不動産投資では変動金利と固定金利ならどっちがいい？メリットやデメリットも紹介
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「不動産投資ローンを使う際、変動金利と固定金利ならどっちがいいのだろう？」
「変動金利のメリットやデメリットを知りたい」
結論から言いますと、不動産投資において変動金利と固定金利のどちらを選ぶかは、以下のように「あなたの投資スタイル」によって変わります。
- 変動金利：短期売却・低金利のメリットを重視している
- 固定金利：長期的に安定した返済を重視している
ただし、変動金利を選ぶ際は、デメリットも多くあるので、しっかり把握しておきたいところ。
そこで本記事では、以下のようなポイントを詳しく解説します。
最後まで読むことで、あなたにとって「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶべきかを判断できるようになります。
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目次
不動産投資ローンは「変動金利」と「固定金利」ならどちらがいい？
不動産投資でローンを組むとき、「変動金利」と「固定金利」のどちらを選択するかの判断はとても重要です。
ここでは金利タイプの選択について、次のようなことを解説します。
空き家投資でローンの活用を考えている方は、ぜひこちらの記事も参照してください。
【結論】短期かつ低金利重視なら「変動金利」、長期安定重視なら「固定金利」
結論から言うと、短期返済や低金利によるメリットを重視するなら「変動金利」、長期的に安定した返済を目指すなら「固定金利」がおすすめです。
なぜなら、変動金利は金利が低く設定される傾向にある一方、金利上昇の影響を受けやすいというリスクがあるからです。
返済の負担軽減を図るために変動金利を選んでも、景気の変動によって金利が上昇した場合、毎月の返済額が増えるかもしれません。
一方、固定金利であれば借入時点で返済額が確定しているため、長期にわたる返済計画を立てやすく、不動産経営の安定性が向上します。
自身の投資期間や資金の余裕度をふまえて、適切な金利タイプを選ぶことが大切です。
変動金利と固定金利の違い
変動金利と固定金利の大きな違いは、返済期間中の金利が変動するか否かです。
変動金利は市場の金利情勢に応じて半年ごとに見直され、基本的には短期プライムレートと連動しています。
信用度の高い企業への短期貸出（1年未満）に適用される、銀行の最優遇金利のこと。個人向けでは住宅ローンの変動金利の基準として利用されることが多い。
そのため、金利が低い時期は利息の負担を抑えられるメリットがありますが、金利が上昇した場合は、返済額が増加するリスクを抱えることになります。
固定金利は借入当初から完済まで金利が一定であるため、毎月の返済額も変わらず、長期の返済計画を立てやすいのが特徴です。
金利タイプを選ぶときは、両者の特徴とリスクを理解し、自身の投資スタイルに合う方を選択しましょう。
「選ぶべき金利」を投資スタイル別に紹介
不動産投資の目的や資産状況によって、適した金利タイプは異なります。
変動金利と固定金利、それぞれに合う投資スタイルを以下の表にまとめました。
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| 自己資金の状況 | 自己資金が潤沢でリスク許容度が高い | 自己資金もある程度用意しているけど、そこまで潤沢ではない |
| 想定している投資方法 | 短期的な売却を狙う | 長期にわたり家賃収入を得て資産形成を目指す |
| 向いている投資スタイルの例 | 築朝のマンションを購入して5年以内に売却する | 特に地方エリアでのアパート経営、融資条件の見直しが難しいとき等 |
投資スタイルや資金計画に応じて、金利タイプを賢く選ぶのが重要なポイントです。
不動産投資における変動金利のメリットとデメリット
変動金利では、金利の動向によって返済額や収益性に大きな差が生じる場合があります。
金利が下がれば、利息の負担が軽減され、毎月の返済も楽になりますが、金利が上昇すれば返済額が増加してしまいます。
変動金利の良い面と悪い面をよく理解したうえで、金利タイプを選ぶことが大切です。
ここでは、不動産投資における変動金利のメリットとデメリットを解説します。
【メリット1】固定金利よりも金利が低く、初期負担を軽減できる
変動金利の大きなメリットは、固定金利よりも金利が低く設定されているため、初期の返済負担を軽減できることです。
引用元：三井住友銀行「ローン金利」
