空き家投資で自己資金はいくら必要？最低限の金額や不労所得を目指せる金額を解説
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「不動産投資を行うには、1,000万円以上の自己資金を用意しなければならない」
このような話を聞いて、そのハードルの高さから不動産投資を諦めてしまう方もいるかもしれません。
金融機関で不動産投資ローンを組むにしても、月々の返済額が高額になることもあります。
そのため、「本当に返済していけるのか」「返済額を差し引いてトータル利益が本当にプラスになるのか」と不安を感じることも多いはずです。
しかし、主に築古戸建てを扱う空き家投資においては、最低100万円ほどの自己資金でもスタートできます。
この記事では、以下の情報を、プロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 空き家投資における自己資金の目安
- 不労所得を狙う際の理想的な自己資金の金額
- 自己資金を効率良く貯める現実的な方法
記事を読み終わる頃には、空き家投資における自己資金の正しい考え方が身に付き、賃貸経営の第一歩を踏み出せるようになっているはずです。
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目次
不動産投資の自己資金の目安は「物件価格の15～30％」
一般的な不動産投資における自己資金は、「物件価格の15～30％」が目安とされています。
仮に5,000万円の一棟マンションを購入する場合、「750～1,500万円」ほどの現金を手元に用意しておく必要があるということです。
こうした自己資金が必要なのは、頭金と諸費用を現金で支払うことが多いためです。
- 頭金
- 物件購入価格からローン借入額を除いた、最初に現金として用意すべきお金。物件価格の10～20％を用意するのが理想です。頭金が多ければ、金融機関から融資を受ける際、審査に通りやすくなります。
- 諸費用
- 不動産会社への仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、火災保険料など、物件を購入する際に発生する費用の総額。物件価格の5～10％程度を現金で用意できれば安心だといえます。
万が一、突発的な修繕や空室などのトラブルが発生した際、手元の現金が少なければローン返済が滞るリスクがあります。
そのため、「物件価格の15～30％」の自己資金を用意することは、安全に不動産投資を行ううえで極めて重要です。
不動産投資における自己資金の考え方や資金別の投資手法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
空き家投資を「自己資金なし」で行うのは難しい3つの理由
空き家はアパートやマンションに比べて安く購入できますが、だからといって「自己資金なし」で投資するのは現実的ではありません。
その理由は次の3つに分けられます。
空き家はローンが付きにくい
1つ目の理由は、空き家には「金融機関からローンを引き出しにくい」という特有の傾向があるためです。
不動産投資ローンでは、購入する物件の担保価値をもとに融資審査が実施されます。
しかし、空き家の場合は、法定耐用年数を超えているケースも多く、著しく低い担保価値で評価されることも珍しくありません。
すると、希望する金額の融資を受けられない、あるいは審査に通らない可能性も出てきます。
また、融資を受けられたとしても、借入期間が短めに設定された結果、月々の返済負担が増えてキャッシュフローが悪化することも考えられます。
事業における現金の入出金時の流れを表す指標。
不動産投資では、家賃収入から経費（ローン返済金や固定資産税など）を差し引いた、最終的に手元に残る現金（手残り）を指します。
このような点から空き家投資では、おのずと初期費用に占める自己資金の割合が大きくなります。
融資を受けられないことも視野に入れて、潤沢な現金を手元に用意しておくべきでしょう。
購入時の諸費用は必ずかかる
2つ目の理由は、「物件を購入する際に必ず諸費用が発生する」ためです。
