高利回りな空き家投資に潜む課題とは？失敗パターンと利回りを守るポイントも解説
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家投資に興味はあるものの、「本当に高利回りが狙えるの？」「リスクばかりじゃないの？」と不安に感じていませんか？
空き家投資は他の不動産投資に比べて初期費用が安く、うまく活用できれば高利回りも狙える魅力的な投資方法です。
しかし、適切な知識を持たず準備を怠ると、思わぬ出費や空室リスクによって、利回りが大きく低下する可能性もあります。
この記事では、空き家投資を成功させるために、以下のようなポイントをわかりやすく解説します。
最後まで読むことで、空き家投資に潜むリスクを理解し、高利回りを実現するためのヒントを得ることができます。
加えて、実は「空き家投資」は、しっかりと準備すればとても高いリターンを狙える投資手段のひとつであることも分るでしょう。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、訳あり不動産に特化し、高利回りが期待できる空き家をたくさん紹介しています。
LINEでは最新の投資物件情報をいち早くお届けしているので、興味がある方はぜひ登録してみてください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中！
目次
空き家投資で利回りが注目される理由
空き家投資が注目されている理由は、高利回りを実現できる可能性があるからです。
特に、地方の空き家や放置された住宅は価格が安いため、多くの投資家は初期費用を抑えながら家賃収入を得られる点に魅力を感じています。
たとえば、100万円で取得した空き家に200万円のリフォーム費用をかけたとしても、月5万円の賃貸収入があれば、表面利回りは約20%になります。
空き家投資ならではの高い収益性は、アパート経営や一般的な不動産投資ではなかなか実現できないため、多くの投資家から注目されているのです。
加えて、空き家は全国的に増加傾向にあり、物件の需要と供給のバランスによっては有利な条件で運用できるケースもあります。
参照元：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
もちろん、空き家投資には建物の状態確認や修繕、管理、入居者対応など、さまざまな準備が必要です。
しかし、出口戦略や再生計画をしっかり立てれば、初心者でも十分に成功する可能性があります。
低価格な空き家をリノベーションして、安定した収益を得る投資スタイルは、今後も注目が集まるでしょう。
高利回りな空き家投資に潜む7つの課題
高利回りが魅力の空き家投資ですが、実際には多くの課題が潜んでいます。
高利回りな空き家投資に潜む課題は、主に以下の7つです。
想定外のリフォーム費用が利回りを圧迫する
空き家投資では、物件価格が安くても、リフォーム費用が高額だと、利回りが大きく下がるリスクがあります。
空き家は築年数が経過しており、見えない箇所で欠陥が発生している物件が多いため、リフォーム工事を始めてからシロアリ被害や屋根の劣化が発覚するケースがあるのです。
場合によっては、当初想定していたリフォーム費用の倍額を支払うことになるかもしれません。
見えない箇所の欠陥による利回りの低下を防ぐには、物件を取得する前に専門業者による調査を受けたり、複数のリフォーム業者から見積もりを取ったりすることが大切です。
戸建投資物件のリフォームについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空室リスクが高く、想定収益を下回る
いくら高利回りな空き家投資といえども、入居者が確保できなければ、収益は生まれません。
特に地方では、人口減少や需要の低さから空室リスクが高まりやすいのが課題です。
空室の間も管理費用や固定資産税は発生するため、実質利回りがマイナスに転落することもあります。
空室による収益の低下を避けるためには、賃貸物件の需要がある地域を選定し、事前に不動産会社と協議して入居者募集の見通しを立てることが重要です。
また、ターゲット層に合わせたリノベーションや家賃設定をするのも良いでしょう。
高利回り物件に惹かれても、空室リスクを軽視せず、安定した運用を見込めるかどうかを冷静に判断する力が求められます。
賃貸・売却がしづらいエリアで流動性が低下する
賃貸需要が低く売却先が見つかりにくいエリアの物件は、流動性が低下しやすいのも、空き家投資の課題です。
たとえば、過疎化が進む地域の物件に投資すると、入居者が見つからず家賃収入ゼロの状況が長く続き、売却も難しいでしょう。
最終的に、空き家のまま放置せざるを得なくなるかもしれません。
賃貸も売却もできないと、投資した資金を回収できず、赤字になってしまいます。
投資する空き家を探すときは、不動産会社や地域の協議会などと連携して、需要が見込める地域や土地の価値が維持されているエリアの物件を探すのがポイントです。
地方でも、工業地帯や大学周辺などは賃貸・売却の可能性が高く、比較的安定した運用が期待できます。
投資しようとした物件が再建築不可物件の可能性がある
空き家投資では、土地や建物に関する法律にも注意が必要です。
中でも「再建築不可物件」は要注意で、万が一建物が老朽化や災害で取り壊しになった場合、同じ場所に建物を新しく造ることができず、資産価値が大きく下がるリスクがあります。
建物を一度解体すると、現行の建築基準法では新たに建物を建てられない土地のこと