初期費用を抑えられるため、不動産投資を始めやすい利点があります。
初期費用を抑えたぶん、物件の修理費や諸経費の支払いに充てることができ、運用資金の確保にもつながります。
資金に余裕がなくても、比較的少ない自己資金で物件を取得できるため、活動を始めたばかりの投資家にとって、変動金利は魅力的な選択肢です。
【メリット2】金利が下がれば返済額が減る
変動金利には、金利が下がることで返済額が減るというメリットがあります。
変動金利では、金利情勢に応じて利率が見直される仕組みになっており、金利が下がればその分利息も減少し、返済負担が軽くなります。
同じ借入額でも、固定金利と比べると総返済額が下がり、資産形成を有利に進めることが可能です。
もちろん金利が常に下がるわけではありませんが、市場の金利動向を適切に見極めれば、大きな節約につながります。
【メリット3】キャッシュフローを最大化しやすい
低金利によって毎月の返済額が抑えられるため、キャッシュフローを最大化しやすいのも、変動金利のメリットです。
事業におけるお金の流れのこと。お金が入ってくる「キャッシュ・イン・フロー」と、出ていく「キャッシュ・アウト・フロー」の総称。
不動産投資においては、月々の家賃収入とローン返済の差額、つまり手元に残る資金が収益性に直結します。
たとえば、返済額が毎月8万円の物件で家賃収入が12万円あれば、差額の4万円がキャッシュフローとなります。
資金に余裕があることで、リフォーム費用や追加投資といった突発的な支出にも対応することが可能です。
変動金利を選ぶことで、運用の自由度が広がり、不動産経営の安定性を向上させられます。
【デメリット1】金利が上昇すると返済額が増加する
変動金利の大きなデメリットは、金利が上昇することにより、返済額が増える可能性がある点です。
金利が1％上昇するだけで、毎月の返済額が数万円単位で増加することもあります。
たとえば、借入額5,000万円、返済期間20年のローンを組んだときの返済額の変化は、以下の表のとおりです。
| 金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 1.0% | 約230,700円 |
| 2.0% | 約252,800円 |
ローンの返済期間中に金利が上昇すると、当初予定していた返済計画が崩れるかもしれません。
将来的な金利の動向を予想するのは難しいため、変動金利を選択する場合は、余裕のある資金計画や繰り上げ返済の準備といった、リスクへの備えが不可欠です。
【デメリット2】将来の計画が立てづらく長期投資に向かない
変動金利は、長期の不動産投資において将来の計画が立てにくくなるデメリットがあります。
変動金利は経済情勢に合わせて利率が変動するため、返済額の総額を見通すことが難しく、返済計画を作ったり、資金を管理したりするときに不安定を感じるかもしれません。
金利が上昇した結果、キャッシュフローが悪化し、予定していた修繕費や経費が捻出できなくなるリスクも存在します。
将来的に金利が上昇する局面では、不利な状況になる可能性が高いのが、変動金利の難点です。
【デメリット3】賃料下落と重なれば収支が悪化する
変動金利は、金利の上昇と同時に、不動産価格や賃料の下落が重なると、収支が急激に悪化する可能性があります。
不動産市場は景気や地域の需要によって価格が変動し、家賃相場も影響を受けます。
家賃相場が下落して収益性が落ちている状況で金利が上昇すれば、家賃収入だけではローンの返済額をカバーしきれなくなるかもしれません。
金利上昇と賃料の下落が重なったときに備えるには、事前の複数のシナリオを想定しし、十分な余裕を持った資金管理をする必要があります。
変動金利が向いている不動産投資家の3つの特徴
変動金利はすべての不動産投資家に適しているわけではありません。
なぜなら、金利が変動するリスクを考慮しつつ、低金利の恩恵を受けられる戦略や資金体制が求められるからです。
ここでは、変動金利が向いている不動産投資家の特徴を3つ紹介します。
短期売却でキャピタルゲインを狙っている
短期間での売却によるキャピタルゲインを目的とした不動産投資家には、変動金利が向いています。
株式や不動産などの資産を売却したとき、購入価格よりも高く売れることで得られる差額（値上がり益）のこと。
理由は、変動金利の方が一般的に固定金利よりも金利が低く、返済期間が短い場合は金利上昇の影響を最小限に抑えつつ、返済負担を軽減できるからです。
たとえば、2〜3年で価格が上昇するのを狙って不動産を売却するようなケースでは、ローン期間中に金利が大きく変動するリスクは比較的低く、コストを抑えながら高い利益率を確保できます。
