投資物件購入

不動産投資物件の現地調査で必ず確認しておきたい部分と質問

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こんにちは。仙台で小さなアパートを賃貸経営しているhayasakaです。

日本はすでに人口減少社会に突入し、今後持ち家・借家ともに家余り現象が加速すると見られています。

東京でさえも、2025年から人口減少(都下は2020年から減少)に転じると予測されているほどなのですから、これからは現状や物件価格、購入価格だけなく、20年、30年後を見据えた物件選びが益々重要になってくるのは言うまでもありません。

その判断には、売買契約書にサインする前に、自分で実際に現地に足を運び、環境や物件をご自身で確かめる「現地調査」を行うことが鉄則です。

ただし、初めての現地調査では、どうしても物件そのものの状態や管理状況ぐらいしか目に入らないものですが、より重要なのは「周辺物件の状況」と「管理会社」、さらに「将来展望」です。

今回は、中古アパートの場合を例に、これらのチェックポイントを踏まえた、現地調査の方法や確認事項、質問について学んで行きましょう。

 

収益物件の現地調査でのチェックポイント

周辺環境

駅やバス停からの距離については物件概要に明記してあるものの、実際には通路が狭くて通りにくい、不審者が出没する、階段や坂が多いといった物件もあります。

あるいは一方通行などで車やバイクでは遠回りせざるを得ない物件、途中に墓地やごみ屋敷、臭いや騒音の大きな工場がある場合もあります。

このような物件は入居者に敬遠されるので、資料内容だけで判断せず必ず現地でチェックする事が重要です。

また、池や沼、川の近くの物件は虫が多い場合があり、虫が苦手な入居者に敬遠される恐れがあります。

消防署や救急病院が近い物件は夜中でもサイレンが鳴り響くため、敬遠されがち。

同様に、線路や踏切が近い土地や物件、交通量の多い幹線道路に近い物件も、騒音がマイナス評価されがちです。

海に近い物件は、塩害により建物が傷みやすいため、補修・メンテナンスコストがかさむ可能性が高いため注意が必要です。

このように、周辺環境について気になる点は不動産会社などに細かく質問し、さらにご自身の目と耳と鼻で確認して行くことが重要です。

物件外部

物件外部の印象は、入居者に与える印象を左右するので、入居者目線で住みたい物件かどうかチェックします。

気になる部分は、修繕・化粧直ししてもらえないかオーナーに交渉してもらうぐらいの姿勢が大切です。

特に重要なのは、基礎や外壁のヒビのチェック

地盤が弱い物件の場合、不同沈下により建物が歪み、細かなヒビが基礎や壁に入っている場合があります。

このような物件は床が傾いたり、ドアが閉まらなくなったりする可能性があるため、入居率を大きく低下させかねません。

また、大地震によってヒビが入っている場合は、耐震性能が大きく低下している場合があり、次の地震で倒壊する恐れもあります(これを「揺れ疲れ」と言います)。

その場合、収益性が一挙に失われ、融資を受けた銀行ローンだけが残る可能性すらあるわけですから基礎や外壁のヒビは売買契約締結前に入念にチェックすることがポイントです。

不動産会社に対しては、どのような修繕やリフォームを行ってきたか、地震や洪水、台風などで被害がなかったかなども確認するようにしましょう。

物件内部

物件内部は、入居者が最も気にする部分なので、使いやすい間取りなのか、広さは充分か、フローリングやクロス仕上げ、クローゼットなど、人気の仕上げになっているか、設備は新しいか、と言った点をチェックします。

また、共用部分(廊下や郵便受け、駐輪場、敷地など)の傷み具合や清掃状況も確認しましょう。

設備が古いと、近い将来修繕費用が必要となります。

賃貸管理の状態や入居者の質をある程度判断できるので、放置自転車やごみが目立つ物件なら慎重に判断します。

入居者の属性(社会人や学生が多いのか、フリーターや高齢者が多いのかといった大まかな傾向)など、個人情報に触れない程度の入居者情報も質問してみるようにします。

周辺物件のチェックポイント

賃貸住宅の集積度

物件周辺を散策し、アパートや賃貸マンションが多いエリアかどうかチェックします。

賃貸住宅の集積度が高い場合は、通勤通学に便利で、コンビニなどの生活施設も充実しているなど、入居者にとって住みやすい環境にあると考えて良いでしょう。

ただし、大学や専門学校が近く、学生向けの物件の場合はやや注意が必要です。

大学等の都心回帰が始まっていることから、キャンパスが移転してしまう可能性もあるためです。

そうなると、一挙に空室率が跳ね上がるため、移転計画などが持ち上がっていないかを確認しておくことも重要です。

空室の状態

入居している部屋にはカーテンや洗濯物などがあるため、外からでもある程度の入居状況を判断することができます。

もしも周辺物件に空室が目立つ場合は、すでに魅力がなく、賃貸需要が少ないエリアになっている可能性があるので、慎重な判断が必要です。

そのような地域では家賃の引き下げ合戦が始まり、それが質の悪い入居者を呼び込み、周辺環境をさらに悪化させるという悪循環に悩まされる恐すらあります。

管理会社のチェックポイント

管理や空室率に不安を感じたら

物件の仲介会社は仲介手数料を支払うだけの1度きりのお付き合いですが、管理会社は20年、30年のお付き合いになります。

しかも管理会社により、入居率や家賃水準さえ大きく左右されるため、管理会社選びは極めて重要です。

物件選びと同等、もしくは物件選び以上に重要なのが管理会社選びと言っても良いでしょう。

現地調査の際には管理会社の担当者が同行することは少ないと思われますが、物件の管理状態を見て、少しでも杜撰さや不安を感じたら、管理会社の変更を仲介会社に相談してみましょう。