諸費用には次のような種類があります。
- 仲介手数料
- 空き家の売買契約が成立した際、不動産会社に成功報酬として支払う手数料。売買価格に応じて3～5％の上限が定められています。
- 不動産取得税
- 空き家を購入した際に発生する税金。購入から数ヶ月後に通知書が届いて納税します。
- 印紙税
- 紙で契約書を交わす際、契約金額に応じて印紙税を支払う必要があります。
- 登録免許税
- 不動産登記の申請を行う際に国におさめる税金。手続きを司法書士に依頼する場合は、登記代行報酬も支払う必要があります。
- 火災保険料
- 火災保険に加入した際に支払う保険料。セットで加入する地震保険料も対象となります。
このような費用は現金で支払うのが一般的です。
目安としては、「物件価格の5～10％ほど」が現金として出ていきます。
そのため、たとえ安くて条件の良い物件を見つけても、手元に自己資金がなければ、購入手続き自体を完了できません。
諸費用の部分はローンで賄うのも難しいため、ある程度の現金を確保しておくのが望ましいでしょう。
入居後に修繕が発生する可能性がある
3つ目の理由は、「入居後に修繕が発生する可能性がある」ためです。
空き家投資では、築古戸建てを購入する機会も少なくありません。
築年数が古いと、表面上は綺麗にリフォームしても、目に見えない箇所や構造部分に欠陥が残っていることもあります。
このようなケースでは、大きなトラブルに発展する前に迅速な修繕対応が必要です。
しかし、手元に自己資金がまったくない状態だと、修繕工事の発注すらできません。
結果、家賃の引き下げや退去など、キャッシュフローを悪化させる事態に発展する恐れもあります。
不足の事態に備えるためにも、修繕用の自己資金を確保しておくことも大切です。
空き家投資をするなら最低でも「自己資金100万円」が必要
アパート・マンション投資の場合、1,000万円前後の自己資金が求められることも多いものです。
一方の空き家投資は、最低でも「100万円の自己資金」があれば始められます。
ここでは、少ない自己資金で空き家投資ができる理由や、自己資金100万円での投資シミュレーションを紹介します。
100万円でも空き家投資できる2つの理由
100万円の自己資金で空き家投資できる理由は次のとおりです。
物件価格が安い
1つ目の理由としては、「物件価格が安い」ことが挙げられます。
特に地方や郊外の空き家は、都心部の不動産に比べて圧倒的に安価です。
物件の探し方にもよりますが、100万円以下で購入できる物件も数多く存在します。
空き家の物件価格が安いのは、タダ同然で売りに出されることが多いためです。
例えば、親から家を相続したものの、使い道がなく維持費ばかりかかるので、安価に手放そうとする売主も少なからず存在します。
このような物件は、数十万円程度の極めて安い価格で取得可能です。
しかし、低価格の物件は注目度も高く、一般公開されるとすぐに買い手がついてしまいます。
そこで、一般的な不動産ポータルサイトではなく、未公開物件から情報を探すのがおすすめです。
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100万円以下の空き家に加え、想定利回り30％以上のボロ戸建てなども扱っています。
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ローン不要なのでキャッシュフローが残りやすい
2つ目の理由としては、「ローン不要でキャッシュフローを確保しやすい」ことが挙げられます。
低価格の物件であれば、自己資金の範囲内で現金購入が可能です。
つまり、金融機関でフルローンやオーバーローンを組む必要がありません。
賃貸経営において借金がなくなればローン返済額はゼロになり、家賃収入から経費を差し引いた金額がすべてキャッシュフローとして手元に残ります。
もし一時的に空室が発生しても、持ち出しによる破綻リスクがほとんどありません。
借金返済のプレッシャーを感じる必要もなく、精神的に余裕を持って賃貸経営に取り組めるでしょう。
100万円で投資する際の内訳と収支シミュレーション