引用元：ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説【2025年】」
短期プライムレートに連動する変動金利は、当初の収支シミュレーションもしやすいため、短期投資型の戦略の相性も良好です。
短期での売却を考えている投資家にとって、変動金利は高い収益性を実現するための有効な選択肢と言えるでしょう。
自己資金や副収入で柔軟に対応できる
変動金利は、金利上昇による返済額の増加リスクを伴うため、自己資金に余裕があり、返済の負担に柔軟に対応できる不動産投資家に適しています。
副業や事業収入がある投資家であれば、想定外の支出が発生しても対応できますし、金利が上昇する前に一部繰り上げ返済を実行することで、元金を減らして利息負担を軽減できるからです。
金融資産を手元に保持していることは、金融機関の融資審査でも有利に働きます。
利率が変動するメリットを活かしつつ、リスクにも対応できる投資家に、変動金利は向いています。
金利動向に伴う見直しや借り換えが苦にならない
金利の動向に敏感で、市場の変化に応じてローンの見直しや借り換えに柔軟に対応できる投資家は、変動金利に適しています。
なぜなら、変動金利は金利の推移に応じて返済条件が変化するため、常に情報収集を行い、適切なタイミングで行動できることが求められるからです。
たとえば、金利が将来的に上昇すると判断した場合、固定金利への借り換えを早めに行えば、返済額の増加を未然に防げます。
金利の動向に敏感な投資家は、インフレの傾向や政策の変更などにも注意を払い、賢く返済計画をコントロールしています。
見直しを苦としない姿勢と変動金利の相性は、とても良いと言えるでしょう。
変動金利型ローンに潜む4つのリスク
変動金利型ローンは、固定金利と比べると利率が低い傾向にありますが、複数のリスクが潜んでいることには注意が必要です。
ここでは、変動金利型ローンの潜むリスクとして、以下の4つについて解説します。
金利上昇で返済負担が急増する
変動金利型ローンの主なリスクは、金利が上昇することによる返済負担の増加です。
変動金利は短期プライムレートをはじめとした市場金利に連動しており、半年ごとに見直しが行われるのが一般的です。
もし借入金額3,000万円・金利1.0％で組んだローンが、2.0％に上昇した場合、年間の返済額が数十万円単位で増加するかもしれません。
| 金利 | 年間の返済額 |
|---|---|
| 1.0% | 約1,660,800円 |
| 2.0% | 約1,819,200円 |
家賃収入が一定であれば、利息負担が増えた分だけ手元に残る金額が減り、収支バランスが悪化します。
金利の動向は予測が難しく、家計や事業計画に大きな影響を及ぼす可能性があるため、資金に余裕を持った運用を心掛ける必要があります。
経済情勢の変化により金利が変わる
変動金利型ローンには、ローンの返済期間中に、経済情勢が大きく変わるリスクも存在します。
金利は、景気や物価動向、金融政策などの影響を受けながら常に変動しています。
将来的に、政府や中央銀行が金融政策を転換すれば、金利にも直接的な影響が及ぶかもしれません。
経済情勢の変化は、ローン返済だけでなく、不動産市場の価格や融資条件にも影響を与えます。
投資家は、金利を定期的に見直し、柔軟に戦略を転換することが求められます。
賃料が伸びず収支が合わなくなる
賃料収入がローン返済の柱となる不動産投資では、家賃相場の下落や空室率の上昇により、収支が合わなくなるリスクがあります。
特に変動金利型ローンの場合、市場動向の変化によって返済額が将来的に増加する可能性があるため、賃料が伸び悩むと収益性が大きく悪化するかもしれません。
家賃相場の下落や空室率の上昇が発生しているところに、金利まで高くなれば、資金繰りはさらに厳しくなります。
収益の確保が難しいときには、物件の見直しや資産の再配分、追加の資金投入が必要になる可能性もあるため、収支予測は複数のシナリオを想定しておきましょう。
金利上昇時に上手く売却できるとは限らない
変動金利型ローンを利用した不動産投資では、金利の動きが売却タイミングに影響し、出口戦略が難しくなるリスクがあります。
特に、予定していた売却のタイミングが遅れた場合、金利が上昇するとローン残高が予想以上に減っておらず、売却後の収益が圧迫されるかもしれません。
物件価格が想定よりも下落し、ローンの返済額が膨らんでいると、元本割れを起こす可能性もあります。
変動金利型ローンを使用して不動産投資をするときは、常に市場や金利動向をチェックして、タイミングよく資産を売却する判断力が必要です。
変動金利のリスクに備える7つの方法
