​​旗竿地の評価方法は？具体的な計算方法や売れやすい土地の特徴を紹介

旗竿地は、その形状の特殊性から売却が難しいとされていますが、適切な戦略と準備によって、スムーズな売却を実現できます。本記事では、旗竿地の評価方法や売却のポイント、そして成功事例などを解説し、売却を検討されている方の参考となる情報を紹介します。

旗竿地とは旗の形状をした土地のこと

旗竿地とは、道路に面した細長い部分（旗竿）と、その奥にある広い部分（敷地）がつながった旗のような形状をした土地のことです。一般的な長方形（整形地）の土地と比べて、形状が特殊なため、評価方法や売買の際に注意すべき点があります。

路線価を使った旗竿地の評価方法3ステップ

旗竿地の評価は、その形状の特殊性から、一般的な長方形の土地とは異なる評価方法が用いられます。国土交通省が定める路線価を基にした評価方法が一般的ですが、その詳細な計算方法を見ていきましょう。

想定整形地の評価額を算出する

想定整形地の評価額は、路面価と想定整形地の面積で計算されます。想定整形地とは: 旗竿地全体を囲む、最も小さな長方形の土地のことです。 路線価は、土地の評価額を算出するための基準となる価格で、国土交通省が毎年公表しています。路線価は、土地の所在、形状、利用状況などを総合的に勘案して決定されます。

評価基準や路面価については下記記事も参考下さい。

参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

参考：路面価の計算方法を詳しく解説

想定整形地の評価額から「かげ地」を差し引く

かげ地とは、 想定整形地から、実際の旗竿地を除いた部分のことです。一般的に、旗竿部分や奥まった部分など、利用価値が低いと判断される部分がかげ地に該当します。

かげ地の評価額は、想定整形地の評価額に、かげ地の割合を掛けて算出します。

想定整形地の評価額から、かげ地の評価額を差し引くことで、旗竿地の暫定的な評価額が算出されます。

不整形地補正をして旗竿地を評価をする

不整形地補正を行って、旗竿地を評価を評価することもできます。不整形地補正を行う理由ですが、旗竿地は、長方形ではない不整形な形状であるため、利用価値が低下すると考えられます。この利用価値の低下を補正するために、不整形地補正が行われます。最終的な評価額は、暫定的な評価額に、不整形地補正率を掛けて、最終的な旗竿地の評価額が算出されます。

不整形地補正には2つの計算方法があり、補正率は0.6を下限としてどちらか小さい数の方を採用して計算式に当てはめます。

計算で算出した数値の小さい方を使用して差し引き算で算出した評価額に掛けます。

計算例

奥行価格補正率表もとに表を確認してみましょう。

旗竿地の評価は、想定整形地の評価額からかげ地の評価額を差し引き、さらに不整形地補正を行うという3つのステップで行われます。この評価方法は、土地の形状が複雑な旗竿地の場合、一般的な長方形の土地よりも評価額が低くなる傾向があることを表しています。

売れやすい旗竿地の特徴2選

旗竿地は、その形状の特殊性から、一般的に売却に時間がかかると考えられています。しかし、いくつかの特徴を備えた旗竿地は、比較的スムーズに売却できる可能性があります。

旗竿部分が短い

旗竿部分が広い

上記以外にも、 静かで落ち着いた住宅街など周辺環境が良い土地などは、多くの購入者から求められるでしょう。

旗竿地は、その形状の特殊性から、一般的に売却に時間がかかる場合がありますが、上記のような特徴を備えた土地は、比較的スムーズに売却できる可能性があります。

売れにくい旗竿地の特徴2選

それでは、売りにくい旗竿地とはどのような場合があるでしょうか。特徴を2つ紹介します。

旗竿部分が長い

敷地が細長い

その他、売れにくい旗竿地の特徴としては、道路に面している部分が狭すぎたり、形状が不規則であったりして、建物を建てる際に接道義務を満たせない場合なども売れにくい旗竿地の特徴として挙げられます。

旗竿地は、その形状の特殊性から、一般的に売却に時間がかかる場合がありますが、上記のような特徴を持つ土地は、特に売却が難しいとされています。

旗竿地を高確率で売却する3つの方法

旗竿地は、その形状の特殊性から、一般的に売却に時間がかかると思われがちです。しかし、適切な戦略を立て、不動産のプロのサポートを受けることで、高確率で売却することは可能です。本記事では、旗竿地を売却する際に効果的な3つの方法を深堀りし、成功させるための具体的な方法を紹介します。

不動産のプロに相談する

不動産会社、特に地域密着型の不動産会社は、その地域における旗竿地の売買事例を豊富に持っています。旗竿地の特性、周辺環境、相場価格など、多角的な視点から適切なアドバイスを受けることができます。

また、売買契約から引渡しまでの一連の手続きを行ってくれるのも特徴の一つです。 売買契約書の作成、諸手続き、引渡しまで、売買に関する一連の手続きをサポートしてくれます。専門知識が必要な手続きを任せられるため、売主は安心して売却を進めることができるでしょう。

隣家に自身の土地を売却する、または隣家を買い取ってから売却する

隣地所有者であれば、自身の土地を拡大できるので、売却を受け入れてくれる可能性が高まります。それぞれのメリット・デメリットとしては、下記が挙げられるので、ご自身の計画にあった売却方法を選ぶと良いでしょう。

売却活動を行う際には、周辺住民への配慮を忘れないことが大切です。どの方法を選ぶかは、ご自身の状況や目的によって異なります。メリットとデメリットを比較検討し、専門家（不動産業者、税理士など）に相談しながら、最適な方法を選びましょう。

価格交渉に柔軟に対応する

相場価格の把握をし、価格交渉に柔軟に対応するのも手です。 不動産会社など専門的なプロに依頼することで、周辺の物件の売却事例を調べ、相場価格を把握することもできます。 購入者の希望する価格と、売主の希望する価格の間で、柔軟な交渉を行うことができるでしょう。

その場合、価格だけでなく、引渡し時期、残置物、リフォーム費用など、様々な条件について交渉する余地があります。

旗竿地は、一般的な土地と比べて売却に時間がかかる場合がありますが、適切な戦略を立て、不動産のプロのサポートを受けることで、高確率で売却することができます。

まとめ

旗竿地の売却は、形状や立地条件によって大きく異なるため、一概にこうすれば売れる、という方法はありません。しかし、本記事でご紹介した評価方法や売れやすい特徴、売却方法を参考に、不動産のプロと協力して、最適な戦略を立てていくことが重要です。