建物を再建築できないだけで、不動産価値や流動性が大きく損なわれるため、再建築不可物件でないかよく確認しておくことが重要です。
空き家を購入する前に、必ず不動産会社や役所に確認を取り、建築基準法に適合しているか、再建築の可否を明らかにしておきましょう。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
境界未確定・未登記が原因でトラブルが発生する
空き家の中には、土地の境界が未確定、あるいは建物の登記がされていない物件もあり、トラブルの火種になる場合があります。
たとえば、購入した空き家と隣地との境界が不明確だと、境界を巡って隣人とトラブルに発展する可能性があります。
トラブルが発生すると、調停や測量に多額の費用と時間がかかるため、収益化が大幅に遅れるでしょう。
境界未確定や未登記の空き家には、初期費用が安いものも多いですが、後で追加コストが発生し、実質利回りを大きく下げる要因になります。
購入前には、登記簿や公図を確認するほか、土地家屋調査士に調査を依頼するのも良いでしょう。
相続登記ができておらず所有を移転できない場合がある
空き家の中には、相続登記が完了しておらず、所有者が法的に確定していない状態のものもあります。
亡くなった人が所有していた不動産の所有名義を、相続人に変更する法務局での手続きのこと
相続登記ができていないと、売主が不明瞭な状態になるため、売買契約を結べないかもしれません。
2024年4月から相続登記が義務化され、未登記のまま物件を放置することは難しくなりましたが、過去の空き家には未登記のものが依然として多数存在します。
相続登記の有無の確認は、安全な投資判断に欠かせません。
空き家を購入する前に、不動産会社や司法書士を通じて登記情報を確認したり、所有者を追跡したりしましょう。
「特定空き家」指定に要注意！税負担が最大6倍になることも
空き家の放置は、想像以上のコストを生むことがあります。
特に「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大で6倍になる可能性があります。
「そのまま放置すれば倒壊や衛生上有害となる」「著しく景観を損なっている」等と、自治体から認定された空き家のこと
全国的に空き家が増加していることを背景に、各自治体では空き家対策を強化しており、適切に管理されていない空き家は、除却命令や課税強化の対象となっています。
参照元：e-gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法 第十四条」
もし取得後のリフォームが遅れると、「管理不全」と判断され、年間の税額が大幅に増加するでしょう。
投資用に購入した空き家を「特定空き家」に指定されないようにするには、取得後はすぐに修繕やリノベーションを進めることが重要です。
加えて、定期的な管理・清掃を行い、近隣からの苦情が出ないように対応しましょう。
空き家投資で利回りが低下するパターン3選
空き家投資は、うまく運用できれば高利回りが狙える不動産投資の方法です。
しかし実際は、利回りが想定より大きく下がるケースもあります。
空き家投資で利回りが低下する主なパターンは、以下の3つです。
DIYで修繕コストを抑えるつもりだったのに放置してしまう
空き家投資でよくある失敗のひとつが、DIYでリフォーム費用を抑えるつもりが、結局手をつけずに放置してしまうケースです。
投資を始める前は「休日に自分でリフォームすれば費用を抑えられる」と考えていても、他の用事が忙しくて、リフォームが進まないまま放置することになるかもしれません。
リフォームが完了するまでは入居者の募集もできず、固定資産税や管理費がかかるため、利回りが低下する大きな要因になるでしょう。
DIYをするには、時間と技術、計画性が求められます。
実行の見通しが立たない場合は、最初から業者に依頼して、早く収益を得られる状態にすることも検討することをおすすめします。
戸建てのDIYについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
賃貸需要がなかったため収益化できなかった
空き家投資の失敗例としてとても多いのが、賃貸需要がないエリアの物件を取得し、家賃収入がまったく得られないパターンです。
価格の安さに惹かれて購入したものの、地域の需要を見誤ると、赤字になるリスクがあります。
「賃貸需要がない」ということは、「住みたいと思う人が少ない」ということなので、売却しようにも購入希望者は見つかりにくいでしょう。
全国的に人口減少が進むなか、エリア選びは空き家投資における重要事項です。
賃貸ニーズを調査するには、不動産会社にヒアリングのに加え、近隣のアパートの空室状況や家賃相場を確認すると良いでしょう。
また、学生やファミリーといった需要のあるターゲット層に合わせて、リノベーションをするのもひとつの方法です。
相場より高い家賃設定で入居者が見つからない
空き家投資では、家賃収入が利回りに直結するため、「家賃を少し高く設定しようかな」と考えたくなるでしょう。
しかし、相場を無視した家賃は、入居者が決まらず、逆に利回りを大きく損なう要因になります。
たとえば、リフォームにかけた費用を回収しようと、周辺の相場より1万円高い家賃で入居者を募集すると、空室の状態が続きやすいでしょう。
後で家賃を引き下げたとしても、空室期間による収益化の遅れで、年間利回りが想定の半分程度にとどまることもあります。
地域の家賃相場に即した価格設定を行うことが、安定した賃貸経営に求められます。