変動金利のローンを組んだうえで不動産投資をするには、利率が変動するリスクに備える必要があります。
なぜなら、金利の上昇が返済額の総額に直結し、収益計画に大きな影響を与えるからです。
ここでは、変動金利のリスクに備える方法を7つ紹介します。
不動産投資におけるレバレッジについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自己資金を増やして借入額を抑える
変動金利のリスクを抑えるには、借入額を最小限に抑えるのが効果的です。
そのためには、自己資金を多めに用意する必要があります。
ローンの金額が少なければ、金利上昇による返済額の増加幅も小さく抑えられます。
たとえば、同じ物件でも自己資金を1,000万円用意し、借入額を2,000万円に抑えた場合と、フルローンで3,000万円借りた場合とでは、金利が1％上昇するだけでも年間の返済額には大きな差が生まれるでしょう。
| 借入額 | 金利1.0%のときの年間返済額 | 金利2.0%のときの年間返済額 |
|---|---|---|
| 2,000万円 （+自己資金1,000万円） | 約1,107,600円 | 約1,213,200円 |
| 3,000万円 | 約1,660,800円 | 約1,819,200円 |
余裕がある返済計画は、金融機関の審査でもプラスに働き、金利の優遇措置や融資条件の緩和などを受けられる可能性があります。
資金に余裕があるうちは、なるべく自己資金を投入し、ローンの圧縮を図りましょう。
繰り上げ返済や借り換えを前提に資金計画を立てる
変動金利を活用する場合は、繰り上げ返済や借り換えを前提とした資金計画を組むことが大切です。
なぜなら、金利が上がる前に元金を減らしたり、条件の良い固定金利型に借り換えたりすることで、将来的な返済負担を軽減できるからです。
たとえば、ボーナスが入った月に繰り上げ返済を行うと、ローン残高が一気に減り、利息の総額も下がります。
また、市場の金利が低いタイミングで都市銀行やネット銀行のローンに借り換えることで、適用金利を抑えることも可能です。
資金の余力を常に確保し、柔軟に対応できる計画を立てておきましょう。
「125％ルール」や「5年ルール」を把握する
変動金利には、返済額の急変を防ぐ「125％ルール」や「5年ルール」が存在します。
- 125%ルール
- 金利が上昇しても毎月の返済額の増加が当初の125％までに制限される
- 5年ルール
- 5年間は返済額が見直されない
一見すると良い制度のようにも思えますが、利息の未払いが発生したり、元金が思うように減らなかったりする可能性もあります。
表面上の返済額が抑えられても、元本がなかなか減らないことで、完済までの総額が増加するかもしれません。
メリットが多そうな制度でも、リスクも含めて理解することが大切です。
変動金利から固定金利へ切り替える
金利が上昇する兆しが見えたら、変動金利から固定金利への切り替えを検討することも有効な選択肢です。
なぜなら、固定金利であれば返済額が一定に保たれ、将来の返済計画が立てやすくなるからです。
たとえば、変動金利が0.5％から1.5％へと上昇傾向にあると仮定した場合、1.2％の固定金利ローンに借り換えれば、返済の安定性を確保できるだけでなく、長期的な利息負担の軽減も可能になります。
特に長期投資を想定している不動産オーナーにとっては、金利リスクを排除することで資金管理の見通しが立ちやすくなります。
現在の融資条件や適用金利を把握したうえで、将来を見越した判断を行いましょう。
定期的にローン条件を見直しする
変動金利型ローンを利用している場合、定期的に金融機関と融資条件の見直し相談をすることが重要です。
理由は、経済状況や借入者の信用状況が変化することで、より良い条件が提示されることがあるからです。
たとえば、家賃収入が安定し、借入期間中に資産が増加している場合、金融機関側から金利の引き下げや優遇条件の提案を受けられる場合があります。
金融機関によっては期間限定のキャンペーンや金利優遇制度を実施していることもあるため、定期的に相談することで、お得な制度を活用できるでしょう。
小まめなコミュニケーションは、返済計画の改善だけでなく、信頼関係の構築にも効果が期待できます。
返済が難しいなら売却も視野に入れる
ローンの返済が難しくなるリスクを感じた場合は、不動産を売却してローンを完済するという選択肢も視野に入れましょう。
なぜなら、金利上昇による返済額の増加が続くと、家計や事業計画に支障をきたす可能性が高まるためです。
ローン残高よりも物件の売却価格が上回っているうちに売却すれば、元本を清算したうえで一定の利益を確保することも可能です。