管理会社の変更はそれなりに面倒ですが決して不可能ではありません。

もしも変更を渋るようなら購入を見合わせる姿勢を貫きます。(管理会社を変更しない場合でも「管理会社を変える可能性のあるオーナー」と認識させることで、管理会社から誠意ある対応を引き出せることは大きな意義があります)

管理物件を見せてもらう

その上で、評判の良い管理会社を紹介してもらい、実際の管理物件を見学させてもらいましょう。

もちろん、仲介会社と管理会社が手を握っている場合もあるので、他の管理物件をランダムに指定して見学させてもらうぐらいの慎重さが必要です。

管理の良し悪しは外からでも分かりますし、空室率を見れば客付けにきちんと取り組んでいるかも判断できるため、現地調査以降もじっくりと時間をかけて検討してから決めるようにします。

昔と違って、急いで決めないと物件が他の投資家に取られてしまう心配は少なくなっています(むしろ賃貸借契約をあおるような仲介会社なら取引を見送った方が無難です)。

将来展望のチェックポイント

中枢中核都市か

2018年の年末に、全国82の都市が「中枢中核都市」に選ばれました。

各県の中で、すでに経済や教育、人口集積等が進んでいるような都市が選定されており、今後は様々な支援制度によって周辺市町村からの人口集積が進むと見られます。

逆に言えば、中枢中核都市以外の市町村からは人口流出が加速するものと見られ、このようなエリアでは将来的にアパート経営は成り立たなくなる可能性は否めません。

従って、物件を購入する際には、少なくとも82の中枢中核都市内にある物件を選ぶことがセオリーになると言えるでしょう。

やはり駅近物件が王道

地方都市ではすでに大型ショッピングセンターの撤退問題が波紋を広げています。

大型ショッピングセンターがあるのとないのとでは、入居者の魅力度は天と地ほども違ってくるため、アパート経営にとっては大打撃です。

このように、今現在は魅力的な集客装置として機能しているものでも、場合によっては撤退や移転もありうることは頭の片隅に入れておくことが必要です。

万が一その集客装置がなくなっても、果たして入居者にアピールできる物件なのか、という視点です。

大型施設がなくなったことで空室が増え、資産価値がなくなったからといって、いざ売却しようと思っても、購入希望者が見つからないといった事もあり得るのです。

空室が増えても、管理料や固定資産税、アパートローンなど、支払わなければいけない費用もありますから、所有者は赤字経営のまま利益を生み出さない物件管理を行わなければいけなくなってしまい、結果として資産運用が失敗となってしまいます。

そういう意味では、鉄道の駅に近い物件はやはり王道と言えます。

天災や余程の事情がない限り、駅が動くことはまずありません。

特に都市部では駅を中心に街が形成されているため、駅を動かすことは物理的に不可能です。

従って鉄道や地下鉄駅に近い物件は、人口減少・家余り時代になっても、やはり高い安定性、利回り、そして収益性が期待できる物件と言えるでしょう。

まとめ

収益物件を契約する前には、たとえサブリース契約であっても、必ず現地に足を運び、周辺環境や物件を確認する「現地調査」を行うことが鉄則です。

物件概要やネット上の情報だけで契約すると、思わぬ落とし穴に悩まされる恐れがあるので、必ず現地調査を行うようにします。

現地調査では、周辺環境や物件の内外をチェックする事はもちろんですが、さらに周辺の賃貸住宅の集積度や空室の状況などを確認することが大切

また、物件選び以上に管理会社選びは重要なので、現在の管理状況を確認して少しでも不安を感じたら、管理会社変更の姿勢を見せるようにします。

さらに、評判の良い管理会社を紹介してもらい、管理物件の見学などを通じて納得できる業者をじっくりと選定することも大切です。

さらに、人口減少・家余り社会が進む将来を展望し、将来性の見込まれる「中枢中核都市」にある物件かどうかの確認もセオリーになってきます。

特に、その中にある駅近物件は、やはり長期にわたり安定収入を期待できる優良物件と言えるでしょう。

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hayasaka

hayasaka

仙台でアパート経営を行う、ベテランライター。広告コピーの他、漫画の脚本や小説も手掛ける、典型的な器用貧乏。「間違った不動産投資で人生を棒に振らせてはいけない」を信念に、まだまだ甘言がはびこる不動産投資界に警鐘を鳴らしつつ、堅実でクレバーな不動産投資を提案しています。

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