地方の不動産投資で高利回りを実現する方法【エリアや物件の見極め方を伝授】
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「地方で高利回りの不動産投資を始めたいけど、本当に成功するの？」
「高利回りの裏にはやっぱりリスクがあるのでは？」
地方の不動産投資は高利回りと聞いて魅力に思いつつも、「何か裏があるのでは？」と不安に感じているのではないでしょうか？
結論から言いますと、地方で高利回りの不動産投資を安全に行うことは十分に可能です。
ただし、あなたが感じているように、地方の不動産投資には「空室」や「流動性の低さ」といったリスクがあることも間違いありません。
しかし、リスクを理解して適切な対策を取れば、安定した収益を得られます。
本記事では、以下の内容をわかりやすく解説していきます。
最後まで読むことで、地方の不動産に安全かつ高利回りで投資でき、あなたの資産形成を加速させることにつながるはずです。
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目次
不動産投資で高利回りを狙うなら「地方」も視野に！
不動産投資で高利回りを狙うなら、地方を視野に入れることは非常に有効な戦略です。
ここでは、地方の不動産投資の特徴について解説します。
地方での不動産投資が注目される理由
地方での不動産投資が注目されるのは、収益性と初期費用のバランスに優れているためです。
地方は都市部より物件価格が安く、少ない初期投資で運用を始められるため、初心者でも参入しやすいメリットがあります。
地元の大学や企業がある地域は、単身者からファミリー層まで多様な入居者ニーズが見込めるでしょう。
また、都心に比べて地価の変動が緩やかで、長期的に安定した運用がしやすい点も魅力です。
再開発が進んでいるエリアは、将来の資産価値向上も期待できます。
利回りだけでなく「地域の将来性」や「需要の持続性」といった視点を取り入れると、地方の物件も魅力的な投資対象になるのです。
都心部と地方の違い【利回り・価格・賃料】
不動産投資において、都心部と地方では「利回り」「物件価格」「賃料」に明確な違いがあります。
それぞれの違いを、以下の表にまとめました。
| 都心部 | 地方 | |
|---|---|---|
| 利回り | 約3～4% （ワンルームマンション） | 約6～10%以上 （一棟アパート） |
| 物件価格 | 高い | 安い |
| 賃料 | 高い | 安い |
地方では、初期投資が抑えやすい分、高い利回りが期待できます。
一方で、需要が限定される場合もあるため、入居率や出口戦略には注意しなければなりません。
都心部では物件価格が高く、高利回りを狙うのは難しいですが、不動産の流動性が高く、売却しやすいメリットがあります。
利回りの高さだけに注目せず、賃貸物件のニーズや将来的な人口動向なども踏まえて、安定した収益性を見込めるエリア選定を心掛けましょう。
都心の物件と地方物件のメリットとデメリットについては、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
「地方＝田舎」ではない！【人口規模の特徴】
「地方」と聞くと「田舎」と思われがちですが、実際には人口数十万〜百万人規模の地方都市も多く存在します。
たとえば、仙台市や広島市のような政令指定都市では、ファミリー層や単身者向けの賃貸需要が安定しており、不動産投資に適したエリアと言えます。
また、政令指定都市以外でも、周辺に大学や工業団地がある地域では、転入者が一定数見込めるため、入居者が確保しやすく、安定した収益を得やすいでしょう。
加えて、都市圏からの移住やテレワーク普及などにより、地方都市の魅力が再評価されているのも近年の傾向です。
「地方＝田舎」と決めつけず、地域ごとの特徴や人口動態、地元の不動産会社からの情報などを活用して、精度の高い投資判断を行いましょう。
地方で高利回りの不動産投資を実現できる「エリア」の選び方
地方で不動産投資による高利回りを狙うには、エリア選定が非常に重要です。
ここでは、地方で高利回りの不動産投資を実現するための、エリア選びのポイントを3つの視点で紹介します。
不動産投資で重視される立地条件については、こちらの記事でアンケート結果を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