自己資金100万円で空き家投資を行うなら、3種類の費目に対して次のような割合で充当するのが良いでしょう。
- 物件購入費：30～50万円
- リフォーム費：30～60万円
- 諸費用：10～20万円
上記の条件をもとに、家賃収入と利回りを含めたシミュレーションを行ってみました。
■初期投資額：100万円
– 物件購入費：50万円
– リフォーム費：40万円
– 諸費用：10万円
■年間家賃収入：48万円（4万円/月）
■利回り：48％（年間家賃収入 ÷ 初期投資額 × 100）
ローン返済がないため、固定資産税などの経費を差し引いても年間40万円弱のキャッシュフローが期待できます。
つまり、約2年半で初期投資を回収できる計算です。
一般的にアパート・マンション投資の場合、4～10％程度が利回りの相場だと言われています。
それに対し、空き家投資で上記のような高利回りが確保できるのは、アパートやマンションに比べ、物件購入費を大幅に安く抑えられるためです。
ただし、自己資金100万円という数字は、あくまで最低水準ということを忘れてはなりません。
投じる資金が少なければ、人が住めないようなボロ戸建てや、致命的な欠陥がある物件を購入するリスクが高まります。
加えて、中途半端なリフォームになって、追加修繕の手間や負担が増えることも考えられます。
そのため、次章の内容も参考にしつつ、できるだけ潤沢な自己資金を確保することも重要です。
空き家投資で不労所得を得るなら「自己資金500万円」は用意したい
最低限の資金で空き家投資を始めるのも一つの方法ですが、真の不労所得を狙うなら、「500万円程度の自己資金」を用意しておくのがおすすめです。
ここでは、500万円を活用した具体的な投資戦略を紹介します。
内訳は「物件価格350万、リフォーム費用150万」が目安
自己資金500万円の理想的な配分としては、「物件価格350万円・リフォーム費150万円」が目安です。
物件購入費に350万円を投資できれば、100万円以下の空き家に比べ、条件の良い物件を選べます。
例えば、傷みや劣化が少なく状態が良好な物件や、立地に恵まれた物件もおのずと多くなります。
建物の傾きや雨漏り、基礎部分のヒビなど、致命的な欠陥がない物件を選びやすくなるため、想定外の修繕リスクを抑えた安全な賃貸経営が可能です。
現在、「300～400万円の自己資金が手元にある」という方でも、もう少しだけ努力して500万円に近付けましょう。
必要十分な自己資金がなければ、「買いたい物件があるのに手が届かない」「修繕必須の箇所なのにリフォームを妥協せざるを得ない」といったケースが発生しやすいためです。
特に初めて不動産投資にチャレンジする場合、不測の事態が発生することも珍しくありません。
そのため、しっかりと余裕のある自己資金を確保してから1軒目を購入することが大切です。
150万円の初期リフォームが超重要
500万円の自己資金のなかでも、特に重要なのが「初期リフォーム」です。
初期リフォーム費の目安は150万円と、全体の30％を占めます。
そのため、初心者の方であれば、「割合が大きい」と感じるかもしれません。
しかし、この水準が、賃貸経営の運用効率と利回りの良好なバランスを保つ鍵となります。
初期リフォームで不労所得になるかが決まる
仮に初期リフォーム費を出し惜しみして、中途半端な改修や修繕で済ませた場合、「扉が閉まらない」「水漏れした」といった入居者からのクレームが発生しやすくなります。
これでは、トラブルのたびに対応に追われる「労働集約型」のビジネスと変わりありません。
一方、150万円の潤沢な予算があれば、表層リフォームだけでなくフルリフォームも検討可能です。
壁紙や床の張り替えに加え、水回り設備の交換や古い配管の修繕など、生活の基盤となる箇所もしっかりと整えられます。
このように入念なリフォームで不安要素を徹底的に排除すれば、入居中のトラブルが大幅に減ります。
結果的に入居者対応にかかる時間が抑えられ、手間をかけずとも家賃収入を安定して得られる状態につながるでしょう。
初期段階でしっかりと資金を投じることが、不労所得を実現するための重要な布石となります。
