不動産投資で2棟目の融資を成功させるには？コツや注意すべきトラブルを解説
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「2棟目の物件を購入したいけど、1棟目のローンがまだ残っていて融資が受けられるか不安…」と感じている投資家は多いでしょう。
結論から言うと、適切な準備をして条件を満たせば、1棟目の融資が残っていても2棟目の融資を受けることは可能です。
ただし、1棟目の経営が不安定だったり、自己資金が不足していたりすると、希望する金額を融資してもらえないかもしれません。
そこで本記事では、以下のようなポイントについてわかりやすく解説します。
最後まで読むことで、2棟目の不動産投資のリスクや注意点への対処法が分かります。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
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目次
1棟目の融資が残っていても、不動産投資で2棟目の融資はできる？
1棟目の融資が残っていても、不動産投資で2棟目の融資はできるのでしょうか？
ここでは、2棟目の融資について、次のようなことを解説します。
不動産投資ローンを受ける方法と注意点については、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
結論：条件を満たせば、2棟目の融資は十分に可能
不動産投資で1棟目の融資が残っていても、一定の条件を満たしていれば、2棟目の融資は十分に可能です。
「返済能力」や「収益性」が明確であれば、金融機関も前向きに検討してくれる可能性が高いでしょう。
たとえば、家賃収入が安定しており、キャッシュフローも黒字で推移していれば、追加の融資を受けやすくなります。
一方で、空室率が高かったり、返済額の負担が重すぎたりすると、審査が通りにくいため、収支のバランスを見ながら慎重に検討する必要があります。
金融機関が重視するのは「1棟目の経営実績」と「返済能力」
2棟目の融資審査において金融機関が重視するのは、「1棟目の経営実績」と「返済能力」です。
1棟目の経営実績と返済能力は、すでに不動産投資家としての経験があるか、安定した収益を上げているかを判断するための基準として使われます。
たとえば、1棟目の物件が満室で家賃収入が継続的に得られており、ローン返済にも余裕がある場合、金融機関は安心して融資を検討できるでしょう。
逆に、赤字経営であったり、空室や家賃滞納などの問題が頻発したりしていると、融資に対して慎重な判断を下される可能性があります。
日頃から収支を正確に把握し、収益性や経営状況を明確に説明できる準備をしておくことが大切です。
1棟目を担保にすることで融資がスムーズになるケースも
1棟目の物件を担保に入れることで、2棟目の融資がスムーズに進むケースがあります。
なぜなら、1棟目の物件を担保に入れることは、金融機関にとってリスクを軽減する手段になるためです。
特に、1棟目のローン残債がある程度減っており、資産価値が評価されていれば、その物件を追加担保とすることで、フルローンや低金利の提案を受けられる可能性もあります。
物件価格の全額を金融機関から借り入れて、購入資金をすべてローンでまかなうこと
もちろん、担保に入れることにはリスクも伴います。
万が一返済が滞れば、1棟目の物件を失うかもしれません。
資産を効率よく活用し、不動産事業を拡大するには、担保の活用も視野に入れた戦略的な対応が重要です。
融資を受けやすい物件の特徴は、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資で2棟目を融資で購入する3つのメリット
不動産投資で2棟目を融資で購入するメリットとしては、主に以下の3つが挙げられます。
家賃収入の拡大により資産の形成を加速させられる
2棟目を購入する大きなメリットは、家賃収入の増加により、資産形成を一気に加速できることです。
不動産投資は、毎月のキャッシュフローを積み重ねて資産を拡大していく投資手法であり、保有物件が増えるほど収益のスケールも大きくなります。
家賃収入からローン返済・管理費・税金などのすべての支出を差し引いて、最終的に「手元に残る現金」のこと
たとえば、1棟目のアパートで月10万円の家賃収入があったとして、2棟目でさらに10万円の収入が得られれば、毎月20万円の家賃収入を得られるようになります。
家賃収入が拡大することで、ローン返済や修繕費、諸費用の支出にも余裕が生まれるため、賃貸経営をより安定させられるでしょう。
リスク分散により安定した経営を実現できる
2棟目の購入は、経営リスクの分散にもつながり、結果として安定した不動産運用を実現できます。
たとえば、1棟目で急な空室が発生しても、2棟目の収益でカバーできるため、収支の悪化を防げます。
また、建物の種類や築年数を分けることで、修繕時期や維持費の発生も分散させることが可能です。
複数の地域・エリアに物件を持っていれば、自然災害が発生したときの影響を一部にとどめられるでしょう。
複数の物件を運用することで、手元資金の確保や経費の計画的な運用、万が一の事態への対応などがしやすくなります。