人口が50万人以上である
地方で不動産投資を成功させるには、人口50万人以上の中核都市を狙うのが効果的です。
なぜなら、一定の人口規模があることで、安定した賃貸需要と流動性が期待できるからです。
たとえば、静岡市や熊本市といった中核都市は、ファミリー層や単身者を問わず、住環境やアクセスに優れた物件への需要が継続的に生じています。
需要が安定している立地では、空室率が比較的低く、満室経営を期待しやすいでしょう。
さらに、中核都市は商業施設や医療機関、教育機関などの生活インフラが整っており、賃貸物件としての魅力が高いため、資産価値が維持しやすいといえます。
ある程度の人口規模に立地する物件を選ぶことで、地方でも高利回りと安定運用の両立が可能になります。
大学や企業が集まっている
高利回りを目指すなら、大学や企業が集まる都市圏の物件に注目すると良いでしょう。
大学や企業が集まるエリアでは、常に一定の入居ニーズが発生するため、安定した賃貸経営が可能になります。
たとえば、地方の工業都市にある物件ですが、周辺に複数の工場や事業所が存在しているエリアでは、転勤者や単身赴任者などの継続的な需要が期待できます。
同様に、大学に近い賃貸物件も、毎年の新入生・卒業生の入れ替わりにより、空室リスクを抑えやすいでしょう。
企業が集まる地域は経済活動が活発であり、今後の再開発や都市計画の対象となる可能性も高く、将来的な売却時にプラスとなることもあります。
エリアを選ぶときは、大学や企業の分布を地図で確認し、ターゲットのニーズに合った間取りや設備を備えた物件を選定しましょう。
再開発・都市計画がある
再開発や都市計画が進んでいるエリアは、不動産投資において「将来的に資産価値が上昇しやすい」というメリットがあります。
たとえば、駅前の再開発が進む場所では、交通の利便性が向上することで入居希望者が増加するとともに、家賃相場が上昇する可能性もあります。
不動産会社や行政の資料を集め、再開発の状況をチェックし、早い段階から投資に取り込めれば、より大きな利益を得られます。
高利回りを狙うだけでなく、「将来的な資産価値の上昇」も視野に入れた投資判断を行うことで、地方における収益性を最大化できます。
地方で高利回りの不動産投資を実現できる「物件」の選び方
地方で高利回りの不動産投資を実現するには、物件の選定もとても重要です。
エリア選定と同様に、どのようなタイプの物件を購入するかで収益性は大きく変わります。
ここでは、地方で高利回りの不動産投資を実現できる物件の選び方として、4つのポイントを紹介します。
不動産投資物件の現地調査で必ず確認しておきたい部分については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
間取りや広さがニーズに合っている
高利回りを目指すなら、その地域のニーズに合った間取りと広さを備えた物件を選ぶことがポイントです。
たとえば、地方のファミリー世帯が多い地域では、2LDK以上の間取りが好まれる傾向があります。
大学周辺の地域では、単身者向けの1Kやワンルームの需要が安定しているでしょう。
地域の特性を理解しないまま物件を購入すると、想定外の空室が発生するリスクがあります。
地方の不動産投資では、エリアごとの住まいのニーズを分析し、適切な間取りと広さを持つ物件を選定することが大切です。
駐車場付き物件である
地方で不動産投資をするなら、駐車場付きの物件を選びましょう。
なぜなら、多くの地方都市では車が生活の必需品であり、駐車場の有無が入居判断の重要なポイントとなるためです。
敷地内に駐車スペースがある物件は、ファミリー層と単身者の両方から人気があるため、安定した賃料収入が得られます。
都市部と異なり交通手段が限られる地方では、利便性の確保が入居率に影響を与えます。
駐車場付き物件はその代表例のため、入居者確保と収益性を両立するうえで欠かせない条件と言えるでしょう。
修繕費と賃料のバランスが取れる
物件選びでは、修繕コストと賃料のバランスを見極めることが大切です。
表面利回りが高くても、修繕費用が膨らめば実質利回りは下がってしまいます。
- 表面利回り
- 物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標。
「（年間の家賃収入）÷（物件の購入価格）×100」で計算できる。 - 実質利回り