リフォームはやりすぎてもダメ
初期リフォームが重要とはいえ、「過度なリフォーム」は避けることをおすすめします。
自己満足で高級な設備を購入したり、不必要に間取りを変更したりすれば、いとも簡単に予算をオーバーしてしまうためです。
投資である以上、リフォーム費を含む初期投資は回収できなければ意味がありません。
例えば、最新の設備を導入してリフォーム費が300万円になったとします。
しかし、家賃はある程度の相場が決まっているので、その金額をリフォーム費と同じように倍にすることは不可能です。
結果として利回りが大幅に低下すれば、投資としての旨味も薄れてしまいます。
リフォームを行う際に重要なのは、「入居者が求める清潔感や機能性」を最低限満たすことです。
150万円の予算枠から大きく外れることなく、費用対効果の高い箇所に絞ってリフォームを行うことが、空き家投資の成否の分かれ目となります。
「本当に必要な箇所」と「なくても困らない箇所」を見極める感覚を養うことも重要です。
物件価格が安く済めば「予備費」になる
仮に、「物件価格350万円」よりも安い250万円で空き家を購入できた場合、残った100万円はどうすべきなのでしょうか。
答えは、「無理にリフォーム箇所を増やすのではなく、予備費として手元に残しておく」ことです。
賃貸経営を続けていると必ずと言って良いほど、自然災害による建物の破損や、予期せぬ設備の故障などのトラブルが発生します。
不測の事態が起きた際でも、手元の資金に余裕があれば安心です。
また、この予備費は、新たな物件を購入する際の自己資金としても活用できます。
手元に潤沢な資金があることで、条件の良い空き家が見つかったときでも、ライバルよりも素早く行動を起こせるでしょう。
このように、予算が余ったからといって確実に使い切る必要はありません。
賃貸経営の安定化や事業拡大のためのキャッシュとして温存することも、一つの選択肢として考慮しておくと良いでしょう。
自己資金500万円から空き家投資でFIREした事例
実際にこのような「自己資金500万円戦略」を用い、空き家投資でFIREを実現したのが坂本光さんです。
もともとある程度の現金が手元にあり、自身の居住用マンションを高額売却できたこともあり、約1,000万円の自己資金を用意していました。
そのなかから430万円ほどの資金を一棟目の空き家投資（初めて買った物件）に回しています。
住所：茨城県取手市
最寄り駅：JR取手駅 徒歩19分、常総線西取手駅 徒歩9分
物件購入費：320万円
リフォーム費：85万円
諸費用：28万円
年間家賃：68.4万円（5.7万円/月）
利回り：15.7％
坂本さんの一棟目の空き家（茨城県取手市）
利回りは15％を超えており、6～7年程度で初期投資を回収できる計算です。
このようにして費用対効果の高い物件を中心に1軒ずつコツコツと購入し続けた坂本さん。
最初は物件選びやリフォーム会社とのやり取りに苦労していたものの、2軒目以降はそのノウハウを活かせるため、徐々に賃貸経営の効率性が高まったそうです。
現在はすでに30軒近くの物件を所有しており、家賃収入だけで生活が成り立っています。
より具体的なインタビュー内容は以下の記事で詳しく紹介しています。
空き家投資の苦労話や戦略設計のポイントを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
空き家投資に使う自己資金を貯める3つの方法
ここまでに紹介した100万円や500万円といった金額は、日々の行動を見直すことで確実に貯められるようになります。
現実的かつ実践的な方法としては、次の3つが挙げられます。
積立定期
自己資金を貯めるための最も確実な方法は、金融機関の「積立定期」の仕組みをうまく活用することです。
お金が貯まらない人の多くは、「収入と支出を差し引いた余った分を貯金しよう」と考えます。
しかし、月々の支出はその時々の行動と気分によって簡単に変動するため、この方法ではなかなか目標の貯金額には届きません。
一方の積立定期では、給与受取後、あらかじめ設定した金額が指定口座から引き落とされます。
この「先取り貯蓄」を徹底することで、毎月決まった貯金額を必ず確保できます。