融資実績が評価されて有利な条件を引き出せる
2棟目の融資では、1棟目の融資実績が評価され、金融機関からより有利な条件を引き出せる可能性があります。
たとえば、1棟目のローンを遅延なく返済し、安定したキャッシュフローを維持している投資家は、2棟目の審査で高く評価されやすくなります。
過去の実績が数値で示せるため、銀行側もリスクが低いと判断しやすいのです。
不動産投資においては、実績のある投資家ほど信用力が高まり、金利や融資額、融資期間の面で優遇される傾向にあります。
不動産投資で2棟目の融資が通りやすくなる8つの条件
融資の審査を通るには、金融機関からの信頼を確保するため、事前にしっかりと準備をすることが大切です。
ここでは、不動産投資で2棟目の融資が通りやすくなる条件として、以下の8つを紹介します。
1棟目が黒字で安定経営を続けている
2棟目の融資を受けるためには、1棟目の物件で黒字経営が安定して続いていることがとても重要です。
1棟目の経営が黒字で安定していると、金融機関からの信頼が高まり、2棟目の融資も受けやすくなります。
反対に、赤字経営や家賃滞納が多い状況では、収益性の問題を指摘され、融資を受けるのが難しくなるリスクがあります。
まずは1棟目の経営をしっかりと軌道に乗せ、家賃収入を安定させることが大切です。
ローンの返済比率が40％以下に収まっている
ローンの返済比率が40％以下であることは、金融機関が融資を判断するうえで大きな指標になります。
家賃収入に対する返済額の割合のこと。収支の安定性を測る指標になる。
返済比率の数値が低いほど、修繕費や維持費、税金といった諸経費に対応できる余裕があることを示せます。
たとえば、月の家賃収入が40万円で、ローン返済が16万円以内であれば返済比率は40％以下になり、融資の審査を受けるときも「健全な経営状態である」と判断されやすくなります。
日頃から収支のバランスをしっかりと管理し、返済比率を適正範囲に保つことを心掛けましょう。
不動産投資の返済比率については、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自己資金を10〜20％以上確保できている
2棟目の融資では、自己資金を10〜20％以上用意しておくことも大切です。
なぜなら、自己資金を用意できるということは、投資家自身に一定の経済力があると見なされ、金融機関からの信頼が高まるからです。
たとえば、総額5000万円の物件の購入を検討している場合、500万円〜1000万円の自己資金を用意すれば、フルローンに比べて審査に通りやすくなるでしょう。
また、自己資金が多いと、金利が抑えられるケースもあります。
2棟目の取得を検討するときは、自己資金を用意するための資金計画を早めに立てておきましょう。
不動産投資に必要な自己資金については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
信用情報に傷がない状態を維持している
融資の審査において、信用情報に傷がない状態を維持していることはとても重要です。
クレジットカードやローンの利用状況、支払状況などの取引事実を登録した個人の情報のこと。金融機関などがローンの審査等で、「信用力」を判断するための参考に利用する。
過去の支払い遅延や金融事故の履歴があると、1棟目の経営が順調であっても、審査に通らない可能性があります。
クレジットカードの滞納や携帯料金の延滞は信用情報に記録され、融資の審査の際にマイナス評価になるかもしれません。
普段からローンや公共料金の支払いをきちんと行い、信用を維持することが大切です。
決算書・確定申告書は最新のものを準備する
2棟目の融資を受けるときは、最新の決算書や確定申告書を準備することがとても重要です。
- 決算書
- 事業年度ごとに作成する、経営成績と財政状態を示す書類の総称
- 確定申告書
- 毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた個人の所得の合計額と、それに対する所得税の額を計算し、税務署に申告するための書類
なぜなら、決算書・確定申告書は、投資家の経営状態や物件の収益性を示す「経営の通信簿」として、金融機関が融資の可否を判断する根拠になるからです。
家賃収入が安定していても、その事実が書面で明示されていなければ、信用に欠けると判断されます。
税理士のサポートを受けながら収支や減価償却費を適切に計上し、確定申告を正しく行うことを日頃から心掛けましょう。
金融機関ごとの審査基準を比較して選ぶ
金融機関ごとの審査基準を比較し、自身に合った選択をすることも、2棟目の融資を受けるときに効果的です。
銀行や信用金庫といった各金融機関は、不動産投資に対するスタンスや融資条件に違いがあります。
複数の金融機関に相談し、金利・融資期間・返済比率などを比較することで、最も自分に合う融資を見つけられるでしょう。
調査と相談を重ね、自分にとって最適な金融機関を探してみてください。
収支シミュレーションを作成して提出する
収支シミュレーションを事前に作成し、金融機関に提出することは、融資の審査を通過するためにとても有効な方法です。
収支シミュレーションを作成する際は、次のような項目を記載すると良いでしょう。