不動産会社のアドバイスを受けるだけでなく、ポータルサイトで実際の家賃相場をチェックして、自分が運用する空き家の賃料を決定しましょう。
空き家投資の利回りを守るための5つのチェックポイント
空き家投資は高利回りが期待できる反面、少しの判断ミスで収益が大きく損なわれるリスクもあります。
ここでは、空き家投資の利回りを守るためのチェックポイントを5つ解説します。
収益シミュレーションは「実質利回り」で行う
空き家投資で多い失敗の原因のひとつは、「表面利回り」だけを見て投資の判断をすることです。
表面利回りは家賃収入を物件価格で割った単純な計算ですが、実際の投資では修繕費や管理費、税金など多くの費用が発生します。
たとえば、築古の戸建てを300万円で取得し、家賃収入が年間60万円だと表面利回りは20%ですが、修繕に100万円、年間管理費が10万円かかれば、実質利回りは10%以下になる場合もあります。
投資の判断をするときは、収益シミュレーションの段階からすべてのコストを想定し、「実質利回り」を参考にすることが大切です。
必要に応じて専門家に相談したり、シミュレーションツールを活用したりすると良いでしょう。
表面利回りと実質利回りについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
修繕・管理コストは必ず見積もりを取る
空き家投資では、必ずと言ってよいほど修繕やリフォームが必要になります。
とくに、空き家は建築から何年も経過している物件が多いため、後から欠陥が見つかるケースがあります。
欠陥が見つかるたびにリフォームすると、追加費用がどんどんかかるため、利回りが当初の予定の半分以下になることもあるでしょう。
修繕・管理コストによる利回りの低下を防ぐには、空き家を購入する前に、複数のリフォーム会社から見積もりを取り、内容と金額を比較・検討することが大切です。
また、清掃やクレーム対応といった、管理にかかる費用もあらかじめ想定しておくと良いでしょう。
投資額に対する実際の支出を把握しておくことで、より安定した運用が可能になります。
エリアの需要調査を怠らない
物件の価格は安くても、賃貸需要がなければ家賃収入は得られず、投資としては失敗してしまいます。
とくに地方の空き家は、地域によって需要が大きく異なるため、エリア調査を怠ることは致命的です。
全国的に見ても人口減少が著しい地域では、家賃をいくら下げても入居者は見つかりにくいでしょう。
反対に、大学や工場、病院の近くでは、戸建てやアパートに対する安定した需要が見込めます。
需要の有無を見極めるためには、地元の不動産会社にヒアリングするほか、空室率や過去の入居者傾向を調べるのが効果的です。
投資判断時に「出口」も検討する
空き家投資では「買った後、どうするか？」を考えていないと、いざというときに資金回収ができず、大きなリスクを抱えることになります。
投資するか考えるとき、同じタイミングで出口戦略まで考えるのも、重要なポイントです。
出口戦略を考えていないと、安くてきれいな空き家を購入したものの、再建築不可で賃貸や売却ができず、最終的に放置することになる可能性があります。
売却益を見込むのか、長期賃貸で家賃収入を得るのか、あるいは数年後に相続・法人活用を想定するのかによって、選ぶべき物件や運用方法も大きく変わります。
空き家投資をするときは、ゴールから逆算して計画を立てることを心掛けましょう。
専門家の意見を考慮して投資判断をする
空き家投資は、表面的には簡単そうに見えても、法律・構造・地域性など複雑な要素が絡むため、自分1人だけで判断するにはリスクが大きいです。
積極的に専門家の意見を取り入れて、投資の判断をすることが大切です。
たとえば、境界未確定の土地や相続登記未了のような法務的な問題は、司法書士や行政書士の確認が求められます。
建物の構造・改修に関しては、建築士や施工業者に診断を依頼すると良いでしょう。
収支計画を立てるときは、動産投資に詳しいFP（ファイナンシャルプランナー）からアドバイスを受けるのも効果的です。
空き家投資はチーム戦と捉え、各分野のプロに相談しながら進める姿勢が求められます。
投資利回りが良い空き家の情報をLINEで受け取る
空き家投資は、条件が揃えば、アパート投資やマンション投資よりも高利回りを狙える投資方法です。
しかし、想定外のリフォーム費用の発生や空室のリスクなど、さまざまな課題があります。
「初心者には難しそう」「空き家投資向けの物件がどれか分からない」というときは、初めから厳選された物件のなかから、投資するものを選ぶのもひとつの方法です。
訳あり物件の専門買取業者であるAlbaLink（アルバリンク）では、高利回りを狙える物件の情報をLINEで配信しています。
不動産投資の物件探しで悩んでいる方は、ぜひLINEに登録してみてください。
まとめ
空き家投資は、初期費用を抑えながら高利回りを狙える魅力的な手法です。
しかし、リフォーム費用の増加や空室リスクなど、多くの課題が潜んでいます。
空き家投資のリスクを避けるには、事前に徹底的に調査を行い、収益シミュレーションやコストの見積もりをすることが大切です。
訳あり物件の専門買取業者であるAlbaLink（アルバリンク）では、独自のネットワークとノウハウを活かし、投資家にとって高利回りが見込める物件の情報を紹介しています。
物件の情報は公式LINEで配信しているので、空き家投資の物件を探している方はぜひチェックしてみてください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