- 年間の家賃収入から経費を差し引いた実質的な利益を、物件の購入価格に諸費用を足した総額で割った指標。
「｛（年間の家賃収入-年間の必要経費）÷（物件価格+購入時の諸費用）｝×100」で計算できる。
たとえば、中古物件は購入価格が安く、利回りが高いように見えても、築年数が経過すると外壁や水回りの修繕が必要になり、数百万円単位の費用が発生することがあります。
地方の物件で賃貸経営をするときは、想定される修繕費と家賃水準の両面から収支計画を立て、実質的な収益性を高めることが重要です。
一方、新築されてから間もない物件は修繕費が少ないものの、取得価格が高くなるため、利回りは小さくなる傾向にあります。
ターゲット層を明確に設定できる
地方物件で高利回りを実現するには、「誰に貸すか」を明確に設定した物件選びが重要です。
ターゲット層を明確にすることで、間取りや設備の選定、賃料設定、広告戦略に一貫性を持たせられます。
たとえば、大学の近隣では、学生向けのコンパクトな部屋とインターネット環境を整備すると良いでしょう。
工業団地の近くの場合は、転勤者や単身赴任者に向けた、家具付きの部屋や駐車場完備の物件に人気があります。
ターゲットごとに求める条件は異なるため、実際に住む人をイメージしながら投資しましょう。
地方不動産投資のメリットとデメリット
地方での不動産投資は、都心部にはない「高利回り」という魅力がある一方で、空室リスクや流動性の低さなどのデメリットも存在します。
ここでは、地方不動産投資のメリットとデメリットを紹介します。
【メリット】初期投資が抑えられる
地方不動産投資の大きなメリットは、初期投資額を抑えやすく高利回りを狙えることです。
地方は物件価格が都心に比べて低いため、自己資金が少なくても投資しやすく、資産形成のスピードも早まります。
たとえば、東京都23区のワンルームマンションは1戸2,500万円以上することもありますが、地方都市であれば、同じ投資金額でも一棟アパートで複数戸を所有できます。
複数戸所有することで家賃収入も多くなり、表面利回りが8～10％を超えることもあるでしょう。
資金に限りがある初心者でも収益性の高い運用を目指せる地方投資は、戦略次第で大きな利益を生み出せる可能性を秘めています。
【メリット】収益を確保しやすい
地方では新築の競合物件が少ないため、中古物件でも入居者を確保しやすく、結果として収益性が安定させやすい点もメリットとして挙げられます。
地方では建築コストや需要の観点から新築供給が抑えられている面があり、リフォームを施せば中古でも十分に競争力のある物件として貸し出すことが可能です。
例えば、「ペット可・Wi-Fi付き」という条件を加えると、差別化になり入居者をスムーズに確保できるでしょう。
競合が少ない環境では、長期的に安定した賃貸経営を実現しやすいといえます。
【デメリット】空室リスクがある
地方の不動産投資におけるデメリットのひとつは、空室率が高く、人口減少によって賃貸需要が低下するリスクがあることです。
地方では多くの市町村で人口減少が続いており、特に若年層は東京や大阪などの都市部に流出しています。
人口が減少すると、入居者が集まらず、想定していた家賃収入が得られなくなるかもしれません。
物件を購入する前に、空室率の推移や地元企業・大学の存在、今後の都市計画などをチェックし、継続的に入居者を確保できるか慎重に検討する必要があります。
【デメリット】売却が難しい
「流動性の低さ」、すなわち売却の難しさも、地方における不動産投資のデメリットです。
都市部では投資用物件の需要が高く、売買市場が活発なため、比較的短期間で売却できますが、地方では購入希望者が限られており、売却が難航するケースが多々あります。
売却活動を始めても買い手が現れない場合、値下げしたり、入居率が低い不動産を保有し続けたりすることになるかもしれません。
売却後、手元に残る資金が少ないと、次の投資にも影響が出てしまいます。
地方で物件を選ぶときは、現実的に「将来の売却」が可能であるか、金融機関や不動産会社と連携して出口戦略を明確にすることが重要です。
地方の不動産投資でよくある3つの失敗と対策法
地方の不動産投資は、高利回りを狙えるのが魅力ですが、適切な判断を怠ると失敗するリスクもあります。
ここでは、地方の不動産投資でよくある失敗と対策を3つ紹介します。
キャッシュフローが悪化する
地方の不動産投資で代表的な失敗のひとつが「空室の長期化」です。