- 物件価格
- 自己資金
- ローン返済額
- 家賃収入
- 空室率
- 修繕費
- 管理費
収支シミュレーションを提示することで、キャッシュフローの安定性やリスク対応力を数値に基づいて説明でき、投資家としての計画性や経営感覚をアピールできます。
エクセルや不動産会社のシミュレーターを活用し、可能な限り現実的な想定で、収支シミュレーションを作成しましょう。
収支計画書の作り方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不安なことがあれば専門家に相談する
不動産投資において、融資に関する不安や疑問がある場合は、早めに専門家に相談しましょう。
なぜなら、自己判断で進めてしまうと、見落としや想定外のリスクが発生する可能性があるからです。
不動産コンサルタントや税理士といた各分野の専門家と連携することで、融資のポイントや審査の傾向、資金計画の立て方などを明確にできます。
専門家のアドバイスに従って書類の準備や収支シミュレーションを見直すことで、一度は否認された融資が通過する場合もあるため、積極的に相談してみてください。
2棟目の不動産投資で融資を受ける際に起きやすい3つのトラブル
2棟目の融資を受けるとき、トラブルが発生することがあります。
2棟目の不動産投資で融資を受ける際に起きやすいトラブルは、主に以下の3つです。
1棟目の収支が悪化して融資を断られる
2棟目の融資の申請するときに特に起こりやすいのが、1棟目の収支が悪化したことによる融資の拒否です。
金融機関は過去の経営実績を重視するため、1棟目の運用成績は審査の結果に大きな影響を与えます。
ローンの返済がギリギリになっていたり、修繕費や管理費の支出が膨らんで赤字経営になったりしている場合、審査の段階で「経営に問題あり」と判断されるかもしれません。
1棟目の物件を常に満室経営に近づけ、費用の管理と収支の最適化を徹底しましょう。
自己資金が不足し、想定より金利が高くなる
自己資金が不足していると、2棟目の融資条件が不利になり、想定より高い金利を提示されるケースがあります。
頭金が十分でない場合、金融機関はリスクを回避するために金利を1～2％程度上乗せする可能性があるのです。
また、フルローンやオーバーローンで融資を受けようとすると、そもそも審査が通らないリスクも出てきます。
購入する物件価格よりも多くのローンを借り入れること
2棟目の融資を検討する際は、諸費用やリフォーム費用も含めて十分な自己資金を事前に確保しておくことが欠かせません。
担保評価が低く希望額を借りられない
2棟目の融資で発生するトラブルとして、「担保評価が低く、希望する融資額が借りられない」ことも挙げられます。
金融機関が融資を行うとき、担保として提供される不動産に万が一返済不能になった場合、どれくらいの金額で売却できるかを評価すること
金融機関は不動産の担保価値をもとに融資額を決定するため、評価が低いと資金調達に支障が出てしまうのです。
たとえば、古い物件や利便性の低いエリアにある建物は、相場と比べると担保評価が大幅に下がることがあります。
結果として、自己資金を増やさないと購入できなくなったり、リフォーム資金が足りず計画に遅れが出たりするかもしれません。
2棟目を購入する前に不動産会社や金融機関と連携し、評価の目安を把握しておきましょう。
不動産投資で2棟目の融資を活かせる購入タイミング3選
2棟目の不動産投資を成功させるには、タイミングを見極めて物件を購入することがとても重要です。
ここでは、不動産投資で2棟目の融資を活かせる購入タイミングとして、以下の3つを紹介します。
減価償却期間が終了する直前
減価償却期間が終了する直前は、2棟目の購入を検討する絶好のタイミングです。
なぜなら、減価償却による節税効果が薄れる前に新たな資産を加えることで、税負担を抑えつつ資産拡大を図れるからです。
資産が、使用するにつれて財としての価値が減ることを費用として計上し、新しいものと替える場合に備える会計手続きのこと
たとえば、築古アパートを所有していて減価償却が10年で終了する物件なら、9年目から新たな物件を探し始め、減価償却費が切れるタイミングで2棟目を取得することで、所得税の増加を抑えられます。
減価償却期間が終了するタイミングであれば、収益性と節税効果を両立しつつ、2棟目の投資を始めることが可能です。
減価償却については、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
1棟目を売却して資金が戻るタイミング
1棟目を売却して資金が手元に戻るタイミングは、2棟目を購入するベストタイミングのひとつです。
売却益や返済が済んだローンの分の現金が自己資金として使えるため、融資の審査に通りやすくなったり、有利な条件を提示されやすくなったりします。
加えて、1棟目の売却実績は、金融機関から「投資家としての出口戦略が明確」と評価され、信用度の向上にもつながるでしょう。
売却による現金化のタイミングをうまく捉え、2棟目の不動産を購入し、資産を拡大しましょう。
金利が下がりやすい経済情勢の時期
経済情勢によって金利が下がる局面は、2棟目の購入において絶好のタイミングです。