市場の動向を常に把握し、出口戦略の選択肢として、「売却」も視野に入れておきましょう。
金融機関や不動産コンサルに相談する
変動金利型ローンのリスクに備えるには、不動産や金融に詳しい専門家に相談することをおすすめします。
理由は、個別の投資スタイルや資金状況に応じた最適なアドバイスが得られるからです。
たとえば、FPや不動産コンサルタントは、資産形成や税務の知識も含めて総合的な支援ができます。
変動金利の選択肢に迷った場合や、返済計画に不安がある場合も、専門家の意見をもとに方向性を明確にすることが可能です。
自分だけで判断するのではなく、信頼できるプロのサポートを受け、長期的に安定した不動産投資を実現しましょう。
不動産投資中に変動金利が上がった場合の3つの対処法
金利がすでに上昇してしまった後でも、不動産投資家が取れる対処法はいくつも存在します。
ここでは、すでに金利が上がってしまった場合の対処法として、主なものを3つ紹介します。
借り換えや条件交渉を依頼する
金利が上昇した後の対策として、金融機関に対し借り換えや条件変更を交渉することが挙げられます。
金利の引き下げや返済期間の延長により、月々の返済額を抑えられる可能性があります。
金融機関によっては、家賃収入や預金状況などの属性改善を踏まえ、優遇条件を再提案してくれるかもしれません。
相談する際は、返済シミュレーションを用意し、具体的な数値をもとに交渉すると良いでしょう。
返済シミュレーションを行って事業を見直す
金利が上がったら、返済シミュレーションを実施し、事業全体の見直しを行うことも大切です。
返済額の増加が収支に与える影響を正確に把握し、必要な対策を講じるには、数値による分析が欠かせません。
たとえば、当初よりも毎月の返済額が3万円増加した場合、その追加負担を賃料収入や経費の見直しで吸収できるかを検討する必要があります。
空室率や修繕費などを含めたシナリオを複数用意し、リスクの程度を可視化することも重要です。
シミュレーションの結果、事業の継続が難しいと判断した場合は、借り換えや物件の売却といった次の段階に迅速に移る判断力も求められます。
現実的な数字に基いた意思決定を行うことを心掛けましょう。
不動産投資のシミュレーションを行うときに役立つ「収支計画書」の作り方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
返済が難しい場合は売却を検討する
すでに金利が上昇し、今後さらに返済負担が増えると予測される場合は、保有物件の売却を検討するのもひとつの方法です。
なぜなら、物件価格や相場が大きく下落する前に売却することで、残債の圧縮や損失の回避が可能になるからです。
収益性が悪化しているアパートや、賃料が伸び悩んでいるエリアのマンションなどで、今後の回復が見込めない場合が、早期に売却する方が得策でしょう。
借入残高よりも物件の市場価値が上回っているタイミングであれば、資産の圧縮と同時に売却益を確保することも可能です。
また、売却益を活用して、より収益性の高い物件への投資に切り替えられる可能性もあります。
リスクの高い保有を続けるよりも、柔軟な発想で次のステップに進む方が、長期的な資産形成にとっては有益な場合があることを考慮しておきましょう。
まとめ
不動産投資において変動金利を選ぶことは、初期費用を抑えつつキャッシュフローを最大化できる点でとても魅力的です。
特に短期での売却を計画している投資家や、自己資金に余裕がある方にとっては、低金利を活用して効率よく利益を狙う手段となるでしょう。
一方で、金利上昇による返済負担の増加や、経済情勢の変化により収支計画が崩れるリスクも存在します。
変動金利によるリスクを回避するには、柔軟な借り換え対応力を持つほか、利回りの高い物件に投資することが大切です。
高利回りな物件であれば、多少の金利上昇にも耐え、変動金利の不安定さに対応しやすくなります。
なお、弊社アルバリンクでは、比較的安価で変動金利型ローンとの相性が良い高利回り物件を、LINE登録者限定で配信しています。
【未公開物件の例】 
紹介している物件は「100万円以下」もあるので、そもそもローンを使わずに不動産投資が始められる可能性があります。
物件に関する質問や相談も「無料」で受け付けているので、ローン返済のリスクを抑えて不動産投資を成功させたとお考えなら、ぜひこの機会にご登録ください。
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この記事の監修者
河田憲二
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