空室が続くと家賃収入が減る一方、ローン返済や管理費の支払いは続くため、キャッシュフローが悪化します。
家賃収入などの総収入から、ローン返済・経費・税金などの総支出を差し引いた後、手元に残る実際の現金のこと。
空室対策として、まず賃貸需要のあるエリアを選ぶことが重要です。
加えて、入居者ニーズに合った間取りや設備を備えた物件を選定することも欠かせません。
管理会社とも協力し、ターゲット層に合わせた広告戦略を行い、満室に近い状態で経営できる体制を整えましょう。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
修繕費が高額になる
地方で築年数が経過した中古物件に投資するときに多いのが、「維持管理コストの見積もりが甘く、想定以上に修繕費がかかってしまう」という失敗です。
安く物件を取得できても、修繕コストがかさむと実質利回りは大きく下がります。
地方の不動産に投資をするときは、物件を購入する前に、必ず専門業者によるホームインスペクションを実施し、必要な修繕項目と費用を把握しておくことが大切です。
専門家（ホームインスペクター）が建物の劣化状況や欠陥の有無を調査し報告するサービスのこと
また、修繕費用と家賃のバランスを事前にシミュレーションし、表面利回りではなく「実質利回り」で判断することも重要です。
地方物件の価格の安さは魅力的ですが、修繕費という「見えないコスト」に注意を払い、長期の収支計画を立てておきましょう。
アパートにかかる修繕費については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
買い手が見つかりにくい
不動産投資では、「売却」も重要なステップですが、地方では買い手が限られるため、思うように売却できないことがあります。
都市部では市場が活発で、短期間での売買が成立しやすい一方、投資家が少ない地方では需要が限定的なため、売却に長期間を要することがあるのです。
物件によっては、売却活動開始から1年以上経過しても購入希望者が現れず、希望額の半額以下に下げて売ることになるかもしれません。
対策としては、投資前から売却時のターゲット（個人投資家・地元企業など）を想定し、できるだけ流動性の高いエリア・物件を選ぶことが重要です。
加えて、不動産会社とのネットワークを活用し、売却戦略を定期的に見直すことも大切です。
地方の不動産投資でリスクを回避する7つのポイント
地方の不動産投資では、高利回りの可能性が魅力的な反面、失敗につながるリスクも多く存在します
ここでは、地方の不動産投資でリスクを回避するポイントとして、以下の7つを紹介します。
賃貸需要を確認する
投資する物件を選ぶ前に、その地域の「賃貸需要の構造」を理解しましょう。
入居者のニーズがあるかどうかで、空室率や家賃収入が大きく左右されます。
たとえば、大学が集まるエリアでは単身者向け物件の需要が高く、定期的に安定した需要が期待できます。
周辺に企業が多ければ、転勤者や単身赴任者のニーズがあるでしょう。
さらに、鉄道や高速道路など交通インフラが整備された地域では、通勤・通学の利便性から人気が高まる傾向にあります。
物件を購入する前に地域の大学や企業、交通利便性、将来の都市計画をリサーチすることで、安定した賃貸経営の土台を築くことができます。
立地に依存しすぎない
地方の不動産投資では立地が重要ですが、立地に依存し過ぎるのもリスクがあります。
なぜなら、地域の経済が特定の業種や施設に偏っている場合、移転や閉鎖があったとき、賃貸の需要が一気に崩れる可能性があるためです。
投資する物件を探すときは、地域の経済構造をチェックし複数の需要があるエリアを選びましょう。
また、不動産会社から地域の傾向をヒアリングし、需要が特定の企業やサービスに集中していないかを確認することも大切です。
地方での不動産投資を安定させるには、立地の「強さ」だけでなく「バランス」も意識してみてください。
管理を委託する
地方の物件に投資する場合、物件の管理を地元の管理会社に委託するケースはよくあります。
管理を委託する会社を選ぶときは、対応力の高い会社を見極めましょう。
もし管理会社の対応が遅く、入居者のクレーム処理や空室募集に時間がかかると、家賃収入が減ってしまうかもしれません。
地元の需要や文化に精通した管理会社であれば、スムーズな運営と入居率の維持が期待できます。
管理会社を選ぶときは、過去の対応実績や入居率、クレーム対応の体制などを確認し、信頼できる会社と契約しましょう。