すると、気付いた頃には大きな貯蓄に膨れ上がっているという仕組みです。
仮に毎月5万円ずつ積み立てれば年間60万円、ボーナスを加算すれば100万円近い金額にも達します。
積立定期は、意志の弱い人でも確実にお金を貯める手段として有効です。
節約
積立定期とあわせて実施したいのが、「節約による支出の見直し」です。
収入を増やすことは一朝一夕では難しいものの、支出を減らすことは即座に実行でき、しかも確実な効果が得られます。
なかでも特に優先的に見直したいのが、毎月必ず発生する「固定費」です。
固定費には、家賃や水道光熱費、通信費、住宅ローン代、サブスクリプションサービスの利用料などの種類があります。
具体的には、携帯電話をより安いキャリアに乗り換えたり、ほとんど利用していないサブスクリプションサービスを解約したりする方法が効果的です。
このようにして仮に月に3万円の固定費を削減できれば、それだけで年間36万円もの余剰資金が生まれます。
節約によって生まれた資金を積立定期に回すことで、資金回転率のさらなる向上が可能です。
賃貸経営を行う際も、このような「不要な支出の棚卸しと削減」が欠かせません。
そのため、いまのうちに節約の癖を付けておくことをおすすめします。
副業
時間に余裕があれば、「副業で副収入を得る」ことを検討するのも良いでしょう。
本業と副業の2本柱で収入を底上げすれば、よりスピーディーに自己資金を目標額に近付けられます。
最近では、インターネットを活用することで、多様な手法・形態でお金を稼げます。
具体的には次のような副業が代表的です。
- ポイントサイト
- モッピーやハピタスといったポイントサイトを経由し、商品購入やクレジットカード発行などの条件を満たすと、それに応じたポイントが付与されます。ポイントは現金や商品券などに交換が可能。
- アンケートモニター
- リサーチ会社などが発行するアンケートに申し込み、回答することで報酬を獲得できます。
- クラウドソーシング
- プログラミングや翻訳、Webライティングなど、自身の知識・技術を活かして報酬を得る働き方です。クラウドワークスやランサーズといったクラウドソーシングサイトで、求人中の企業とのマッチングが可能。
- アフィリエイト
- 自身が運営するブログにアフィリエイト（広告）リンクを貼り、そのクリック数などの成果をもとに報酬を得る手法です。
- せどり
- 日用品や家電、ゲームソフトなど、さまざまな商品を安く仕入れ、販売価格との利ざや（差額）で利益を得る物販ビジネス。自身で店舗を持つ必要はなく、Amazonや楽天市場などに出品することも可能。
副業では、単に「収入を増やす」だけでなく、「自分自身でお金を稼ぐ力」を実感できるメリットもあります。
そのビジネス感覚は、賃貸経営を始める際にも大いに効果を発揮するでしょう。
ただし、勤め先のなかには副業を禁止する企業も存在します。
勝手な行動が原因で勤め先とトラブルに発展しないよう、事前相談や細心の配慮が求められます。
まとめ
不動産投資のなかでも比較的ハードルが低い空き家投資ですが、自己資金ゼロで開始するのは、融資や諸費用の観点から困難を極めます。
そのうえで、次のポイントを意識することが重要です。
- 不動産投資の自己資金の目安は「物件価格の15～30％」
- 空き家投資をするなら最低でも「100万円程度の自己資金」を用意する
- 不労所得を実現するなら「500万円ほどの自己資金」が必要
手元にお金がない場合はまず、積立定期や節約、副業などで収入と支出のバランスを見直しましょう。
このような堅実な資金作りが、将来的な空き家投資の成功につながります。
弊社アルバリンクが限定公開している未公開物件情報のなかには、100万円以下の物件が数多く存在します。
そのため、ひとまず100万円の自己資金を用意できた方は、物件価格や想定利回りなどを参考に購入を検討してみるのも一案です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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