:東京・神奈川・千葉・埼玉

所在地 東京都東京都品川区上大崎3-14-37 TGMタマビル 1階
TEL 03-5422-7111
公式サイト LIXIL不動産ショップ借地権の窓口

株式会社ネオ

底地買取専業。

所在地 東京都千代田区 有楽町1-12-1 新有楽町ビル1036区
TEL 03-6266-9209
公式サイト 株式会社ネオ

東京アセット・パートナーズ株式会社


東京アセット・パートナーズ株式会社の借地権の専門部門。

所在地 東京都中央区築地1-3-4 築地ニイクラビル7階
TEL 03-6264-7280
公式サイト 借地権問題.com

矢崎不動産オフィス株式会社

自社買取ではなく仲介。

所在地 東京都渋谷区道玄坂1-18-8 道玄坂プラザ仁科屋ビル4階
TEL 03-6277-5043
公式サイト 矢崎不動産オフィス株式会社

株式会社・住工房エルバ

グループ会社での買取実績も公開されています。

対応エリア:東京

所在地 東京都練馬区関町北4丁目17番9号
TEL 03-5370-3133
公式サイト 株式会社・住工房エルバ

住友林業レジデンシャル株式会社

営業年数も長い大手。

対応エリア:東京23区

所在地 東京都新宿区新宿2-19-1 ビッグス新宿ビル4階
TEL 0120-917-093
公式サイト 住友林業レジデンシャル株式会社

株式会社ニーズ・プラス


底地専門の不動産アドバイザー。

所在地 東京都千代田区 有楽町1-12-1 新有楽町ビル1036区
TEL 03-3216-9934
公式サイト 株式会社ニーズ・プラス

株式会社サンセイランディック

東証1部上場企業です。

対応エリア:全国(明記はありませんが、全国の物件あり)

所在地 東京都千代田区丸の内2-5-1 丸の内二丁目ビル5階
TEL 03-5252-7511
公式サイト 株式会社サンセイランディック

株式会社ハウスドゥ!

東証1部上場企業です。

所在地 東京都千代田区丸の内1丁目8番1号丸の内トラストタワーN館17F
TEL 0120-544-054
公式サイト 株式会社ハウスドゥ!

株式会社ジェイ・ワン・プランニング

対応エリア:首都圏

所在地 東京都渋谷区恵比寿4-20-3 恵比寿ガーデンプレイスタワー18階
TEL 03-5789-5900
公式サイト 株式会社ジェイ・ワン・プランニング

神奈川県の底地買取業者

株式会社コーワ

対応エリア:横浜市、川崎市、東京23区

所在地 神奈川県川崎市川崎区宮前町8番15号パールビル1階
TEL 044-244-2385
公式サイト 底地.jp

株式会社オージャス

特殊物件のお悩みもお気軽に。借地権、底地、再建築不可、その他。

所在地 神奈川県横浜市南区清水ケ丘10
TEL 0120-168-161
公式サイト 株式会社オージャス

株式会社レイ

特殊物件のお悩みもお気軽に。借地権、底地、再建築不可、その他。

対応エリア:横浜市・川崎市中心

所在地 神奈川県横浜市神奈川区六角橋1-32-3 國武ビル1階
TEL 045-438-2665
公式サイト 株式会社レイ

ホワイトハウス株式会社

特殊物件のお悩みもお気軽に。借地権、底地、再建築不可、その他。

対応エリア:横浜市

所在地 神奈川県横浜市西区浅間町1-6-5横浜西口K&Kビル1階
TEL 045-308-8851
公式サイト ホワイトハウス株式会社

千葉県の底地買取業者

株式会社トータルサポート

借地権、再建築不可、その他。

所在地 千葉県船橋市前原西2-14-1 ダイアパレス津田沼808
TEL 047-493-7773
参考サイト 株式会社トータルサポート

有限会社あおば都市開発

専門性の高い経験・知識を身に付けたスタッフが対応。借地権、底地、再建築不可、その他。

所在地 千葉県市川市南八幡4-8-9 ニューグリーンビル302
TEL 047-379-6422
公式サイト

有限会社一建住販

自社買取は1億円以内即決、即断。借地権、底地、再建築不可、その他。

対応エリア:松戸市・柏市・鎌ヶ谷市

所在地 千葉県松戸市六高台4-199
TEL 047-384-4433
公式サイト 有限会社一建住販

株式会社ハウスワン

借地権、底地、再建築不可物件、既存不適格物件、築古物件対応。

対応エリア:松戸市

所在地 千葉県松戸市新作383-3
TEL 047/382/5160
公式サイト 株式会社ハウスワン

株式会社コンティゴ

訳あり不動産の売却お気軽に。借地権、底地、再建築不可、その他。

所在地 千葉県松戸市上本郷911-2-201号室
TEL 047-368-6771
参考サイト 株式会社コンティゴ

埼玉県の底地買取業者

株式会社ティーアンドエス開発

訳あり不動産の売却お気軽に。借地権、底地、再建築不可、その他。

所在地 埼玉県さいたま市浦和区北浦和3丁目16-24
TEL 048-823-3323
公式サイト 株式会社ティーアンドエス開発

 

 

買い取り業者の多くは、自社での買い取りはもちろん、借地人による買い取りをまとめてくれます。

この場合、より高く買い取りが期待でるため、直接借地人に交渉する前に、まずは買い取り業者に相談してみるのも良い方法です。

まとめ

一般の所有権と違い、地主の自由が制限され、しかも収益性も低い底地権は、不動産投資の対象としては避けた方が無難です。

もしも、相続などで底地を所有した場合は、売却を検討するべきでしょう。

売却を検討する場合、まず打診すべきは借地人です。

借地人が底地権を獲得すれば、「所有権」にステップアップするため、物件の売却や建て替えも自由になります。

担保力が上がることでより大きな融資を引き出すことが可能になり、マンション経営などより大規模な不動産ビジネスを展開できるなど、借地人にとっては多大なメリットが生まれます。

このため、一般には更地の10%内外と言われる底地の買い取り価格が、若干上積みされることが期待されます。

しかし、借地人に買い取りの意思がない場合は、第三者の買い手を見つけるしかありません。

しかし、底地の売買には特殊なノウハウが必要なため、底地を積極的に扱う専門業者に相談するようにしましょう。

 

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hayasaka

hayasaka

仙台でアパート経営を行う、ベテランライター。広告コピーの他、漫画の脚本や小説も手掛ける、典型的な器用貧乏。「間違った不動産投資で人生を棒に振らせてはいけない」を信念に、まだまだ甘言がはびこる不動産投資界に警鐘を鳴らしつつ、堅実でクレバーな不動産投資を提案しています。

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