管理会社の選び方については、こちらの記事で解説していますので参考にしてください。
実質利回りも計算する
物件の収益性を判断するとき、「表面利回り」だけで判断することはリスクがあります。
なぜなら、実際の運用では管理費や修繕費、空室損などが発生し、表面上の利回りと実質的な利回りに大きな差が出るためです。
たとえば、表面利回りが10％の物件でも、空室率が高く、修繕費や広告費が多ければ、実質利回りは5％以下になることがあります。
そのため、地方の物件に投資するときは、賃料収入から年間の諸経費を差し引いた「実質利回り」を、あらかじめ算出しておきましょう。
また、将来的な修繕や家賃下落も想定し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
実質利回りと表面利回りについては、こちらの記事で解説していますので参考にしてください。
投資規模をコントロールする
地方物件の流動性は都心に比べて低いため、大きな金額を一気に投資するのはリスクが高くなります。
そのため、流動性の高さに応じて投資規模をコントロールすることが重要です。
特に築年数が経過しており、エリアの需要が限定的な物件は、売却時に買い手が現れにくく、資金の回収が難しくなる可能性があります。
対処法として、あえて小規模の物件をいくつか購入し、もし売却が必要になったときに部分的に資産を売却（流動化）できるようにしておくのも一つの方法です。
投資規模は、「エリアの市場特性」と「自己資金の回収可能性」を踏まえ、慎重に設定しましょう。
不動産投資における収支計画書の作り方については、こちらの記事で解説していますので参考にしてください。
出口戦略を考慮する
地方の物件に投資するときは、売却の方法やタイミング、いわゆる出口戦略をあらかじめ考えておきましょう。
地方は都市部と比べると需要が限られるため、買い手が見つからず物件が長期に渡って売れないリスクがあります。
そのため、将来、売却できる可能性が高い物件を購入することが大切です。
また、不動産会社や金融機関からの評価が高い物件であるかもチェックするとよいでしょう。
物件を購入するときから出口戦略を意識することで、資金の回収や再投資がスムーズに進めやすくなります。
早めに売却や買取を検討する
地方の不動産に投資した結果、収益性が低下してきた場合は、早めに売却や買取を検討しましょう。
なぜなら、経営が本格的に厳しくなる頃には、売却条件が悪くなっている場合があるです。
築年数が経過している物件で、修繕費がかさみ、空室も続いている場合、所有を続けるほど赤字が膨らみ売却が難しくなります。
収益化が難しい物件への対処法は、主に次の3つです。
- 個人への売却
- 不動産会社への相談
- 買取専門業者への売却
収益が悪化してから動くのではなく、兆候が見えた段階で動けるよう、常に物件の運用状況をチェックしましょう。
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地方の不動産投資は、都心部と比べると高利回りを実現しやすいというメリットがあります。
一方で、物件やエリアの選定、出口戦略を間違えると、利回りが良くても入居者が付かない、なかなか売れず無駄な維持費を払ったなど、「投資の失敗」につながりかねません。
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不動産投資は「情報戦」と言っても過言ではありません。
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まとめ
地方での不動産投資は、都心部と比べると、初期投資額を抑えつつ、高い利回りを狙えます。
特に、人口50万人以上の中核都市や大学・企業が集まる都市圏、再開発が進むエリアなどの物件を選ぶことで、安定した賃貸需要が見込めるでしょう。
しかし、地方投資には空室リスクや売却の難しさといったデメリットも存在します。
リスクを回避するには、本文でもお話した通り「良い物件に出会えるかどうか」にかかっています。
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この記事の監修者
河田 憲二
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