金利が低下すれば、同じ融資額でも毎月の返済額が軽くなり、キャッシュフローが安定します。
たとえば、融資額3,000万円、返済期間25年の融資を組んだ場合、年利2.5％と1.8％では、年間の返済額が約126,000円異なります。
| 年利 | 年間の返済額 |
|---|---|
| 2.5% | 約1,615,200円 |
| 1.8% | 約1,489,200円 |
金利の動向は、収益性に大きな影響を与える要因のひとつです。
経済ニュースや金融機関の動向を常にチェックし、金利が下がる兆候があれば、物件選びと融資の準備を始めると良いでしょう。
2棟目の融資や経営に不安がある場合はどうすればいい？
2棟目の不動産に投資をしたいけれど、経営に不安を感じる方もいるでしょう。
ここでは、2棟目の融資や経営に不安がある場合について、次のようなことを解説します。
複数棟の管理が難しくなるケースがある
2棟目を所有すると、部屋数や入居者が増えることで管理業務が一気に複雑になり、想像以上に手間がかかるケースがあります。
もしアパートを2棟所有していて、両方の物件で修繕対応や家賃滞納への対応が重なった場合、自主管理では処理しきれず、経営全体が不安定になるかもしれません。
特に本業がある人の場合、本業との両立が難しくなり、空室対策やクレーム対応が後手に回ることもあるでしょう。
物件の管理が行き届かなくなるリスクを抑えるには、信頼できる管理会社に業務を委託するなどして、複数棟の経営にふさわしい体制を構築することが大切です。
不動産の管理については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
想定通りに入居が進まず、キャッシュフローが悪化するリスクがある
2棟目を購入した後、想定通りに入居者が増えないと、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。
不動産投資の基本は、家賃収入による黒字経営ですが、空室が続けばローン返済や管理費、修繕費などの固定費が重荷になり、資金繰りが厳しくなります。
「人気のエリアです」と聞いて購入したアパートが、実際には競合物件が多く、空室率が高止まりしてしまうこともあるでしょう。
入居者が増えず、収支が悪化するリスクに備えるには、物件を購入する前に市場のリサーチを徹底的に行い、家賃設定や設備内容を適正に見直すことが大切です。
必要に応じて管理会社と連携し、入居者を増やす施策も打ち出していきましょう。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
無理な拡大より「出口戦略」を見据えた経営を心掛ける
不動産投資では、物件を増やすことだけが成功ではありません。
無理な拡大よりも、「いつ・どうやって売却するか」といった出口戦略を持った経営が、長期的な成功に直結します。
家賃収入は順調でも、老朽化による修繕費の増加や、エリア人気の低下によって、将来的に資産価値が下がる可能性もあります。
そのため、「収益が高いうちに売却して現金化」や「一定期間保有して税効果を最大化」など、将来を見据えた対応が必要です。
安易に2棟目を購入する前に、将来の「出口」を描いて、投資全体のバランスを見直しましょう。
1棟目の「売却」や「買取」を検討する
2棟目への不安が大きい場合は、1棟目の売却や買取を検討するのもひとつの方法です。
物件の評価が高いうちに売却することで資金を確保し、経営の立て直しや再投資などの可能性が広がります。
1棟目の売却益をもとに新築物件を購入し、修繕リスクや空室リスクを大幅に軽減することで、スムーズに投資できることもあるでしょう。
収支が赤字に転じていたり、維持費や管理負担が増したりしている場合も、一度手放すことでキャッシュフローを改善できます。
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1棟目の経営が安定しており、1～2割程度の自己資金を用意できれば、2棟目の不動産投資でも融資を使うことは可能です。
ただし、1棟目の経営状況が悪かったり、担保評価が低かったりすると、融資を受けられないかもしれません。
2棟目の不動産投資で融資を使うには、担保評価が高く、高利回りを期待できる物件に投資するのがひとつの方法です。
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まとめ
不動産投資で2棟目の融資を検討している方のなかには、「本当にもう1棟買えるのか？」と気になっている方が多いでしょう
1棟目で安定した経営実績を積み、返済能力や自己資金、信用情報などの条件を満たせば、2棟目の融資は十分に可能です。
ただし、収支が悪化していたり、自己資金が不足している場合は、希望する融資が受けられないかもしれません。
2棟目を購入する前の収支シミュレーションや金融機関の比較、タイミングの見極めはとても重要です。
こうしたリスクを回避するには、利回りの高い優良物件を選ぶのもひとつの方法です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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